桂林广运清秀路桂钢项目前期发展定位策划报告119PPT

广运·第五湖桂林广运清秀路桂钢项目前期发展定位策划报告过去这段时间,我们都做过什么?总体营销推广策略项目总体规划建议项目发展定位项目分析市场调研和专项调查第一章桂林印象一、对桂林的了解1.1桂林---山水名城、文化名城行政区域面积27809平方公里(包含12个县)。其中市区面积565平方公里；目前桂林市总人口476万人，2006年底市区人口73万多人。一、对桂林的了解——城市规划发展方向按《桂林市城市总体规划(2001至2010年)》思想，城市建设主要是向西发展，适度发展东部组团，控制向北扩大1.2城市发展规划商贸物流在北、工业行政在西、高新产业和文化教育在东、历史文化旅游居中、南向发展文化教育和工业商贸业的城市发展格局。2010年桂林市区人口将接近100万，城市面积将扩大一倍。一、对城市的了解——商业网点总体规划1.3商业发展规划以桂林市区中山路北极广场至上海路口东西两大商业组团为全市商业中心，全市商业网点布局形成“双核五次八极多节点”的整体发展格局。——截致《桂林市商业网点总体规划（2006－2015年）》二、桂林房地产市场发展桂林近年房地产投资走势01020304050601997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年-30.0%0.0%30.0%60.0%桂林房地产市场健康发展,投资增速平稳.2006年完成投资51亿元,同比增长14%；2005-2006年房地产销售保持稳步增长势头，06年全市销售202万平方米,同比增长22%;约占广西全区销售总量20%.桂林房地产开发环境良好.2005-5006年桂林市商品房销售收入走势图024681012141月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2005年2006年2.1销售价格涨幅低于全国平均水平2006年由于政策影响较大,整体涨幅趋缓,全年平均涨幅3.7%，低于全国70个大中城市5-8%的平均水平。随着桂林房地产开发重心向城乡偏移，房屋整体销售均价也受城郊低价房的拉低，近年房屋销售价格整体涨幅将趋于缓慢。桂林房屋销售价格走势1700180019002000210022202350250026000500100015002000250030001998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年桂林商品房屋销售收入情况(亿元)10.412.51422252741.6010203040502000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年广运·第五湖骖鸾路(旅专正门对面)3.176亩漓江路一中校区46.54亩七星路(旅专侧面)7.38亩平山北路(原物资回收公司仓库)15.545亩翠竹路南巷(原威达电表厂)42.68亩中隐路(红头岭)212.93亩环城北与桂磨路口(冬瓜岭)78.99亩穿山东(制革厂)59.03亩信义路北(明珠标准件厂)24.85亩穿山南侧桂林威达光学仪器厂114.29亩东安路以南汽车底盘部件厂55.91亩甲山路南侧桂林市第一电机厂59.18亩迎宾路南侧收费站309亩平山北路北侧桂林化工厂用地150.30亩翠竹路南巷138.22亩苗圃路32.89亩2.22005-2006年桂林土地交易情况猫儿山东片地块1332亩清风小区地块1107亩桂林钢厂地块210亩琴潭莲花园地块172.6亩中山南路东侧、桂林晶盛玻璃公司用地32亩2006年拍卖地块2005年拍卖地块储备土地2005-2006年成交20宗地块成交面积约1865亩成交金额约15.1亿元2006年成交均价漓东区87.5万元/亩秀峰区77.7万元/亩象山区69.8万元/亩叠彩区76.2万元/亩凯风路(普天公司)100.27亩2.3桂林房地产市场发展预测◆市场前景依然看好;◆受“国六条”影响,原有中大户型产品将受市场关注;◆中等与中等偏低价位物业仍将是消费者的首选;◆投资型小户市场缺口大,未来仍十分抢手;◆准现房或现房销售将成为热潮。