本案的商业阐述-国内小城市购物中心策划(DOC18)(1)

1本案的商业阐述COMMERCEEXPLAIN以室内商业街形式使百货商品商铺化2本案的市场状况本案商业市场调查示意图3本案的商业阐述商业是本案的基本特性，是为销售建立良好坚实的后续做的铺垫。商业题材是否可以出其不意以新取胜，是销售能否成功的关键之一，商业的专业运做也是为前期投资商铺的客户给予最良好的回报的关键。总之商业的成功运做是本案销售的关键，也是开发商能否获得预期收益的唯一保障。●本案不适合的商业业态：○百货公司百货公司基本以扣率店形式存在，在太原唯一按时结付款的商场仅为百盛，其它商场均存在拖欠货款的情况，造成资金力不足的供应商无力进货，从而使商场经营恶性循环。侯马地区除低档的庆丰购物中心和飞龙商场外，基本均是租金店的经营方式。而侯马地区的扣率店所经营的商品均为低档商品，不适合百货公司的经营和定位。另百货公司的前期投入成本比较高，且是必须的投入，就本案核心五所述的标准，经营所赢利的费用无力支持本案的经营。○批发市场侯马由于地理位置、经济发展、交通便利等诸多因素，无法做为商品流通的核心，且本地不属于商品的生产基地，基本批发渠道均为太原市和西安市，故批发形态的市场不适合本案。4●本案商业业种的划分：楼层馆名业种7F演歌台KTV包间，夜总会6F海鲜馆包间式餐饮5F平价百货街低档的平价百货类商品4F绅士服饰街中档及中低档男性商品、体育运动商品、中性休闲商品3F品位生活街中档及中低档成熟女性商品，儿童商品、家庭用品2F青春少女街中档及中低档年轻女性商品1F国际名店街中高档服饰、皮件、化妆品、黄金珠宝、钟表眼镜B1F生活量贩超市食品、非食品、部分生鲜产品●业态规划的原由：1、以高销售价格用高租金价格的商业形态对应2、以低销售价格用低租金价格的商业形态对应3、针对顶尖消费群以特殊的业种（餐饮娱乐和一楼名店）对应4、以量贩超市为本案的集客核心来对应●各楼层目标顾客（√√√为最高值）：B1FB1F1F2F3F4F5F6F7F消费群体煤矿个体业主√√√√√√√√√√√√√√√√√√政府机关人员√√√√√√√√√√√√√√√普通本地居民√√√√√√√√√√√√√√√√√√5●厂商经营模式（√√√为最高值）：B1F1F2F3F4F5F6F7F公司返租统一自营√√√√√√√√√商户纯租赁形式√√√√√√√√√√业主购铺自营√√√√√√√√√√√√√●目标顾客年龄层（√√√为最高值）：B1F1F2F3F4F5F6F7F0-16少年儿童√√√√√√√√17-35白领一族√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√35以上中老年族√√√√√√√√√√√√√√√√√√√●商品档次基本定位（√√√为最高值）：B1F1F2F3F4F5F6F7F低档√√√√√√√√√√√√√√√中档√√√√√√√√√√√√√√高档√√√√√√√√6●生活量贩超市简要说明：食品类,70%非食品类,25%生鲜类,5%0%10%20%30%40%50%60%70%80%食品类非食品类生鲜类生活量贩超市商品结构示意图代销类,70%专柜类,5%买断类,25%0%10%20%30%40%50%60%70%80%代销类专柜类买断类生活量贩超市经营方式示意图7●1-5楼商铺简要说明：○目标招商的对象1、侯马本地经营户55%2、太原的经营户30%3、山西其它地区及外省经营户10%4、公司自营商品采购5%○经营户设柜标准1、有品牌的经营户2、非假冒伪劣和侵权性商品的经营户3、能够提供商品代理、经销等证明的经营户4、有良好形象的经营户5、有足够资金的经营户6、符合中档为主低档为辅的商品价格带的经营户主要经营模式：1、租赁户为：租金+物业管理费2、自营户为：物业管理费●全馆收益价格预算：○基本商业数据1、一楼按照得房率55%计算，实际面积约为2134平方米2、二至五楼按照得房率60%计算，每层实际面积约2328平方米3、租赁面积依照实际面积计算8○楼层租赁理论价格（未含物业管理费）：1F2F3F4F5F楼层实际面积21342328232823282328平均租金单价5.03.82.62.01.5单铺平均面积2015151510单铺年均租金3.65万2.08万1.42万1.10万0.55万楼层年租总价390万323万221万170万127万年1-5楼租金收益1231万元租金定价标准以本商圈市场调查为参考基础○1-5楼物业费理论价格1-5楼物业费均价35元/平方米/月1-5楼实际面积合计11446平方米1-5楼年物业费收入480万元物业费标准以新田市场（39元/平方米/月）为参考●商业筹建成本：○内装费用：鉴于甲方的交房标准的前提下：1、1-5楼基本考虑为租赁型商铺，基本无乙、丙工程费用，仅预备150万作为部分调整费用（主要在工程方面）；2、装修小计：150万元；9○设备及物品费用：1、1-5楼仅综合布线和背景音乐设备依照10万元计算2、办公设备、家私、保安设备、保洁设备40万元计算3、不可遇见的杂费20万元4、设备及物品费用小计70万元○人员及耗材1、内部管理人员：500元/月*15人*4.5个月（陆续到位）=3.4万元2、一般管理人员：350元/月*30人*2.5个月（陆续到位）=2.6万元3、办公耗材及公关差旅依照每月3万元*6个月=18万元4、人员及耗材小计24万元○广告费用包含在销售广告中不做另行支付○上述小计244万元●商业营运成本：○营运期能耗费用1-5楼依照公用面积约7760平方米，全年能源费用约180万元○管理人员500元/月*15人*12个月=9万元350元/月*30人*12个月=12.6万元○办公及广告依照10万元/月计算。