房地产调控常态化背景下的高周转现象分析——以恒大为例

房地产调控常态化背景下的高周转现象分析——以恒大为例中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中心发布的“2012中国房地产500强测评研究报告”显示，2011年，高周转成为众房企的追求目标，“快进快出”提高效率使这一模式有了更大的生存空间，从测评榜单来看，领先企业基本采取了快速销售的策略，对市场变化保持极高的灵敏性，或推出针对首次置业者和自住的普通老百姓需求的产品，或调整中高端价格，率先降价销售。一、高周转现象的产生背景2006至2007年，房地产企业ROE上升主要来自经营改善及房价上涨；2008年以后，房地产企业ROE上升则更多来自于高杠杆和房价上涨；2010年以来，在调控常态化的背景下，高杠杆、房价上涨难以维系，房地产企业盈利能力趋于下降，净利润率的下滑将直接导致房地产企业ROE下降。1、营业收入、净利润2011年，A股上市房地产公司营业收入、利润增速分别为11.1%和11.0%，相较2010年全行业的30.1%和30.9%有明显放缓。由于房地产企业营业收入以房屋交竣为确认标准，本年确认的收益主要来自本年及上年的房屋销售额，营业收入、净利润增速放缓主要是因为受政策调控影响，房地产销售市场持续低迷。2009-2011年，全国房地产市场销售额增速呈连续下降趋势，分别为77%、19%和12%。2、毛利率、净利率、ROE此外，在当前调控背景下，房地产企业多采取以价换量的策略，毛利率出现下降；财务费用、销售费用的快速增长导致期间费用率的持续攀升，房地产企业净利润率呈下滑趋势，从2010年的16.63%下滑至2011年的14.86%。要使ROE维系在较高水平，房地产企业需调整经营策略，提升资金使用效率，加速周转，高周转现象应运而生。二、高周转现象分析高周转指提高存货周转率，减少货币资金占用量，提升资金使用效率。就房地产企业而言，我们用剔除已实现销售但尚未结算收入的部分，以反映真实的存货周转率。即存货周转率=销售成本/（平均存货-已售未结成本）。其中：销售成本：采用营业成本指标；平均存货：按照期初和期末进行算术平均；已售未结成本：该企业当年平均预收账款（期初和期末值的算术平均）乘以当年营业成本占销售收入的比例近似估计。1、样本选取以2011年营业收入前50名的A股上市公司为统计样本。计算这50家公司的存货周转率，并各选取周转最高、最低的三家公司进行比较。图表12011年部分房地产上市公司存货周转率公司名称营业收入营业成本平均存货平均预收账款已售未结成本存货周转率前三名万科A71782754322816170834489275346558569038%保利地产47036222953680131002796123628384538532%荣盛发展950170592465162776081774950989653%后三名亿城股份215627116262707972966185209518%苏宁环球366452200231141462235710719512416%中华企业45917121772216818581993649453114%从上表可以看出，存货周转率最高的三家企业为：万科、保利、金地、荣盛发展；最低的三家企业为亿城股份、苏宁环球、中华企业。2、分析结果对6家企业从2008-2011年销售收入增长率、净利润增长率以及期间费用占比等方面进行比较。图表22008-2011年比较公司销售收入复合增长率36.70%59.70%75.20%25.30%10.60%4.20%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%万科A保利地产荣盛发展亿城股份苏宁环球中华企业图表32008-2011年比较公司净利润复合增长率高周转公司盈利能力表现突出，即使在行业调控下也能保持30%以上的复合增长率。由于开发周期短,“高周转”支付的资金成本低、成本控制力强、期间费率更低。