德思勤_绿景_深圳龙华牛栏前项目定位前期策划报告_168页

——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page1——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page2地产服务·投资管理·资产及商业管理——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page3绿景龙华牛栏前项目前期策划报告德思勤·深圳——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page4本报告仅供客户内部使用，版权归德思勤所有，未经德思勤书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。版权声明Copyright;AllrightsReservedThisarticleisforinternaluseonly.TaskinholdsthecopyrightofthisArticle.Withoutpriorwrittenauthorizationofthecopyrightholder,anyoneshallnotcirculate,quote,use,copy,ordistributethisarticleforanypurposes.——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page5•市场前景预判……………………………………………………………………………………007•项目分析…………………………………………………………………………………………030•项目发展方向研判………………………………………………………………………………047•项目定位…………………………………………………………………………………………058•物业发展建议……………………………………………………………………………………110•营销攻略…………………………………………………………………………………………134目录contents——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page6高容积率——住宅如何取得市场突破？大体量——商业面积如何配比？城中村改造——安居房、返建房如何规划？对于项目的思考：——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page7Part1市场前景预判——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page8•深圳总面积2020平方公里，其中可用面积935.13平方公里；•直至2007年底，深圳可建设用地不足200平方公里•其中：0100200300400500600700800关内关外深圳可建设用地（平方公里）关内关外1.1.1、深圳市土地情况——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page91.1.2、深圳商品房供应比较深圳市商品房建设计划（2008-2012）（单位：万㎡）0500100015002000建筑面积148912.4537.61526关内宝安龙华龙岗2009-2012年深圳规划商品房建筑面积（单位：万㎡）650700750800850建筑面积810730.3722.5712.52009201020112012•深圳土地紧缺已成事实，未来开发不足200平方公里，其集中在关外；•未来深圳商品房市场建筑面积供应量逐年下滑；•龙华市场面临关内外的威胁，需要对龙华进行深入的价值挖掘和分析；•龙华占关外商品房供应量的20%。——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page101.1.3、深圳各片区价格对比2008年深圳置业热点片区均价00.511.5福田罗湖南山盐田龙岗宝中龙华第二季度1.15160.86761.13490.97750.64370.86550.7064第一季度1.16470.87541.16871.00970.69960.94080.8655福田罗湖南山盐田龙岗宝中龙华•关外价格优势明显，价格优势一直是关外市场最有力的竞争优势之一；•均价逐月下降，市场走低探底；•龙华片区仍为关外置业热点，均价较关外其他片区仍然较高。——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page111.1.4、龙华楼市走势2000年-2007年龙华片区成交面积（单位：万㎡）050100150200面积23.62735.26363.861.36100150200020012002200320042005200620072000年-2007年龙华片区均价走势单位：（元/㎡）0200040006000800010000120001400016000价格334633523440411745005200870014226103002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年1-6月•龙华片区成交面积一路高走，在2007年预售面积低于2006年39%的情况下成交面积仍然增加了30%，成为了深圳楼市炙手可热的区域；•随着2007年上半年深圳楼市价格整体虚高的情况，龙华区域价格出现泡沫，2008年上半年随着万科、金地等开发商价格跳水，龙华片区均价有所回落；•未来两年随着龙华存积土地的不断放量，龙华仍然是深圳置业的热点片区，并且楼市泡沫会逐渐吸收，龙华楼市未来会向着健康的情况发展。