物业设备的具体巡检内容

物业设备的具体巡检内容巡检的目标对象细化后，还需要了解相关的具体巡检内容，从而提升巡检的可操作性，比较客观地判断设备及其机房处于正常状态还是非正常状态。巡检具体内容按系统大致可分为以下几个方面：供配电：机房是否整洁，“四防一通”是否完好；安全用具是否齐全完好合格，摆放位置是否合适；变压器三相温度是否在正常值内；是否有异味或者异声；母排示温蜡片是否熔化，接头处是否松动变色；电流表、电压表、功率因素表等表计是否正常；柜内外是否整洁，电器元件是否异常；电容器是否有膨胀或漏油现象；导线绝缘层是否有老化现象，接地线是否松动或脱落；模拟屏显示是否正常；正常照明和应急照明是否完好；灭火器是否合格。给排水：泵房环境整洁度如何；手动试备泵是否正常；泵运转方向是否正确；泵运行时盘根处滴水速度是否在正常范围内；有无异味、异声；控制柜内外整洁度如何；控制柜仪表、指示灯等元器件是否完好正常，柜内导线是否老化松动；管道是否有堵塞、泄漏现象；闸门是否处于正常工作状态，状态牌是否挂好并与闸门的工作状态一致；管道橡胶软接头是否有龟裂现象；止回阀是否完好；水箱(池)检修出入口是否关门上锁，溢水口是否有水溢出，管口防小动物网罩是否完好；集水井防护盖有无缺损，井内是否有垃圾，排水速度是否正常；压力表是否完好。空调系统：机房环境整洁度如何；观察电源电压、电流表是否正常；观察冷冻油油压、油位、油色是否正常；观察冷却水、冷冻水进出水压力、温度是否正常；冷却水泵、冷冻水泵运转是否正常；空调主机运转是否有异常振动或噪声；管道、阀门是否有渗漏现象，冷冻保温层是否有破损；阀门是否处于正常的工作状态，状态牌是否挂好并保持与阀门的工作状态一致；冷却塔风机运行是否平稳，冷却塔水位是否正常；控制柜(箱)指示灯及各电气元件是否正常，接线是否有松动脱落；有无异味异声；灭火器是否合格。供暖、锅炉：机房环境整洁度，通风照明是否良好；观察各水管、气管、油罐等是否有跑、冒、滴、漏现象；各压力表、水位表、温度表、排烟系统是否完好正常；锅炉水位、油箱油位是否在正常范围内；水泵、油泵是否正常；连接螺母、螺丝有否松动；是否有异味异声；电源控制柜的表计、自控、指示灯及其他元件装置是否完好正常，温度设置的范围是否正确，接线是否松动脱落；灭火器是否合格。电梯机房：机房环境整洁度，正常照明和应急照明是否完好；空调运行是否正常；主机运行是否正常；钢丝绳是否有起毛断丝现象；润滑油油位是否在标准范围内；控制柜内外整洁度，电气控制元器件是否正常；灭火器是否合格；轿厢照明通风是否正常；轿厢控制按钮是否完好；轿厢平层是否良好；轿门开启、关闭是否正常。消防控制中心：集中显示屏显示操作功能是否正常；打印设备打印的字迹是否清晰完整，是否符合现状；蓄电池电压等是否在正常范围内，电池是否有渗液等异常现象；主机各调节按钮、报警按钮的功能是否完好；设备有无积灰、锈蚀现象；接线是否有松动、脱落现象；灭火器是否合格。一名职业物业管理人员必须在职场中养成一些良好的习惯。物业管理人员所从事的服务工作，每天要面对的不仅仅是公司同事，更多的可能是业主、租户及他们的亲属，如果是写字楼物业，酒店物业，面对的人就更广泛了。你的工作是为业主、租户提供各方面的优质服务，而优质服务的实质是物业管理人员的良好习惯，作为一名优秀的物业管理人员必修养成以下9种习惯。修炼1：了解企业目标和自己的职责物业管理人员必须知道所在企业的目标、价值观、信条和自己的工作范围。每一位物业管理人员都有义务理解企业的目标，并应该进一步知道围绕这个根本目标制定的各种和员工有关的工作规程和职责。修炼2：预见并满足业户的需求物业管理人员必须做到：尽量使用业户的姓氏称呼业户，预见并满足业户需求，对业户热情亲切，例如，看见业主大包小包的提了许多东西进小区，就可以上前帮着提一下；在电梯里看见抱着小孩的业主不方便按楼层键，就帮忙按键，其实人心都是长肉的，业主看在眼里，感激在心里，物业管理人员的举手之劳有时能换的业主的真心配合。