房地产投资不确定性分析(精)

1房地产投资不确定性分析目录上一页下一页退出目录上一页下一页退出2本章要点本章的学习目的：不确定性分析的基本理论盈亏平衡分析敏感性分析本章课时分配：10课时重点：盈亏平衡法和敏感性分析法难点：敏感性分析法思考题目录上一页下一页退出3一、不确定性分析的基本理论1、不确定性分析产生的原因投资项目是一个收益于未来的投资计划，未来是不确定的；许多非物质的成本和效益的分析评价，是靠分析人员个人价值的判断。主观判断总是因人而异，难以确定的；分析者掌握的信息是有限的2、不确定性分析的方法：盈亏平衡分析敏感性分析要点目录上一页下一页退出43、主要的不确定性的因素：价格的变动：房地产产品的单价；租金投资费用的变化：建设期的延长；经济形式的变化：财政政策；价格体制；税收政策等；其他因素：房地产建筑质量；物业管理的水平；技术进步要点目录上一页下一页退出51、盈亏平衡分析的含义：也叫量本利分析，是通过对业务量、成本和利润相互关系的分析，判断企业对市场需求变化适用能力的一种不确定性分析方法。2、作用：找出投资项目的盈亏临界，确定合理的房地产开发量，并对其盈利能力及风险程度进行进一步了解。要点盈亏平衡分析目录上一页下一页退出6量本利相互关系的研究，以成本和数量的关系为基础，他们通常被称为成本形态研究。所谓成本形态，是指成本总额对业务量的依存关系。业务量：企业的生产经营活动水平的标志量。投入量或产出量。对房地产项目而言，一般用建筑面积和销售额表示。成本：固定成本：不随业务量的变化而变化：例如：土地取得成本变动成本：与业务量成线性正比关系例如：建材消耗要点量本利的相互关系目录上一页下一页退出7成本、数量和利润的关系用数学模型表达：（一）损益方程式用损益计算利润，利润等于一定时间段的销售收入减去销售税金与销售收入相配比的成本。E：利润P：单位售价Q：销量Cv：单位变动成本F：固定成本r：销售税率E=PQ(1-r)-CvQ-F┆┆目录上一页下一页退出8例如：设某房地产公司拟开发一普通住宅，预计建成后，每平方米售价为1500元。已知项目总建筑面积为2000平方米，销售税率为5%，预计每平方米建筑面积的变动成本为800元，假设开发期间的固定成本为100万元，求其利润所得税后损益方程式:E=[PQ(1-r)-CvQ-F](1-R)作业：目录上一页下一页退出9边际贡献损益方程式:边际贡献[M]:销售收入扣除销售税金和变动成本以后的差额单位边际贡献[m]:边际贡献率m’:边际贡献在净收入中所占的比率。M=PQ(1-r)-CvQ;M=Qmm’=M/PQ(1-r);E=PQ(1-r)m’-F目录上一页下一页退出10三、盈亏平衡图将销量、成本和利润的关系反映在直角坐标系中，绘制出盈亏平衡图。具体程序：1、选定直角坐标系，一X轴表示销售数量，Y轴表示成本和收入。2、在Y轴上找出固定成本数值，以此为起点，绘制一条与X轴平行的直线。3、以固定成本线的起点为起点，以单位变动成本为斜率，绘制成本线。4、以原点为起点，以单价为斜率，绘制销售收入线。目录上一页下一页退出11如图所示：EXCRXYYCOACDbcn目录上一页下一页退出12图中：E点：盈亏平衡点，所对应的销量为XC，所对应的销售收入和总成本为YC，其中，AOE区域为亏损区；CDE区域为盈利区。C、D所对应的销量为R是预期销量。二、盈亏平衡分析1、涵义：又称为保本分析，研究如何确定盈亏平衡点，有关因素变动对盈亏平衡点的影响等问题，以判断拟开发项目适应市场变化的能力和风险的大小。目录上一页下一页退出132、盈亏平衡点的确定：A、盈亏平衡点的销售量（单一产品）令E=PQ(1-r)-CvQ-F=0，这时的Q就为盈亏临界点的销售量。B、盈亏平衡点的销售额（多种产品）E=PQ（1-R）m’-F其中PQ就为盈亏临界点的销售额。