武汉汉阳十里铺项目策划定位报告_98PPT

汉阳十里铺项目策划定位报告武汉万象新天房地产营销策划有限公司第一部分市场分析汉阳地处武汉西南部,与汉口、武昌隔江鼎立构成武汉三镇。独居一镇的汉阳区，东临长江，北依汉水，是京广铁路大动脉与长江黄金水道交汇的中心，历来有“九省通衢”之称。总面积108平方公里，常住人口60万。汉阳历史悠久，自古以来就是历代风景胜地。区内有著名的归元寺、楚天名楼晴川阁、高山流水古琴台等。先后被武汉市政府批准为风景旅游城区和山水园林城试验区。现有月湖、莲花湖、晴川阁等著名风景区。一﹑汉阳概况汉阳交通发达，基础设施完善。从汉阳中心区到武汉最大的铁路客运、货运站仅5公里，距武汉天河机场仅28公里。区内有318国道、汉阳大道、鹦鹉大道、琴台路和墨水湖北路，组成了纵横交错、四通八达、方便快捷的交通网络。汉阳经济快速发展，有武烟集团、百威公司、神龙汽车有限公司等130余家大中型企业落户区内。汉阳商业繁荣兴旺。拥有钟家村和王家湾两大成熟商圈，包括：汉阳商场、铜锣湾百货、家乐福超市、华联超市、汉商21世纪购物中心、好美家、国美电器、工贸家电、苏宁电器等大型商业网点。汉阳科教文化事业发展迅速。区内形成了小学、初中、高中到大学的完善教育体系。有多所医院，防疫保健机构，形成了完善的医疗卫生网络。二﹑汉阳区房地产市场环境项目单项都市兰亭滨江·怡畅园新澳蓝草坪御水天成水墨丹青开发商武汉广电房地产开发武汉泓江房屋建设武汉龙阳房地产开发武汉市荆江房地产武汉锦华安态实业规模建筑面积13万方建筑面积18.1万方建筑面积15万方建筑面积5万方建筑面积4.7万方销售均价570043004000预计53003900生活配套汉商、铜锣湾广场、钟家村小学、武汉三中、市五医院等汉商、中百超市、钟家村小学、建港小学、八中、信合银行、工行家乐福、汉商21世纪、好美家、国美、金马凯旋家居等华联、汉商、艳阳天、汉阳医院、五里新村小学、墨水湖中学华联超市、中百超市等1、典型楼盘指标分析项目单项都市兰亭滨江·怡畅园新澳蓝草坪御水天成水墨丹青容积率4.122.122.332.732.4建筑类别5栋18-26层多层7栋小高层9栋高层2栋5栋高层12栋小高层两栋22层一栋18层2栋11层2栋18层绿化率38.1%29%35.6%35%47.8%2、重点楼盘特点分析都市兰亭：位于钟家村汉阳大道汉阳公园西侧，地处武汉三镇交汇的中心，定位为“都市中央-东方园林名宅”房型方正实用，面积由38到137平方米，涵盖小公寓到四房两厅小区规划秉承以人为本的开发理念，以荆楚文脉为底蕴，强调中式古典园林与现代造园手法的巧妙结合“都市兰亭”地理位置较好，交通方便、周边配套设施齐全、教育资源齐备，自然景观和人造景点的打造值得借鉴。楼盘定位上采用了紧凑式结构。滨江怡畅园位于汉阳鹦鹉大道373号，集生态、居住、商业配套与一体。“滨江怡畅园”依江而建，利用汉阳优良的自然生态和丰富人文资源，造就独有的居住环境。小区采用现代中式建筑风格，接合传统江南庭院园林造景，走生态园林的路线。户型整体采用“干湿分区，动静分离”的设计原则，保证充沛的光照和良好的通风条件。多层得房率高、一层带私家花园，顶层带露台及阁楼，小高层、高层配有部分空中花园，部分一层带私家花园，不仅提高住宅使用率，更强化了居住的舒适度。新澳蓝草坪位于汉阳龙阳大道王家贩车站附近，其周边交通、商业、银行、酒店、餐饮等各项配套齐全，距离王家湾购物区步行5分钟路程。以中小户型为主，其中，90平方米以下户型占70％，户型精致实用。并设有幼儿园与商业街等多种生活配套。景江御水天成位于汉阳大道与马沧湖路交汇处，交通方便，地理位置较优越。驱车3分钟可达汉阳商场，驱车5—10分钟可达汉口、武昌。项目门前有556、537、803、716、704……十多条公交直达武汉三镇。在户型设计上，户户采光通风，户户观景，功能齐全，分区明显，主力户型以102—122㎡的三房为主，辅以少量85㎡左右的两房。