思源-亿城股份白盆窑项目市场研究及产品定位策划-105PPT

亿城股份白盆窑项目亿城股份白盆窑项目亿城股份白盆窑项目亿城股份白盆窑项目市场研究及产品定位策划市场研究及产品定位策划市场研究及产品定位策划市场研究及产品定位策划2008年5月第2页思源顾问目录目录本案开发条件和周边环境本案开发条件和周边环境本案定位方向及论证本案定位方向及论证产品定位产品定位区域商业市场分析区域商业市场分析区域住宅市场分析区域住宅市场分析商业部分产品定位及建议商业部分产品定位及建议住宅部分产品定位及建议住宅部分产品定位及建议住宅部分产品定位及建议住宅部分产品定位及建议价格定位价格定位商业部分价格定位商业部分价格定位住宅部分价格定位住宅部分价格定位2008年5月第3页思源顾问本项目介绍本项目介绍本项目介绍本项目介绍————————位置和地块情况位置和地块情况位置和地块情况位置和地块情况
位置：项目位于南四环四合桥南白盆窑。
地块四至：东临樊羊路，南为六圈村，西至四合庄西路，北到五圈南路。
地块现状：地块北半部分为待建的未来城二期，南侧为白盆窑花卉苗圃和花卉中心，目前地块以大棚花圃为主，尚未拆迁。
周边环境：项目东面隔樊羊路为已建成的未来城住宅区和花乡汽配市场，西侧和北侧为当地平房居民区，周边环境一般。二环二环二环二环京开高速三环三环三环三环四环四环四环四环五环五环五环五环莲花池东路京石高速丰台西路丽泽路丰台北路中轴路地铁9号线地铁4号线地铁10号线地铁5号线马家堡西路京良路本案本案本案本案樊羊路丰台南路2008年5月第4页思源顾问本项目介绍本项目介绍本项目介绍本项目介绍————————项目初步规划项目初步规划项目初步规划项目初步规划
项目初步规划为住宅区，地块北半部为9-16层住宅，南半部分规划为4-6层多层住宅；
地块东侧临樊羊路规划为本项目的公建配套，为一栋4层纵向贯通的多层楼，该部分即为本次策划的对象。本次研究策划的对象配套公建2008年5月第5页思源顾问地段交通条件地块环境位于西南四环外，属于北京南城开发落后的地段，目前还只适合开发中低档住宅。目前通往市里的道路只能依赖樊羊路连接南四环路，公交线路很少，交通条件不完善。本案地块周边小环境是大型专业市场（汽车配件和建材)和平房居民区，人流混杂，短期内环境还很难有大的改善。本案地块开发条件分析本案地块开发条件分析本案地块开发条件分析本案地块开发条件分析2008年5月第6页思源顾问居住氛围商业氛围商务氛围本案所在地域的居住氛围随着未来城一期的建成，有了一定的小区居住氛围，但目前的居住氛围还比较差。本案周边具备汽配、建材等专业市场的商业氛围，大量流动人口对餐饮娱乐等商业有一定的需求；本案虽然离丰台科技园区很近，但两地之间的道路狭小，目前本案还很难借助丰台科技园的商务氛围，因此基本上没有商务氛围。本案地块开发条件分析本案地块开发条件分析本案地块开发条件分析本案地块开发条件分析结论结论结论结论：：：：从本案地块开发条件来看从本案地块开发条件来看从本案地块开发条件来看从本案地块开发条件来看，，，，本案不具备开发高本案不具备开发高本案不具备开发高本案不具备开发高档楼盘的条件档楼盘的条件档楼盘的条件档楼盘的条件，，，，可以考虑中低档次定位可以考虑中低档次定位可以考虑中低档次定位可以考虑中低档次定位。。。。2008年5月第7页思源顾问目录目录本案开发条件和周边环境本案开发条件和周边环境本案定位方向及论证本案定位方向及论证产品定位产品定位区域商业市场分析区域商业市场分析区域住宅市场分析区域住宅市场分析商业部分产品定位及建议商业部分产品定位及建议住宅部分产品定位及建议住宅部分产品定位及建议住宅部分产品定位及建议住宅部分产品定位及建议价格定位价格定位商业部分价格定位商业部分价格定位住宅部分价格定位住宅部分价格定位2008年5月第8页思源顾问总体功能定位方向总体功能定位方向总体功能定位方向总体功能定位方向根据项目的自身开发条件和初步规划根据项目的自身开发条件和初步规划根据项目的自身开发条