昆明十里长街路项目广告推广策划报告_151PPT

百年置业十里长街路项目广告推广策划报告目录：一、地块及市场竞争基本情况二、推广总体策略三、住宅部分推广策略四、商业部分推广策略五、写字楼部分推广策略六、广告创作策略及表现一、地块及市场竞争基本情况项目地块位置图项目地块特质分析项目紧临十里长街，北通福康路至滇池路。地块被法苑小区规划路从中间分为两块长方形地块。东边为法苑小区。南面至十里长街。西边与云南省高级人民法院相望。北面至滇池路。地块地面平坦具备良好的交通条件，生活出行便利。周边居住，生活配套处于成长阶段。十里长街：高尚楼盘扎推地十里长街沿线已建、在建楼盘：从日新立交桥至滇池路，一侧依次是点晴苑、红河谷小区、阳光日记·虹桥花园、碧水蓝天、银海森林、盛世领南、金色家园·南园、佳湖花园、爱地花园、香谢丽园、理想小镇、佳湖新城、鑫逸苑住宅小区、昆明德盛商业广场、仟村佳宇、鑫安苑小区、青青小镇、德瀛华府、滇池境界、焱龙小区、南苑小区、地中海小区、生活名著、正和小区、滇池盛苑、隆居花园、阳光花园一期和三期，其中在建在售楼盘分别是碧水蓝天、盛世领南、鑫逸苑住宅小区、德盛商业广场、德瀛华府二期和滇池境界；另一侧依次是银苑小区、世纪生活·浅水湾、航空小区、锦苑花园、省工商局住宅小区、佳馨苑小区、凯旋花园、法苑小区、正和小区、英茂嘉园、阳光花园二期和四期、红塔金典苑、柳苑小区。小结－－南市交通枢纽和中轴线十里长街沿线目前开发楼盘达30多个，且大部分已建成并交付使用，人气和生活氛围极其浓厚，其中以“两头”表现得最为明显，一头为日新立交桥至兴科路段，也就是人们常说的十里长街上段，仅楼盘便有17个之多。目前多数楼盘已入住，各楼盘自建配套加上一应俱全的他建和公建配套，诸如银行、知名餐饮、药房和名校等，使该区域的繁华程度堪比金实—北辰片区；而另一头——阳光花园至德瀛华府段，也是当仁不让，餐饮场所林立、金融机构纷纷抢滩入驻等就是明证。而说到底，十里长街的热，还有几个因素使然，分别是位置优(南市交通枢纽和中轴线、出城入城左右逢源)、利于拉动人气的名盘和老社区较多(银苑小区、佳湖花园、德瀛华府等)、楼盘集中且业态比较整齐划一(基本上是高品质住宅)、行政机关纷纷在此落户(省高院、省工商局、省委机关)等。瞻望－－－十里长街十里长街沿线目前开发楼盘众多，各种生活配套，诸如银行、高校、餐饮等已比较齐备，再加上设计为双向八车道的该道路已全面通车，紧跟着公交站台也在该路段作了设置，这一切的一切，无不让沿线开发商、各类商家和沿线居民感到满意，也让对该道路寄予厚望的各界人士深受鼓舞。十里长街作为一条城市主干道和新兴高尚居住区，沿线开发楼盘众多，带来大量人口入住，而目前该条路上医院、大型卖场和纵贯全线的公交线路稍显不足，大家普遍认为这并不是问题，“因为有消费需求，有商业空白，自然会有善于捕捉商机的商家来满足。佳湖花园周边各种配套从无到有，从有到全面繁荣，就是最好的例子。而行政机关的陆续入驻也将推动这条道路的配套日臻完善。”片区市政配套状况类别目前状况路网十里长街、滇池路、广福路、二环南路、等多条交通主干道纵横交错。金融中国农业银行、中国工商银行、建设银行、商业银行、中国银行、交通银行等交通73路：金马碧鸡坊-----海埂公园44路：昆明站-----海埂公园餐饮西贡码头、新龙门、维多利亚海港、兴仁园、重庆巴将军火锅、南亚风情园、烧鹅美食城、野战大兵烧烤、爱尼山庄、七贤庄等。教育北大附中、师大附小金牛小区分校、昆三中分校区、福海中学、阳光小学、阳光幼儿园、云大滇池学院、昆明第五中学医疗昆明红会医院分院、民族村职工医院、云南省建工医院另有一心堂、健之佳、福林堂等多家大药房。