如何审查抵押物估价报告(1)

如何审查抵押物估价报告总提纲1.审查估价报告的意义2.审查估价报告应关注的问题3.如何做到估价报告与贷款评审相结合1.审查估价报告的意义1.1关于估价报告估价报告是估价机构全面、公正、客观、准确地记述估价过程和估价成果的文件，给委托方的书面答复，确定关于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告。根据其估价目的不同，估价报告可以分为：用于抵押的、转让的、课税的、保险的、拆迁的估价报告等等。今天我们这里讲的是指用于抵押贷款的估价报告，主要包括房地产抵押估价报告、土地抵押估价报告。房地产抵押估价，是为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，对房地产抵押价值进行分析、估算和判定。对防范房地产信贷风险，维护房地产抵押当事人的合法权益起到积极作用。审查估价报告可以帮助金融机构进行信贷决策，即是作为金融机构控制信贷风险的一个环节，同时也是加强对已抵押房地产市场价格变化的监测的一种方式。1.2关于审查估价报告主要评审的依据审查估价报告的主要评审依据同时也是抵押估价的依据，主要有以下几个规范及标准。中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》GB/T18508-2001中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》GB/T50291-1999国家建设部、人民银行、银监会三部门联合发布的《房地产抵押估价指导意见》2006年3月1日正式实施2010年1月1日施行的《房地产估价报告评审标准（试行）》1.3审查阅读估价报告不仅关注估价结果估价报告是估价机构出具的对抵押标的物市场价值及抵押价值的专业文书。估价结果是估价师经过对抵押物进行实地勘查、市场调查分析、测算判断等一系列工作程序后得出的专业性意见。估价师在形成该结果过程中经过反复论证，结果应该具有一定的可参考性和可借鉴性。作为报告的使用者，我们不能只看结果，更应该关注结果的由来，仔细分析结果的客观性。1.4估价报告对贷款审查的重要性估价结果是价值参考依据，是确定贷款额度的主要依据之一，是了解抵押物权益状况、区位状况、实物状况的重要渠道，因此对估价报告应进行详尽阅读、了解和审查。2.审查估价报告应关注的问题每一个估价报告都应包含估价基准日、估价对象界定、估价目的、价值定义、估价原则、估价方法、测算过程、估价结果以及需要特别说明的事项等。2.1估价对象界定估价对象的界定应说明估价对象的具体范围，明确指出估价的是土地、房屋还是包括其他内容，并具体说明估价对象的数量、用途、权利性质等。同时必须关注估价对象范围中，有无国家相关法律法规规定的不能抵押的资产，如果规定不能作为抵押物的资产，即使出具了估价报告，也属于无效报告，因其估价对象违背了合法性原则，是不能办理抵押贷款登记的。《城市房地产抵押管理办法》（建设部[1997]56号）第八条规定不得设定抵押的房地产（一）权属有争议；（二）用于教育、医疗、市政等公共福利事业房地产；（三）列入文物保护的建筑物和重要纪念意义的其他建筑物；（四）已依法公告列入拆迁范围的；（五）被依法查封、扣押、监管或以其他形式限制的；（六）其他2.2价值定义价值定义是估价报告的核心，价值定义一经确定，整篇报告均按定义这一中心去做。抵押估价报告的价值定义必须按照抵押估价指导意见的要求，不能随意改变。根据《房地产抵押估价指导意见》，房地产抵押价值为假定未设定法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款，法定优先受偿款包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已抵押担保的债款数额，以及其他法定优先受偿款。因此，在价值上少于或等于房地产的市场价值。估价报告中应明确估价对象在公开市场状况的价值，包含:估价基准日、估价对象的权益状况，估价对象的用途、估价对象面积（数量）、剩余使用年限、容积率、开发程度、估价对象实际状况、估价设定状况等。