房地产百问百答

一、房地产常识1、商品房的使用年限是多长？（住宅、商业）我国国有土地使用年限规定为，1)居住用地70年2)工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年；3)商业、旅游、娱乐用地：40年，（土地使用权出让年限也是如上）2、什么是商品房的五证？五证为国有土地使用证，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建设工程开工证，商品房预售证。3、什么是土地所有权？土地所有者是指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有的权利。这种权利包括占有权、使用权、收益权和处分权。4、什么是土地使用权？土地使用权指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的权利。土地使用权可以依法转让。5、什么是土地使用权出让？其形式？土地使用权出让指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。6、什么是建筑面积？指各建筑物每层外墙线（或墙外柱子外缘线）的水平投影面积（包括按国家有关规定应计算的阳台、雨蓬、无柱挑廊的面积）之和。层高在2.2米以下的技术层不计算建筑面积。7、什么是房屋实用率？实用率=整套房屋除墙体、公摊外真正能够使用的面积/建筑面积。8、什么是容积率？其意义？建筑容积率=小区内总建筑面积之和(平方米)/小区总占地面积(平方米)，容积率越高说明该物业较稠密；容积率越低说明该物业居住档次越高。底下停车库、架空开放的建筑底层等建筑面积在计算容积率时可不计入。高层容积率一般为3-4；多层容积率一般为1.5；联排别墅容积率一般为0.7左右；独立别墅容积率一般为0.5以下。顶级豪宅容积率一般为0.1左右。9、什么是建筑密度？其意义？居住建筑密度=小区总居住建筑基地面积(平方米)/小区居住总用地(占地面积)(平方米)╳100%，建筑密度代表了建筑物的通风性、采光性、建筑物分布等。建筑密度越低说明该物业居住档次越高。10、什么是绿化率？绿化率=绿化用地面积/小区总占地面积。绿化用地面积：指小区内集中绿化带、小公园、住宅之间集中庭院种植花木、草地、假山、花架、水榭、水池，以及公共活动场所等，为小区所有居住人共同使用权的绿化面积之总和。11、什么是套内建筑面积？套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积12、什么是实用面积？实用面积=建筑面积－公摊面积。即套内建筑面积13、什么是使用面积？使用面积=建筑面积－公摊面积－套内墙、柱面积。即净面积14、计算全部建筑面积有哪些？1)使用面积和墙体所占面积，以及墙体所占的面积，以及其他共用配套部分所占的面积。2)电梯井、提物井、垃圾道、管道井、附墙烟囱等均按建筑物自然层计算建筑面积。3)建筑物内的技术层层高超过2.2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。4)封闭式阳台、挑廊按其水平投影面积计算建筑面积。5)建筑物内无楼梯，设室外楼梯的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积；15、计算一半的建筑面积有哪些？1)不封闭阳台按其水平投影面积的一半计算。2)室内有楼梯并设室外楼梯的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。16、什么是公用建筑面积？电梯井、楼梯间、垃圾道、普通电讯主、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室、以及其它功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)水平投影面积的一半。17、公用建筑面积分摊原则？按栋分摊，原则上是谁用谁分摊。如有面积分割的文件或协议，应按其文件或协议分摊计算；如无分割文件或协议，按规定的公用面积分摊原则进行分摊计算。18、公用分摊面积包括什么？共用建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。注：用于营业性可售可租的公共设施则不能用于分摊。19、什么是合同约定面积？商品房的建筑面积未经具有房产测绘资格单位实施测绘，或虽经具有房产测绘资格单位实施测绘，但未经房地产行政主管部门审核通过，而临时由合同暂时约定的面积。20、什么是产权登记面积？商品房的建筑面积已经由具有房产测绘资格单位实施测绘，测绘结果已经行政主管部门审核通过的，登记在房屋产权证上的面积。21、什么是面积误差比？在什么范围内双方不退不补？根据《商品房销售管理办法规定》面积误差比=（产权登记面积—合同约定面积）/合同约定面积X100%当面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。如合同另有约定的，依据合同。22、面积误差在什么范围内双方多退少补？1)面积误差比在0%~3%之间双方多退少补2)面积误差比绝对值超过3%的，买受人有权选择退房。买受人选择退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并付给利息。买受人选择不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）的部分房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积积差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。因设计变更造成面积差异，双方不解除合同，应当签署补充协议。以上是《商品房销售管理办法规定》如合同另有约定的，依据合同。23、什么是层高？房屋的下层地板面或楼板面到上层楼板面的高度。24、什么是净高？房屋的层高减去房屋的楼板厚度就是房屋净高。25、什么是玄关？其意义？指房屋进门和客厅之间的缓冲地带。玄关能够起到避免一进门就将房间一览无余的情况。26、什么是隔断？指分割室内空间的不到顶的半截立梁。27、什么是过道和走廊？过道指住宅套内使用的交通空间；走廊指住宅套外使用的交通空间。28、什么是阳台？其分类？