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工业地产产品大全2011年5月10日目录•工业地产定义及分类•业界标杆案例•工业地产基本产品大全•产业园产品大全•增值服务及专业服务大全工业地产定义•工业地产定义–指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地•可建建筑物–用途范围较大，包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等–建筑层数少（一般钢结构1-2层，钢混结构3-8层），建设周期短•批租年限–在我国，工业土地批租年限为50年•经营模式–建成销售（资本快速周转）、建成出租（追求长期稳定投资回报）、购买成熟的工业地产项目后出租（适合房地产信托投资基金）–四大特点：大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报工业地产常见分类方法重工业房地产•如钢铁厂、汽车厂、炼油厂等•一般是所有者自己管理•需要大量的产业工人和原材料，交通设施专用，如业主型专用码头•例子：天津滨海新区的大港开发区轻工业房地产•属于通用性厂房，对装配线和仓储规模要求不大•比较适合地产开发商（第三方业主）投资出租，租金波动比较小•如果配上办公设施，就是很好的郊区办公园区，包括配备大学研究机构，就可以演化成研究园或者高科技园，也是“孵化器”的一类仓储房地产•第三产业里用地类型最大的一类，也可以称为物流地产•一般是业主和租用者根据合约来管理，也有第三方业主投资自由贸易区房地产•带有特殊政策的贸易加工型通用型工业地产•所在区域有特殊政策，降低交易成本，国内进区的产品属于出口，区内加工产品不交纳增值税等•区域周边可以产生很好的综合地产类型，如大连大兴岛港口建设高尔夫、海滨浴场等•例子：天津东疆保税区准工业地产•比较特殊，属于和工业地产相关的地产类型•给市中心商业或者居民提供储存空间的小型仓储式的准工业地产•在市中心的废弃厂房里改造成特殊的地产，类似北京789，纽约苏荷区•在市中心的废弃厂房改造成SOHO或者“孵化器”区工业地产常见分类方法目录•工业地产定义及分类•业界标杆案例•工业地产基本产品大全•产业园产品大全•增值服务及专业服务大全案例：新加坡裕廊·产品介绍•产品系列–工业用地–商业园土地（新兴产业、高新技术企业）–多层厂房（Flattedfactories)–标准厂房（Standardfactories)–创业/科技企业中心（iHUB每个工作空间的面积为8-70㎡，科技企业中心为多层厂房+综合设施）–iPark：提供15公顷地产供企业建设独栋（Premise）–写字楼（Officespace）•配套–食堂、美食广场、粮食店、便利店、医疗诊所、银行、培训室、公园案例：腾飞瑞资·公司简介•腾飞房产投资信托基金（A-REIT）是新加坡第一家商业和产业房地产投资信托公司，2002年11月19日上市。公司的地产已经增加到92个，截至2010年6月30日，账面值约48亿新加坡元•公司在新加坡拥有各种不同的地产，包括商业和科学园、高科技产业园、轻工业园、物流和配送中心以及仓储式零售设施•承租人包括来自各行各业的近930家国际和本地公司，涉及研发、生命科学、信息技术、电子、工程、轻工业制造、通信、物流服务提供商、制造服务以及服务业的后勤支持•名列多个指数，包括摩根士丹利资本国际指数（MSCI），欧洲公共房地产协会/美国国家房地产投资信托基金协会(EPRA/NAREIT)的全球不动产指数以及全球不动产研究公司(GPR)的亚洲250指数。穆迪投资者服务公司给予A-REIT“A3”公司家族信用评级案例：腾飞瑞资·产品介绍•商业园与科学园–郊区写字楼、公司总部大楼、研发基地，禁止进行制造活动–主要用于实业跨国公司的区域总部、金融机构的后勤支持办公室、IT公司以及从事各个领域研发的公司，包括生命科学、食品与化工等等–案例：宏基大厦位于国际商业园内，靠近亚逸拉惹高速，毗邻其他商业园地产。