房地产私募基金创新投资方式

房地产私募基金创新投资方式1、房地产基金的“可转换投资”（过桥投资+并购投资）根据投资人的风险偏好，房地产基金在募资阶段将LP分为固定收益投资人（优先）和基础投资人（劣后）两个级别。就单个投资项目而言，将基金的投资存续期设定为封闭期和开放期。封闭期内，既可约定固定收益投资人和基础投资人都可分取固定收益；也可约定仅固定收益投资人能分取固定收益；还可约定固定收益投资人和基础投资人都暂不分取收益。封闭期结束的时点，被投资公司（目标公司）实际控制人或管理层等主体（回购权利主体）有权按照约定形式回购权购买房地产基金入股目标公司的投资份额，房地产基金收到投资本金和剩余收益后退出目标公司，完成基金层面退出。若目标公司回购权利主体放弃行使回购权或丧失回购权，房地产基金的投资形式转换为并购投资。基金投资存续期由封闭期转换为开放期，基金内部，固定收益投资人有权要求基础投资人回赎出资份额和/或剩余收益，基础投资人也有义务按协议约定收购固定收益投资人的出资份额。基础投资人需要在结构化基金设立时承诺在固定受益人要求回赎出资份额是追加投资。开放期后，基础投资人有权按照持有目标公司的股权比例分享收益和承担风险，通过系列交接，完成实质意义的并购。基础投资人的浮动收益正是在基金成为实质股东以后，通过公司的经营达到超额收益。附：可转换房地产基金退出途径2、房地产基金直接并购房地产项目并购的房地产项目需满足：1）为保障稳定现金流，并购完成后不再对外销售，而是对外出租，并购项目应为适合于出租的商业或保障房项目；2）为保障投资资金稳定，房地产基金应能够实现滚动投资，基金存续期限应尽可能长，或是在基金到期之前继续发起等额基金，房地产基金投资者可通过基金份额转让实现存续期内退出；3）为形成对投资者的吸引力，需对收益分配方式明确约定。另外，该模式对投资者的抗风险能力要求相对较高，也许聘请专业房地产运营团队进行管理。附：运作模式3、杠杆式收购创新1）方案一：由房地产基金向房产出售方支付部分房产价款，出售方办理房产过户登记，并与房地产基金、资金提供方共同办理房地产抵押手续，使房产在过户至房地产基金时抵押给资金提供方。房产抵押后，资金提供方向房地产基金提供资金，房地产基金再以该资金向出售方支付剩余房产价款，完成房产交易。即支付部分房地产价款→房产过户并抵押→获取融资资金并支付剩余房产价款。保障执行措施：a.设定违约金条款；b.引入第三方担保；c.设置监管账户。附：交易模式图2）方案二：房地产基金从资金提供方处融资，出售方以房产为该笔融资提供抵押担保。房产抵押后，资金提供方向房地产基金提供资金，房地产基金以该资金和部分自有资金向出售方支付全部房产价款，出售方办理房产过户登记，完成交易。及融资（房产抵押担保）→支付房产价款→房产过户。保障执行措施：a.设定合同生效条款与违约金条约；b.设定抵押权消失条款；c.设置监管账户。附：交易模式图4、商业地产项目投融资模式创新附：私募基金投资商业地产模式5、房地产基金的阳光化募投模式创新模式：通过引入牌照公司实现募投阳光化优势：通过引入信托公司、资产管理公司、银行、投资公司等金融机构，可最大限度地利用牌照公司通过公开方式募集的资金，实现募资的阳光化，同时也可使牌照公司对房地产基金的募资和投资起到一定的增信作用。附：运作模式图6、房地产基金的投后管理1）纯股权投资：房地产基金只持有被投资方的小部分股权（持股比例小于50%且未达到控制程度），由于股权投资的风险相对较大，相应地，投后管理应关注被投资方的未来经营情况，其方式应重在进行现场管理，派驻专门的投后管理人员对被投资方进行全程跟进，并实时向房地产基金的管理层反馈信息，最直接的方式是发送每日工作报告。2）纯债权投资：投后管理的方式应是现场管理和非现场管理的结合，以非现场管理为主，投后管理应重点关注资金的使用、抵押担保措施、未来偿债能力等，投后管理人员可以根据上述内容定期出具投后管理报告（季度或半年度）。3）夹层投资：房地产基金持有被投资方的股权比例达到控制程度，投后管理应重点关注被投资方在投资时点的经营管理和财务状况，投后管理的方式与纯债权投资类似，以非现场管理为主，现场管理为辅。附图：房地产基金不同投资模式下的投后管理附：不同投资模式下的投后管理方式和内容投资模式投后管理的方式投后管理的内容股权投资（小股权）1、人员交流访谈2、参加列席会议3、项目现场巡查4、电话网络调查5、定期书面审查6、专职人员派驻1、宏观政策2、市场环境3、公司运营4、项目状况5、财务状况6、公司监管夹层投资（债权+大股权）1、参加列席会议2、项目现场巡查3、定期书面审查1、公司运营2、项目状况3、财务状况4、协议落实5、担保变动债权投资1、项目现场巡查2、电话网络调查3、定期书面审查1、项目状况2、财务状况3、协议落实4、担保变动