供居住者进行室外活动的有顶层空间。分为凹、凸阳台。29、什么是露台？是否计算面积？供居住者进行室外活动的无顶层空间，不计算面积。30、什么是地下室？房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高1/2的空间。分为全地下室和半地下室。31、什么是混凝土？主要是由水泥、普通碎石、砂和水配置而成的混凝土。32、什么是砖混结构？建筑物的墙、柱用砖砌筑，梁、楼板、楼梯、屋顶用钢筋混凝土制作，成为砖—钢筋混凝土结构。这种结构多用于层数不多（六层以下）的民用建筑及小型工业厂房，是目前广泛采用的一种结构形式。33、什么是现浇钢筋混凝土框架结构？建筑物的梁、柱、楼板、基础全部用钢筋混凝土制作。（将混凝土浇注在钢筋之上）梁、楼板、柱、基础组成一个承重的框架，因此也称框架结构。墙只起围护作用，用砖砌筑。此结构用于高层或大跨度房屋建筑中。34、什么是底框架结构？指建筑的底部一层或二层是框架结构，上层是砖混结构；吸取了框架和砖混的优点。35、什么是框架剪力墙结构？剪力墙是承受垂直及水平力设计的墙体，起承重的主力，改间隔时不能打墙及随意开洞。以免破坏剪力墙的整体性。36、什么是建筑朝向？建筑物主要立面和主要功能房面对的的方向成为建筑朝向。良好的朝向可以保证大量的阳光通过窗户直射入室外，改善住宅室内环境，对居住者的身心非常有利。传统观念上，以南北朝向为正，东西朝向为偏，朝南的房间为正房，是位尊的表示。通常认为，住宅朝向以的正南最佳，东西次之，朝北最次。37、什么是建筑间距？两栋建筑外墙之间的水平距离38、什么是标高？指底层地面的标准高度。39、建筑墙体的分类？按其在平面中的位置可分为内墙和外墙。凡位于房屋四周的墙称为外墙，其中位于房屋两端的墙称为山墙。凡位于房屋内部的墙称为内墙。外墙主要起围护作用，内墙主要分隔房间作用。按其受力情况可分为：承重墙和非承重墙。直接承受上部传来荷载的墙称为承重墙，而不承受外荷载的墙称为非承重墙。40、建筑高度分类？建筑物可根据其楼层数量分为以下几类1)低层：2层及2层以下2)多层：2层以上，8层以下3)小高层：8层以上，16层以下4)高层：16层以上，24层以下5)超高层：24层以上41、取得商品房预售的条件？房地产开发商首先要取得一定的开发资质，对项目进行立项后，通过取得《建筑用地规划许可证》后，交纳土地出让金，签订《国有土地出让合同》，取得《国有土地使用证》，根据项目经济指标，进行项目的规划设计，对项目设计进行报建，并取得《建筑工程规划许可证》后，进行施工报建，并取得《建筑工程施工许可证》，在房屋建至规定的进度（多层项目建至封顶、高层项目要求为主体结构的2/3，别墅项目建至封顶）时便可办理《商品房预售许可证》，取得商品房预售资格。42、什么是三书一表？交楼条件：1）交楼通知书2）商品房质量保证书3）商品房使用说明书4）竣工验收备案表43、什么是按揭？消费者在购买大宗商品（如房产等）时，通过与银行签订《抵押贷款合同》，消费者提供抵押物，由银行提供贷款，消费者按合同还款方式（一般为每月付款）偿还银行本金和利息的方式。44、银行贷款，有几种还款方式？其区别？目前常用还款方式？有等额本金还款法和等额本息还款法。其中等额本金还款法是将本金每月等额偿还，然后根据剩余本金计算利息，所以初期由于本金较多，将支付较多的利息，从而使还款额在初期较多，而在随后的时间每月递减，这种方式的好处是，由于在初期偿还较大款项而减少利息的支出，比较适合还款能力较强的家庭。等额本息还款法是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)，这样由于每月的还款额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力。常用还款方式是等额本息还款法。45、等额本息还款法的计算方式？贷款总利息的计算？根据等额本息还款法，向银行贷款N万元，就用N乘其贷款年限对应的月还款额，得出每月连本带息还款额。贷款总利息＝每月连本带息还款额×贷款年数＋首付款－房屋总价46、什么是专项维修资金？收取标准？根据财政部、建设部《住宅专项维修资金管理办法》(中华人民共和国建设部和国财政部令第165号文)规定：业主须交纳专项维修资金；物业专项维修资金用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。维修47、安装电话，接通宽带网、光纤、管道煤气的费用是多少？电费、水费各是多少？以上所有费用皆为政府定价。其价格的控制权在于政府物价部门，其价格的确定及调整变动主要由政府有关部门规定。对以上有关费用的收取，物业公司仅按照政府规定，依照法规按原价代收代缴。三、物业管理（一）物业收费类1、从什么时间开始计收业主的物业管理费？按约定日期办理收楼手续的，从办理收楼手续之日起开始计算；未按收楼手续约定日期拖延收楼手续的，以开发商发给业主的“收楼通知书”上标明的交房时间的次月开始计收物业管理费，另，从遗漏工程整改完成之日起计收管理费，具体以各项目的实际操作为准（请根据项目实际情况补充）。2、以什么面积收取业主的物业管理费？房产证未办理以前,以商品房买卖合同上的销售面积为准；房产证办理以后，以实测后的建筑面积收取物业管理费。3、业主应该每月缴纳的物业管理费标准是多少？除此之外业主还要交纳什么费用？多层物业管理费小高层物业管理费除此之外如果是各业主自己家里使用的水电费、煤气费、有线电视和网络费等费用，以及业主的一些有偿服务。4、业主如何知道物业管理费都花在什么地方了？物业管理费主要用在小区内各公共设施设备(电梯、消防监控、供水供电设备)的日常养护、维修及公共清洁卫生和环境绿化的维护等方面；物业管理公司将每半年向业主公布一次物业管理公司对本小区收缴与支出的账目，届时您可以详细了解物业管理费是如何花销的。5、装修需交哪些费用？A、装修保证金：元B、装修垃圾清运费：每户元；6、为什么要交维修资金？它的使用、续筹的程序怎样的？商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米按建筑面积交存首期住宅专项维修资金，缴存的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。维修资金用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。维修资金的使用，由物业管理企业提出年度财务预算，经3