【2019-2020年整理】“武汉光谷玉龙岛”项目可行性研究报告

成绩：工程项目管理课程设计题目“武汉光谷玉龙岛”项目可行性研究报告姓名赵圣晗学号1210612209所在学院土建学院专业班级12工程管理1班任课教师梁正伟日期2015年6月8日评语：目录1.项目概况1.1项目位置1.2项目进程1.3项目风险2.区域优势分析2.1交通优势2.2经济发展优势2.2.1旅游产业2.2.2科技产业2.2.3其他产业2.3城区发展优势3.拍地情况3.1地理位置3.2拍地现状3.3周边生活指标4.规划设计分析4.1规划设计条件4.2设计初步构想5.市场前景分析5.1市场供求情况5.2市场分析5.3竞争楼盘分析5.4项目swot分析6.投资收益财务评价6.1情况总结6.2住宅部分的投资收益分析6.3商务部分的投资收益分析一．项目概况1.1项目位置1.项目位于武汉市武昌洪山区两湖大道旁，所属的区域为武汉市东湖高新技术开发区。2.三环线（中环线）已于2007年通车，西连汉阳、汉口，东接武黄高速（沪蓉高速），项目所在地位于中国（武汉）光谷的核心区内。3.项目位于汤逊湖旁，江夏大道边，风景秀丽，环境宜人，是光谷地区最适宜居住的地方，对于外地进入武汉市的房地产开发商来说，其战略意义重大。1.2项目进程2006年9月29日获得规划设计（土地使用）条件，开始办理《项目建议书》、《选址意见书》。2007年4月20日取得《国有土地使用权证》（夏国用××第××号）。2008年1月委托*******投资管理有限公司做项目的初步投资分析。1.3项目风险1．项目已获得国有土地使用权证（一费制、出让金和规划配套费已交清），规划设计条件也基本可以满足开发需要。2．规划条件未合法确定，存在一定风险。在国有土地使用权证上只给出了土地使用的强度，尚不是正式的规划最终批复，因此有一定的规划风险。至于调高容积率，需要进一步了解可行性。3．签约主体尚不明确。该项目由于涉及债权债务问题，存在多方债权债务，因此合作中需要理清各方关系，同时处理好各方利益。4．拆迁无风险，在可控范围内。地块位置项目中东北角有少量临时建筑（棚户），系违法占用地块养殖的农民，拆迁困难不大。基本在可控范围以内。二．区域优势分析2.1交通优势东湖高新技术开发区是武汉市内重要的交通枢纽，京珠和沪蓉高速公路在这里交汇，并设有通往市内各主要地点的公交线路，公交线路的密集程度为武汉市最高。同时，2006年11月16日武汉市地铁二号线率先在江北开工，地铁2号线一期工程是该市轨道交通网规划中最重要的线路之一，起点汉口常青花园，终点武昌鲁巷，纵贯长江两岸，穿越商业中心、居住新区、高科技开发区和城市中心广场，将成为该市的“黄金交通走廊”。地铁2号线一期工程线路长27.98公里，投资149.13亿元，设车站21座，建成后可承担约50%的公交过江交通客运量，预计2012年建成。全线设21座车站，分别是马池路站、常青花园站、金色雅园站、汉口火车站站、范湖站、建设大道站、航空路站、中山公园站、循礼门站、中山大道站、和平大道站、武昌区政府站、小龟山站、洪山广场站、中南路站、亚贸广场站、街道口站、广埠屯站、卓刀泉站、雄楚大道站(虎泉)、鲁巷站。武珞路、雄楚大街、南湖南路和珞狮路、民院路（延长连接两湖路）、关山一路、关山二路构成区域内四纵三横道路骨架，与中环线高架(三环线)、二环线（东南段）共同构成了城市快速道路，以及南湖大桥、汤逊湖大桥、东湖遂道（正在施工的二环线控制工程）、外环线等，在区域内构成了快速、便捷的立体交通网络。2.2经济发展优势1）旅游优势东湖高新技术开发区内拥有武汉市最丰富的旅游资源，其中东湖风景区已经被国务院批准为4A级风景区，受到了国家重点的保护和规划，是全国重点风景名胜区。东湖风景区内拥有东湖听涛景区、东湖毛主席纪念馆、湖北省博物馆、东湖沙滩浴场、九曲廊桥、九女墩、梨园景区、楚天台景区、东湖植物园、东湖梅园、樱园、森林公园等几十处自然、人文景观，构成了一整条环东湖的旅游资源。