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东方渔人码头市场策划报告2010.05东方渔人码头——2010年上海世博会最重要的配套设施之—,“东外滩”第一重大工程项目;从政府的支持力度、项目功能定位以及规划形象来看,自身是城市顶级物业我们的产品物业类型?我们的市场定位方向?我们的的市场瓶颈是什么,如何相对应解决?我们的价格及客源定位?解决问题一:办公还是住宅类产品?区域属性未来商务、居住属性共同发展项目名称:复兴岛功能定位:世界级居住博览岛以体育竞技、国际金融机构和跨国公司CEO俱乐部、国际著名大学校长论坛与学术交流等功能为主的,面向社会开放的特色功能区项目名称:东方渔人码头功能定位:为上海航运中心开展配套服务的国际采购中心集滨江商务、酒店、休闲、娱乐、旅游、居住于一体的特色区域;东外滩:居住商务同属城市顶级区位条件。项目名称:秦皇岛路侯船楼项目性质:集滨江商务、酒店、休闲、娱乐、旅游、居住于一体的特色综合服务区目前功能:世博水门未来定位:滨江高端商业、时尚平台;游船会所杨浦大桥南浦大桥东外滩宏观供求住宅供求环境好于办公05-09年上海办公市场供求比050100150200250单位:万㎡0.200.400.600.801.001.201.401.601.80供应量148171170171201成交量92141145127193供求比1.611.211.171.351.042005年2006年2007年2008年2009年办公市场常年供大于求05-09年上海住宅市场供求比050100150200250单位:万㎡0.200.400.600.801.001.201.401.60供应量164183145126138成交量17016220188176供求比0.961.130.721.430.782005年2006年2007年2008年2009年住宅市场供求相对平衡——年平均供求比1.28——无论是政策年,还是市场火爆年,一直处于供大于求的态势;——年平均供求比1.00——政策年需求萎缩,出现供大于求;市场火爆年,需求旺盛,供不应求;数据来源:佑威系统、网上房地产溢价空间住宅类溢价空间大于办公宏观价值涨幅:——办公市场仅8%的年均涨幅——住宅市场17%的年均涨幅微观价值涨幅:——办公性质个案价值平稳,09年市场利好下涨幅仅33%;——豪宅性质个案溢价空间大,09年市场利好下涨幅达133%,升值潜力、溢价空间远大于同区域办公市场;数据来源:佑威系统、网上房地产05-09年住宅、办公均价涨幅02000400060008000100001200014000160001800020000单位:元/㎡办公成交均价1391213136146941712618356住宅成交均价880096551055613971161932005年2006年2007年2008年2009年办公:8%年涨幅住宅:17%年涨幅北外滩豪宅、办公价格涨幅(白金湾、上海国际)020000400006000080000100000120000140000160000单位:元/㎡白金湾府邸(高层住宅)3910191359133770上海港国际(办公)4243156608610022008年2009年2010年白金湾府邸上海国际杨浦宏观市场区域住宅供求环境同样好于办公05-09年杨浦办公市场供求比051015202530单位:万㎡0.000.501.001.502.002.503.00供应量2.424.19.813.923.8成交量37.810.95.321.5供求比0.803.090.902.621.112005年2006年2007年2008年2009年05-09年上海住宅市场供求比0102030405060708090单位:万㎡0.200.400.600.801.001.20供应量38.879.656.129.123.3成交量38.982.483.331.142.2供求比1.000.970.670.940.552005年2006年2007年2008年2009