房地产金融行业现状及发展趋势分析

中国房地产金融行业市场现状研究与未来前景趋势报告（2015年）报告编号：151A921中国产业调研网中国房地产金融行业市场现状研究与未来前景趋势报告（2015年）济研咨询电话：400-612-8668、010-66181099、66182099传真：[phone]Email：[e-mail]行业市场研究属于企业战略研究范畴，作为当前应用最为广泛的咨询服务，其研究成果以报告形式呈现，通常包含以下内容：一份专业的行业研究报告，注重指导企业或投资者了解该行业整体发展态势及经济运行状况，旨在为企业或投资者提供方向性的思路和参考。一份有价值的行业研究报告，可以完成对行业系统、完整的调研分析工作，使决策者在阅读完行业研究报告后，能够清楚地了解该行业市场现状和发展前景趋势，确保了决策方向的正确性和科学性。中国产业调研网Cir.cn基于多年来对客户需求的深入了解，全面系统地研究了该行业市场现状及发展前景，注重信息的时效性，从而更好地把握市场变化和行业发展趋势。投资机会分析市场规模分析市场供需状况产业竞争格局行业发展现状发展前景趋势行业宏观背景重点企业分析行业政策法规行业研究报告中国产业调研网Cir.cn中国房地产金融行业市场现状研究与未来前景趋势报告（2015年）济研咨询电话：400-612-8668、010-66181099、66182099传真：[phone]Email：[e-mail]一、基本信息报告名称：中国房地产金融行业市场现状研究与未来前景趋势报告（2015年）报告编号：151A921←咨询时，请说明此编号。优惠价：￥7020元可开具增值税专用发票咨询电话：4006-128-668、010-66181099、66182099传真：[phone]Email：[e-mail]网上阅读：温馨提示：如需英文、日文等其他语言版本，请与我们联系。二、内容介绍产业现状在中国城镇化进程中，房地产企业发挥了重要的带动作用。但是同时由于房地产行业的投资大与周期长特点，仅仅依靠自有资金无法满足资金需求。由于中国金融体系尚不完善，金融市场尚不规范，相应的政策还需要调整，导致房地产企业融资渠道窄，而房地产金融的发展是推动中国房地产市场启动的关键环节。中国的房地产金融业的发展，对住宅产业与金融行业来说，更多意味的是机遇。房地产业属于国民经济的先导型产业，是一个具有高度综合性和高度关联性的行业，同时其属于资金密集型产业，其经济活动过程需要大量资金投入运作所以融资对房地产企业尤其重要。在我国目前的金融环境下，房地产业融资渠道单一，投融资金融创新滞后，在一定程度上限制了房地产企业的成长，同时融资渠道单一导致风险过度集中于银行也加大了我国的金融风险。大力发展多元化的房地产金融市场，积极培育二级市场，不同的企业选择适合自己的不同的融资方式，可以有效解决我国房地产融资渠道的问题。中国经济处于高速增长向平稳增长的“换挡期”，全面深化改革也在走向“深水区”，这使得宏观经济稳中有险，稳中有忧。尤其是去产能化带来的金融风险以及房地产下行带来的地方债务风险，成为当下最为突出的两大金融风险。如果说银行不良资产余额和比率的上升还是渐进的话，则房地产下行带来的地方债务风险更为核心和更急需化解。市场容量中国产业调研网Cir.cn中国房地产金融行业市场现状研究与未来前景趋势报告（2015年）济研咨询电话：400-612-8668、010-66181099、66182099传真：[phone]Email：[e-mail]从房企2014年的融资总额数据来看，108家规模较大企业2014年前11月融资总规模达5840.61亿元人民币，同比上涨67.3%。从下表中可以看到，房企融资量从二季度末开始大幅攀升，特别是9-11月融资量一直维持在高位，这和中期票据的开闸离不开关系。这一系列的融资活动显示出房企对于未来投资开发融资需求，另一方面也是房企资金链紧张的有力证明。