厦门产权式酒店公寓市场调研分析

厦门产权式酒店公寓市场调研分析ThereportofanalysistothemarketinXiamen’spropertyrightstyle06年厦门国内游客1900万人次，国内旅游收入200亿元90817121618050010001500200020012002200320042005单位：万人次厦门近年旅游接待人数旅游总接待人次国内旅客人次厦门近年旅游收入情况158.09173.38210.87230.93165.32186.16176.24135.23132.56140.3205010015020025020012002200320042005单位：亿元旅游总收入国内旅游总收入从01年以来，来厦旅游的人数逐年增加，到05年旅游人次已经达到1712万人次，其中国内旅游1618万人次，国内旅游经济收入达到186.16亿元。从今年前三季度的旅游人次以及旅游紧急收入来看，预测今年厦门国内旅游将达到1900万人次，国内旅游收入将达到200亿元，比去年增长11%。•厦门商务/旅游市场经济总量•厦门在售产权式酒店公寓•厦门经济型酒店公寓市场概况•经济型品牌连锁酒店、散点式服务型酒店公寓概况商务旅游经济市场容量——厦门企业数量以每年11%的速度增加，带动了会展经济和商务旅游的发展36104003433132003400360038004000420044002003年2004年2005年单位：家厦门历年外商投资企业数量从厦门历年的外商投资，增加的企业数量来看，2003年外资企业有3601家，到了04年达到4003家，增幅达到11%，到了05年增加了329家，达到4331家。厦门企业数量以每年11%的增长速度。厦门会展经济被定位为厦门“十一五计划”中厦门经济发展的支柱行业之一。•厦门商务/旅游市场经济总量•厦门在售产权式酒店公寓•厦门经济型酒店公寓市场概况•经济型品牌连锁酒店、散点式服务型酒店公寓概况厦门定位产权式酒店公寓项目较少，目前只有二个未售项目04年厦门的经济型酒店式发展起来的，产权式经济酒店定位的项目比较少，大多是酒店经营公司以购买或者是出租的形式，获得住房，通过对住房的统一装修，经营。已经交房使用的产权式酒店定位的项目有“官邸”、“裕发广场”、“美新广场”、“都会100”、“音乐家生活广场”、“美丽新殿”、“天鹅广场”等7个项目，其中“官邸”、“裕发广场”、“美新广场”这三个项目是05年刚交房的新楼。目前属于此类产权式酒店定位的项目有“南中大地广场”、”老虎城”二个项目将上市，南中大地广场近期将进行内部认购，预计在12月开盘销售。南中大地广场裕发广场美新广场官邸老虎城•厦门商务/旅游市场经济总量•厦门在售产权式酒店公寓•厦门经济型酒店公寓市场概况•经济型品牌连锁酒店、散点式服务型酒店公寓概况南中大地广场——产权式酒店公寓定位，年回报率7%左右南中大地广场工地现场位于中山路步行街最繁华的路段局口街商业区，是目前厦门唯一一个将要出售，住宅部分（1万平米左右）统一装修，定位为产权式酒店公寓的项目。该项目依靠中山路强大的旅游客流，和区域便捷的交通（轮渡有多个公交站点），主要客群定位在来厦旅游的消费群体。南中大地广场酒店公寓平层示意图中山路——南中大地广场酒店公寓总量3-5层每层（87套），共计261套面积范围40-50平米单身公寓预计销售价格1万元/平米左右装修标准将根据酒店管理公司统一装修酒店公寓定位目前还没有确定酒店管理公司，根据其单间面积大小，估计是经济型连锁酒店投资回报率7%老虎城——商旅型酒店公寓定位（预估）老虎城老虎城的位置与南中大地广场非常接近，紧靠思明南路上，紧邻诚达购物广场（大型卖场）与中山路只有50米左右。目前还没有明确定位，从工地围板和前不久认购时销售员的说辞上了解，项目住宅部分也可能是产权式酒店公寓定位，公寓统一经营，定位为商旅型酒店公寓。