件和初步规划根据项目的自身开发条件和初步规划，，，，我们我们我们我们把对公建部分的定位总结为以下两个方向把对公建部分的定位总结为以下两个方向把对公建部分的定位总结为以下两个方向把对公建部分的定位总结为以下两个方向：：：：2008年5月第9页思源顾问总体功能定位方向一总体功能定位方向一总体功能定位方向一总体功能定位方向一地下一层车库1-2层商业3-4层居住说明说明说明说明：：：：本方案本方案本方案本方案1111----2222层全部为商业层全部为商业层全部为商业层全部为商业，，，，3333层在南北两端和其他部分层在南北两端和其他部分层在南北两端和其他部分层在南北两端和其他部分位置功能为商业位置功能为商业位置功能为商业位置功能为商业，，，，销售单元纵向组合销售单元纵向组合销售单元纵向组合销售单元纵向组合。。。。2008年5月第10页思源顾问总体功能定位方向二总体功能定位方向二总体功能定位方向二总体功能定位方向二地下一层车库1-3层商业4层居住说明说明说明说明：：：：本方案本方案本方案本方案1111----3333层全部为商业层全部为商业层全部为商业层全部为商业，，，，销售单元纵向组合销售单元纵向组合销售单元纵向组合销售单元纵向组合。。。。2008年5月第11页思源顾问两个功能定位方向的比较两个功能定位方向的比较两个功能定位方向的比较两个功能定位方向的比较Χ商业面积相对较少；Χ居住面积相对较大加大了居住物业销售难度。
切合当地商业氛围一般高楼层商业难以销售的情况；
居住物业量大一些符合居住物业市场相对较好方案一方案一方案一方案一方案二方案二方案二方案二
商业面积所占比例很大，在能全部售出情况下提高了整体价值。
居住仅为顶层销售压力减少。Χ商业面积加大意味着项目风险大大增加；Χ商业大量1-3层纵向分割销售客户抗性很大由于本地区域商业的需求由于本地区域商业的需求由于本地区域商业的需求由于本地区域商业的需求比较薄弱市场前景不明朗比较薄弱市场前景不明朗比较薄弱市场前景不明朗比较薄弱市场前景不明朗而居住物业市场相对成熟而居住物业市场相对成熟而居住物业市场相对成熟而居住物业市场相对成熟容易把握容易把握容易把握容易把握，，，，因此方案一相因此方案一相因此方案一相因此方案一相对较佳对较佳对较佳对较佳。。。。以下市场研究和以下市场研究和以下市场研究和以下市场研究和定位的前提定位的前提定位的前提定位的前提2008年5月第12页思源顾问目录目录本案开发条件和周边环境本案开发条件和周边环境本案定位方向及论证本案定位方向及论证产品定位产品定位区域商业市场分析区域商业市场分析区域住宅市场分析区域住宅市场分析商业部分产品定位及建议商业部分产品定位及建议住宅部分产品定位及建议住宅部分产品定位及建议住宅部分产品定位及建议住宅部分产品定位及建议价格定位价格定位商业部分价格定位商业部分价格定位住宅部分价格定位住宅部分价格定位2008年5月第13页思源顾问目目目目录录录录
项目商圈分析
区域内商业状况分析
本项目商业部分SWOT分析
目标消费群定位分析2008年5月第14页思源顾问本项目商业区域本项目商业区域本项目商业区域本项目商业区域花乡桥仓储建材城花乡汽配批发市场樊羊路六圈四合庄西路南四环花乡桥北京旧机动车交易市场国际汽车博览城本案五圈南路商业配套未来城一期2008年5月第15页思源顾问商业部分核心商圈分析商业部分核心商圈分析商业部分核心商圈分析商业部分核心商圈分析
核心商圈四至范围核心商圈四至范围核心商圈四至范围核心商圈四至范围：：：：东至东至东至东至：：：：樊羊路樊羊路樊羊路樊羊路南至南至南至南至：：：：六圈六圈六圈六圈西至西至西至西至：：：：四合庄西路四合庄西路四合庄西路四合庄西路北至北至北至北至：：：：五圈南路五圈南路五圈南路五圈南路