房地产行业的并购事件呈逐年上升态势，2014年全年，房地产行业共有67例并购案，而在过去3年这一数字分别是76例、22例及27例。2014年房地产行业涉及并购的金额约为287亿元，2013年为330亿元、2012年和2011年分别为48亿以及61亿元。不难看出，近两年来，随着楼市持续分化、房地产业步入“白银时代”，楼市继续上演整合大戏。从融资角度看，中小房企的融资渠道会收窄，融资规模也会大幅下滑，与之相伴的即是融资成本大幅提高。所以若不是多元化经营的房企，单一业务的房企会发现后续拿地开发投资都会很艰难，甚至会面临用甩卖项目和股权的方式来救急。市场格局目前，国内房地产金融市场包括房地产信托、房地产基金、特定资产收益权、股权融资、REITs（房地产信托投资基金）在内的多元化融资格局已经形成。伴随着非信贷融资渠道扩大的则是新的融资渠道、参与主体以及新的融资工具。除了以信托关系发展起来的融资类信托，2012年以来还出现了大量的券商定向/专项资产管理计划，以及基金子公司乃至保险资产管理公司发起的资产管理计划，其尽管并非以信托关系，而是以委托代理关系建立起的投资模式，但实际操作模式大同小异，通过向特定投资者（或单一、或一定数量之下）募资，签署委托资产管理合同，然后按合同约定投向相应的债权或股权当中，这些资产管理计划并不禁止资金投向房地产等投资领域，因此，也就成为房地产行业的资金来源之一。这样，之前由银行、信托等少量的金融机构参与房地产投融资活动的情况被打破，券商、基金、保险、信托、银行等多类机构均可下场参与。前景预测现阶段，在经济基本面平稳、市场需求稳定的大背景下，房地产市场不会出现大波折或者危机，更不可能崩盘。中长期来看，中国的房地产市场有着庞大需求的支撑。城镇化等发展有利于中长期房地产市场发展，未来市场增长可期。从目前的情况来看，房贷监管环境逐步放松，商业银行进一步放松限贷将是一种趋势。这是因为供求关系在不断改善，市场需求在不断上升，需求一旦被充分释放，商业银行的信贷应该会在较大程度上予以满足。这些预判是基于以下理由：一是房地产贷款是商业银行的优质资产，总体而言，目前房地产行业的不良资产比率较低，风险监控比较严格、手段也比较先进。二是未来楼市的发展方向是简政放权，逐步取消房地产融资的行政管制，充分尊重市场。中国产业调研网Cir.cn中国房地产金融行业市场现状研究与未来前景趋势报告（2015年）济研咨询电话：400-612-8668、010-66181099、66182099传真：[phone]Email：[e-mail]三是房地产行业自身的抗风险能力也在不断提升，行业并购整合的步伐在加快，在兼并重组的过程中，一些有问题的、经营不良的中小房地产企业可能被淘汰。四是资产证券化时代的到来和利率市场化的发展，将进一步推动房地产贷款的增长。未来5到10年，房地产贷款在整个银行信贷中的占比有可能会达到30%。理由是整个金融对房地产领域的支持动力势必会随着未来房地产需求持续平稳的发展而不断增加。经历此轮调整，市场会比过去更加理性。而随着市场越来越理性化，需求会不断地被释放出来，未来的商业银行甚至整个金融体系对房地产领域的支持力度只会加大，不会减少。面临挑战我国房地产金融运作欠效率，资金投向结构不合理。由于我国房地产金融机构不健全，缺乏科学、合理、规范的经营，使得房地产市场资金的配置效率低下，融资数量有限，难以满足房地产庞大的资金需求。而另一方面，房地产资金的投向结构却不够合理，商业用房的投资增幅高于住宅投资，经济适用住房建设投入不足，导致房地产市场出现总量相对不足的结构性失衡。目前，在我国房地产市场上，商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程，成为我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。资金来源渠道单一，银行系统风险集中。