思源_济南清河板桥项目前期市场定位与产品策划_152PPT_XXXX年

清河板桥项目前期市场定位与产品策划思源经纪（集团）济南公司2010年3月banqiaoxiangmuqianqicehuafangan我们的思路1、市场定位篇2、产品策划篇主要解决做什么（物业类型决策）、给谁做（客群定位研判）的问题主要解决怎么做（产品策划思考）的问题3、开发策略篇经济指标测算市场研究分析开发战略定位项目自身研究PART2：PART1：PART3：PART5：市场定位篇项目整体定位物业类型研判PART4：项目开发战略定位——项目开发整体战略N0.1整体战略探研——视野决定高度1、从全局战略着眼跨越北园路，带动大城北2、从区域发展入手土地需运营，价值要提升3、从项目运营来看塑造新清河，拔高产品线市场研究分析——我们面临什么样的市场环境？N0.2关于大市的总结①地产仍然是国家支持经济发展的重要产业；宏观市场概况房地产市场概况大势分析②国家目前的调控不是打压，而是稳定房价，避免大起大落；调控的是过度的投资与投机，济南的投资与投机现象并不多，特别是投资，不是多了，而是严重不足；③政策走势的基本面短期不会改变，后期可能微调④刚性需求将继续推动济南市场的价量齐升⑤济南进入地产的品质品牌时代⑥土地放量持续推进，后期竞争将加强⑧需求空间远未释放开⑦区域发展一头重，北部潜力巨大①产品设计雷同、居住功能存在缺陷、产权年限不足、需求量大、后市供应不足（主力面积集中在40——60平米之间，一室为主，少量两室，多数无分隔，少数为精装修，物业服务与普通住宅无区别，名不副实）从市场角度分析我们得出结论：本案开发公寓产品是可行的！公寓市场分析关于公寓市场的总结③市场存在大量刚性需求——本案所在的区域有大量的专业市场，有大量的私营业主、中高层职员、普通员工及外来的务工人员，从而也会产生极大的市场需求，市场存在大量需求。②区域市场无竞争——本案所在的区域目前无在售公寓项目，市场存在空白；潜在的供应仅有鑫苑项目，其项目总体量65万平米，预计11年上市，公寓体量约1.5万平米，属于项目最后开发的产品，预计在2013年以后，从开发时间来讲，与本案无直接竞争;①北区无战事——济南整体写字楼市场一直是沿着从西向东的方向发展，北区是写字楼市场发展的空白。关于写字楼市场的总结写字楼市场总结②产品无特色——以中高档为主，呈现大众化，高档项目的出租率极高，这是济南写字楼市场的一大特点。③区域办公条件极差——目前区域内绝大多数的办公人员在民房、沿街商铺或者商务宾馆办公，连基本的写字间的标准都难以达到，办公条件亟待升级。④区域市场存在大量刚性需求——区域内中小型企业或者私营业主们需要有专业的写字楼，以提升自己的企业品牌形象，但又不愿意远离自己目前所在工作的区域；从未来的市场发展趋势来讲，随着区域的不断发展，未来必吸引大量的企业来入驻，写字楼需求必然存在；从市场角度分析我们得出结论：本案开发写字楼产品是可行的！①七大商圈各具特色——济南大型商业集中在老城区，且商圈地位难以撼动；从市场角度分析我们得出结论：本案开发少量商业产品是可行的！商业市场分析关于商业市场的总结③市场存在一定需求——本案周边以专业市场为主，缺乏一定的生活配套设施，需要少量的商业配套来满足社区居民的基本生活需求，②北区专业市场云集，经营业态杂乱——北部区域以专业的家居建材、汽贸、五金等专业市场为主，经营业态较为杂乱；①高档酒店集中分布在中心区域——本案所处区域高档酒店尚处空白；关于酒店市场的总结酒店市场总结②经济型商务酒店受市场追捧——经济型商务酒店年入住率80%左右，远高于星级酒店。相比高档酒店其价格实惠，伴随济南旅游、经济的升温，这种类型的酒店将越来越受市场认可，发展潜力巨大。③产权酒店昙花一现——明珠商务港是济南典型的产权式酒店，但随着07年来住宅市场的不断升温，产权式酒店逐步淡出了市场；⑤区域酒店数量多、档次低——目前区域内酒店产品数量较多，整体档次较低；⑥酒店市场未来需求旺盛——滨河新区的改造助推了旅游业的发展，催生了大量需求；④酒店式公寓名不符实市场供需结构失衡从市场角度分析我们得出结论：本案开发酒店产品机会与风险并存！