三、桂林房地产市场板块划分叠彩区板块划分:芦笛板块、中山北路板块、沿江板块房地产研究板块划分（共14个）叠彩区：3个秀峰区：2个高新七星区：3个象山区：3个雁山区：1个八里街：1个3.1各城区房地产特征—秀峰区2006年区域推货楼盘：10个区域价格：中山路段住宅价格达到4500-5500元/㎡；临街商业物业销售价格达到25000-45000元/㎡。西山板块住宅价格达到3000-4000元/平方米。区域市场预测：城区内目前在售楼盘货量较少，基本处于尾盘销售阶段。2007年将推出的新盘为【广源国际】、【理想领域】，均位于西山片区，具有较好的景观优势。预计销售价格将达到3500元/平方米。2006年区域推货楼盘：18个所辖芦笛路板块：属于老的工业区，区域居住环境较较差，市政配套档次低，受铁路线影响较大。区域住宅项目销售价格2400-2800元/㎡。所辖中山北路板块：中山北路市政配套较完善，为叠彩区主要商业及物流中心。板块小高层、高层项目市场接受度较好。住宅项目销售价格2500-3000元/㎡。所辖沿江板块：该板块居住及商业氛围、市政配套相对缺乏。主要以江景作为房地产项目的主要卖点。区域住宅项目销售价格3800-4000元/㎡。区域市场预测：区域楼盘06年整体销售均较好，可供开发货量不多。钢厂片区及清风五福片区的高尚住宅区将成为未来区域市场的主要热点。3.2各城区房地产特征—叠彩区2006年区域推货楼盘：23个所辖三里店板块：桂林高新技术开发区所在地，拥有较为成熟的配套和固定的高薪消费群体，紧邻体育中心、板块住宅项目销售价格3200-3400元/㎡。所辖会展中心板块：拥有甲天下广场、会展中心、南城百货，是桂林市新兴的高价位向心住区、是目前桂林市民购买意向最强的区域。板块住宅项目销售价格3400-3600元/㎡。所辖城环北、普陀路板块。除公园的环境景观之外，桂林师范大学、桂林电子科技学院、桂林工学院等大学园区及其相关生活配套对消费者形成较强的吸引力。板块住宅项目销售价格2800-3000元/㎡。区域市场预测：目前城区在售楼盘货量仍十分充足，在建及新成交土地较多，未来两三年内仍可供应丰富的住宅。即将面市的新盘包括【彰泰山水人家、彰泰第六园、香格里拉、东晖国际公馆】等，区域房地产市场依然火热。3.3各城区房地产特征—漓东区2006年区域推货楼盘：22个所辖铁西板块：处于城市中心范围，有汽车站、火车站两大交通枢纽，商业氛围浓厚，汇集高档高价楼盘。板块项目销售价格3300-3500元/㎡。所辖安新洲板块：处于城市中心南部，临漓江，拥有江景资源，生活氛围浓厚。汇集中高档楼盘。板块住宅项目销售价格3800-4400元/㎡.所辖瓦窑板块：处于市中心与城郊结合部，生活配套和生活氛围相对成熟，但由于厂区和城中村杂糅，区域内项目多为中档次或中低端产品。板块住宅项目销售价格2450-3500元/㎡.（除安厦世纪城销售均价3500元，其余楼盘均在3000元以下）。区域市场预测：06年销售的中小楼盘基本售罄，07年将有约8个新盘推出，万福路片区经济适用房项目也将动工，成为未来竞争最为激烈区域。3.4各城区房地产特征—象山区2006年区域推货楼盘：12个大盘集中，市场竞争激烈。目前城区内200亩以上的大盘共有6个，其中500亩大盘2个，1000亩大盘2个，过热的“造城运动”使得城区楼盘的消化速度较为缓慢。产品两极分化。西城区房地产物业呈现高端别墅项目和中低档商品房分化两个极端。由于项目同质现象严重，加上市政配套建设相对缓慢，目前西城楼盘的整体销售速度均较为缓慢。区域销售价格：别墅项目3000-5000元/㎡；住宅项目1800-2200元/㎡。区域市场预测：07年西城区新增项目较少，主要以大规模楼盘的后续开发为主，奥林匹克花园、长岛16区、印象桂林三大楼盘仍将是一场恶战。由于原规划于辖区内的大学城已重新定位于雁山区，对区域的发展造成较大影响。