2006年，武汉市政府决定成立东海风景区管委会，将原来管理杂乱的7个职能部门统一划归东湖风景区管委会管理，统一后的东湖风景区核心景区面积由原来的32.6平方公里扩大为88平方公里，扩大了一倍多。同时，2007年管委会向武汉市民宣布免费开发东湖风景区听涛区，公布这一决议后的2007年东湖风景区旅游总收入不降反升，由2006年的不足1.2亿元上升到2007年的2.5亿元（截至2007年10月7日的数据），由此带来的旅游产业增加值4.23亿元，同比增长50%以上。2）科技产业武汉市武昌区是全国闻名的科学教育研究中心，这里36平方公里的范围内云集了诸如武汉大学、华中科技大学（原华中理工大学）、华中师范大学、华中农业大学、中国地质大学、中南财经政法大学、武汉理工大学七所教育部部属院校和中南民族大学、武汉科技大学、湖北工业大学、武汉工程大学、武汉工业大学、湖北汽车工业学院、武汉体育学院、武汉生物工程学院等二十多所省属大专院校，拥有中国科学院武汉岩土力学研究所、中国科学院武汉物理与数学研究所、中国科学院武汉病毒研究所、中国科学院测量与地球物理研究所、中国科学院水生生物研究所、中国科学院武汉植物园(原武汉植物研究所)、水利部中国科学院水工程生态研究所和核工业部核动力研究所等一大批国家重点科研院所、研究机构。2005年统计的全国科研院所和高等教育研究教育机构排名中，武汉的教育资源和科学研究机构的水平和密集程度仅次于北京。武珞路和两湖大道是武汉市高校资源最集中的两条道路，自1990年起就以教育资源闻名遐迩，武昌素有“教育重镇”的美誉，是武汉市的标志之一。3）其他产业从区域经济产业结构来看，第二产业是东湖高新技术开发区经济产业的绝对主体，2006年第二产业占GDP的比率超过65％，其中光电子制造和现代化药业成为了光谷的核心产业，2007年随着武钢和富士康的进驻光谷，武锅和武重的整体搬迁，区内工业制造的GDP贡献比例还将进一步加大。2007年，区内商业、房地产业、金融保险业对GDP的拉动作用明显。开发区的“十一五”计划重点发展商业、旅游业、房地产业、服务业、文化业五大产业，至2006年，五大产业增加值逾80亿元，占区内GDP的比率首次超过30%。2.3城区发展优势“十一五”期间，武汉东湖高新区将在现有建成区域的50平方公里基础上，继续沿武黄公路向东发展，并托管江夏区、洪山区的27个行政村,约80平方公里的城市发展空间，形成区域面积130平方公里，60万人口的城市副中心，并在“8+1”发展战略思想指引下，向西至沌口，向东至鄂洲、黄石，最终形成一个高科技研发生产走廊，努力建设成为人与自然和谐发展的武汉科技新城。三．拍地情况3.1地理情况位置：位于两湖大道以西，汤逊湖以南，玉龙岛小区以东，玉龙岛小区道路以北。处于东湖高新技术开发区的核心位置，与保利·十二橡树隔湖相望。3.2拍地现状总用地面积81457平方米，其中其中代征道路面积7500㎡；代征绿化面积7415㎡；土地使用权证规定的土地使用权面积为73537.7㎡，暂定容积率1.80；暂定开发面积133276㎡。地块面积表地块临街面长（M）东西宽（M）面积（㎡）249.93259.0181457地块内场地已经平整，长满荒草及灌木；项目西、南、东三面用围墙围起，北临排水渠，排水渠以北是汤逊湖围堰，内有湖面面积约500亩。西北面可望湖景。地块地势较平整，排水渠内长满芦苇等水生植物，深黑色水体，水质较差，排水渠呈现不规则的带状沿地块北面蜿蜒，东北面水面较宽，西北较窄。水面与地块平面有2－3米落差，呈坡装倾斜。地块东、南两面临街，其中东面临主干道——两湖大道，南面临玉龙岛小区通道，具有一定的商业价值。3.3周边生活指标项目位于光谷新城区，交通、教育、医疗和商业服务等公建配套条件还有待完善。1.交通1)目前双湖大道有901路、903路、906路、755路、758路和54路可以到达鲁巷，再乘其他公交转至武汉市中心。2)由长江三桥（白沙洲长江大桥）直接连往武黄高速公路的中环线南段高架已经通车，路面为全封闭双向六车道的高等级城市快速道路，到汉阳、汉口仅需15－30分钟。