项目自身综合条件分析——我们的地块地处什么样的环境？N0.3自身综合条件分析技术经济指标由目前的规划指标引发的思考：1）容积率偏低，必然导致建筑的高度不高，既不符合城市建筑向高发展的最新规划要求，又不符合沿河建筑的景观性价值。因此，建议调整其建筑容积率；2）土地性质决定了建筑类型只能做公寓、写字楼与酒店、商业等四类物业形态。3）项目规模不大，容易控制开发风险、容易快速启动，启动的成本较低、容易快速见到成效与利润。地块一地块二地块三小清河百米景观河项目整体规模体量适中序号名称单位数量1总用地公顷4.792可规划建设用地公顷2.523总建筑面积㎡80640地上建筑面积㎡554404地下建筑面积㎡252005地上容积率不大于2.26地下容积率不大于1.07停车位个554自身综合条件分析项目地块条件分析喧嚣在外，静谧其间黄台家居市场改造后的小清河地块内部小清河北路东边在建的清河大桥由地块条件带来的思考：1）紧沿清河，便于打造水岸观景建筑，容易提升项目自身的价值，同时，作为城市水岸景观的一部分，建筑本身也必须打造出其很强的价值感与品质感；2）土地规划条件已经审批（自身作为土地的出让方，可以便利的调整规划指标）、土地不存在拆迁物，属于净地，便于快速启动与开发，以快速带动沿清河的其他项目开发，形成群体响应，拉动整个滨河新区的建设序幕，快速形成清河城市改造与滨河新区的建设政绩电力小区鑫苑名家东方水岸东有大型北湖公园与泺河景观河道历山北路建材机电家居市场家纺市场与物流中心在建红星美凯龙百米清河水景本案定向开发高层住宅清河北路回购房噪音阻隔北园大街五金及汽贸城老住宅规划路新黄路济南二中茶叶市场光大水务建材家居电动工具专卖市场建材家居电动工具专卖市场板桥广场小型商业街山师北院（体育学院）外事翻译、山东艺术、山东教育等学院货运物流在建的清河桥黄台装饰市场村落（改建片区）汇源华庭（旧改房）梁府片区徐李片区自身综合条件分析项目交通环境分析雄踞十字路口，交通四通八达道路：项目紧邻城市交通要道历山北路与清河北路路，交通极为便利的。历山北路——双向八车道北园大街——双向十车道小清河北路——双向二车道水屯路——双向二车道水屯北路——双向四车道历山北路——双向八车道北园大街历山北路小清河北路水屯路水屯北路历山北路水屯北路小清河历山北路本案清河北路二环东路水屯路东泺河路顺河高架规划路新黄路将军路公交路线：周边公交线路较为发达，31、79、36、84、K57、K107、BRT1、BRT2、BRT3等公交线路都能到达；自身综合条件分析项目交通环境分析四条公交线路直达地块，北园大街的公交线路更是多达6条，3条BRT线路相交之处，济南乘坐BRT最方便的区域公交线路四通八达，贯通5大商圈本地块周边居民可搭乘公交车可在不换车的情况下，到达城市5个重要商圈，以及重要城市功能体，其中包括济南商业核心商业核心泉城广场商圈、火车总站、长途汽车总站。自身综合条件分析项目交通环境分析英雄山省体火车总站长途汽车站交通学院经济学院泉城公园洪家楼商圈泉城广场商圈火车东站大明湖英雄山商圈洛口商圈老东门商圈北园大街商圈本案距大明湖3KM距泉城广场5KM距洪楼商圈6KM距洛口商圈7KM距北园商圈1KM城市功能欠缺、居住氛围不足全区规划中小清河区域定位为宜业宜居新城，但片区价值建立仍需要过程。目前区位发展尚不成熟，是未被济南客户认同的居住区域。重汽华光日化鑫苑地块黄台国际家纺城原山师北院现为济南市体校黄台家居广场板桥广场家装批发市场集中区域老居民区，基础配套，小型市场空阔区域单位宿舍，老居民区单位宿舍，老居民区重汽清河项目地块自身综合条件分析项目外围环境分析村落村落（待改建片区）商业零散无品店以银座购物广场为中心，沿北园大街分布着部分生活类商业，包括餐饮、银行、便民药店等等，历山北路有一家统一银座便民超市。