无锡惠山古镇主题定位与总体策划报告

1无锡·惠山古镇主题定位与总体策划报告21概述1.1项目背景基本情况项目名称无锡市惠山古镇项目委托方无锡惠山古镇保护建设工作小组区位位于无锡市北塘区内，南靠锡惠名胜风景区，距离无锡市中心2.5km，距离太湖风景区15km资源品级无锡市内集自然和人文景观资源于一身的江南古镇江苏省省级文物保护单位开发规模规划范围总面积1.03km2，其中古镇核心区0.3km2公路情况北侧为通惠西路，东侧是运河西路，锡惠路横贯古镇南北陆空港情况东靠京杭大运河，距无锡火车站4km，距离无锡机场25km综合评价本项目地处无锡市区，交通便利，区位良好；其南靠锡惠名胜风景区，东傍京杭大运河，山水环绕，自然旅游资源丰富；同时，区域内拥有大量珍贵的历史遗存，千年历史文化底蕴深厚；现场开发主体明确，通过科学规划，能够在充分保护历史遗产的基础上，将其打造成江南地区的一个具有巨大吸引力的游客集散中心，实现社会效益和经济效益的平衡发展。委托原因为了把惠山古镇的资源优势转化为经济优势，再现古镇的风情古貌，并成为具有巨大吸引力的游客集散地。无锡惠山保护建设工作小组委托深圳市度假湾企业策划有限公司完成一套以市场为导向、可操作性强的保护建设和旅游开发的总体策划方案。总结语经委托，深圳市度假湾企业策划有限公司将就该项目未来旅游发展计划展开系列工作。本报告为项目主要文本之一，主要目的是在了解区域资源的现状和发展趋势基础上，为本项目开发提供准确的主题定位和系统的概念规划。31.2文本任务及目的本文本在项目的市场调查、资源调查、竞争力分析和产品开发策略分析的基础上，继续深入勾画我们对无锡惠山古镇整合计划的主题定位和总体策划，集中表现为以现有旅游产品改进和新产品序列建立为核心的解决方案。同时，为了便于操作，解决方案将根据现有的环境和条件，提供了一套切实可行的渐次发展思路。文本将通过“项目ECU计算”和“项目组成分析表”等数据结果，使之更加科学、严谨；相应的参考照片、平面图和效果图使其更加清晰、直观。它们与产品概念设计共同塑造一份富有魅力和挑战性的整合开发计划，从中可以发现项目未来的核心价值。它将给开发者以广阔的发展前景，给投资者以可观的回报，并在市场检验中获得社会效益与经济效益的共同增长。42现场环境分析2.1区位和交通图2－1惠山古镇区位交通图无锡地处长三角经济带的核心，集铁路、公路、水运、空运于一体，是沟通苏、浙、皖三省的交通枢纽中心；无锡北枕长江，沿江可与上海、武汉、重庆相通；南傍太湖可以直航杭州，京沪铁路和京杭大运河穿城而过；九条国道、省道成放射状通向全省、全国，去南京、沪杭地区车程都在2小时以内；随着无锡机场的建成使用，交通将更为便利。本项目规划区域属无锡北塘区所辖，东靠京杭大运河，与无锡市中心隔河相望，锡山大桥、蓉湖大桥、吴桥连接运河东西两岸；其距离无锡火车站4km，距离无锡机场25km，为4条城区干道组成的交通网所覆盖，保证了规划区域交通的便捷通畅；随着锡惠路的改道，区域内的道路系统将更为科学合理。交通和区位条件是本项目的显著优势之一。2.2资源现状2.2.1规划范围基本情况规划范围总面积为1.03km2，包括惠山浜至黄埠墩、惠山寺两侧和惠山横直街地段，东西长约1800m，南北宽约800m；其中包括国家重点文物保护单位1家，以及6处江苏省级和18处无锡市级文物保护单位。惠山古镇由西南部惠山、锡山山麓坡积带与东部古芙蓉湖塘圩所组成，形成西南高、东北低、山水环绕的总地势，是堪舆学上最好的风水宝地，聚集了百余座古代显赫人家的祠堂。无锡属北亚热带季风型气候，四季分明，年均温度15.4度；惠山古镇地处锡惠山麓，生态环境良好，尤以春、秋两季景色宜人。规划范围内根据各地块的功能差异和保护开发的程度不同，主要被分为四个大区：重点文物保护区、古镇核心区、运河文化城、预留土地区（见总体功能分区图）。特别说明，参照《惠山古镇修建性详规》的规划总图，运河文化城与古镇核心区之间的新锡惠路为现有锡惠路东移改建而得，烧香浜一带的水域架构也将在本项目的建设过程中得以复原。