小区拥有较好的社区配套。小区园林通过多达几十种阔叶植物提高造氧量，为业主制造一个天然氧吧式园林。水墨丹青项目位于汉阳区墨水湖畔，武汉新区入口处。该项目案名意在体现人文气息。欲将区位文化与人居环境相融合。项目绿化率达40%以上。强调居住环境的自然价值及临湖地段的独有景观。三﹑项目定位1、区域定位地理方位图具体地块图本项目坐落于汉阳中心城区，地块价值优越。项目紧贴汉阳大道，交通便利快捷，公交线路直通武汉三镇。周边有王家湾商圈以及不远的钟家村商圈，商业繁荣，生活配套齐全便利。三﹑项目定位区域条件分析汉阳中心价值人居汉阳大道、龙阳大道知音桥、月湖桥、江汉桥、长江大桥、紧邻的生活配套地段决定价值王家湾大商圈钟家村大商圈紧邻的交通配套客观经济基础现实地缘条件2、目标客户群定位（客户会是哪些人？）1、汉阳及整个武汉新婚人群。2、汉阳及整个武汉的拆迁户。3、汉阳行政事业单位任职的公务人员。4、武汉及外地在汉阳经商办公的人群。5、汉阳金融、电信、教育等机构的白领阶层，经济开发区的高级员工等。6、对汉阳楼市看好，打算投资的人群。1、新婚青年，刚工作不久，存款有限，工作靠近市中心，注重交通便捷和生活配套。选择在中心区购房。2、在汉阳区工作的公务员、个体商户、白领等高收入人群。因工作单位在汉阳，选择就近购房。3、武汉城区的拆迁户，具有一定拆迁补偿费但不足以承受汉口、武昌的高昂房价，又不愿意购买较远的市郊房，于是选择在汉阳中心区购房。4、汉阳楼价明显低于汉口、武昌，上升空间大，汉阳中心区的房子更是潜力无限，是投资者非常看好的猎物。目标客户群分析物质上：追求市中心的繁华商业、成熟配套、便捷交通、升值潜力等。精神上：追求座拥市中心的体面风光，相比低端人群远赴蔡甸购房，如能在汉阳市中心买房是一种成就，一种自我实现、是精神上的满足。客户需求提炼3、本项目形象定位在中心生活享中心价值第二部分空间策划地块特点：本项地块面临汉阳大道座东北方向，朝西南方向1、建筑布局策划建筑布局规划建议方案一直板式住宅分前后两排，沿马路方向而建座东北方向，朝西南方向西晒面积最大方案二弧形住宅分前后两排，沿马路方向而建座东北方向，朝西南方向西晒面积较大方案三弧形住宅分前后两排，座北朝南而建座正北，朝正南方向西晒面积最小方案三之详细规划图将小区交通体系划分为内外环线绿线为内环人行道路，白线为外环车行道路，内外环间利用绿化带进行隔离，做到人车分流弧形建筑环抱型布局，充分利用地块空间，错开障碍，视野更宽广结合太极型绿化广场布局，步行时间做到均好性，同时寓意和谐平衡为了兼顾通风和采光，高层可做成蝶式建筑，而且它的公摊面积少，在外立面上做到大气庄重与本项目的定位相统一将底层部分可架空为花园种植花木，配备健身休闲器械，分别按“琴棋书画茶”和“梅兰竹菊”命名，摆上桌椅，为小区居民营造一个多样化的邻里交往空间和遮风避雨的休闲场所同时拿一部分架空底层作车库，方便业主的同时也可增加销售收入2、建筑细节策划架空的中庭花园，可以让孩童们安全的玩耍，有静谥的桌椅凳，可以让老人们聊天下棋，当然还有美丽的植物，使看出去的每一眼都是风景精心打造会所，营造温馨特别的卖点这些措施可帮助化解首层销售困难的压力在一些重要的销售节点上，如对售楼部、大门、会所、社区景观中轴线的打造要力求独具匠心、富于视觉的感染力，让进入这个空间的人马上被感动并产生“流连忘返”的效果在社区的一般空间，如活动、游乐、休憩空间，房前屋后，要考虑人们的舒适感、自然感、场所的归属感，做成园林型社区2、外立面策划如同一套合适的衣装能体现人的气质特貌一样，外立面越来越受到市场的重视并成为楼盘的重要组成部分，甚至事关楼盘的成败,随着以现房为主时代的到来，外立面的重要性也将日益体现出来；一套好的外立面策划不光要考虑到色彩的搭配及用材用料，更要考虑到符合本项目的市场定位、目标群定位以及释放正确的视觉信号应考虑沉稳、大气、庄重并不失清新的色彩