碧桂园拿地投资概算模板表.xls

碧桂园拿地投资概算模板表填写说明此工作底稿为内部材料，请勿全表传递给其他部门，如兄弟部门需要，可单独提供“利润表”、“自定义输出表”、“敏感性分析表”等结论表。一、版本说明此版本仅限用于拿地可研阶段的概算分析，不做深入详细分析用。（也可支持计算多户型配比方案之财务指标底稿用）二、主要思路1、对目标地块，根据预估粗略的规划（产品及货量），研判对应的销售周期、预期价格，配比之预估成本费用，计算预期的粗略利润以及现金回笼情况，帮助地块分析决策。2、现金回笼的各项假设：假设首年土地款及开发成本为集团投入资金，暂不考虑项目贷款结果，以此计算目标地块首年销售回笼集团投入资金的对比情况。3、本表可根据项目需要，对土地、开发成本（含销管费）及销售价格进行敏感性分析。三、表格关系1、分基础表、输出结果表及敏感性分析表：　a.基础表的作用——输入具体的指标、销售数据、时间数据等；　b.输出结果表——根据基础表的数据，基本上全部自动出具结果，一般情况下不用编辑数据及内容；　c.敏感性分析表——以土地单价、产品销售价格、产品成本为变量情况下，各财务指标的结果分析。2、基础表含：初步规划表、销售预测表。3、输出结果表含：利润表、现金回笼表、自定义输出表。4、敏感性分析表含：土地敏感性分析、售价敏感性分析、成本敏感性分析。四、具体的使用说明1、所有的表格，一般情况下只允许在鲜绿色地方填数据，其他地方不用修改及删除，不能删除或插入行、列，切记；已经隐藏或组合的表格严禁修改及删除。2、初步规划表：依次填入地块名称、用地面积、土地价格、土地款支付安排、各产品的建筑面积、用地面积、首期货量的销售时间等。（注意填入面积数据时，一定要留意表格的H4、I4位置是否显示面积“无相差”，如有相差说明填入面积不一致，要修改；注意计容积率建筑面积与非计容积率建筑面积的区别）3、销售预测表：依次输入预售首年消化的货量、价格，以及剩余货量的消化时间及价格。（注意地下车库的销售面积、价格等用面积来表示，不要用个数表示）4、利润表：E142：N143区域为相应的单方标准开发成本（毛坯）、利息及销管费，这些数据仅供参考，具体请参考各业态预结算成本、动态成本、参考成本及历史成本、本盘参考利息、实际销管费等调整,并在E148:N152区域里填列。在D2单元格处选择计算土地增值税的方式：“整体计算土增税”表示土地增值税按照这个项目作为一个土地增值税清算单位；“单体计算土地增值税”表示土地增值税按照各产品作为土地增值税清算单位。同时在E27:N27区域填入当地税局对各产品的土地增值税预征率。5、现金回笼表：此表全部自动计算。若C20单元格为“NOTPASS”，则请仔细核对1至4点所提及的表格内容是否填写正确。6、自定义输出表：在以起拍价为计算土地成本时的投资分析结果，其中包括各产品和整个项目的各项财务指标，打印格式已设好。7、土地敏感性分析：仅在需要做土地敏感性分析时使用此表，G4为以起拍价为基准上限取整；G5为每次土地价格增加额；G6为土地上升的频率，即次数，此三个单元格可根据需要做调整，调整完毕后即可点击“START-L”按钮，几秒钟【运行时间与频率成正比】后将在第9行以下显示结果。8、售价敏感性分析：仅在需要做土地及售价敏感行分析时使用此表，G4为售价变动的幅度，G5为按原销售价格上浮（或下浮）的次数，此两个单元格可根据需要做调整；F6为所选取敏感性指标，可在下拉列表中选择。在点击“START-P”按钮前请确保“土地敏感性分析”表内的G4、G5、G6已调整完毕。点击“START-P”几秒钟【运行时间与频率成正比】后将在第9行以下显示结果。9、成本敏感性分析：仅在需要做土地、售价、成本【包括除土地外的开发成本、期间费用】敏感行分析时使用此表，G4为成本变动的幅度，G5为按初始成本上浮（或下浮）的次数，此两个单元格可根据需要做调整；E6为所选取敏感性指标，可在下拉列表中选择。在点击“START-C”按钮前请确保“土地敏感性分析”表内的G4、G5、G6，以及“售价敏感性分析”表内的G4、G5、F6已调整完毕。点击“START-C”按钮，几十秒钟【运行时间与频率成正比】后将在第11行以下显示结果。另，成本敏感性分析中的成本包含开发成本以及销管费用。五、注意事项1、打印：此模板设计了通用的打印格式，使用人员可以根据自己的需求有针对性使用隐藏行列的功能，这样有利于打印格式设置及美观。2、上述鲜绿色，指本单元格的颜色。3、每次打开此表，会自动提示是否“启用宏”，请务必点击启用宏，否则部分公式计算不完整。4、对需要解锁的工作表，Excel2003版可以点击“工具”栏中的“保护”——“撤销工作表保护”，Excel2007版可点击菜单栏“审阅”中的“撤销工作表保护”，无密码。六、联系方式使用过程中涉及到任何事项、疑问等，可联系集团预算管理部：0757-26399367【内线3367】；此版本仅供参考，使用人员可结合实际情况选用或修改。基础表一：安徽宣城地块投资概算分析——预计规划一览表地块名称：每亩单价：200,000.00元/亩每亩单价/万：20.00万/亩地块面积一致否一致无相差占地亩：500.00亩每平单价：300.00元/㎡容积率：1.00总地价：1.0000亿元占地面积：333,335.00㎡其中：计容建筑面积328,770.00总建筑面积：328,770.00㎡楼面地价：300.00元/㎡其中：非计容建筑面积-产品类型合计超豪双拼双拼联体四拼多层小高层（带人防车库）高层（带人防车库）独商底商地下车位（带人防考虑地上建筑为18层）总可售建筑面积328770.0099000.00229770.00总占地面积333335.00166835.00166500.00容积率0.990.000.590.000.001.380.000.000.000.00均价4752.810.006500.000.000.004000.000.000.000.000.000.00预计付款时