——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page121.1.5、小结——置业必选•土地：未来深圳可利用土地主要集中在关外，在关外置业将成为深圳房地产市场的客观要求；•产品：未来深圳商品房规划龙华占关外市场20%；•价格：龙华价格优势明显，项目未来升值潜力大，备受深圳房地产市场关注；•消费心理：目前深圳房地产市场趋向理性发展，楼市价格阶段性底部已经形成。龙华目前市场价格相对其他关外片区价格理性，未来深圳置业必选龙华。未来置业必选龙华！——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page131.2.1、龙华概述——广东省工业第一镇•通信设备、计算机及其他电子设备制造——华为、富士康领衔龙华工业主导产业，占工业总产值的70%；•物流——龙华物流中心，龙华物流园区依托龙华新客运站规划建设，是深圳市六大物流园区之一。•服装——深圳龙华将建服装产业集聚基地，在市人大建议案中提出了“关于繁荣服装产业打造国际时装之都”的建议打造“国际时装之都”。；•印刷——深圳报业集团龙华印务中心是我市“十一五”规划重点文化工程建设项目。龙华内有各类工业企业1000多家（以外向型企业为主），生产领域涉及电脑、IT制造、自行车、塑胶、玩具、电子、机械制造、卷烟等行业。2004-2007年深圳龙华GDP增长走势图（单位：亿元）0200400GDP183278.02289.13297.432004200520062007——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page141.2.2、龙华概述——四大新城之首通过综合交通枢纽设施的带动及综合资源的投入，推进该地区全面的规划和建设。以轨道交通作为城市发展的主要轴线，引导新城以轨道交通站点等综合交通枢纽为中心发展，塑造高标准的新城区，不断改善居住水平。龙华新城定位：以大型交通枢纽为依托的城市中心功能拓展区——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page151.2.3、龙华区位价值——与CBD直线距离最短深圳中心（以莲花山邓小平像为原点）至五大置业热点直线距离：•至宝安中心区：18km•至南山：11.82km•至龙岗中心城：35.93km•至布吉：8.15km•至龙华：4.2km•至本项目：8.49km宝安中心区南山龙华布吉龙岗中心城市民中心本案•与深圳其他四大置业热点区域相比，龙华与深圳市中心的位置直线距离最短，而且位于未来深圳北拓的核心地带；•核心地带带来了龙华的核心价值，随着龙华交通日益改善，龙华的核心价值会得到更为明显的体现，同时，关内客户对龙华的关外印象也会逐渐淡化。——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page16龙华•深圳市规划局4月1日发布了《深圳中轴线整体城市研究》，提出将“以轨道4号线为轴，联系观澜、平湖、龙华、布吉中心区，形成中部分区综合功能景观轴带”；•深圳中轴线南起深圳河，北至观澜，全长超过25公里；•重点打造中心区南拓段、梅林大脑壳山段、龙华新城段、龙华老城段、观澜河段等5段核心景观轴线建设，每段核心景观轴长度在3公里左右；•目前中心区中轴线已经基本建成，近期将主要依托中心区与福田口岸和龙华新客站的发展带动。深圳中轴线将构建成深港都市圈的脊梁，集中展现深圳国际性、现代化的城市风貌，而龙华正处于这个轴带上面。1.2.4、龙华区位价值——中轴线上的经济发展带——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page17未来前景预判——龙华交通价值1.2.5、龙华交通价值——交通日益改善目前政府为了缓解关口的交通压力已经新新开通了福龙路关口和新区大道关口，规划中“五纵一横”的交通体系已经开始通车，预计未来三年后全面通车，有效的改善了龙华的交通环境：•福龙路——快速干道的开通拉近了龙华与关内的距离，车行仅为10分钟到达香蜜湖；•新区大道——新关口的开通缓解了梅林关口的交通压力；•地铁4号线——新客站为中心枢纽，直达皇岗口岸；•梅龙路——逐步修善的梅龙路20分钟可达华强北；•梅观高速——纵横南北的连接深圳与观澜的城市动脉；•布龙路——连通大浪与布吉。未来龙华的交通将从劣势转变为最大的优势南坪快速——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page181.2.6、龙华交通价值——新客站新机遇•２００４年１月，国务院审定通过国家《中长期铁路网规划》明确提出了将京广客运专线和东南沿海高速铁路客运专线的终点延伸到深圳。；•深圳新客站计划2010年建成，这一以长途客运为主的现代化综合交通枢纽将成为深圳规模最大的火车站，共设有１０个站台２０条线。•新客站占地面积2.4平方公里衔接京广深港、杭福深两条国家铁路客运专线及广深港高速铁路、与地铁4、5、6号线接驳。突破城市次中心的局限，成为深圳新的门户——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page191.2.7、龙华交通价值——两年后地铁开通已成现实•深圳轨道交通4号线由一期工程和二期工程组成，全长20.5公里，是双轨设计的市区铁路，以龙华新城区中心为起点，直达深港边界的皇岗口岸，共有15个车站；•与4号线接驳的龙华火车站规划可容纳100对旅客列车运行，内地开往深圳的列车近半汇集于此，4号线辐射范围可到达内陆城市乃至全国；4号线建成后把皇岗口岸和龙华连成一线，加速龙华的发展——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page201.2.8、龙华居住环境将得到改善深圳政府：力争5年内缩小特区内外差距•从2007年开始，深圳市在全市范围内开展为期４年的市政设施综合整治行动；•政府规划市政设施整治的重心将向特区外倾斜，加大宝安区、龙岗区和光明新区的市政设施建设和管理的力度；•宝安区计划在这４年的市政设施综合整治行动中共投入经费近７０亿元；——Copyright©2008Ta