武汉江夏区项目发展策划报告

一、市场篇1、区域状况2、区域经济、产业发展状况3、区域商业环境情况4、区域研究总结二、项目篇1、项目产地条件2、SWOT分析3、产品分析三、定位篇1、市场定位2、客户定位3、价格定位四、改造篇1、运营概念2、改造原则目录一、市场篇1、区域经济状况1.1区域概况江夏区位于湖北省东南部，长江中游东南岸，面积2014.5平方千米。地处九省通衢的武汉市南大门，武汉市三环线内，素有“楚天首县”之誉，其东接鄂州，南通咸宁，西临长江，北连武汉东湖高新技术开发区，正在崛起的“武汉·中国光谷”规划区域大部分就在江夏区境内。另外区域内拥有日益壮大的大学城，政府重点发展的环保产业基地和富士康等大型工业园，聚集了强大的价值潜能。纸坊街是江夏区委、区政府派出机构，是江夏区委、区政府驻地，是全区政治、经济、文化活动的中心，位于江夏区北部，北距武汉市中心18公里，与洪山区和东湖高新技术开发区相邻，南距咸宁59公里京广铁路从街西经过，沪蓉、京珠高速公路在城区南侧3公里处，与107国道互通立交相连，全街版图总面积134平方公里，其中城区面积10.5平方公里。江夏区总人口67万，其中农业人口46.7万。纸坊街全街总人口17.5万人，其中非农业人口11.8万人。1、区域状况1.2交通规划规划中的地铁二号线由关山一路延伸至汤逊湖大学科技园区，这就使其贯穿区域五大园区，又与武汉主城区连为一体。另外梁子湖大桥也在规划建设当中。同时随着文化大道即将贯通，作为江夏区连通市区的第四条快速通道，建成后将是最为便捷的一条大道。将江夏的文化路与洪山珞狮南路实施对接，届时，由纸坊入市区车程仅需15分钟。而随着文化大道的开通，四条通道可确保近几年内该区域和武汉市区的无障碍连接。江夏可以通过绕城高等级公路连接京珠高速公路。一旦连通，纸坊将与洪山连为一体。在建的有沪蓉高速公路和广高速铁路客运专线以及武汉中环线，这些项目的建设势必会使江夏的交通更加便利，进一步缩短与各大城区之间的距离。庙山鲁巷地铁二号线延伸至庙山开发区，进一步增强江夏与武汉城市中心的联系洪山区纸武公路江夏大道光明大道（在建）纸坊城区武汉市中环线大阳光道1、区域状况1.3区域规划初步确立“一心两片三临四区”的城市空间布局，高标准编制1650平方公里全域江夏、458平方公里武汉南部新城、60平方公里江夏新城核心区、9平方公里城市客厅以及各类专业规划等五个层面的规划，启动江夏区规划展示馆建设和1:2000全域地形图测绘，全区规划体系日益完善。未来进一步深化全域江夏“一城三星七镇百社区”、南部新城组群“一主两翼”、江夏新城核心区、城市客厅及各项专业规划的研究，按规划层级使之系统化、数字化、法定化。适应城际铁路建成通车和轨道交通启动建设的新要求，编制和修订江夏区近期交通建设规划、沿线土地利用规划以及庙山、乌龙泉、山坡城市修建性规划。1、区域状况1.3区域规划目前江夏区房地产开发主要集中在纸坊、江夏经济开发区与藏龙岛科技园。同时，依托于武汉光谷的南向拓展，未来江夏经济开发区、藏龙岛科技园区将有更大的发展潜力。1.4教育江夏区科教优势明显，境内云集26所高校，各类科教人才济济，拥有国家p4实验室、高压研究所等一批科研机构。江夏经济开发区内有武昌理工学院，武昌职业学院，武汉纺织大学（阳光校区），藏龙岛开发区有华中农业大学楚天学院、湖北经济学院、湖北经济学院法商学院、湖北美术学院、武汉体育学院体育科技学院、湖北城市建设职业技术学院、华中师范大学武汉传媒学院、武汉软件工程职业学院、武汉商贸职业学院等高校云集。1、区域状况2、区域经济、产业发展2.1经济情况2013年江夏区，全年预计实现生产总值565亿元，增长13%；全口径财政收入106.1亿元，增长23%，其中，地方公共财政预算收入38.5亿元，增长24%；全社会固定资产投资418亿元，增长33%；社会消费品零售总额106亿元，增长18%；城镇居民人均可支配收入19774元，增长10.7%；农民人均纯收入12654元，增长12.1%。