在杭州房产品研究

在杭州房产品研究——从2013秋季房展会中看到的绿城建设规划设计中心二〇一三年十月GREENTOWNHANGZHOU绿城房产建设管理有限公司前言浙江省第二十届房博会于2013年10月18日—10月21日在杭州和平国际会展中心、浙江世界贸易中心召开。本届房博会有64家开发商与3家中介机构参展，参展楼盘121个，半数以上楼盘面向刚需以及首次改善人群。由于时间有限，本研究结合营销提供的在杭楼盘销售情况的数据支持，及在房展会上所搜集的信息，对销售较好楼盘及参展模型进行了分析，并与绿城相关产品进行比较，拟梳理出亮点，以期有益于绿城产品的提升。GREENTOWNHANGZHOU绿城房产建设管理有限公司热销项目户型分析现场展示模型分析GREENTOWNHANGZHOU绿城房产建设管理有限公司热销项目亮点分析现场展示模型分析GREENTOWNHANGZHOU绿城房产建设管理有限公司热销项目亮点分析普通住宅低密度住宅GREENTOWNHANGZHOU绿城房产建设管理有限公司热销项目亮点分析普通住宅低密度住宅GREENTOWNHANGZHOU绿城房产建设管理有限公司2013年杭州（包含萧山余杭）普通住宅成交排行榜序号项目名称区域成交套数成交面积（㎡）成交均价（元/㎡）成交金额（万元）1良渚文化村余杭区1214125701145671831052中海西溪华府西湖区1192112538194122184623龙湖春江彼岸滨江区1162137459238123273144滨江金色黎明江干区1016102267182081862135天都城余杭区939973178143792466杭州碧桂园下沙区875761479859750727万科·北宸之光余杭区83976838153221177308金地自在城西湖区77478066175181367529绿城西溪诚园西湖区7081033673201233090010金地天逸萧山区70210115924946252353GREENTOWNHANGZHOU绿城房产建设管理有限公司热销项目主力户型集中面积段90方135方普通住宅购买关注点配套地段户型价格绿城户型90方135方比较亮点GREENTOWNHANGZHOU绿城房产建设管理有限公司良渚文化村GREENTOWNHANGZHOU绿城房产建设管理有限公司项目介绍项目介绍项目分部图项目位置奥体博览城旁，东至扬帆路，南至规划地铁6号线建筑类型多层、高层、小高层装修情况精装户型类型（在售）七贤郡秋荷坊柳映坊三期相关配套商业：良渚食街、知味观味轩、喜士多超市；良渚君澜度假酒店(五星级)；建设银行、中国银行，工商银行等银行。医院：浙江大学医学院附属第一医院(三等甲级)良渚门诊部学校：安吉路良渚实验学校(九年一贯制)，玉鸟幼儿园公园：美丽洲公园、茶语公园、白鹭湾公园、白鹭公园4大主题公园景观：良渚博物院，大雄寺，美丽洲教堂，亲子农庄，登山步道，垃圾分类宣教中心；荷塘心语茶舍购买理由品牌地产：对万科的信任位置虽远但交通尚方便：有多种交通方式可达自身配套齐全：吃穿游乐均包含在内，解决了各种需求产品种类多：有多种住宅等类型，如多层可供选择高科技的运用：电梯宠物提醒按钮、日常居家服务专屏、户内门静音门锁、防撞条设计等产品运用GREENTOWNHANGZHOU绿城房产建设管理有限公司项目介绍良渚文化村在售房源：名称户型类型容积率均价（元/平方米）建筑类型装修情况七贤郡主力户型90方三房少量135方四房1.3起价9800元6F~9F精装秋荷坊主力户型138方三房少量138方四房（跃层）1.19均价155004F~6F精装柳映坊三期主力户型118方138方三房1.22总价170万-250万/套5F~6F精装柳映坊秋荷坊七贤郡GREENTOWNHANGZHOU绿城房产建设管理有限公司90方边套户型分析功能配置三房两厅一卫一厨一阳台客厅尺寸通厅3500*4900餐厅尺寸主卧尺寸3300*4900（含飘窗）次卧尺寸3100*3900