而其他融资渠道如信托、房地产股权融资、住房资产证券化等融资方式，尚处于起步阶段，所占贷款比例十分小。同时，房地产金融法制建设滞后，监管和调控体系不完善，也严重影响了房地产金融的发展和作用。《中国房地产金融行业市场现状研究与未来前景趋势报告（2015年）》针对当前房地产金融行业发展面临的机遇与威胁，提出房地产金融行业发展投资及战略建议。报告以严谨的内容、翔实的分析、权威的数据、直观的图表等，帮助房地产金融行业企业准确把握行业发展动向、正确制定企业竞争战略和投资策略。报告是房地产金融业内企业、相关投资公司及政府部门准确把握房地产金融行业发展趋势，洞悉房地产金融行业竞争格局、规避经营和投资风险、制定正确竞争和投资战略决策的重要决策依据之一，具有重要的参考价值。正文目录第一部分产业环境透视全球经济形势复杂的背景下，国际房地产金融市场增长怎样？主要国家地区发展如何？房地产金融PEST模型分析结果如何？经济特性如何？第一章房地产金融行业发展综述第一节房地产金融概念中国产业调研网Cir.cn中国房地产金融行业市场现状研究与未来前景趋势报告（2015年）济研咨询电话：400-612-8668、010-66181099、66182099传真：[phone]Email：[e-mail]一、广义概念二、狭义概念第二节房地产金融分类一、房产金融二、地产金融第三节房地产金融主要内容与任务一、房地产金融的主要内容二、房地产金融的任务三、房地产金融的体系第四节房地产金融基本特征一、以不动产为抵押品来保证贷款的偿还二、无转移抵押三、杠杆效应第五节房地产金融产业特点一、集中性二、资金周转期长三、资金运动固定性四、资金增值性五、风险性第六节房地产金融的作用一、为房地产开发经营提供了资金保障二、支持居民住房消费能力的提高三、房地产金融调节房地产业的金融属性第二章房地产金融行业市场环境及影响分析（PEST）中国产业调研网Cir.cn中国房地产金融行业市场现状研究与未来前景趋势报告（2015年）济研咨询电话：400-612-8668、010-66181099、66182099传真：[phone]Email：[e-mail]第一节房地产金融行业政治法律环境（P）一、国务院发布的房地产调控政策二、人民银行和银监会关于房地产信贷的规定三、房地产法规四、商业银行贷款、委托贷款相关法律及规章五、担保法律法规六、商业银行授信尽职指引七、市场主体法律八、外商投资房地产法规九、经济适用房及其贷款的有关规定十、银监会商业银行理财规定十一、信托法规和银监会对信托房地产和银信合作的规定十二、基金子公司、券商资管和保险、期货资管的规定十三、股权投资相关规定十四、政策环境对行业的影响第二节行业经济环境分析（E）一、宏观经济形势分析二、宏观经济环境对行业的影响分析第三节行业社会环境分析（S）一、房地产金融产业社会环境二、社会环境对行业的影响第四节行业技术环境分析（T）一、房地产金融体系建设与技术发展分析二、行业主要技术发展趋势中国产业调研网Cir.cn中国房地产金融行业市场现状研究与未来前景趋势报告（2015年）济研咨询电话：400-612-8668、010-66181099、66182099传真：[phone]Email：[e-mail]三、技术环境对行业的影响第三章国际房地产金融行业发展分析及经验借鉴第一节美国证券融资型房地产金融模式一、美国房地产金融架构体系完善，专业分工度高二、房地产金融市场的竞争性与开放性三、房地产融资工具多样化四、抵押贷款证券化程度很高第二节德国储贷结合的房地产金融模式一、德国房地产金融体系的三大特点二、储贷结合的住房金融模式三、抵押贷款证券化四、健全的法律制度第三节新加坡社会福利基金主导的房地产金融模式一、建立以强制储蓄为特征的社会福利基金二、社会福利基金与住房信贷相结合三、房地产投资证券化第四节日本混合型房地产金融模式一、官方金融机构是住房信贷市