3、高周转现象总结（1）低价销售通过以价换量、低价促销等手段，最大化加快存货去化速度。（2）合理的项目定位主要开发政策支持的普通住宅，即144平米以下的普通刚需住宅产品。（3）系列化、标准化产品“高周转”公司形成了完整的产品系列，易于复制，标准化开发。（4）严谨的资金平衡、计划管理能力33.60%42.90%60.40%10.10%14.80%17.60%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%万科A保利地产荣盛发展亿城股份苏宁环球中华企业高周转要求具备严谨的资金计划管理能力，拿地后尽快开发，在保障产品品质的前提下严格控制成本，最大化缩短开发周期，一般而言，“高周转”公司开发周期约为7-11个月。图表46家企业产品特点级开发周期产品系列开发周期产品类型万科A四季花城、城市花园、金色家园等7-10个月普通住宅为主保利地产康居、珍品、山水、尊享等7-11个月普通住宅为主荣盛发展郦舍、荣府、阿尔卡迪亚等7个月普通住宅为主亿城股份“华府”品牌13-24个月中高端住宅为主苏宁环球18-20个月普通住宅为主中华企业22-26个月中高端住宅为主三、高周转案例-恒大地产集团1、公司简介恒大地产集团成立于1997年2月，总部位于广州。是集房地产规划设计、开发建设、物业管理于一体的现代化大型房地产综合企业。公司于2009年11月5日在香港联交所主板上市，是中国标准化运营的精品地产领导者。集团拥有中国一级资质的房地产开发公司、中国甲级资质的建筑设计规划研究院、中国一级资质的建筑施工公司、中国一级资质的建筑监理公司、中国一级资质的物业管理公司。2、发展历程起步：1997-1999年。成立之初，正值亚洲金融风暴，恒大地产集团逆市出击，主要采取“短、平、快”的策略。首个项目金碧花园以“环境配套先行”的理念，完成日进亿元的销售奇迹，到2000年，营业收入排名跃升至广州第6。本土发展：2000-2002年。2000年开始，恒大着力于有效整合资源，规范开发流程，强化管理。同时开发及储备多个项目，开发销售金碧华府、金碧新城、金碧世纪花园等多个金碧系列楼盘。到2003年，被评为广东地产企业竞争力第1。确定跨区域扩张战略：2003-2005年。2004年，恒大跻身中国房地产10强企业，在广州开发销售金碧翡翠华庭、金碧湾等10多个楼盘，在开发经验、品牌美誉度以及规模实力等方面，初步具备了全国拓展的条件。2004年开始，恒大提出“二次创业”的号召，着力实施立足广州、布局全国、全方位拓展产业发展空间的经营战略。战略实施：2006-2008年公司确立标准化运营模式，战略性的进入上海、天津、武汉、成都、南京等20多个主要城市，规模与品牌已取得实质性的跨跃。恒大一流的管理团队和成功的发展模式，吸引了国际资本巨头青睐，累计在国际资本市场募集资金10多亿美元，已成为中国房地产企业迈向国际化的典范。业内标杆：2009年至今2009年11月5日，恒大于香港联交所成功上市，成为中国在港市值最大的非国有房地产企业。目前，恒大集团是中国规模最大、销售面积最多的龙头房地产企业，在全国3个直辖市及25个省会级城市设立分公司（地区公司），拥有大型项目200多个，覆盖住宅、商业、酒店及旅游综合体等多个产品系列。2011年，恒大营业收入达804亿元。3、经营模式恒大地产高周转经营模式主要体现在“标准化运营管理、合理用地规模、五大精品品牌、符合市场需求的产品结构、成本控制、高周转开发、强有力执行团队”等方面。（1）标准化运营管理集团总部通过紧密型集团化管理，对全国各地区公司实施标准化运营，包括管理模式、项目选择、规划设计、材料使用、招标、工程管理以及营销等7重标准化，最大限度降低全国拓展带来的经营风险，确保成本的有效控制和精品产品的打造。管理模式标准化：建立董事局、集团高管、地区公司高管三级管理体系，采用集团化紧密型管理模式进行统一管理。项目选择标准化：包括项目区位、规模、定位的标准化，以确保新项目符合集团发展战略，最大限度降低了决策风险。