表2－1惠山古镇用地现状指标表占地面积指标（万m2）重点文物保护区6古镇核心区30运河文化城60预留土地区7规划区域总面积103用地现状（万m2）居住用地14.5园林绿化用地26.9工业用地37.5公共设施3.4军事用地4.7水域4.2道路用地11.5数据来源：主要参考《惠山古镇保护发展修建性详规》表2－2惠山古镇主要旅游资源分类表所属景系景观类别资源属性列举说明自然旅游景系地文景观山地锡惠公园是无锡市建成的第一个大型综合园林，惠山古镇就背靠锡山、惠山水文景观风景河东傍京杭大运河，惠山浜、山东浜、龙头河形成的水系网络穿梭于古镇之中泉景驰名中外的天下第二泉，以及十三名泉名池十大名池，以惠泉池、金莲池为代表生物景观名树古树以大同殿树龄达640年的古银杏为代表，香樟、桂花、榉树等百年古树遍布风景林以惠山寺后的万松林为代表观赏型花草以每年都定期举行的菊展为代表，兰花、杜鹃花、樱花、郁金香……百花烂漫人文旅游资源景系历史遗产中型人类文化遗址云集了118家古代祠堂，已测实的古祠堂建筑85处，并形成独特的祠堂文化社会经济活动遗址历代商贾云集，至今尚存多处行业公所、会馆、古店等遗址宗教建筑群建于南北朝的千年古寺——惠山寺，至今保存完好的石经幢古典园林拥有国家重点文物保护单位——寄畅园，为江南园林的经典之作，以及其他四座元、明两代的名园牌坊以千人报德坊为代表的24坊陵墓民间艺人阿炳墓碑景以二泉书院四面碑为代表，共69处碑刻古桥金莲桥、香花桥、宝善桥、迎神桥古井遗存在一些祠堂院落中古塔身处古镇中任一角落，抬头即望龙光塔楼阁包括6座古亭、7座名楼、8处明代古阁，以凌虚阁、二泉亭、听松亭为代表抽象人文吸引物民间传说东晋孝子华宝守孝、康乾南巡、泥人故事等大量民间故事山水诗文陆羽、苏轼、康乾等的诗文流传至今绘画、楹联以顾祠中“三声三事”为代表，共计37副楹联民间工艺惠山泥人是中国古代民间工艺的代表，以及紫沙壶制作工艺等民间文艺以锡剧、二泉映乐为代表特色民俗东岳庙的庙会、各家祠堂的祭祖活动历史事件康乾的十二次南巡到此、安史之乱中张巡血战、太平天国“红羊”之役等表2－3惠山古镇开发条件区块评价表指标场地■严重局限■中度局限●良好●很好重点文物保护区古镇核心区运河文化城预留土地区旅游景点规模度●●■■古悠度●●■■珍稀度●●■■奇特度●●■■保存度●■■■审美度●●■■组合度●●■■知名度●●■■社区交通（公路和铁路）●●■●气候（温度、降雨、风暴等）●●●●土壤（稳定性、肥力、厚度）●●●●水源供应和水质●■■●商店■●■■文化设施（图书馆、讲堂）●■■■公共服务（消防、保安等）●■■■安全保障●■●■医疗设施■●●■旅行（上班、购物等所需时间－距离）■●●●旅行体验（愉快或不悦）●●■■保健设施■■■■社区环境气氛●■●■休闲设施■■■■管理●■■■邻近建筑物（或缺乏）●■■●场地排水●●■●建设用地地形对计划用途的适应性●●●●置地和开发的相对成本●●■●安全的出入口●■■●私密性●●●●永久性的树林和坡地●●■■需要拆迁的建筑物●■■■2.2.2资源评价（一）优势◆具有丰富而独特的历史遗存。惠山古镇历经千余年的沧桑岁月，保留了众多的文物古迹，其中以寄畅园和天下第二泉闻名于世；而118处祠堂建筑群，完整和系统地保存着中国祠堂文化发展的千年历史，世所罕见；古镇中，寺、祠、庙、园、山、泉、店、楼、阁、池、桥遍布，并孕育了许多民间艺术和特色文化，这些无疑都具有巨大的历史文化价值和旅游开发价值。◆生态环境和空间架构优越。惠山古镇地处锡惠山麓，绿荫蔽天，区域中保留了大量的古树名树，其中最为年长的古银杏达640年之久；同时，区域中种植了大量的花卉，菊花、杜鹃、梅花、兰花、樱花等等，可谓百花烂漫；另外，惠山古镇的空间结构良好，古街巷与古运河并立，山水环绕，是名副其实的“风水宝地”。◆场地开发空间巨大。就目前惠山古镇的现状来看，无疑是比较落后和保守的，但这同时也为惠山古镇保留了巨大的开发空间，通过合理科学的开发利用，惠山古镇完全能够变劣势为优势，实现古镇各种潜力的完全发掘，绽放光芒。