年数据来源:佑威系统、网上房地产办公市场明显供大于求住宅市场供不应求——年平均供求比1.70——杨浦办公市场供求严重失衡,长期供大于求导致办公市场价值释放有限;——年平均供求比0.83——历年供应量跟不上市场需求,长期处于供小于求;杨浦微观市场区域住宅资金回笼速度、价值释放好于办公物业类型销售状态项目名称推盘时间对外报价(元/㎡)所推体量(套)销售量(奥)销售率户型面积(㎡)月均去化量(万方)办公在售财富国际广场2010.05.10240005249418%40-700.5(强销期)天科国际大厦2009.03.122800013311284%36-980.05未售五角丰达预计5月底开盘23000-25000214----138-178--北美广场预计5月底开盘35000-40000207----78-252--住宅在售橡树湾2010.03.1842000精装4040100%(当月售馨)170-1800.7未售滨江经典预计5、6月份30000138----90-175--办公类:五角场板块23000-25000元/㎡;东外滩板块价格落差大,无轨道、无江景28000元/㎡;北美广场临近北外滩、江景、轨道交通支撑,价格最高35000-40000元/㎡;项目财富国际广场24000五角丰达23000-25000天科国际大厦28000北美广场35000-40000滨江经典30000橡树湾42000(精装)住宅类:东外滩、无江景房市场价30000元/㎡;新江湾城依托稀缺资源市场价已运作42000元/㎡(精装),去化快速;数据来源:佑威系统、网上房地产住宅销售周期优于办公、价值释放同样优于办公。宏观供求:住宅供求环境明显好于办公;宏观价值:住宅类价值爆发力大于办公市场,尤其是豪宅;微观市场:区域住宅价值释放强于办公,销售周期快于办公;从供求环境、升值潜力及去化速度分析,居住类产品更具市场运作空间。解决问题一:居住类产品聚仁理解的物业定位解决问题二:如何塑造居住类产品?1、什么级别的居住类产品?价值传承外滩价值外溢、未来同样是滨江豪宅指标区域本案白金湾府邸汤臣一品财富海景世茂滨江绿城黄浦湾华润九里外滩尚海湾豪庭海珀日晖丰盛皇朝第一承脉东外滩南、北外滩:尚海湾、海珀日晖、白金湾60000-100000元/㎡浦西外滩滨江:绿城黄浦湾、华润外滩九里70000-100000元/㎡浦东陆家嘴:汤臣一品、财富海景、世茂滨江80000-140000元/㎡第二承脉第三承脉第四承脉外滩价值不断外溢延伸,东外滩同样将成为未来滨江豪宅的指标区域。未来形象价值、形象将看齐滨江成熟区陆家嘴外滩外滩源世博园区南外滩本案北外滩东外滩南外滩外滩源北外滩东外滩文化底蕴区域背景政府规划发展趋势背靠卢湾成熟区域依托外滩成熟区域改革开放20年推动浦东陆家嘴的崛起2010世博会催生浦西卢湾滨江裂变虹口区旧城改造国际航运中心形成虹口北外滩形象巨变杨浦区旧城改造滨水“东大门”促使杨浦东外滩形象提升东外滩,同级别于南、北外滩形象的城市滨江区域文化底蕴突出、价值提升潜力最大现代文化世博园区百年外滩海派文化----百年教育、百年市政、百年工业百年海派历史文化目前价值8-14万6-10万6-10万----功能定位世博园区国际金融中心国际航运中心国际金融、航运、会议配套中心自身形象东外滩代表性形象工程北外滩项目名称:东方渔人码头项目规模:占地250亩(一期80亩)、拥有700米黄浦江岸线建筑高度:162米,隶属东外滩第一高楼工程定位:东外滩滨江岸线开发第一重大工程东外滩第一高楼、第一重大工程有机会成为城市标杆项目自身条件:仅凭“滨江”,足以联想到“豪宅”;自身形象:东外滩代表性个案;区域形象:传承外滩价值,同级别于其他外滩价值的滨江豪宅指标区域;项目是沿承滨江豪宅价值、代表东外滩居住形象的全市型顶级居住产品解决问题二:全市性、顶级居住类产品(第二集团)聚仁理解的项目级别解决问题三:办公类性质豪宅的市场瓶颈、如何突破?面对项目单体式,同时又是办公性质的豪宅,是否能打造顶级居住产品?