新联康XXXX年武汉福星惠誉红桥城项目前期策划

福星惠誉红桥城项目前期策划目录PART1.项目背景分析PART2.客户及产品定位PART3.项目发展建议项目背景项目背景/区域环境项目位于武汉市四大居住组团之一的后湖新城组团，规划到2020年区域人口达到30万人，区域成长性高后湖新城四新新城南湖新城东湖新城后湖整体定位为和谐生态居住新城后湖新城总面积23.6平方公里，。后湖地区以建设“生活的新区，健康的新区”为宗旨，按照“以人为本”的理念，通过优化用地布局、完善配套设施、提高景观环境和合理交通组织，营造高尚、便捷、安全、节约和可持续发展的现代化生态型、高标准的绿色生态都市居住新区，到2020年，规划居住人口30万。规划后的后湖新城，将是汉口今后主城区唯一的可以建成高品质居住区的成块土地资源。十大居住组团5本项目所在的北湖后区域代表了后湖未来发展方向的核心城市功能性更强交通导入性更强生态宜居性更强后湖之光、北汉口之心项目背景/区域环境6从规划来看，本项目所在的北后湖区域涵盖了住宅、商业、教育、医疗卫生、文化娱乐和体育健身等各类物业，未来所具有的城市功能性凸显，给本项目带来了高成长性的区域价值。组团居住商业金融业医疗文化A12.15B31.129.42C29.322.794.874.03D32.512.2E12.6444.29合计117.7368.74.874.03（单位：万㎡）A：纯居住性质B：居住为主C：综合性用地D：居住为主E：商业商务项目背景/区域环境7塔子湖体育中心市民之家是武汉唯一一个集五十六个行政部门为市民提供“一站式”服务的的办事机构。占地46万方，建面6.45万方，集全民体育健身、体育文化、商务休闲、配套服务等功能为一体的互动、互补的综合体。未来规划为城市公园，规划占地6.4万㎡未来规划为四星级酒店未来规划为医院，建面4.87万方本项目所处的组团是北后湖城市功能性最强的组团，配套条件优越；特别是公园景观可打造成为项目的核心价值引擎项目背景/区域环境项目背景/市场竞争城市外扩大背景下，众多实力开发商多年共同运营后湖新城，后湖城市价值日益显现；目前进入中后期开发，多个成熟大型居住社区形成。K1K3地产打包地产打包住宅五星酒店K4K2越秀地块(居住+商业)产业用地江岸区塔子湖村A包江岸区塔子湖村B包梦湖香郡尚湖熙园市民之家体育中心地产k1地块居住用地，总建面21.3万方，容积率3.15，规划为高层（13万方）和洋房（8万方），楼面价3683元/平。成本预计9200元/平还建房项目局部已开工。百步亭K2地块居住用地，总建面32万方，容积率3.35，90/60限制，目前为空地。规划为高层和洋房产品。楼面价4050元/平米。名都戴斯酒店尚湖熙园2012年12月4日丹江口置业公司拍得，规划总占地面积为5.45万平方米，建面12.1万方，容积率约2.22；楼面价3930元/平米。小学小学长媒大厦居住用地，总建面26.8万方，容积率4.33，规划为高层和商业，预计2016年底上市。居住用地，总建面6.16万方，容积率2.91，规划为高层。预计2016年上市。本项目地块塔子湖村A、B包城投、地产集团、百步亭等武汉本土实力开发商与中海、越秀等外来品牌开发商云集后湖，未来供应量大，竞争激烈项目背景/市场竞争1.量价齐升，供求比高位平稳，显现出快速发展的特质2.后湖近4年年复合增长率保持在9%左右，较汉口中心的震荡态势相比，市场的成长性明显开发商规模越秀地产49万方塔子湖置业有限公司101万方农工商置业12万方江汉地产集团12万方武汉地产集团42万方武汉百步亭集团32万方武汉星科地产180万方农工商地产12万方武汉地产集团42万方武汉地产控股有限公司40万方3.后湖板块近年涌入大量房企，集聚开发促使板块快速发展，同时促使产品品质升级4.后湖板块近年土地供应量大，板块市场可持续发展度较高，市场发展空间大，竞争激烈从宏观市场环境来看，后湖市场正步入成熟发展期，未来上升空间大；但同时随着大量房企进驻本区，集中开发土地，未来竞争激烈，给本项目带了去化压力。