目录上一页下一页退出14三、安全边际和经营安全率安全边际是指正常销售量超过盈亏临界点的差额（C）。安全边际（C）=正常销售量-临界点的销售量=N-B经营安全率是指安全边际占正常销售量的比重。R=C/N*100%经营安全率是反映企业经营状况的重要指标。目录上一页下一页退出15经营安全率判断表四、盈亏平衡分析法的约束条件和缺陷约束条件：开发建设项目的建筑面积能全部销售出去。固定成本在建设期内不发生变化变动成本是建筑面积的正线性函数销售收入与建筑面积成线性关系，平均单价不变缺陷：是一种静态分析；不能判断最佳方案经营安全率30%25%-30%15%-25%10%-15%10%经营安全状况安全较安全有危险较危险危险目录上一页下一页退出16敏感性分析敏感性分析的含义：敏感性分析是通过对影响经济指标的主要不确定性因素的分析，找出其中的敏感性因素并确定其敏感性程度的一种不确定性分析方法。敏感性分析的方法：单因素敏感性分析：每次只变动一个因素多因素敏感性分析：每次只变动多个因素一、敏感性分析的程序：１、确定分析的经济指标常见的有财务净现值、财务内部收益率等。目录上一页下一页退出17２、确定主要的不确定性因素确定的要求：在计算期内常常发生变动的因素；难以预测的因素；对经济指标有重大影响的因素；３、计算各因素的变动对经济指标的影响；４、绘制敏感性分析图对项目进行分析５、做出结论目录上一页下一页退出18敏感性分析的案例某房地产项目选址于一期限有23年的土地上，总投资21000万元，建设期2年。投资分别发生在建设期的第一、二、三年的年初，总建筑面积20万建筑平方米，年租金为1150元/平方米，税金为年租金的10%，年经租成本为800元/平方米，活动一直持续到土地使用期届满。由于未来经济状况的不确定性，投资额、经租成本和租金均可能在+20%的范围内变动，如果基准折现率为10%，试分析净现值对投资额、经租成本和租金的敏感性程度。目录上一页下一页退出19解：（1）计算各经租年的净收益A=20*[1150*（1-10%）-800]=4700万元（2）绘制现金流量图0123456…232221i=10%A=20*[1150（1-10%）-800]=4700万元A1=7000万元年目录上一页下一页退出20(3)计算该项目的净现金FNPVFNPV=4700/10%[1-1/(1+10%)21]*1/(1+10%)2-7000-7000/(1+10%)1-7000/(1+10%)2=14445.34(万元)(4)分别就投资额、租金和经租成本三个不确定性因素作敏感性分析。对投资额、租金和经租成本变动+10%和+20%分别计算净现值及变化率，所得结果如表：目录上一页下一页退出21FNPV-20%-10%0+10%+20%投资额18275.0916360.2214445.3412530.3410615.59租金-15146.06-350.3614445.3429241.0444036.74经租成本37317.9225881.6314445.343009.05-8427.24平均-1%平均+1%敏感程度投资额191.48-191.48不敏感租金-1479.571479.57最敏感经租成本1143.63-1143.63敏感目录上一页下一页退出22（5）绘制敏感性分析图-20%-10%010%20%变化率（%）FNPV租金投资额经租成本1234（-9.8%，0）（12.6%，0）目录上一页下一页退出23（6）作出分析结论：在三个不确定性因素中，租金的变化率最大为1479.57万元，为最敏感性的因素。经组成本也较敏感，为1143.63万元，投资额最不敏感，为191.48万元。项目可以承受的不确定性因素的最大范围是：租金下降不能超过预期值的9.8%，经营成本不能超过预期值的12.6%，否则项目变得不可以接受。如果项目的这种可能性很大，则说明项目的风险较大。