（在价值定义中一定要明确估价对象的实际情况、估价时设定的状况、设定依据）举例：估价对象权利状况设定:根据委托方提供的《XX市国有土地使用权出让合同》（X地〔2007〕X字〔XX〕第**号、X地〔2006〕XX〔XX〕第**号）及其部分条款的修改协议和《XX市房地产权证》（102D房地证**字第**号）可知估价对象使用权类型为有偿出让，土地所有权属于国家，无他项权利限制。估价对象用途设定：根据委托方提供的《XX市房地产权证》（102D房地证**字第**号）可知估价对象证载用途为住宅、商业、金融业用地，本次评估设定用途为商住用地;又根据《XX市国有土地使用权出让合同》（X地〔2007〕XX字〔XX〕第**号、X地〔2006〕X字〔X区〕第**号）及其部分条款的修改协议中用地条件规划记载，测算项目计价建筑面积商业与住宅比例约为1：9，本次评估设定宗地的商住比为1：9。估价对象面积设定：根据《XX市房地产权证》（**号），估价对象证载土地面积36770.2平方米，纳入本次评估范围的土地面积为其中的17000平方米。纳入本次评估的土地面积据XX**公司提供的宗地抵押面积示意图确定。估价对象容积率设定：根据委托方提供的《建设用地规划许可证》（地字第建**号）记载，地块规划容积率不得大于4.5934，又根据《建设工程规划许可证》（建字第建**号），测算估价对象所在开发项目规划容积率为4.59，本次评估设定容积率为4.59。估价对象使用年限设定：根据委托方提供的《XX市房地产权证》（**号）可知估价对象土地使用权终止日期为商业2046年10月21日、住宅2056年10月21日,至估价基准日2010年3月15日,剩余使用年限为商业36.60年、住宅46.60年，即本次估价设定土地使用年限为商业36.60年、住宅46.60年。估价对象开发程度设定：土地实际开发程度为红线外“六通”（即通上水、通下水、通电、通气、通通讯、通路）、红线内“三通一平”（即通临时水、电、通路、场地平整），本次评估设定土地开发程度为：红线外“六通”（即通上水、通下水、通电、通气、通通讯、通路）、红线内“三通一平”（即通临时水、电、通路、场地平整）。本次估价目的是抵押贷款，评估的价格定义是指估价对象在估价基准日2010年3月15日，土地使用权类型为有偿出让，设定用途为商住用地，商住比1：9，土地使用权面积17000平方米,土地使用年限设定为商业36.60年、住宅46.60年，设定容积率4.59，无他项权利限制，设定开发程度为红线外“六通”（即通上水、通下水、通电、通气、通通讯、通路）、红线内“三通一平”（即通临时水、电、通路、场地平整）条件下的公开市场价值减去估价师知悉的法定优先受偿款，即本次估价的抵押价值。用途：综合用途内涵的确定，一般商业和住宅综合较多，也有工业和住宅综合，应以土地出让合同及相关规划部门批准的文件为准。在现有产权资料中依据最有效的产权资料（关注文件的批准时间）。实际用途与证载用途不一致时，根据合法性原则，应以证载用途为准。面积：严格现场实物和权属证书记事栏、附图及出让合同核对，如不符应在特殊说明中说明：如已拆除房屋的扣除；已经分割的土地面积要有测绘部门提供分割面积数据;地上新增建筑物要提供规划批准文件;土地证与地上房屋的房产证互相不对应,比如房屋压红线,用多个土地证的面积按建筑面积进行分摊,抵押时多个土地证同时抵押,同时进行评估.土地使用年限确定以证载批准年限为准。划拨土地参照法定最高出让年限确定，XX市住宅用地出让目前按50年确定（在这里要注意估价师在进行年限设定时，一定注意估价报告中土地增值收益即土地出让金的年限对应，因为我们XX主城区与区县运用的地价体系不一致，主城区用的是2002年79号文件、远郊区是2000年76号文件，其对应的标准也不一致，特别是住宅用地，2000年标准是50年、2002年是70年，在报告中对应的出让金是否作了年限修正）。2.3估价对象权益状况估价对象权益状况相当重要，在估价报告中一定要明确估价报告的权利类型：比如土地属于有偿出让用地、还是行政划拨用地，是租赁方式用地还是通过其他方式取得的土地。