搭配（如：深灰与白色的搭配、深咖啡色与白色的搭配等）参考图片如下：在建筑的外立面上要注重结构和线条的整洁流畅，给人简洁明亮的感觉，色彩的搭配能体现庄重感和档次感，颜色的耐脏性和历久性也很重要以深灰色、浅灰色、白色、深咖啡色、浅咖啡色搭配成的外立面效果体现出城市上流阶层的尊贵、内敛、沉稳社区中心绿化广场种植常青树种和名贵花卉，保证社区内各户均能共享绿化美景构筑花木夹道、小径以通抵小亭木椅建通透绿色走廊贯穿中心花园，方便业主休闲踏青3、园林景观策划精心打造小品，安置石刻，构筑精致水景，为社区增添自然活力园林小品绿化广场内可分别种植梅树、桂花树、桃树、丁香等，每个单元可按花名来命名园林花卉人行干道旁种植能遮阳的常青树种，如香樟树、松、柏等园林植被任何功能都成为一道景观，任何景观都具有可用的功能铺设鹅卵石小路，满足晨练健身人群的需要，甚至可将鹅卵石模板应用到售楼部部分地板的装修上，让看房者体验，增加卖点景观和功能将景观做到均好性，尤其要强化那些楼层差、朝向差之户型的景观，以化解销售压力景观布局中要考虑秋千、滑滑梯、跷跷板等儿童游乐设施，可将其有选择地放置在售楼部以增加卖点小品点缀园中，美观兼顾实用，让人在家门前感受自然与艺术的浸润丰富项目内涵，增加卖点，更提升公司品牌形象雕刻成为风景的中心，完全融入情景之中，鲜活生动雕塑造景，彰显人文精神；散发艺术气息，取悦看房者，促进楼盘销售雕塑楼间的活动和休憩空间要移植大树，形成大院的感觉节能和环保是高尚建筑的必备点小区庭院采用太阳能草坪灯、太阳能庭院灯等，既体现环保又降低物业管理费用景观与节能以合理实用的户型为主，面积配比为：70—90㎡的户型占总体量的70%90—110㎡的户型占总体量的20%110—125㎡的户型占总体量的10%4、户型策划小二室二厅充分利用空间明厨明卫厨房带工作阳台观景大阳台舒适赏景面积小总价低销售顺畅户型图参考；二室二厅一卫78㎡三房二厅二卫109㎡三房二厅二卫合理利用空间厨房带工作阳台房间和客厅采光通风俱佳双大观景阳台视野非常宽广蝶式布局，充分利用空间，避免浪费，也利于销售方正实用分区合理卧室落地窗和工作阳台结合设计兼顾时尚和实用性结构紧凑分区合理厨房连接观景阳台明亮通透客厅落地窗采光好户型图参考二室二厅一卫80—95㎡结构紧凑功能齐全客厅连接大阳台采光及通风好互动区域大主卧与客厅视野开阔厨房带工作阳台享受生活乐趣结构紧凑功能齐全卧室均朝南休闲区与生活区隔开保证私密性核心餐厅设计温馨而节省空间户型图参考二室二厅一卫80—95㎡结构紧凑，空间得到充分利用，阳台连接客厅入户花园，典雅舒适首层花园，即可起到美化家居的作用又可增加业主的实用面积，有效规避一般楼盘底层销售不畅的风险，一举多得户型图参考二室二厅一卫80—95㎡户型图参考二室二厅二卫95—110㎡独特270°拐角观景窗，让业主的视线更宽广自由增加个性卖点大客厅连接大观景阳台，餐厅链接阳台，和风揽尽，主卧大飘窗，引景入室；阳光厨房，全明卫浴；双观景阳台，采光通风俱佳户型图参考二室二厅二卫95—110㎡户型图参考三室二厅一卫95—110㎡主卧带外飘窗视野更加开阔大开间落地玻璃窗6平米观景大阳台厨房带工作阳台享受家务乐趣结构紧凑实用充分利用空间南北通透通风良好客厅连接双阳台气派雅致主卧独立卫生间衣帽间舒适便捷8平米空中花园尽享浪漫休闲乐趣入户花园，营造生活氛围，体现主人情趣；水潭小品，四季长青，提高生活品质户型图参考三室二厅二卫95—110㎡户型图参考三室二厅二卫110—125㎡格局紧凑方正实用7.8米大开厅通透开敞彰显不凡气度双卧室飘窗设计享受更多阳光美景卧室相对独立保证私密空间结构紧凑方正实用餐厅连接阳台和风揽尽独立主卧大飘窗引景入室阳光厨房全明卫浴4.2米大开间开阔客厅落地窗引景入室宽大阳光卧室双卧朝南餐厅厨房采光俱佳连生活阳台健康对流风具备双阳台及独立储藏室户型图参考三室二厅二卫110—125㎡节能环保已成为现在建筑