（含飘窗）书房尺寸2600*3700（含飘窗）厨房尺寸2900*1900卫生间尺寸1700*3200阳台尺寸3500*1800优势•三飘窗•三开间朝南•南北通透，房间基本自然采光不足•南向布置较多设备平台，影响采光和房间完整性•卫生间通过设备阳台采光通风，舒适性不高GREENTOWNHANGZHOU绿城房产建设管理有限公司90方中间套户型分析功能配置三房两厅一卫一厨一阳台客厅尺寸3500*2900餐厅尺寸2500*2700（含玄关）主卧尺寸3300*5000（含飘窗）次卧尺寸3000*4400（含飘窗）书房尺寸2400*2700（含飘窗）厨房尺寸2700*1800卫生间尺寸1750*2700阳台尺寸3500*1500优势•两飘窗•三开间朝南不足•南北不通透，厨房、卫生间、书房通过天井采光•交通空间较边套浪费，玄关处无遮挡•南向布置较多设备平台，影响采光和房间完整性•阳台进深1500，舒适性不高GREENTOWNHANGZHOU绿城房产建设管理有限公司135方三房中间套户型分析功能配置三房两厅两卫一厨两阳台客厅尺寸4900*3800餐厅尺寸3400*2800主卧尺寸3700*6000（含飘窗）主卫尺寸2400*2900南次卧尺寸3200*3500北次卧尺寸3100*4200（含飘窗）厨房尺寸2800*2650公卫尺寸1800*2700南阳台尺寸4200*2100北阳台尺寸3400*1400（含设备）优势•三开间朝南•卫生间全明不足•客厅和餐厅之间的空间较为浪费•无储藏空间•阳台均结合公共空间设置，无生活阳台晾晒GREENTOWNHANGZHOU绿城房产建设管理有限公司135方三房边套户型分析功能配置四房两厅两卫一厨三阳台客厅尺寸通厅4300*7100餐厅尺寸主卧尺寸3700*4100（含飘窗）主卫尺寸3700*3000（含飘窗）次卧一尺寸3400*3800（含飘窗）次卧二尺寸3200*3500（含飘窗）厨房尺寸2800*2700公卫尺寸2800*2300南阳台尺寸3400*1400北阳台尺寸2000*1400（含设备）侧阳台尺寸4300*1800优势•整体结构紧凑，交通面积小•客餐厅通厅，结合阳台，空间感受好•3阳台+1飘窗•所有房间全明•三开间朝南•设置储藏空间•设景观阳台、生活阳台和服务阳台，功能分区不足•次卫位置稍嫌靠里GREENTOWNHANGZHOU绿城房产建设管理有限公司135方三房边套户型分析功能配置三房两厅两卫一厨三阳台客厅尺寸通厅5100*6800餐厅尺寸主卧尺寸3900*3900（含飘窗）主卫尺寸2100*3000南次卧尺寸3250*3900（含飘窗）北次卧尺寸3100*3750（含飘窗）厨房尺寸3800*2200公卫尺寸2100*2000南阳台尺寸3250*1550侧阳台尺寸4600*1850厨房阳台尺寸2000*1800优势•整体空间结构较紧凑，空间利用率高•房间全明•客餐厅通厅，结合阳台，空间感受好•三个阳台，分别于客厅、卧室、厨房结合，较实用•设置储藏空间不足•两开间朝南GREENTOWNHANGZHOU绿城房产建设管理有限公司135方四房户型分析功能配置四房两厅两卫一厨两阳台客厅尺寸3900*3800餐厅尺寸3000*3700（含玄关）主卧尺寸3600*4900（含飘窗）主卫尺寸1800*3700（含飘窗）南次卧尺寸3200*4900（含飘窗）北次卧尺寸3000*4500（含飘窗）书房尺寸2700*3700（含飘窗）厨房尺寸3000*2000公卫尺寸1800*3100南阳台尺寸3900*1800北阳台尺寸3000*1400优势•四开间朝南•房间全明•5飘窗+2阳台•公共空间与私密功能分区清晰不足•交通空间稍嫌浪费•主卧面宽被设备平台占据，影响采光和房间完整性•阳台均结合公共空间设置，无生活阳台晾晒GREENTOWNHANGZHOU绿城房产建设管理有限公司中海西溪华府GREENTOWNHANGZHOU绿城房产建设管理有限公司项目介绍项目位置东至五常港路