修炼3：任何行动都以业主、租户为先物业管理人员在任何时间、地点，行动都应该以业主、租户为先。物业管理人员应该做到以下几点：（1）礼貌。见到业主、租户应该打招呼问好，若是不方便打招呼问好，也可以用微笑点头示意。笔者每天去上班路过打厅时，值班保安都会投来一个微笑，真的让人感觉很温馨，一天的工作从微笑开始，这可是值班保安的功劳。（2）三轻。走路轻、讲话轻、操作轻。在办公室或值班亭如果有业主、租户来时应该停止内部的对话，转而关注他们的需求。如果在和另外的业主、租户讲话时或通电话时，应该用眼神和来访者打招呼。由于工作需要乘电梯时应该保持安静，不要大声和同事或其他人讲话。（3）礼让。使用小区的公共措施时应该自觉礼让，让业主、租户优先使用，如让业主、租户优先出入电梯，在走廊通道礼让业主、租户先走等。（4）方便。服务是为了方便业户，物业管理人员不应该因为正在为业户服务而使业户不便。如业主使用电梯是不应该抢先在里面打扫；来客询问物业管理区内的某地时，要准确为其指明方向，必要时，带来客到达目的地等。修炼4：让他人听到你的微笑保证对你面前3米内的业主、租户及同事微笑致意，并让电话另一端的人感觉到你的微笑。微笑是物业管理人员的重要习惯。微笑不仅会给他人带来喜悦，而且可以化解不满。物业管理人员不仅要保证向业主、租户微笑，更重要的是市卫校成为生活的一部分。修炼5：充分运用企业所赋予自己的权力为满足业户、租户的需求，应充分运用企业给你的权利。满足业户、租户的需求是物业企业获取利润的源泉。只要是为了满足业户、租户的需求，物业管路人员应该对自身的判断力充满信心，充分运用企业的授权解决业户的困难。如果需要的话，不要吝啬向其他部门的同时和上级管理者寻求支持和援助，直至勇敢地直接向总经理寻求援助。修炼6：积极沟通物业管理热暖应积极沟通，消除部门之间的偏见，不要把责任推给其他部门或同事。在工作场所，不要对管理处做消极的评论。当业户、租户提意见时，不要把责任推到其他同事或者其他部门，甚至推到上司的身上。这种推卸自身责任的态度会令业户更加不满，进一步损害企业的形象。修炼7：把每一次业户投诉书做改善服务的机会倾听并用最快的行动解决业户投诉，保证投诉的业户得到安抚。尽一切努力，重新赢得业户的信任。作为物业管理人员，你必须认识到，其实没有一个业户愿意投诉。物业管理人员应该把业户每一次投诉看成一次赢得业户配合工作的机会，必须尽一切办法，快速回应，解决问题，再次赢得业户对企业的信心。修炼8：上岗时精神饱满物业管理人员的制服要干净整洁、合身，鞋要擦亮，仪容仪表端正大方，上岗时要充满自信。物业管理人员在上岗时精神饱满、着装整齐、充满自信，不仅表达了对业户的重视和尊敬，而且能够充分展示企业形象和管理水平。自信来源于对工作的驾驭能力、满意度和相关知识，在自信的一共才会有工作的自豪感，自信的员工该会得到他人的尊重修炼9：爱护公共财产爱护公共财产，发现企业设备设施破损时必须立即报修。不爱护企业的资产就等于增加企业经营的成本。如何提升客户满意度客户满意度分为综合满意度和分项满意度。前者是业主对小区整个环境的感受，决定了服务人员的整体服务水平；后者是业主对小区分项的满意度，如安全、工程、客户服务和保洁绿化等，决定了业户对小区管理处各部门的满意度。在提升过程中，往往是先抓提升分项，加强基础服务和管理，然后对各分项进行整合。但是物业公司在实际运作过程中，又承受着来自各方面的困惑：一、物业管理企业人力资源方面的现状。物业管理公司是一个劳动密集型的公司，自动化程度较低，各个岗位都需要有人去操作，并且存在着整体薪酬水平不高、招聘难、招聘的基层员工对工作认同度不高、对工作的环境和报酬的期望值过高等，以上的一切导致员工不能静下心来工作、不能认同公司、对公司忠诚度不高等，也造成了较大的人员流失率。而从满意度调查中得出的结论证明这一点往往被业户所关注。在较多的管理处的季度调查和年度调查的结论中，会有较多的业户提出小区的保安和客服等工作人员更换过于频繁，安全人员不能正确快速的确认业主和身份等，导致小区的服务质量和感官度下降。