越秀星汇君泊11500元/㎡竞争格局确立百步亭K2地块（地价4050/㎡）美联地产E包美联地产A包丰瑞兴业路地块三元陌陌屋汉口城市广场13000元/㎡地产K1地块（3700/㎡）本项目地块众联天美国际尚湖熙园9300元/㎡梦湖香郡11000元/㎡中森华永红村地块统百十大家村地块名流新湖村村地块根据与项目距离及我司预测的未来产品配比及产品入市时间确立本案住宅产品竞争对手：1、本项目一级竞案主要为越秀星汇君泊、尚湖熙园、工农商地块、地产集团k1地块，百步亭k2地块；2、本项目二级竞案主要为目前在售规模以上产品及未来待开发稍远距离产品3、本项目三级竞案（相邻板块）即将开发用地及未来仍有可售产品的项目上海公馆8700元/㎡凯通斯胜华村地块中胜工贸中胜村地块中城丹水池地块一级二级三级幸福时代9600元/㎡晋合金桥世家15000元/㎡国际百纳9300元/㎡项目背景/市场竞争首地新地王（地价5996元/㎡）后湖市场在售项目库存约为340万方，未来供应约为270万方，市场在未来2-3年面临更加激烈的竞争，约有600万方的市场供应量。在售楼盘和将入市项目后续供应量较大，未来2-3年内会有约600万方的供应量入市！2015年-2016年2014年2013年星悦城，总建面105万平米剩余约73万在售项目晋合金桥世家，总建面42万平米，剩余约26万方鼎盛华城，总建面30万平米，剩余约20万银泰御华园，总建面37.9万平米剩余约15万幸福时代，总建面46.6万方，剩余约18万方美联地产A包地块，总建面57万方丰瑞兴业路地块，总建面10万方汉口城市广场，总建面40万方，剩余27万方美联地产E包，总建面17万方世纪宏博三金潭，总建面33.7万方凯通思胜华村地块，总建面33万方中胜工贸中胜村地块，总建面20.6万方将入市项目金桥汇，总建面40万方，剩余31万方梦湖香郡，总建面12.5万平米，小高层剩7万方塔子湖置业塔子湖地块，总建面101万方百步亭K2地块，总建面32万方项目背景/市场存量尚湖熙园，总建面12万平米剩余约6万国际百纳，总建面35万方，剩余30万方瑞景天成，总建面22万方，剩余20万方陌陌屋，总建面20万方，剩余8万方海赋江城，总建面43万方，剩余18万方长投景城汉口年华，总建面12万方，剩余11万方福星惠誉虹桥城，总建面36万方，剩余31万方天悦尚景，总建面5万方，剩余5万方后湖市场竞争激烈，进入白热化阶段从宏观市场环境来看，后湖市场正步入成熟发展期，未来上升空间大；但同时随着大量房企进驻本区，集中开发土地，未来竞争激烈，给本项目带了去化压力。后湖市场在售项目库存约为340万方，未来供应约为270万方，市场在未来2-3年面临更加激烈的竞争，约有600万方的市场供应量。项目背景/项目本体K4K3K2K1至三环至汉口火车站体育路公交站余家墩公交站夏鹃街塔子湖公交站塔子湖东路复员村公交站汉孝城际铁路站点12号地铁后湖站（未公布时间）8号地铁兴业路站8号地铁幸福大道站（2017年开通）目标地块现状道路为塔子湖东路及后湖大道，K1/K2/K4地块周边规划道路尚未建成。周边规划公共交通通达便捷。汉孝城际铁路站点位于塔子湖西路，地铁8号线、12号线均在地块周边设置站点。周边拥有10余条公交线路：35路、321路、507路、532路、568路、620路、628路。0项目背景/项目本体K4K3K2K114236751、江岸区体育特色学校体育场2、尚都一品3、还建房用地，正在进行地基处理4、规划道路预留用地5、奥林紫园6、武汉全民健身活动中心7、越秀星汇君泊项目背景/项目本体地块位置地块位于江岸区塔子湖组团地块面积规划用地面积：251765平方米（合378亩）其中：K1地块42708平方米（合64亩），K2地块24117平方米（合36亩），K3地块170158平方米（合255亩），K4地块14783平方米（合22亩）用地性质K1、K2、K4为居住用地；K3地块为居住、商服用地，要求商服建筑面积16.25万平方米建筑密度K1、K2、K4地块25%，K3地块30%容积率综合容积率3.95。