这是一个全面安装空调的商业园地产，由两栋八层大楼组成，通过一栋四层裙楼互相连接，还有一层地下车库案例：腾飞瑞资·产品介绍•高科技产业园–包括垂直型企业园区，办公室比例较高，结合高规格多用途工业场地–主要面向希望把制造活动与总部运营职能放在同一地点的跨国公司。包括数据中心在内–案例：西门子中心靠近新加坡市中心，包括一栋含办公室、服务中心、实验室和研发中心的15层大厦；一栋带健身馆和咖啡馆等生活设施的两层辅楼，以及一栋带车间和办公室的八层大楼案例：腾飞瑞资·产品介绍•轻工业园–大楼的办公室比例较小，结合了制造场地，与高科技行业房产相比，制造场地的比例更高–面向将轻工业制造活动与总部运营放在同一地点的本地大型公司–案例：凯发大厦坐落在加冷盆地工业区内，包括一栋八层轻工业建筑和一栋带夹层的单层车间案例：腾飞瑞资·产品介绍•多层厂房–多层厂房为叠层制造场地，用于一般性制造活动，底层收取的租金更高，因为装货容量更大，进出也更方便–主要面向从事各种制造活动的本地中小企业。有些跨国公司也在此类建筑中进行制造活动–案例：Techplace一期包括三栋七层建筑，其中一栋为带多层停车库的多层厂房，此外还有一栋四层建筑以及一栋单层食堂。里面共有509个停车位，包括多层停车库和地面停车场案例：腾飞瑞资·产品介绍•物流与配送中心–主要为仓库和配送中心–A-REIT物流与配送中心约62%为单层或带车辆坡道入口的多层建筑–主要面向第三方物流提供商、制造商、经销商和贸易公司–案例：IDS物流公司总部是一个四层楼的物流中心，附带一栋办公楼，还有一栋集成了自动化存取系统的单层机架包层建筑。该地产位于新加坡西部，从亚逸拉惹高速可以方便地进入案例：腾飞瑞资·产品介绍•仓储式零售设施–前面为零售门店，后面为仓库设施–A-REIT拥有三个此类房产，其中两个位于新加坡–面向单一租户，其零售、仓库和运营在同一地点–案例：巨人超市新加坡经济发展局“货仓零售计划”目的是促进商业一体化，在工业场地进行区域总部、零售、仓储和工业活动。“货仓零售计划”设施的总建筑面积不少于60%必须用于工业或仓储性质。目录•工业地产定义及分类•业界标杆案例•工业地产基本产品大全•产业园产品大全•增值服务及专业服务大全工业地产基本产品大全产品线产品所属类别供应方式地块类小地块产品自有产品中地块产品自有产品大地块产品自有产品厂房类单层厂房产品自有产品双层厂房产品自有产品多层厂房产品自有产品定制厂房（厂房+办公）产品自有产品定制厂房（厂房+办公+研发）产品自有产品研发类独栋研发楼产品自有产品独栋中试楼产品自有产品研发、中试综合楼产品自有产品办公类企业独栋办公楼产品自有产品企业双拼办公楼产品自有产品企业叠拼办公楼产品自有产品多层综合写字楼产品自有产品高层综合写字楼产品自有产品物流类仓储用房产品自有产品•地块是初级产品形态，可根据需求划分为不同的大小，供企业购地自建，一般适用于园区起步阶段•区位：任何交通方便地区均可•客户：适合处于具备一定规模的制造类企业•面积：最小10亩地块，根据客户需求及园区规划确定•收益：土地款+落地投资额返还+税收返还地块地块•在新园区起步区，可规划面积为10亩的小企业基地，以满足招商、政府等各方面需求厂房•标准厂房建设完成后，可租可售。销售型厂房可快速回收成本；出租型厂房可以获得稳定的租金收入，也可以进入金融市场发起信托计划融资•定制厂房根据企业提供的图纸进行建设，竣工后销售给企业厂房•区位：厂房一般位于城市边缘区、距离城市中心区1小时车程范围之内（标准厂房为主），也可位于核心城市近郊面积较小的区域内（标准+定制+总部）•定位：承接紧邻成熟区域产业外溢，快速建立园区形象•客户：适合处于成长初期的制造类或研发+制造类企业•面积：单体1000～5000平方米，可自由分割、组合•收益：租金/销售款+物业费+落地投资额返还+税收返还厂房类型与产业客户对应单层厂房新能源、新材料等类（轻钢）装备制造类（重钢/框架）双/多层厂房电子信息类小型部件加工类厂房(+研发)+办公研发/高科技类单层厂房双层厂房