核心商圈分析核心商圈分析核心商圈分析核心商圈分析：：：：A.以花乡仓储建材城以花乡仓储建材城以花乡仓储建材城以花乡仓储建材城、、、、花乡汽配城花乡汽配城花乡汽配城花乡汽配城为代表的专业市场已在项目周边形为代表的专业市场已在项目周边形为代表的专业市场已在项目周边形为代表的专业市场已在项目周边形成商业氛围成商业氛围成商业氛围成商业氛围。。。。B.其他业态的商业如餐饮其他业态的商业如餐饮其他业态的商业如餐饮其他业态的商业如餐饮、、、、娱乐娱乐娱乐娱乐、、、、底商等处于初级阶段底商等处于初级阶段底商等处于初级阶段底商等处于初级阶段，，，，档次和品质档次和品质档次和品质档次和品质较低较低较低较低。。。。C.周边缺乏如超市周边缺乏如超市周边缺乏如超市周边缺乏如超市、、、、便利店等基本便利店等基本便利店等基本便利店等基本的商业配套的商业配套的商业配套的商业配套....D.本项目地块受到商业阻隔较大本项目地块受到商业阻隔较大本项目地块受到商业阻隔较大本项目地块受到商业阻隔较大，，，，只有樊羊路侧有一定的对外辐射只有樊羊路侧有一定的对外辐射只有樊羊路侧有一定的对外辐射只有樊羊路侧有一定的对外辐射性性性性。。。。
核心商圈分析核心商圈分析核心商圈分析核心商圈分析：：：：A.以花乡仓储建材城以花乡仓储建材城以花乡仓储建材城以花乡仓储建材城、、、、花乡汽配城花乡汽配城花乡汽配城花乡汽配城为代表的专业市场已在项目周边形为代表的专业市场已在项目周边形为代表的专业市场已在项目周边形为代表的专业市场已在项目周边形成商业氛围成商业氛围成商业氛围成商业氛围。。。。B.其他业态的商业如餐饮其他业态的商业如餐饮其他业态的商业如餐饮其他业态的商业如餐饮、、、、娱乐娱乐娱乐娱乐、、、、底商等处于初级阶段底商等处于初级阶段底商等处于初级阶段底商等处于初级阶段，，，，档次和品质档次和品质档次和品质档次和品质较低较低较低较低。。。。C.周边缺乏如超市周边缺乏如超市周边缺乏如超市周边缺乏如超市、、、、便利店等基本便利店等基本便利店等基本便利店等基本的商业配套的商业配套的商业配套的商业配套....D.本项目地块受到商业阻隔较大本项目地块受到商业阻隔较大本项目地块受到商业阻隔较大本项目地块受到商业阻隔较大，，，，只有樊羊路侧有一定的对外辐射只有樊羊路侧有一定的对外辐射只有樊羊路侧有一定的对外辐射只有樊羊路侧有一定的对外辐射性性性性。。。。2008年5月第16页思源顾问目目目目录录录录
项目商圈分析
区域内商业状况分析
本项目商业部分SWOT分析
目标消费群定位分析2008年5月第17页思源顾问区域内商业状况分析区域内商业状况分析区域内商业状况分析区域内商业状况分析
丰台区商业状况宏观分析丰台区商业状况宏观分析丰台区商业状况宏观分析丰台区商业状况宏观分析
丰台区未来商业发展规划分析丰台区未来商业发展规划分析丰台区未来商业发展规划分析丰台区未来商业发展规划分析
本项目核心商业区调研分析本项目核心商业区调研分析本项目核心商业区调研分析本项目核心商业区调研分析
本项目周边交通状况分析本项目周边交通状况分析本项目周边交通状况分析本项目周边交通状况分析
小结小结小结小结：：：：区域内商业状况分析总结区域内商业状况分析总结区域内商业状况分析总结区域内商业状况分析总结2008年5月第18页思源顾问丰台区商业状况宏观分析丰台区商业状况宏观分析丰台区商业状况宏观分析丰台区商业状况宏观分析————————现状分析现状分析现状分析现状分析
稳步增长的市场成交稳步增长的市场成交稳步增长的市场成交稳步增长的市场成交....2005年1月份全区103家正常运转的各类商品交易市场，成交总额22.7亿元，同比增长24.1%，同比增加4.4亿元；其中消费品零售额为3.6亿元，占总成交额15.9%，在平稳增长的前提下有所提高。
吃穿类商品市场各具特色吃穿类商品市场各具特色吃穿类商品市场各具特色吃穿类商品市场各具特色....今年一季度，以农产品为主的食品、饮料、烟酒类商品成交额24.9亿元，占总成交额的77.6%，同比增长最多的商品为水产品91.7%、鲜瓜果90.4%；民以食为天已经从吃饱、吃好逐渐转为吃的健康、吃的绿色、吃的有质量。
稳步增长的市场成交稳步增长的市场成交稳步增长