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当前位置:首页 > 商业/管理/HR > 商业计划书 > 昆明BOBO汇馆策划全案——项目分析预测(doc 6)
昆明思维几何策略机构1项目分析预测BOBO汇馆权重比分析预测分析:规划:从BOBO汇馆的整体来看,项目的规划比例占了整体的10%。我们的住户以年轻人为主,而项目周边交通十分便利,方便、快捷、通达的生活条件正是年轻人所向往的,所以在产品的推广上占了一定的优势。设计单位:设计单位目前在权重比中的优势尚无法体现。环境:BOBO汇馆位于市区内,但由于在火车站附近,周边环境较嘈杂,人员流动了量大,在目前情况下,必须强化BOBO汇馆内部的环境设计,汇馆内部环境一定要上档次,以健康、前卫、时尚、个性、舒适的超前意识为主题。另外,BOBO汇馆可以设计一个和楼盘相协调的空中花园,以提高它的观赏性和舒适感。单体设计:汇馆是一个有21层的高层商住楼,单体设计成为本项目的一个重要元素和亮点,也会成为春城市区内的一道风景线。前卫、时尚、和谐的单体设计在比重当中占到了10%的比例。规划设计单位环境单体设计房型建材周边商配合计10%0%5%10%25%4%3%会所小区配套人气品牌效应人文环境地理位置竞争个案100%20%10%4%-13%-8%25%5%昆明思维几何策略机构2房型:强调新城市主义,引领时尚的立体空间,跳跃的小跃层让你有空中别墅的居家感觉,可自由组合家具的室内空间,开阔的视觉效果,迎合了BOBO一族的性格,让BOBOS在这里可以获得个性的释放。房型比重占到整体权重比四分之一。建材:BOBO汇馆为了使客户进一步了解建材及施工工艺,实现“高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理”的四高商住楼,并开展“新材料、新技术”的运用,让专业化的施工与管理贯穿商住楼的整个施工过程,同时选用新型、优质、环保的建材设备,让精益求精落到实处。周边商配:汇馆周边商配不算齐全,在未来的推广中,利用汇馆内部完善的配套设施来弱化商配的不利。会所:在BOBO汇馆内建立设施完备的健身娱乐休闲会所,实现“健康、时尚、前卫、个性、另类”的生活环境,让BOBO一族在会所内随意自在、体现个性,恣意挥霍自己的心情与感受。又可以和汇馆里的新朋老友一起重温旧日的时光,乐趣无限。会所为本案的推广带来了20%的优势。小区配套:由于周边环境配套设施不尽完善,我们无法改变已有的大环境,但是可以通过先行在汇馆内部设置完善的配套设施,提供更好的配套服务和时尚生活环境,为业主生活增添色彩。因此我们建议加强汇馆生活配套设施的建设,在楼宇内设置BOBOSTYLE会所,让业主足不出户便可使其独特的个性和生活的乐趣在这里得以激扬。人气:本案周边环境嘈杂,存在诸多隐患,在市民眼中属于较为杂乱的区域。但是它接近市中心,是多路公车的始发和终点站,客流量较大,不乏城市繁华的气息。昆明思维几何策略机构3品牌效应:从品牌的效应来看,由于新光地产是首次在春城房产市场出现,在知名度上有一定的影响,所以在产品推广中不占优势。人文环境:由于目前周边区域内没有院校、图书馆等文化设施,因此其文化氛围还达不到一定的水平,离本案拟定的要求有一段差距。惟有靠BOBO汇馆营造一种健康、前卫、时尚、个性、另类的人文环境,来吸引年轻人的注意力。地理环境:BOBO汇馆在地理位置上有一定的优势,因它靠近市区,且交通十分便利。加之随着大昆明建设的全面展开,昆明将成为中国西南新的、重要的移民城市,在昆明市政府规定的一环路内只拆不建的政策下,势必导致周边地价的升值,所以将会带来巨大的投资商机。竞争个案:BOBO汇馆的核心竞争楼盘几乎售磬,它们多以小户型为主,总价普遍不高,目标消费群较广,所以销售业绩较佳。周边楼盘中,永平苑开盘至今已超过一年仍在销售中,销售率为60%,原因是所剩户型面积较大造成总价过高;幸福家园的销售率为65%,多层销售情况较好(因有集团购买进入),而高层因其总价过高造成市场接受度低,造成后期销售不利。综合上述分析:BOBO汇馆在房型设计、会所设置、价格设定、销售推广及广告策略上极为重要,关系到整个项目的成败,本案所提倡的是一种全新的生活理念,销售的是一种新新的、与众不同的生活方式,在春城具有唯一性、排他性、权威性!昆明思维几何策略机构4不同毛利率的每月收益分析成本2017元/㎡总面积27000㎡毛利25%30%35%40%44%第1月20%136115%106215%110310%76210%784第2月40%272325%177025%183820%152520%1568第3月60%408440%283235%257330%228730%2353第4月80%544660%424850%367645%343140%3137第5月100%680775%531065%477960%457550%3921第6月90%637280%588270%533760%4705第7月100%708090%661780%609970%5489第8月100%735290%686280%6274第9月95%724385%6666第10月100%762490%7058第11月95%7450第12月100%7842总销68077080735276247842说明:1、综合以上分析,本案若取40%-44%的毛利;在第10-12个月左右的综合收益较高,风险也较低。2、以上分析中未考虑银行成本的影响。3、数字的单位为万元。昆明思维几何策略机构5不同毛利率下总销金额随时间变化曲线说明:图中X轴数字的单位为月,Y轴数字的单位为万元010002000300040005000600070008000900012345678910111230%35%40%45%25%昆明思维几何策略机构6中国银行个人住房贷款月均还款参考表户型面积45㎡60㎡80㎡平均单价290029002900总价130500174000232000首付金额(预付20%)261003480046400借款金额1044001392001856005年期月还款额(年利率4.77%)1959.172612.233482.9710年期月还款额(年利率5.04%)1109.361479.141972.1915年期月还款额(年利率5.04%)827.771103.721471.6220年期月还款额(年利率5.04%)691.30921.781229.04说明:表中数字的单位为元。
本文标题:昆明BOBO汇馆策划全案——项目分析预测(doc 6)
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