这一切说明：人员的流失已经成了业户对物业管理不满意的一个重要分项。如何更好的留住人材，更好的为业主服务，就要充分的运用各种措施，如通过提高薪酬，尽量使薪酬与行业内的水平接轨、帮助员工规划事业前程、创建并运用企业文化、加强与员工的互通、正确运用绩效考核系统，让员工感觉到公司所作的每一件事和每一项工作都是建立在“公开、公理、公正”的基础上的，从而让员工在这个公司看到自己的前途；在公司内部建立一套行之有效的人才备用系统，对公司的中层干部灌输一种“成全下属就是成全自己的”人才培养和使用模式。只有让员工安心的为公司工作，为业户服务，只有打好这个基础，才能谈到公司的发展和业户满意度的提升。二、完善基础管理，创新服务观念。管理处要高效的完成小区的日常基础服务工作，如：保洁、绿化、工程维修等，保证小区时刻处于优秀的状态，时刻的让服务人员保持高昂的工作激情。(一)、服务观念的创新。物业管理要彻底的改变说教式的和近乎死板的服务方式。要把“被动式的服务”转化成为“主动式的服务”。要在员工的入职之初和管理处的日常培训中，给员工灌输“认同工作、主动付出、被动收获、从而感恩”的心态。可用“行百里者半九十”的理论跟他们沟通：对待一项工作，除了付出，还要学会坚持，这样才能成功！引导员工给自己定好位，树立为业主服务的主动意识，那么余下的问题就有可能迎刃而解。(二)、管理处要针对业主关注的不同点制定不同的服务方案。物业管理提供的是服务，是无形的产品。比如，小区年迈的老人，他们的身体或腿脚往往不方便，这个时候，我们就要要求我们的员工，要记得他们住在那一栋，为他们提供一切必要的帮助，老人带东西的时候，我们尽一切力量帮助他们提东西，护送他们回家；有些老人在小区会过的比较孤单，我们的员工就要时时的留意他们的心态，这个时候，我们的员工就不仅仅是服务人员了，同时也要承担着心理辅导师的作用，我们要尽可能陪老人聊天，聊家常，通过谈话了解老人的心态，尽自己、尽物业管理处的能力去帮助老人解决问题。只要老人开心，他们的子女往往会爱屋及乌，一般情况下不会对物业管理处有过多的不满。(三)、只有真正的了解了业户的需求，有针对性去改正以前的工作方式，去迎合业主的真正需求，尽最大的努力让业户满意，只有这样才能取得最好的效果。三、做好日常性工作的同时，适当增加增值性的服务。现在小区的业户较大部分群体是家里--上下班的路上--公司等三点一线，高节奏的工作和生活，可能让他们不能更多的参与到小区的管理中来，对于管理处所作的一些工作，他们可能无法及时的或是不能深层次的了解到，如：小区组织的社区文化无暇参与、管理处组织的业主间的沟通也没有时间参与，长往下去，邻居之间变得比较陌生，管理处与业户之间也较为陌生，长而久之，就会犯了一个城市通病：小区变的很冷淡，业户之间没有太多的沟通而变得很陌生。如果管理处工作人员从邻里之间的沟通和小区的文化建设上入手着重建设和谐社区，相信客户满意度会有一个质的提升。(一)、确保小区的安全，保证小区不发生安全和消防事故。小区中的安全是日常管理和服务中的重中之重，也是业户和管理处都想要得到的一个结果，小区安全了，才能让业户从根本上认同管理处的各项服务工作。所以为保证满意度的提升，首先要在保证小区安全上下足功夫，如：1、合理的设置岗位，不让小区内留有安全隐患死角，安全岗位从点到面，层层覆盖，让队员时时的出现在业户的视野里和让队员及时的出现在需要帮助的业户面前。2、合理设置安全硬件，如监控设备等。在小区的隐蔽处、天井处、出入口处，更多的加装监控摄像头，让业主抬头就能看到监控设备，并且要求监控室队员时刻盯着屏幕，保证做到在监控区域内如果有业主需要帮助，就算是业户没有向监控中心求授，我们也要及时的出现在业户面前，让业户从心里面感受到我们的服务，感受到小区是安全的。3、要求监控中心队员，如遇有业主打对讲要求开门禁时，一定要礼貌问好，特别是晚上回家时，一定要问候：先生/小姐，欢迎您回家！力争从通过精细