多层厂房生产（+研发）+办公创意研发中试基地通用实验楼研发中心创意中心综合办公总部独栋总部综合写字楼仓储物流物流中心仓储设施目录•工业地产定义及分类•业界标杆案例•工业地产基本产品大全•产业园产品大全•增值服务及专业服务大全产业园•产业园是企业间在产业上关联、在空间上集聚的区域•产业园的特点是主导产业明确，功能分区清晰•产品形态多样，既有大中小地块出售供企业买地建厂，又可以建设标准厂房和定制厂房、研发楼、各种类型的总部办公楼，同时有完整的大门、围墙、道路、展馆、景观节点等环境系统，同时配备一定的商务与生活服务设施主导产业园展馆大门标志物餐饮公园广场药店企业自建厂房企业自建厂房企业自建厂房企业自建厂房邮局银行标准厂房标准厂房仓储物流文体中心办公大楼员工公寓商务宾馆产业园四大产品组件•一个完整的产业园，一般有四大产品组件，分别是工业熟地、产业载体产品、配套设施和优惠政策产业园熟地产业载体配套设施优惠政策•小地块•中地块•大地块•厂房类•研发类•办公类•物流类•基础配套•商业生活配套•税收类•产业/专项类•中小企业类产业园配套设施产品线产品所属类别供应方式基础配套类产业园大门产品自有产品产业园围墙产品自有产品产业园展馆产品自有产品产业园支路产品自有产品产业园广场产品自有产品产业园管网产品自有产品产业园景观绿化产品自有产品产业园雕塑小品产品自有产品基础配套…大门、围墙•大门是产业园的主要标识•围墙可使产业园形成明显的围合感和归属感基础配套…展馆•展馆用于园区展示、接待、办公，是园区必不可少的配套•较大的展馆还可以成为园区企业产品的展示交易中心，还可以提供部分商务功能基础配套…产业园支路•道路是产业园交通系统的骨干•道路分不同的级别种类，其宽度、建设标准均不同道路绿线道路红线绿化产业园主干道3024米两侧各3米共6米产业园次干道2216米两侧各3米共6米基础配套…绿化、雕塑小品•绿化、广场也是产业园的重要组成部分，成为产业园景观基础配套…产业园管网•产业园外部的管网，由一级开发完成，预留接口•产业园内部的管网，由工业地产开发完成项目供水厂、供水管线自主开发供水供水厂、供水管线合作伙伴供气燃气站、燃气管线合作伙伴供热供热厂、热力管线自主开发雨水污水处理厂、雨水管线自主开发污水污水处理厂、污水管线自主开发电力变电站、电力管线合作伙伴电信电信基站、电信管线合作伙伴产业园商业生活配套产品线产品所属类别供应方式商务生活配套类银行产品合作伙伴邮局产品合作伙伴超市产品自有产品餐饮店产品自有产品员工宿舍楼产品自有产品文体中心产品自有产品员工食堂产品自有产品会议中心产品自由产品卫生所产品合作伙伴药店产品自有产品音像店产品自有产品维修店产品自有产品阅览室产品自有产品书店产品自有产品商务酒店产品自有产品必备功能备选功能案例：邻里中心…简介•社区与社区商业–社区概念最早由德国社会学家滕尼斯在1887年提出，是指聚集在一定地域范围内的人群构成的社会生活共同体。社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业•对于邻里商业的规模和覆盖区域，各国有不同的定义–人口密度大、人均GDP高的新加坡和香港，其邻里商业中心规模有4-6万平方米–地广人稀的澳大利亚邻里商业中心只有8000-15000平方米–通常邻里商业中心覆盖面积在500-1000米半径内，5-10分钟步行的距离。服务与周边1000米半径内的5-10万居民的日常生活需求•中国目前现阶段发展水平来看–社区商业是覆盖一到两公里商圈，四千平米到两万平米的体量–现在国人的消费力还不够，起码需要三千到四千套房子、上万人口才能开发一个社区商业，这是零售商存活的底限。尤其中国现在入住率低，需要养三年左右案例：邻里中心…简介•邻里中心–苏州工业园区的邻里中心，源自新加坡。新加坡建屋发展局将社区规划为三种类型。第一类，每1000～1200套住户配套建设一个邻里商店；第二类，每6000～8000套住户配套建设一个邻里中心（NeighbourhoodCenter）；第三类，每40000～60000