中山路——老虎城酒店公寓总量2栋楼，住宅共123套面积范围33-114平米单身公寓，一房和二房一厅预计销售价格未定开盘时间估计明年官邸——一个项目有多家酒店管理公司，竞争激烈厦禾路——官邸目前进驻的酒店公寓公司数量7-8家用于出租的酒店公寓间数60间左右户型面积33-60平米楼中楼装修标准中高档装修，大型的酒店公寓配有带宽带上网，宾馆餐饮设施，中餐厅，西餐厅，客房送餐服务，健身室。酒店公寓定位中高档商务酒店，入驻的较大型的酒店经营管理公司摩登世家、凯莱雅居酒店收费标准238元/间.天酒店入住情况全年平均在70%莲板——裕发广场目前进驻的酒店公寓公司数量7家用于出租的酒店公寓间数300间左右（公寓总住宅套数400套）户型面积30-50平米平层装修标准一般普通装修酒店公寓定位中低档商务酒店入驻的较大型的酒店经营管理公司时代雅居、摩登世家、万客酒店公寓酒店收费标准138元/间.天酒店入住情况全年平均75%裕发广场——同样一个项目有多家酒店管理公司经营厦禾路——美新广场目前进驻的酒店公寓公司数量少数两三家酒店公寓，都比较零散用于出租的酒店公寓间数由于入住的酒店管理公司少，大多是小业主自己单间出租的，估计在40间左右户型面积30-70平米装修标准标准化连锁酒店装修酒店公寓定位中低档经济型酒店公寓入驻的较大型的酒店经营管理公司青年阳光酒店收费标准138元/间.天酒店入住情况全年平均50%备注该项目原先是写字楼，后来改为酒店公寓，目前有部分还是作为办公楼出租，已经21家公司在楼里办公美新广场——不成规模的分散式布点经营较大规模品牌的经济型连锁酒店及酒店公寓30多家经济型连锁酒店公寓客房数大小3500多间厦门目前已经形成品牌经济型酒店公寓市场，已经入的国内、国际知名牌酒店不多，如家、锦江之星、速8、金陵旅业，本土知名品牌包括怡庭湖景、青年阳光、都市家园、摩登时代等不到10家。其他规模相对较大的经济型连锁酒店公寓有20家左右，因此厦门目前品牌酒店公寓和规模较大的酒店公寓总共在30多家。从目前经济型酒店公寓的客房数计算（包括以上较大规模的品牌酒店的客房数以及其他小规模零散的经济型酒店公寓），估计在3500间左右。•厦门商务/旅游市场经济总量•厦门在售产权式酒店公寓•厦门经济型酒店公寓市场概况•经济型品牌连锁酒店、散点式服务型酒店公寓概况类型名称分店数量国内、国际知名品牌经济酒店如家1家时代雅.居速81家锦江之星1家金陵旅业连锁酒店1家厦门本土知名品牌、交大规模经济型酒店怡庭湖景酒店3家时代雅居2家青年阳光连锁公寓14家摩登世家2家都市家园2家亦家自助型酒店公寓5家杨子岛酒店公寓2家凯莱雅居1家鹭海龙酒店公寓1家火车站文灶地区中山路区域厦大片区会展中心片区江头SM富山莲坂1、江头SM区域：主要以小规模的日租型酒店公寓为主，价格相对便宜，有的在100元/间.天以下就能租到，依托SM广场，有便利的生活配套，交通也相当方便。2、富山莲坂：具有一定规模的品牌酒店公寓为主，也有相当部分单兵作战的小型酒店公寓。该区域主要接近火车站，交通相当便利，周边是繁华的火车站商业区。厦门——经济型酒店公寓分布的区域3、火车站文灶：具有一定规模的品牌酒店公寓与小型零散的酒店公寓，依托火车站这个交通枢纽，是游客到达厦门的第一站，拥有强大的客流量。4、会展中心：少数几家规模较大的经济型酒店公寓以及大量的小型的日租型的酒店公寓。依托的是会展中心带来的参加会展事项的人流。火车站文灶地区中山路区域厦大片区会展中心片区江头SM富山莲坂厦门——经济型酒店公寓分布的区域5、中山路周边以及湖滨南区域：大型经济型酒店公寓争夺的中心区域，该区域传统的商业中心街区和旅游景区，每年吸引数以万计的旅游客。6、厦大区域：小规模的经济型酒店公寓为主，依托厦大旅游景区，同时也有一些外派到下达学习的人员，组成该区域的市场客户群。