，南至五常港，西至杭州绕城，北至规划道路建筑类型小高层（9-11F）容积率2.0均价（元/方）19000装修情况毛坯户型类型三房90方三房115方三房138方相关配套商业：西溪新天地、西溪天地综合体、西溪印象城、西溪荣耀商业中心、西溪慢生活街区、西城广场、喜来登酒店、悦榕庄酒店、西溪天堂、世纪联华华商店、物美超市医院：浙大国际医疗中心、绿城医院、浙江省立同德医院、城西医院（规划）学校：北侧配套幼儿园、山水幼儿园、求是（西溪）小学、第十五中学、浙江大学紫金港校区、文一西路大学城购买理由品牌地产：对中海的信任，认为质量有保证位置好：距黄龙12公里配套好：周边医疗、教育、商业资源丰富户型好：一梯两户，公共空间小位置图鸟瞰图GREENTOWNHANGZHOU绿城房产建设管理有限公司90方户型分析功能配置三房两厅一卫一厨一阳台（改造后）客厅尺寸4000*3800餐厅尺寸-主卧尺寸3600*4400（含飘窗）次卧尺寸2900*4100（含飘窗）书房尺寸2650*3600（结合阳台改造）厨房尺寸2700*2400卫生间尺寸1900*2900阳台尺寸4000*1500（含设备）优势•公共空间做得较紧凑，公摊面积相对较小•整体空间结构较紧凑，空间利用率高•房间全明•2飘窗+1阳台•设置条件可布置双开门大冰箱•功能空间尺度较舒适不足•餐厅空间较局促，且不稳定•北向次卧被设备平台占据较大面宽，影响采光与房间完整性•冰箱位置不够合理，影响散热GREENTOWNHANGZHOU绿城房产建设管理有限公司115方户型分析功能配置三房两厅两卫一厨一阳台客厅尺寸4000*4600餐厅尺寸4550*3500主卧尺寸3700*4400（含飘窗）主卫尺寸1800*2600南次卧尺寸3600*4100（含飘窗）北次卧尺寸3600*4000厨房尺寸2650*3000公卫尺寸1900*4000阳台尺寸4000*1600（含设备）优势•公共空间做得较紧凑，公摊面积相对较小•整体空间结构较紧凑，空间利用率高•房间全明•2飘窗+1阳台•功能空间尺度较舒适不足•餐厅空间极不稳定，装修难度大，且大而无当•玄关处无鞋柜空间•厨房操作台面不连贯，使用不便GREENTOWNHANGZHOU绿城房产建设管理有限公司138方户型分析功能配置三房两厅两卫一厨两阳台客厅尺寸4250*4400餐厅尺寸3350*3500主卧尺寸3900*4800（含飘窗）主卫尺寸2400*2700南次卧尺寸3250*4400（含飘窗）北次卧尺寸3900*3800厨房尺寸3400*3500公卫尺寸2400*1800南阳台尺寸4250*1600（含设备）北阳台尺寸3600*1500优势•公共空间做得较紧凑，公摊面积相对较小•整体空间结构较紧凑，空间利用率高•房间全明•功能空间尺度较舒适•玄关区域较完整，有对景•厨房尺度较宽敞，考虑双开门冰箱尺寸•主卧走入式衣柜、卫生间尺度较舒适，主卫四件套不足•电梯双开门成本高，且使用过程存在不便•餐厅空间不稳定，装修难度大•未考虑洗衣机位置GREENTOWNHANGZHOU绿城房产建设管理有限公司龙湖春江彼岸GREENTOWNHANGZHOU绿城房产建设管理有限公司项目介绍项目位置奥体博览城旁，东至扬帆路，南至规划地铁6号线建筑类型高层容积率3.2均价（元/方）25000装修情况毛坯户型类型三居室90-105方四居室138-168方五居室198方相关配套商业：项目自带1.2万方商业项目北侧规划的共建配套中规划有菜场奥体博览城的4大场馆下面规划有近30万方商业医院：项目规划社区医院项目南侧省妇保江南分院计划迁入学校：项目西侧规划有1所幼儿园，和项目同时交付项目北侧规划有1所幼儿园和1所小学整个奥体博览城规划有一所中学，多所小学和幼儿园购买理由品牌地产：对龙湖的信任，认为质量有保证位置好：距钱江新城10分钟车程配套好：距奥体中心近，自身具有配套设施交通方便：依托三桥和青春隧道与杭州市区相连内部景观好：6万方中心景观发展潜力大：未来项目东侧为