其他配套五华体育馆、正龙KTV、强林高尔夫练习场、中国石油、中国石化、昆明第七机动车安全检测站等滇池国家旅游度假区、海埂公园及昆明十大景点之一的昆明民族村生活名筑阳光花园法苑小区香槟小镇别样院景水映长岛理想小镇湖畔之梦徳赢华府玫瑰湾滇池境界时代风华世纪半岛采莲郡假日湾碧水蓝天楼盘名称楼盘位置建筑面积广告语定位语凯旋巴黎兴科路与十里长街交汇处20万平米凯歌回响在香榭丽园醇味生活源自法国世纪半岛广福路３公里尊贵与生俱来时间见证魅力德瀛华府十里长街省高院旁122亩演绎美国纯正大宅风范滇池路新地标香槟小镇广福路４公里127亩那些偏爱南加州的优势人群滇池·家天下玫瑰湾官南路住在湾区的大狗们悉尼原创大型别墅洋房社区金岸春天滇池五公里（银海山水间）28万平米当春天来临，天地繁华，全城欢腾；春天即将为你来临澳洲风情花园社区海韵枫丹昆明滇池旅游度假区红塔西路全家人的尊贵水岸亲情别墅阳光·昕苑滇池路市中级人民法院对面让生活充满阳光阳光花园第四期生活名筑滇池路与十里长街交叉口人性小高层释放自然欲望滇池南郡观景路海埂公园旁坐窗观滇池倚门抚西山滇池卫城红塔路与兴体路交叉口101亩生活就是度假列侬溪谷滇池路1267号七公里处9万平米有机建筑·思想家水天一舍滇池路1280奔驰星旗旁２万平米亲水环岛生活南方公园滇兴路与广福路交叉口56.21亩在南方阳光更多生活更美滇池时光红塔东路56亩眺望西山全景的滇池风情别墅住宅市场早已凯歌高进、一片繁华然而，南市无配套的说法并非空穴来风！医院、学校等市镇配套不足，娱乐、休闲、购物等生活配套缺一直处于零散的无政府状态一个小区一条街成为了南市区商业的状况重新省视滇池版块的地产发展城市配套商业配套的滞后，一直是南市区的遗憾近30余个中高楼盘仅仅形成了数十个社区型商街以社区居民为消费对象的小型超市、服务社区餐饮洗衣、美容、药店等单店或连锁店成为了这些商街的主力南市现有的商业难以匹配消费者的需求以及滇池版块的声名●单个商业规模较小，或处于半封闭式商街（理想小镇）●缺乏成片社区相连接的商街，不集中，分散●缺少核心地段上规模的商业●未形成高尚、旗帜型的商业领袖结论一个具有城市和商业配套功能的全新项目是滇池版块的空白商机，是滇池版块的呼唤。我们的项目若以此全新形态入市。可以不与对手在同一层面纠缠也就是我们有了全新的市场占位我们的定位南市的“财富中心”这一定位令我们鹤立鸡群、一枝独秀二、推广总体策略全新的推广模式引领市场这是项目的需要这也是企业的需要策略前的策略：在百年置业经过波西米亚、公元道一号、明日城市等楼盘的连续推出之后，已经确立了良好的企业形象及口碑，尤其是产品创新和品质把握方面得到市场的高度认可。同时昆明的地产在经历了数年的产品主义推广手法之后，市场对于这种推广风格已经逐渐麻木。百年置业如何在市场上百尺干头――更进一步，继续保持市场的高关注度。除了有计划的持续推出新的项目以外，推广的手法，风格能否引发市场哄动，制造传播也是重要的企业战略客户背景：所以我们主张，以文化主义作为主要推广方式，不以产品主义为导向大策略：量变到质变正如前面所分析的商业量的增加令本项目有了全新定位的可能商业的量变让广告的目的发生巨大变化项目目标：建立滇池版块的“财富中心”本项目无论是规模还是商业的城市配套功能都非常类似于北市区的“财富中心”推广大策略（也是广告任务）：确立一个中心中心才能支持商业，写字楼和住宅的同时推广，中心地段的确立，才能更好的提升地块价值支持全案地块基本情况何以成为中心：世界的中心－－纽约，香港，北京，巴黎国家地区的中心，广州，上海，成都，武汉除地理位置的天生优势以外城市的中心，中环，南京路，CBD，南屏街，天河中心它们的共性是它们的共性是：博：多样、多种、混居、融合、包容大：数量与品类的累积多元是中心的必要条件多元才能形成中心世界是多元化的，生活是多样化的，我们需要多元化的生活社区世界由简单而来，复杂化、多元化是发展趋势，从世界发展的历史进程看多元也是更高的，更先进的。我们广告要打出的是一个多元化的中心社区所以我们的形象定位：滇池版块，行政中心多元社区我们广告要打出的是一个多元化多元带有文化主义的概念，地产的文化主义得到多次成功认证，Class、运河岸上的院子、橄榄城等多元同时得到产品的特征的支持：多元多种的物业形态，住宅、商业、商务建筑风格对比大，差异化，多元。