即120万元/年○上述小计321.6万元10●三年经营期总成本：本案筹建成本为244万元，依照三年分摊，每年约81.3万元本案经营期营运成本为每年321.6万元上述合计81.3万+321.6万=402.9万元/年按照1-5楼平均分摊约为80.58万元●超市的营运情况概述：由于受到发展商要求超市自营的要求，本案暂不对超市进行总体财务分析，根据3880平方米的超市，属地市场人均在超市的消费单价约20元，本案超市年业绩预计为3000万元，年需要150万有效顾客支撑，日均4100人次的有效顾客，按照1：5的人流计算，每日来店数量约20000人，与侯马总人口23万相比较，约为1：11.5的概率。按照超市毛利率5%计算，本案的超市年收益约为150万元。●6-7楼的营运情况概述：由于本案的6-7楼为特殊的餐饮、娱乐业种，需要以整馆的方式进行经营，由于其特殊性，本规划对改二层楼不进行财务分析。11本案的财务分析FINANCEANALYSE12本案的财务分析●本案B1F-5F销售价格：楼层B1F1F2F3F4F5F总面积388038803880388038803880平均单价0.501.501.000.750.500.40楼层总价194058203880291019401552●本案B1F-5F租金价格：1F2F3F4F5F楼层实际面积21342328232823282328平均租金单价5.03.82.62.01.5楼层年租总价390万323万221万170万127万●本案B1F-5F物业价格：1F2F3F4F5F楼层实际面积21342328232823282328平均物业价格35元/平方米/月楼层年租总价89.6万97.8万97.8万97.8万97.8万13●1-5楼第一年按照100%返租进行的财务分析：楼层支出收入合算返租成本经营摊提支出小计租金收入物业收入收入小计5F116.480.58196.9812797.8224.827.824F145.580.58226.0817097.8267.841.723F218.2580.58298.8322197.8318.819.972F29180.58371.5832397.8420.849.221F436.580.58517.0839089.6479.6-37.48合计1207.65402.91610.551231480.81711.8101.25●1-5楼第二年按照100%返租进行的财务分析，租金递增10%计算：楼层支出收入合算返租成本经营摊提支出小计租金收入物业收入收入小计5F124.1680.58204.74139.797.8237.532.764F155.280.58235.7818797.8284.849.023F232.880.58313.38243.197.8340.927.522F310.480.58390.98355.397.8453.162.121F465.680.58546.1842989.6518.6-27.58合计1288.16402.91691.061354.1480.81834.9143.8414●1-5楼第三年按照100%返租进行的财务分析，租金递增10%计算：楼层支出收入合算返租成本经营摊提支出小计租金收入物业收入收入小计5F131.9280.58212.5153.797.8251.5394F164.980.58245.48205.797.8303.558.023F247.3580.58327.93267.497.8365.237.272F329.880.58410.38390.897.8488.678.221F494.780.58575.28471.989.6561.5-13.78合计1368.67402.91771.571489.5480.81970.3198.73●本案收益合计：○销售溢价合计（万元）销售总价发展商利润销售成本收购成本销售节余1955220001115150001407○三年租金和物业收益合计（万元）第一年第二年第三年合计101.25143.84198.73443.82上述总收益为1850.82万元15其中：○超市经营成本和利润表一：面积销售价格第一年返租第二年返租第三年返租返租总成本38801940145.5155.2164.9465.6表二：前期设备投入按照800万元计算，依照三年摊提，即每年为267万元；年经营管销费用按照（包括人员和能源费用）约为80万元；商品按照全代销方式经营；年份支出收入合算设备摊提营费用支出小计营业业绩营业毛利收入小计NO1267万80万347万3000万5%150万-197万NO2267万80万347万3300万165万-182万NO3267万80万347万3630万181.5万-165.5万合计800万240万1040万元9930万496.5万-543.5万16●本案财务三年总分析1、三年从销售溢价和租金物业的收益为1850.82万元见上表说明2、由于超市经营属于亏损状态，三年亏损543.5万剩余经营利润为1850.82-543.5万元=1307.32万元3、考虑到新店开业可能采取3个月的免租优惠，即损失约372万元剩余经营利润为1307.32-372万元=935.32万元4、考虑到超市商品不可能为100%代销，其中预备200万自营商品费用超市商品随三年经营亏损而自然损耗消失剩余经营利润为935.32-200=735.32万元5、为1-5楼自营商品准备的预备金300万元经过三年经营，约可产生利润做为再进货的准备资金，自营商品赢余部分约为商品的库存，可计入财务赢利成本但不能做为现金储备剩余经营利润为735.32-300=435.32万元6、经过上述各项费用的分摊剩余435.32万元，可做为各楼层在经营期间的风险资金，此经营方式保证了发展商获利后全盘推出，也基本能够实现三年的稳步经营17管理学名言最好的方案不等于最合理的方案最合理的方案就是最好的方案