火车站文灶地区中山路区域厦大片区会展中心片区江头SM富山莲坂厦门——经济型酒店公寓分布的区域小规模经济型酒店公寓与品牌连锁酒店争夺市场份额，市场比较混乱厦门目前经济型连锁酒店公寓基本情况类型酒店数量客房总量具有一定规模的经济型连锁酒店公寓25-35家1500间左右零散的小规模的经济型酒店公寓60-70家2000间左右合计100家左右3500间左右厦门目前经济型酒店公寓市场比较混乱，具有一定规模的品牌酒店公寓与零散的小规模酒店公寓共同争夺市场分额，04年以后随着厦门旅游经济的发展，经济型酒店公寓这种日租型的经济酒店，投资回报率高的特点吸引了大批人群进入这个市场，小的酒店公寓只有几间，大的到达120-130间，而规模的缺乏规范管理的酒店公寓的市场比重要超过，上规模的正规的酒店公寓，目前的经济型酒店公寓市场处于无序竞争的状态。厦门经济型连锁酒店/服务公寓未来市场两三年不会饱和2004年2005年2006年3500间以上经济型酒店公寓数量刚刚起步06年厦门四星级以上酒店的客房数为5600间，而经济型酒店客房数为3500间，经济型酒店与星级酒店比例为5：4，而按照国外的经验，经济型酒店与星级酒店的比例是7：3为市场比较理想的比例，因此旅游经济近年发展迅速的厦门来说，经济型酒店公寓的发展潜力很大，在未来的两三年的时间里不会饱和。来厦探亲家族成员短期外派企业员工自助休闲渡假游客目标客户定位基本一致，四大主力目标客群这些经济型酒店公寓在目标客群的定位也基本上比较接近，主要是国内的中低档的住宿消费，主要是自助休闲度假旅客以及短期外派企业员工，其次是短期培训公司员工、公司商务往来人员和来厦探亲短期逗留的家族成员。企业商务往来人员厦门规模最大的品牌经济型连锁酒店公寓基本情况一览•厦门商务/旅游市场经济总量•厦门在售产权式酒店公寓•厦门经济型酒店公寓市场概况•经济型品牌连锁酒店、散点式服务型酒店公寓概况类型名称分店数量客房总量分布情况经济型品牌连锁酒店如家快捷酒店1家127间思明区湖滨南路时代雅居.速81家120间禾祥西锦江之星1家120间左右松柏金陵旅业连锁酒店1家169间中山公园盘怡庭湖景酒店1家200多间禾祥西路鹭海龙酒店公寓1家24间江头散点式服务型酒店公寓青年阳光连锁公寓14家250间左右江头、火车站、轮渡时代雅居2家180间莲坂裕发、都会100亦家自助型酒店公寓5家50多间会展、厦大、轮渡等凯莱雅居3家35间左右江头台湾街摩登世家3家140间左右思明区火车站厦门之家3家50间左右轮渡、鼓浪屿、莲坂合计————约1500间——火车站-文灶地区中山路区域厦大片区会展中心片区江头SM富山莲坂青年阳光、都市家园、凯莱雅居、鹭海龙酒店公寓时代雅居、锦江之星、杨子岛酒店公寓、摩登时代、厦门之家怡庭湖景酒店、青年阳光、万客酒店公寓青年阳光、都市家园、如家、时代雅居、速8、厦门之家亦家亦家厦门-出租型酒店公寓区域分布示意图厦门经济型品牌连锁酒店（商务型）名称分店数量客房总量分布情况如家快捷酒店1家127间思明区湖滨南路时代雅居.速81家120间禾祥西锦江之星1家120间松柏金陵旅业连锁酒店1家169间中山公园盘怡庭湖景酒店３家300多间禾祥西路鹭海龙酒店1家24间江头经济型品牌连锁酒店——05年以来蜂拥进入厦门市场，抢占厦门市场，但形成品牌效应的企业仍然很少厦门经济型酒店市场在近两年的时间发展起来，发展时间还比较短，因此目前进入厦门的知名品牌连锁酒店数量是比较少的，目前知名如速8、锦江之星、如家、金陵旅业和怡庭湖景等5家。但是这些品牌企业看好厦门市场，纷纷加大厦门市场的投入，如家预计在今后几年在厦门的分店数要达到4家，速8、锦江之星也都在寻找分店位置。•厦门商务/旅游市场经济总量•厦门在售产权式酒店公寓•厦门经济型酒店公寓市场概况•经济型品牌连锁酒店、散点式服务型酒店公寓概况厦门如家快捷酒店——福建第一家，未来将达到4家福建省首家如家快捷酒店，如家酒店连锁的直营店。位于湖滨南路上，位置介于火车站和中山路商业街之间，交通便利。租金价格：统一价格239元/间.天专修风格：简约别致，由如家公司统一装修标准。出租情况：127间客房,平均出租率95.9%市场定位：中等档次的经济型商务酒店，从其价格定位和内部配置，装修来看，主要针对的是来厦的商务人