间2013/1/312013/2/38付款比例53%50%0%0%0%0%0%0%0%0%土地款（亿）0.530.50--------1.03安徽宣城地块户型合计其他必填信息：2、预估的土地款支付安排表2013/7/11、预估的首期推售时间基础二：安徽宣城地块投资概算分析——销售预测表单位：元、㎡推售时间2013/7/1规划指标销售预测合计2013年2014年销售面积----销售单价----销售金额---销售面积-99,000.0033,000.0033,000.00销售单价-6,500.006,000.006,500.00销售金额-643,500,000198,000,000214,500,000销售面积---销售单价---销售金额----销售面积----销售单价----销售金额----销售面积-229,770.0076,590.0076,590.00销售单价-4,000.003,500.004,000.00销售金额-919,080,000268,065,000306,360,000销售面积----销售单价----销售金额----销售面积--销售单价--销售金额----销售面积----销售单价----销售金额----销售面积----销售单价----销售金额----销售面积---小高层（带人防车库）高层（带人防车库）独商底商地下车位（带人防考虑地上建筑为18层）超豪双拼双拼联体四拼多层销售单价---销售金额-----1,562,580,000466,065,000520,860,000地下车位（带人防考虑地上建筑为18层）营业收入2015年2016年消化周期------33,000.00-7,000.00-231,000,000-------------76,590.00-4,500.00-344,655,000---------------------------575,655,000-输出结果表一：安徽宣城地块投资概算分析——利润预测表整体计算土增税产品类型合计超豪双拼双拼联体四拼多层小高层（带人防车库）每平土地单价（元）300建筑面积(㎡)328,770-99,000--229,770-占地面积(㎡)333,335-166,835--166,500-容积率0.99-0.59--1.38-4,753-6,500--4,000-一、主营业务收入（万元）156,258-64,350--91,908-二、减：主营业务成本（万元）71,308-24,805--46,503-1土地成本（万元）10,150-5,005--5,145-2开发成本（万元）61,159-19,800--41,359-三、减：主营业务税金及附加（万元）33,100-13,631--19,469-1营业税金及附加（万元）9,375-3,861--5,514-2土地增值税（万元）23,724-9,770--13,954-销售-6,500--4,000-抵扣-3,127--2,403-土地成本-506--224-开发成本-2,000--1,800-利息成本-400--360-营业税金及附加-390--240-增值额-3,373--1,597-增值率0.00%107.85%0.00%0.00%66.45%0.00%增值税-1,217--519-增值税率0.00%15.18%0.00%0.00%15.18%0.00%土增税预征税率0.0%3.0%四、主营业务利润（万元）51,850-25,914--25,936-减：期间费用(销管费)（万元）3,090-792--2,298-五、利润总额（万元）48,760-25,122--23,638-减：所得税　（万元）12,190-6,280--5,910-六、净利润（万元）36,570-18,841--17,729-七、相关指标分析1单方净利润（元）1,112-1,903--772-2每亩净利润（万元）73-75--71-3土地成本获净利倍数3.600.003.760.000.003.450.004毛利率(土增税拨备后)33%0%40%0%0%28%0%5销售净利率23.40%0%29%0%0%19%0%销售均价（元）地块规划第7页高层（带人防车库）地下车位（带人防考虑地上建筑为18层）----------------------------------0.00%0.00%3.0%--------------0.000.000%0%0%0%第8页输出结果表二：安徽宣城地块投资概算分析——现金回笼预测表单位：万元序号项目合计2012年2013年2014年2015年2016年一现金流入156,258-46,60752,08657,566-1销售收入156,258-46,60752,08657,566-2贷款收入-二现金流出95,51654,04530,92410,5471土地成本17,31917,3192开发成本61,159-20,38620,38620,386-3销管费用3,090-1,0301,0301,030-4营业税金及附加9,375-2,7963,1253,454-5土地增值税23,724-8629501,03820,8756所得税12,190-11,6525,4335,433-10,3287归还银行贷款三净现金流量(一减二)3,176--7,43921,162-10,547四净现金流量3,176--7,43921,162-10,547四累计现金流量--7,439--10,547五相关指标分析1净现值（NPV）2IRR3预售首年资金回笼率¥2,316按央行1至3年贷款利率（6.15%）贴现各年净现金流量的代数和资金流入现值总额与资金流出现值总额相等、净现值等于零时的折现率预售首年资金回笼率=预售首年的销售资金回笼/截止预售首年底的资金投入120.0%86.2%输出结果表三：安徽宣城地块投资概算汇总表超豪双拼双拼联体四拼多层小高层（带人防车库）高层（带人防车库）独商底商地下车位（带人防考虑地上建筑为18层）每亩单价（万/