出让土地是否已全额缴清土地出让金，划拨用地是否缴清土地征收补偿的相关费用，租赁的是否按时缴清租金，有无拖欠租金的情况。指导意见第16条提出估价对象的土地使用权是以划拨方式取得的房地产抵押价值应当将房地产市场价值扣除划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金的价款。该规定是符合《城市房地产管理法》相关规定的。根据该法第39条的规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，转让方应当依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金，或应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。因为，行使该房地产抵押权时，是要变卖抵押房地产的，变卖以后的价款，应当先缴纳土地使用权出让金，或将所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。《XX市国土房管局关于印发XX市国有建设用地使用权供应价款确定技术规则（试行）的通知》（X国土房管发[2009]255号）7.1.2.1标准土地出让金计算公式V——宗地土地出让金S建——出让的计价建筑面积。商业、居住用地容积率不足1.5的按1.5计算，工业用地容积率不足1的按1计算。Vi——XX市人民政府公布的土地用途级别标准出让金mi——规划部门给定的用途比例。若系商业、住宅混合用地，规划部门已确定比例的，以规划部门确定的为准。规划部门未就商业、住宅比例作规定的，按商业：住宅为2：8予以确定。若规划部门规定的用途为居住，其比例按商业：住宅为2：8予以确定。ki——用途年限修正系数同时主城区79号配套的486号文件中第7条和第10条、区县76号配套的315号文件第5。3条废止。差别取消了出让金的楼层修正系数，明确了商住用地的商住比例。iiiimVK31SV建要分清楚是共有产权、还是独有产权，是完全产权还是部分产权。共有产权是否有共有人书面同意抵押的证明文件。总分产权的估价时否针对产权人拥有的限额为限进行的评估。是否存在已抵押担保的数额，估价中是否对已抵押担保的数额进行扣除。是否存在租赁权,了解租期的长短和租金.估价对象是否存在的地役权、地上地下权等他项权利、相邻关系权利等。2.4估价报告中的特别说明事项在新评审标准中特别提出了特殊项目评审。房地产抵押估价报告的特殊项目包括：估价对象变现能力分析、风险提示，以及对估价假设和限制条件、估价原则、估价结果披露和附件的特殊要求。估价报告中的特别说明事项主要包括：估价的假设条件、限定条件、估价中需要特别说明的事项三部分。假设条件：是指估价中采用了什么样的假设条件下得出本次估价的结果，比如估价对象在市场上公开自由转让、委托估价方提供资料真实、完整、可靠等。限定条件：主要是指报告的使用限定，估价结果报告使用者一般为委托估价方，应说明:估价结果与估价报告发生效力的法律依据、使用的方向与限制条件，估价结果与估价报告有效期，估价结果与估价报告使用权、解释权，违规使用的法律责任。技术报告一般是作为提交管理部门备案或者是有权处置估价对象的相关主管部门使用。估价时点与实地查勘日期不一致时，也应在假设限制条件中进行假设说明。估价中其他需要特别说明的事项：有关资料来源及未经实地确认或无法实地确认的资料与估价对象；对估价结果和估价工作可能产生的变化事项（地价指数、设定条件的变化)以及采取的相应措施；估价的特殊性、估价中未考虑的因素及采取的特殊处理等。报告中风险提示、变现能力分析等。作为抵押估价报告，审查时重点关注报告中对抵押物的变现能力分析和风险提示。变现能力分析主要指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。主要包括估价对象通用性、独立使用性、可分割转让性分析；快速变现价值；变现能力；变现费用、税金的种类、数额和清偿顺序几个方面。（1）房地产的通用性：指房地产是否常见，是否普遍使用，其用途、功能被市场所接受的程度。一般来讲，用途专业化的房地产则通用性差。住宅类房地产中普通住宅易受房地产购买者青睐，特别是小户型，而