商业中心的规模大品种多，多元，我们还可以打造：多元化的景观，多元化的配套多元代表了：拒绝单调，提倡丰富还原生活的本来面目。尊重人们对于生活空间的不同理解和需求。多元是更人性化的。我们将以多元社区的概念来确定中心的地位。目前将利用多元化的文化观，树立社区的文化素质，提升项目形象，我们将在昆明开先河打造多元社区，创造昆明地产的广义相对论，让这个狭隘的城市丰富。我们的核心策略利用多元文化，多元风格确立，项目中心地位。打造滇池路的中心项目。关于案名：用凯旋花园作为总案名同时为了便于传播、更切合产品的物业特征以及今后的使用方便，在商业部分和写字楼部分启用各自的分案名分案名方案：商业：凯旋花园·凯旋时代广场商务：凯旋花园·凯旋商务大厦推广策略一：由文化主义风格入手，传达多元的概念，推广策略二：具有文化和学术感的广告风格，树立本案广告的差异化推广策略三：利用“多元与单一”的地产讨论，引发话题甚至是争议推广策略四：通过“多元”的概念将产品形态和卖点进行输出推广策略五：通过多元的形态来讨论和确立地块的中心地位，并以此支持不同阶段不同产品的销售。推广策略六：充满文化感的卖场包装，给市场全新的体验推广策略七：挖掘行政中心的价值，为我所用四、商业部分推广策略商业客户分析商业客户的分类：投资者购买经营者租户投资者投资者所关注的却是商铺本身的升值潜力，投资后的租金回报，以及投资该商铺所承担的风险。他们不擅长经营，不一定有开店的经验，所以在投资时会比较关注商铺可租的可能性和难易情度。在解决出租商铺的疑虑后，他们才会有投资的信心。购买经营者此类客户身份较为特殊，既为投资者，亦为经营者。因此关注点不仅会在回报上，更会看重商场本身的前景。就本项目而言，购买经营者分布在全市其他区域，也有较大一部分来自区县或外地。故本项目的目标客户群除抓住目前南市区的经营户和本区的投资者外，还应重点向其他区域扩散。租户租户擅长的是经营，他们熟悉零售业的运作，了解市场的需求，清晰商品的流通途径和过程。因此他们会将有限的流动资金投入到经营中，拓宽市场，开设分店，因此他们更为习惯于租用商铺，而不会将流动资金用作购买商铺。区域分布东市区、南市区市区及昆明北市、西市区远郊区县及外地客户层面划分主力客户：各休闲、餐饮、娱乐经营主昆明南市区目前正在经营但想要换铺及即将拆迁的经营户其他区域看好项目商业发展前景的经营户次要客户：希望通过投资物业获得利润的投资客客户特征看好南市区的商业发展前景看好本项目较高的投资回报对商场的经营及管理比较关心经营户有丰富经商经验专业投资者具有丰富的专业知识，头脑比较冷静综上分析本项目虽然是东南市区一个商业物业，但目标客户群与昆明市中心及各大片区的商业物业的目标客户存在部分重叠。投资者和经营户的选择面比较广，要有效抓住目标客户，除做出产品自身的个性特色及提高产品的档次外，有效的推广和手段，是项目成功销售的关键所在。然而，即使仅仅是零散、小型的商街，南市区商铺的租售情况依然可喜如十里长街的银海森林、浅水湾、佳湖路的香榭丽园、理想小镇商铺销售及出租的情况都很好，销售均价5000－6000左右；每平米月租金为35－40元，升值潜力较好，受到追捧，价格持续走高滇池版块差一点点就完美了其状况正如北辰财富中之前的北市区北市区曾经有“卧城”之称南市无配套的言传由来已久尽管南北市区的楼盘开发量几乎占了昆明楼市的80％以上，商业配套却一直是两个区的尴尬2005年，北辰财富中心面世，卧城醒来北辰财富中心·文化艺术广场由5大生活主题构成，约16955平米的文化格局、529套时尚电梯公寓、近300套精品商务寓所、约29322平米新派写字楼空间和约14138平米商业街区。财富中心的诞生，将北市区一跃推上了高尚配套的层面，北市从此有了中心2007南市区在呼唤一个财富中心而本项目天生具有中心气质无可取代的地理位置优势项目位处十里长街中轴，同时覆盖滇池路和官南路，极佳的核心地利将左右逢源。规划优势创新的广场设计