其中，K1、K2地块3.88，K3地块3.99，K4地块4.03计容面积≤995372平方米。其中，K1地块165600平方米，K2地块93600平方米，K3地块676700平方米，K4地块59472平方米K4K3K2K11423675本项目由四块飞地组成，占地共计25万方，建面100万方，其中商服用地16.25万方，地块不规则形态导致开发节奏受到制约。项目背景/项目本体Page16K4地块已封顶K2地块已经拆迁完毕。周边还迁房项目的施工通道经过项目内部，可随时拆除。Page17K1地块已经平整，内部堆放少量建筑垃圾。地块北部有一条高压走廊。K3地块大部分拆迁工作基本已经完成，地块北面与越秀·星汇君泊交界处有一条110KV的高压线路。项目背景/项目本体K4地块已经封顶，大体量综合开发，16万方的商业体量，后期资金运作成本高我们的突破口在哪里？19通过对后湖典型案例的研究，我们归纳出在激烈市场竞争中应争取的条件、规避的危机以及产品配比等。精细产品全方位解决项目开发问题启示性案例：幸福时代汉口城市广场越秀星汇君泊他山之石可以攻玉区域：后湖本体：体量偏大的规模开发市场环境：充分竞争的市场发展方向：商住混合开发案例选取原则：规避方向：开发失败项目案例一幸福时代项目位置后湖大道与百步亭花园路交汇处开发商武汉统建百步亭联合置业建筑面积46万平米占地面积13.5万平米容积率3.44物业类型高层户型面积83-147平米销售价格9600元/平米交付标准毛坯开盘时间2012.5.13案例借鉴/基本情况项目优势：1、旁边有汉广，对面有华润苏果，自带幸福里商业街，生活配套很全。2、自带幼儿园，并且确定对口育才可立小学，是标准的学区房。3、门前公交较多，后期双地铁交汇，交通较为方便。4、户型多样，选择面较广。案例借鉴/市场表现供应套数成交套数供应面积成交面积项目累计成交情况35623048342507279990总计85.6%81.7%面积段供应面积成交面积成交比例户型比例80以下7241693296%2%80-10019969517132786%58%100-120431333151873%13%120-140880585116758%26%140-1604380226452%1%幸福时代价格一路上升，从一年前的9153元/㎡到9802元/㎡，市场表现强劲有力。产品配比方面以80-100㎡的二、三房以及120-140的大三房为主。产品去化规律是面积段越小，去化越快。幸福时代在竞争激烈的后湖市场涨势强劲，产品主要以80-100的小二、三房为主，并且小户型去化较快。案例借鉴/项目亮点亮点一：项目西侧有汉广城市广场，对面有华润苏果，自带幸福里商业街，生活配套很全。汉口城市广场幸福时代幸福里商街华润苏果汉口城市广场位于项目西侧。拥有20万方的商业，其中一栋盒子商业被家乐福购买，现在商业已经开业。项目自身带有2.4万方商业街区，满足小区业主自身的生活所需。华润苏果也与2014.10月开业，三圈相聚，形成东后湖新商圈。案例借鉴/项目亮点亮点二：项目自带幼儿园，并且确定对口育才可立小学，标准的学区房。武汉市育才小学创建于1954年，目前已有60多年的办学历史，是一所有着丰富文化底蕴、丰硕办学成果的一流名校，在湖北省市乃至全国都有一定的影响力。学校在校学生3000多人。学校在“给学生最美好的童年，给人生最坚实的起步”的办学理念的引领下，依照“文化立校、教师强校、科研兴校”的办学策略，实施科学管理，不断丰富学校的文化内涵，努力打造“全面+个性”的育人特色。案例借鉴/项目亮点亮点三：采用新古典主义建筑风格的全石材幕墙，体现尊贵感，经典大气建筑风格：新古典主义建筑风格，精致典雅。立面材质及特征：干挂石材，全花岗岩石材立面，外墙保温系统建筑特色：采用经典的artdeco三段式构图，并用现代的营