规划设计标准化：按照产品定位划分3大系列产品，设计制订了150多种标准户型。材料使用标准化：在建筑、园林以及装修工程等领域，大批量的采用标准材料，保证了产品质量，缩减建设成本。工程招标标准化：各地区公司所有大型工程都由集团总部统一招标；参标企业必须是行业龙头或全国十强企业。工程管理标准化：公司在全国范围内统一推行标准化的工程管理制度。集团通过标准化的工程建设计划模版及质量考核制度，对所有项目的各个建设节点进行严格的计划管理；对各项目每栋楼都进行进度考核、质量检查以及安全文明生产检查。项目营销标准化：全国所有项目的营销方案、销售价格按集团统一标准进行审批实施；同时推行严格统一的开盘标准。（2）合理的用地规模恒大是中国土地储备最大的房地产企业，项目所在城市基本为区域经济中心。住宅项目大多数规模在50—200万平方米之间，此类项目最适宜规模开发、滚动开发，可满足配套齐全、环境优美的规划设计条件；旅游地产项目一般位于距离超大城市中心区30-40公里、高速公路出口附近以及拥有独特优美的自然环境，这些项目还具备土地成本低、土地可持续拓展的特点。（3）五大精品品牌恒大实施精品战略，严格执行全过程精品标准，对内推行集团化紧密型管理体系，严控产品质量；对外大规模整合各类优势资源，从规划设计、主体施工、园林建设、装修装饰，到材料设备都与国内外300多家相关行业龙头企业建立合作联盟。图表5恒大五大系列精品品牌产品系列备注恒大金碧天下城市外围的超级万亩大盘，综合旅游、度假、商务、居住为一体的居住项目恒大华府繁华都市中心区域的顶级豪宅项目，涉及有四家空中花园、空中别墅等超豪华产品恒大城城郊结合地段不同规模的中、大型话住宅社区恒大名都作用不可或缺的天然美景的城市、城郊项目恒大绿洲（4）符合市场需求的产品结构恒大所有项目均由建筑设计院、营销团队、地区公司三大团队分别进行独立市场调研；并通过与国内专业地产调研机构合作，确保恒大的产品定位准确、产品结构科学合理，能最大程度被市场接受。恒大产品定位于满足首次置业者和自住的普通老百姓的刚性需求，产品结构合理：中端至中高端产品占70%，旅游度假产品占15%，高端产品占15%。这种产品结构与市场需求的物业类型比例匹配，满足了不同地区、不同层次的市场需求。2012年半年报显示，恒大三线城市项目自住比例是86%，投资仅占14%；首次置业比例是64%，二次及以上36%，符合政策导向。（5）成本控制一是提前进入升值潜力大的城市及板块，恒大能够严格控制土地成本；二是通过标准化运营与集约化管理，集中采购、统一配送，工程集中招标，快速开发、减少资金占用、减少利息，建立中国房地产界最具规模的战略合作联盟等手段，则有效地降低了运营、材料、建设、财务等各方面成本，从而实现了产品的高性价比，2012年，恒大所采购的外墙砖、瓷片、涂料、入户门等装修建材，实现了1%-49%不等的价格折扣，全年平均折扣为18%；三是采取薄利多销的策略，严格控制利润率。根据恒大地产有关负责人介绍，在全国龙头房企中，恒大核心业务利润率仅15%，但基于“以量取胜”，市场认可度极高，恒大用较低的利润率实现了利润最大化。图表6恒大2010-2011销售、管理费率2011（千元）比率2010（千元）比率收入6191818545801401销售及营销成本27207564.4%15742623.4%行政开支21612183.5%13842633.0%（6）高周转开发恒大的开发模式是拿地立即开发、快速建设、大规模开发、低价销售、全年有楼可售。这类模式也适应当前大势。据统计，截至2012年6月30日，恒大218个项目有166个已经大规模开发建设，开工项目比例超过76%。其中，154个项目取得预售许可证，恒大每个项目快速开发建设，每个项目一年四季都有楼可售。上半年恒大销售面积607.8万平方米。宏观调控背景下，恒大的经营管理模式得到市场认可，并带来快速的销售和充足的现金流。截至6月30日，恒大现金总额达到247.4亿元，拥有未使用的银行授信额度36