3.5各城区房地产特征—西城区城区农村面广，城市化水平相对较低。雁山区辖区总人口98%为农民，农村面广。城市基础设施建设水平相对较差。政府重点发展规划区域。根据桂林市政府“南向发展文化教育和工业商贸业”的发展规划，将在雁山区雁山镇兴建桂林大学校区政府，广西工学院、广西师范大学、广西旅专等大专院校将搬迁至雁山区，预计将增加人口8万人，全面带动区域的教育产业及城市建设的发展。房地产发展情况：房地产开发相对落后，近年开发的房地产项目较少。区域发展预测：教育经济将全面带动区域房地产发展,台湾华庆、光大集团等公司已有意在雁山区投资大型项目，项目包含住宅区、时尚体育区、产权式酒店、旅游度假区。教育经济拉动使得该区域成为投资者眼中的香饽饽。3.6各城区房地产特征—雁山区2006年区域推货楼盘：9个八里街房地产投资增长迅猛。自2002年以来，该区域的房地产投资呈现了快速暴涨的趋势，目前已开发住宅小区达30多个。住宅闲置率高。由于区域市政配套相对缺乏，目前住宅闲置率预计达到65%以上，市场需求处于暂时的饱和状态。销售价格处于低位水平：区域在售楼盘销售价格处于1600-1800元/㎡，处于全市较低水平。区域市场预测：区域楼盘以小规模均多，由于价格较低，通过市场速度较快。2007年区域拍卖成交土地14宗，房地产投资处于过热态势。3.7各城区房地产特征—八里街开发区3.8桂林主要城区房地产投资环境对比桂林各城区均有丰富的自然景观，但由于城区经济发展及区域环境的差异，对住宅价格的接受程度有着较大的差距。内容叠彩区象山区七星区物业类型多层为主,少量小高层多层为主,少量小高层多层及小高层数量相当住宅销售价格2400-2800元/㎡2450-3500元/㎡2800-3600元/㎡区域价值城北物流园区市中心区及老工业区高新产业及教育资源区域环境市政较陈旧,市容环境较差中心区市政配套较好;南区(瓦窑)市政较差各项配套及市容环境较好资源及景观芦笛岩、桃花江、虞山公园、叠彩山、木龙湖漓江、象鼻山、南溪山、甑皮岩七星公园、会展中心、体育中心四、竞争市场的分析——叠彩区叠彩区概况叠彩区位处市中心区以北，属老工业区。以居住、商贸物流作为主要发展方向。城区占地52平方公里，常住人口约13万人，以北极广场为区域中心，是通往北部县份以及湖南省的重要通道。区域拥有众多的自然人文景观（叠彩山、芦笛岩、桃花江、虞山公园、木龙湖等）。城区十一五发展规划：高品质居住区◆“十一五”期间，叠彩区将有两个高品质的居住区出现：一是虞山桥下、漓江边的清风五福片区有约1100亩土地，拟引进大型企业开发高品质住宅区；◆另外，结合两江四湖三期工程，桂钢一片约500亩的土地将得到极大的价值提升。叠彩高科技产业园◆十一五期间，叠彩区将与北京中关村合作，规划1500亩土地的高科技产业园。产业园的建设，将有一批高素质人才进入叠彩区。◆“十一五”期间叠彩区的人口将增长5至6万人，并将促进对商品住宅的需求。4.1叠彩区房地产市场分析住宅市场供求情况叠彩区是桂林住宅市场需求较为旺盛的区域，2006年有推货的18个楼盘整体销售均较好，07年可供销售货量的楼盘还有桂圳城市领地、桂湖景苑等7个，新推出的楼盘3个，预计可供销售住宅将低于2006年。区域住宅市场前景仍十分看好。在产品户型方面，90㎡以下两房成为市场热点，产品去化速度十分快；100—115㎡的紧凑实用型三房受市场追捧；120—135㎡之间的舒适型三房销售速度则较为缓慢；四房和复式楼则成为市场销售的难点，目前尾盘剩余货量均为大户型产品。4.2区域住宅销售价格分析由于区域房地产住宅价格处于桂林市中等偏低水平，在旺盛的市场需求推动下，近年来住宅销售价格整体涨幅较大，2006年全市住宅价格涨幅趋缓的形势下，区域住宅销售均价到了2600元。从桂林房地产市场的良好发展趋势及区域的住宅需求状况分析，未来几年内，叠彩区住宅价格仍将呈现稳定的增长态势，但在国家房地产宏观政策的影响下，整体涨幅将趋于缓和，预计同比涨幅保持5-8%的增长幅度，涨幅稍高于桂林平均水平。叠彩区近年住宅销售价格走势050010001