3)两湖大道直接连通东湖高新开发区商业中心——鲁巷广场，全程仅8公里。往南连接江夏区。2.教育医疗设置1)东湖高新技术开发区教育资源丰富，教育水平居武汉市首位。往北距项目仅800米处的华师一附中（华中师范大学第一附属中学）是武汉市最有名的重点高中；往南距离项目仅2公里的华中师范大学寄宿学校（初级中学）是著名的私立贵族学校，教育资源得天独厚。2)周边医院较多，5－10公里范围内有3家医院，且等级较高。3）商业服务设施还不够完善，玉龙岛小区内有部分小商业和菜市场，项目对面也有小规模的菜市场。离项目最近的大型超市位于民院路上的中商平价超市（两湖大道往北约3.5公里）。5公里范围内主要配套设施表教育特色幼儿园中南政法幼儿园、空军蓝天幼儿园、华中科技大幼儿园等十余所市重点小学关山小学、上海市实验小学市重点中学光明中学、格致中学医疗三级甲等武汉同济光谷医院（在建中德合资医院，由同济大学和西门子合资建设），拥有500张病床，计划2008年投入使用。关山医院，位于关山大道上，离项目2.5公里。一般医院庙山保健所、曙光医院、华师一附中医务室等商业光谷步行街、鲁巷广场、中商平价民院路店等3.大型市政工程1）现状市政管线能满足临时施工要求，道路规划已经按照高标准实施，能够满足未来3－5年的需要。周边管线已经完善，能满足永久使用要求。2）宗地周边大部分道路都面临改造拓宽，金陵路虽规划红线拓宽，但因保留沿街骑楼而保持原状。四．规划设计分析4.1规划设计条件1）容积率1.8。2）总建筑面积133276平方米，配套商业面积根据具体规划方案定。3）地块内有7500平方米为代征道路面积，有7415平方米为代征绿化。4）规划中90平方米以下户型所占比例不能低于70％。4.2初步规划设计1)规划设计方案指标：计容积率的建筑面积：规划容积率为1.8，用地面积为74042平方米，总建筑面积为133276平方米，其中：住宅建筑面积控制在90%以内，即12万平方米，其中沿地块北面汤逊湖布置1－3层TOWNHOUSE，比例约5%，面积约0.6万平方米，主力户型面积180－240平米；沿地块中央景观带规划4层带退台的花园洋房，比例控制在10%，面积约1.2万平方米，主力户型面积150－160平米宽阔四房；沿地块南面玉龙岛小区道路布置9层中户型产品，比例控制在20％，面积约2.4万平方米，主力户型面积110－120平米舒适三房；沿两湖大道方向内侧布置11层小高层，比例约45％，面积约5.4万平米，主力户型面积80－90平米舒适两房和精致三房；沿两湖大道路边布置9层精装修小户型，比例控制在20％左右，面积约2.4万平米，主力户型面积35－45平米一房。总户数约1510户。初步规划设计构想商业面积控制在7.5%，即10000平方米，商业沿两湖大道和玉龙岛小区道路旁布置，商业以二层为主，地块的东南角布置一个4000平方米的主题超市，商铺主要定位为为小区服务的商业配套设施。停车位主要以地下停车位为主，辅以少量地面停车位和沿街停车位。在小高层规划地下停车位，面积20000平方米，可供停车550辆；地面停车位约450个，商业停车位约200个。总计可提供停车位1200个。停车位配比约1：0.8。综合经济技术指标表（参考）项目名称待定有无规划要点套型建筑面积90M²以下户型比例必须达到70％以上道路现状宽度（米）规划红线宽度（米）中环线5050两湖大道7575项目规划总用地8.1公顷容积率1.8居住区用地7.4公顷建筑密度不超过28％总建筑面积133276M²绿地率超过50%住宅总建筑面积120000m2住宅总户数约1510户公共服务设施总面积13276M²汽车位总数1200个架空层面积6000M²架空层用途绿化、公共文体设施、自行车库住宅内容类型建筑面积占住宅总建筑面积比例(%)拟结构形式备注低层住宅（1～3层）6000m25％框架结构多层住宅（4层）12000m210％框架结构小高层住