整体来看地块所在区域生活类配套相对缺乏自身综合条件分析项目周边配套分析商业配套东泺河清污改造历山北路小清河百米景观河道项目地块工商银行建设银行统一银座齐鲁银行华联超市润丰农村合作银行建设银行工商银行中信银行统一银座自身综合条件分析项目周边配套分析教育配套教育匮乏无名校自身综合条件分析项目周边配套分析北园芙蓉小学杨庄小学水屯小学济南明湖中学金太阳幼儿园北全福幼儿园北全福小学一休幼儿园济南明湖小学济南一中济南市体校济南二中广源童心幼儿园本案除了一中和济南二中外，片区内基础教育资源素质相对较差，无重点院校资源。北园芙蓉小学济南二中北全福小学济南明湖中学济南一中水屯小学杨庄小学金太阳幼儿园北全福幼儿园金太阳幼儿园山东外事翻译学院山东教育学院山东艺术学院区域内以山东大学第二医院为主要医疗资源，除此之外还有“天伦不孕不育医院”以及“九龙泌尿专科”两家专科医院。区域整体医疗水平相对较差。医疗配套医疗配套不够完善自身综合条件分析项目周边配套分析老百姓大药房东泺河清污改造历山北路小清河百米景观河道项目地块山东大学第二医院九龙泌尿专科医院天伦不孕不育医院百姓大药房山东大学第二医院天伦不孕不育医院九龙泌尿专科医院自身综合条件分析项目周边配套分析板桥广场位于小清河北岸、历山北路桥(原黄台板桥)东北，占地约2万平方米。广场除了各种乔木、灌木、花卉与草地等绿化景观外，还设有雕塑、跌水景观、花架等园林小品。广场南端、小清河北岸还建有游船码头，等到各方面成熟后可供游客乘船游览小清河。广场东南侧，建有小清河展览馆，全面展示小清河的历史文化、发展历程、开发建设及规划蓝图。板桥广场标志性建筑“清河之恋”广场东南侧：小清河展览馆精美标识休闲娱乐配套板桥休闲广场近在咫尺自身综合条件分析项目周边配套分析小清河滨河新区东至东绕城高速公路，西至济南西编组站，南至北园大街及工业北路，北至黄河南岸，总用地面积约150平方公里，整个区域投资近千亿元。本案处在滨河新区的规划核心地带。其开发将以构建城市北部新的城市功能区和经济、社会发展带为目标，对加速济南市“拓展城市发展空间，打造现代化产业体系”进程，有效提升北部城市环境，人居质量、丰富配套设施建设都将产生重要影响。将小清河地区打造成集休闲旅游、商贸服务、生活居住为一体的新的经济发展带、靓丽的景观旅游带和宜居的生活休闲带。滨河新区整体规划自身综合条件分析区域规划发展分析规划核心区域本项目地块所在位置在规划思路中的地位举足轻重，其中以下几点可以成为本项目的利好：“一带”：小清河滨河景观及发展带——（环境利好）“二轴”之一：北园大街城市发展轴（经济命脉）——（客群利好）“一心”：北湖绿心形成天桥区的地区中心——（位置利好、环境利好）城市北部脏乱差的形象需要得到改变，周边居民需要提升生活品质，政府近两年来对北区加大力度的治理工作也证明了政府对改变区域形象的决心和信心。自身综合条件分析区域规划发展分析一轴——北园大街发展轴（区域经济命脉）项目地块①北部城区将运用一条连续蜿蜒的景观河道串起不同空间主体功能区，打造“文化清河、运动清河、绿色清河、商务清河”。②小清河区域将以华山片区、北湖片区、泺口片区开发建设为突破口，着力发展旅游观光、文化传谋、娱乐休闲、商贸服务、生态环保等新兴产业，将两岸建设成优势突出的宜居宜业宜游的北部特色新城区。③清河北、徐李片区将由北大资源负责开发，其总体定位为北部中心区商贸、教育、科技、商务四大核心功能，预计商业开发量将达到10万平方米。其中免税商品店3万平方米，建成幼儿园到高中的一站式教育体系、并引入北大方正，带动商务办公15万平方米。120亿的清河改造让北部城区翻天覆地----《济南市关于大力推进新型城镇化建设的实施意见》《北大资源徐李片区开发定位》自身综合条件分析区域规划发展分析主题雕塑展现清河历史文化沿线各景点通过浮雕、铜雕、铁雕、线条画、马赛克拼贴的景墙、雕塑等形式集中展现小清河历史悠久的盐运文化、老工业文化、名士文化、航运文化。项目东北路口已建成板桥休闲广场。7个体