豪宅类别内环土地稀缺、单体式豪宅发展趋势明显财富海景汤臣一品白金湾府邸尚海湾豪庭绿城黄埔湾嘉里华庭济南路8号翠湖天地静安寺华山路新天地御华山海珀日晖华润外滩九里项目类型属性特征项目名称性质社区型豪宅传统市中心地段滨江稀缺资源嘉里华庭住宅翠湖天地住宅尚海湾豪庭住宅华润外滩九里住宅绿城黄浦湾住宅财富海景住宅汤臣一品住宅单体式豪宅传统市中心地段滨江稀缺资源济南路8号办公御华山办公海珀日晖住宅白金湾府邸住宅第一类:传统社区型豪宅(依托核心地段、滨江资源)第二类:单体式豪宅(依托核心地段、滨江资源)价值对比单体办公性质豪宅价值运作不低于传统豪宅类型项目名称性质目前对外报价(元/㎡)07年成交均价(元/㎡)08年成交均价(元/㎡)09年成交均价(元/㎡)10年成交均价(元/㎡)年均涨幅社区型豪宅嘉里华庭住宅90000----81142852435%翠湖天地嘉苑住宅120000--840857082711713722%尚海湾豪庭住宅600002735930362423115714227%华润外滩九里住宅100000----63291687109%绿城黄浦湾住宅------527508267057%财富海景住宅--3764450841521746091915%汤臣一品住宅140000142199--10729715863812%单体式豪宅济南路8号办公80000-90000------87841--御华山办公100000----626646928011%海珀日晖住宅100000----670237427511%白金湾府邸住宅60000-120000--395365817110460041%单体办公性质豪宅价格、价值涨幅同样可以运作一线豪宅价值表现。去化对比单体办公性质豪宅去化略慢于传统豪宅类型项目名称性质推盘日期推盘套数去化套数去化率月均去化套数社区型豪宅嘉里华庭住宅2009.08603558%3.5翠湖天地嘉苑住宅2009.08938389%8.3尚海湾豪庭住宅2009.1018315183%19华润外滩九里住宅2009.10948489%10绿城黄浦湾住宅2009.088888100%(2010.04售馨)9.7汤臣一品住宅2008.051384936%2.0单体式豪宅济南路8号办公2010.04182105%5.0御华山办公2009.08521529%1.5海珀日晖住宅2009.09604473%4.8白金湾府邸住宅2008.051365238%2.2单体式豪宅去化率、速度要相对慢于传统豪宅类产品。项目介绍体量占地5838㎡建面25000㎡总户数52户立面超现代风格玻璃幕墙国际时尚物业类型一栋办公性质高层户型面积7-29层:一层两户;327、407㎡(46套)30-35层:一层一户;737㎡(6套)装修情况毛坯会所功能2000㎡LOUNGEBAR、专用御厨水晶宴会厅、日式料理烧烤宴会厅、恒温泳池、SPA水疗物业管理上海鼎固物业物业服务专属性物业配套服务(如预订上海顶级厨师等)市场表现开盘日期2009.08(办公性质)推盘套数52去化套数15去化率29%月均去化套数1.5套市场报价100000元/㎡成交均价69280元/㎡407㎡327㎡案例分析御华山问题①:面积段单一、分割相对偏大;问题②:不做精装修交房、内部自行分割;问题③:办公性质、限制外籍人士购买;导致市场去化缓慢。启示:①项目面积分割不宜过大②项目应精装交房、体现豪宅项目介绍体量占地17567㎡建面65000㎡总户数308户立面超现代风格石材、玻璃幕墙国际时尚物业类型两栋点式高层(一栋住宅、一栋办公)户型面积3-27层:一、两房82-147㎡(175套)28-30层:300-510㎡(6套)顶层:805㎡(1套)装修情况2200美金/㎡(硬装+软装)会所功能温泉、健身会所物业管理雅诗阁国际管理物业服务家政、客房服务、24小时大堂经理、专业司机驾驶劳斯莱斯接送、私人管家、全面的物业维护工作市场表现开盘日
本文标题:新聚仁_上海东方渔人码头市场策划报告_99PPT_XXXX年
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