（二）主要限制性因素◆存在大量不协调的建筑，包括居民楼、旅游学校和部分军事用地等，脏乱现象比较严重；同时，区域中基础设施严重不足，水电气供应和通讯设施落后；◆水质急待改善，古镇中穿插着的各条运河支流是空间架构的重要部分，而目前这些支流主要用于排污，造成水质极差，严重损害古镇环境；◆祠堂的保护力度不够，其中尤以横直街一带比较严重，目前大多是用作居住，临街的祠堂则充斥着初级的商业店铺，这一现象必须最先得到解决；◆部分道路和桥梁的视觉障碍，其中现有的锡惠路最为不合理，其强行割断了古镇原有的历史空间结构，给古镇开发带来巨大不便，必须将其东移；其次，蓉湖大桥也造成一定影响，距离古镇核心区较远，可通过设立景观隔离带来解决。3市场与旅游容量分析3.1无锡旅游产品供给现状表3－1无锡旅游产品资源指标对比分析指标景点区位交通占地面积资源组合市场条件知名度自然资源人文资源鼋头渚公园★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★蠡园★★★★★★★★★★★★★★★★★梅园★★★★★★★★★★★★★★吴文化公园★★★★★★★★★★★★★★★灵山景区★★★★★★★★★★★★★★★★★中视基地★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★月亮湾度假★★★★★★★★★★★★太湖垂钓中心★★★★★★★★★★★★锡惠名胜区★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★结论：无锡地区旅游产品供给类型多样，包括风景、园林、娱乐、度假等，分布密集，但是相对杂乱，空间组合不是很好。众多产品中，太湖、蠡园等集风景、名胜、古迹为一体的旅游景点在综合数据指标上得到了较高的分数，其中太湖风景区的得分遥遥领先于其他景点，这主要是因其地理位置上的得天独厚和祖国史册上的古今盛名。而惠山以各项指标领先的优势占据了第二席的位置，这是与其独特的历史背景和深厚的人文积累紧密联系在一起的。良好的资源组合反映了惠山古镇景区所蕴含的可以无限升值的潜力。惠山古镇要突破自然观光、高尚度假区及人造公园等旅游项目的重重包围，在旅游市场上获得充分的空间，并在竞争中脱颖而出，必须充分利用现有的历史资源、文化资源等优势因素，精心打造一个有别于无锡其他景点的旅游项目。而这个项目毫无疑问地必须依托其深厚的人文历史，结合优美的自然环境，使其成为能够满足现代人深层次心理需求的一个心灵寓所。表3－2无锡旅游产品供给特点分析指标景区观光产品度假产品文化体验休闲娱乐商务会议鼋头渚公园★★★★★★★★★★★★★★★蠡园★★★★★★★梅园★★★★★★★吴文化公园★★★★★★灵山景区★★★★★★★★★★★★中视基地★★★★★★★★★★★★月亮湾度假★★★★★★太湖垂钓中心★★★★★★★★★★★惠山古镇★★★★★★★★★★★★★★★★结论：无锡地区的旅游主要集中在观光及文化体验两块，而度假产品相对贫缺，这与江浙地区的经济发展程度是极不相符的。并且，无锡并没有形成一个真正的有无锡特色的游客集散地，面向游客的夜间产品存在大片空白。而在旅游产业休闲化、体验化、市场化的发展趋势下，大力开发度假、休闲娱乐和会议商务等相关产品，是转型时期必然的选择。在这种情况下，构建一个游客集散地，开发众多的夜间产品以适应旅游市场需要，就成为紧迫的市场需求。而担此重任者，将面临文化、环境等综合资源的考验。只有拥有优秀资源的项目，才能在考验中胜出。而惠山古镇，因其独特的地理位置、丰富的人文历史条件，当仁不让地将肩负起无锡旅游业这一重大责任。3.2华东地区产品供给分析在华东地区的旅游景区中，江苏的甪直、周庄、同里和浙江的西塘、乌镇、南浔六大古镇在资源和历史背景上较为接近，同时与本项目也存在同质化现象。而且包括惠山古镇在内，七个古镇无一例外的分布在太湖周边,相互之间的距离非常之近，因此必须回避旅游景区同质化造成的负面影响，同时又巧妙利用太湖旅游区的规模优势，切入市场空白，用高质量而且独特的旅游产品占据市场高点。区位交通：七镇