工业经济——全年完成工业投资305亿元，增长56.3%；规模以上工业总产值876亿元，增长40%；规模以上工业增加值289亿元，增长25.8%；新增规模以上工业企业37家，工业发展主要指标增速和总量位居全市前列。完成工业税收8.5亿元，增长21%，新增纳税过亿元企业1家、重点税源户39家。园区建设——高标准建设工业倍增示范区，全年投资60亿元，新增园区面积15平方公里。上海通用汽车产业园18条主要道路及配套管网工程基本建成，“金港一号”农民还建房交付使用，主体厂房及生产车间全面完工。大桥新型工业化示范园区基础设施和新村还建加快推进。花山工业园二期、阳光工业园、藏龙风彩产业园建设顺利推进。江夏经济开发区被评为省级综合实力“十强”开发区。2、区域经济、产业发展2.1经济情况招商引资——完成招商引资总额307.6亿元，同比增长62%，总量和增幅在全市排名第一。新引进项目47个，计划投资319亿元。新签约通用核心配套企业15家，全区汽车整车及零部件产业初具规模。腾讯、百度、阿里巴巴三大国内互联网巨头齐聚江夏。全年新开工项目56个，计划投资268亿元；新竣工项目21个，完成投资20.5亿元。现代服务业——农商银行后台总部抓紧建设，引进平安银行和交通银行，增设富利通等4家小额贷款公司。区城投公司发债8亿元获国家发改委批准，区水产集团企业债券发行工作有序推进。金融机构贷款增加额首次超过存款增加额，被评为“全省金融信用区”和“全省保险工作先进区”。在全市率先设立车船购置税征收点。引进规模物流企业15家。旅游业异军突起，全年接待游客500万人次，创收9.2亿元。科技创新——新增高新技术企业5家，总数达到45家，实现高新技术产业产值147.4亿元，增长39.8%。新增科技企业孵化器1家，孵化场地面积达到20万平方米。新获批市级以上科技计划项目60项，3项科技成果达到国际先进水平。我区连续6次被评为“全国科技进步工作先进区”。2、区域经济、产业发展2.2产业发展江夏区以光机电、生物新医药、建材冶化、食品加工、文化印刷等为主导产业，奋力推进“百亿销售园区和亿元税收企业”工程；正不断强大大武汉南环线沿线工业经济板块；同时坚持“项目兴区”，重点引进世界500强、国内500强的知名企业在江夏安家落户，不断做大做强光机电、生物医药、新材料、食品加工、文化出版等产业，形成高度集聚地产业链。2014年政府工作要点：主导产业——围绕汽车及零部件、装备制造、光电子信息、生物医药等主导产业，着力做大工业总量，确保年内工业总产值迈过千亿元新台阶。园区升级——金港新区围绕上海通用汽车产业园建设，加快138万台发动机项目建设，确保整车和配套项目顺利投产，确保与通用项目相关的生活设施全面启动。大桥新区完成新增10平方公里示范园区“七通一平”建设任务。进一步推进庙山、藏龙岛两个园区提档升级。招商引资——力争全年新引进投资50亿元以上项目1个、10亿元以上项目2个、5亿元以上项目5个，实现招商引资总额330亿元以上。金港新区新引入15家汽车核心零部件配套企业，大桥新区新引入10家高端装备制造企业，庙山和藏龙岛新引入10家高成长性的光电子信息和生物医药企业。科技创新——围绕建设“创新江夏”的目标，充分利用我区科教资源优势，加大科技投入，优化科技创新奖励政策，积极推进校企合作、产学研结合，搭建资源共享的科技创新平台。3.1发展规划庙山开发区已基本形成了光电子通信产业、生物医药产业、电力环保产业等五大产业结构群，产业结构合理，基础设施完善。目前重点引进光机电、制造业、生物医药和文化产业项目，随着武汉市中环、外环线全线贯通，武汉金融城、汽车城、科技城、钢铁城“四城”一线，“武汉浦东”的战略构想的实施，带动了一大批新兴产业来此发展，使这一带的投资价值日益凸现。在2014年政府工作报告中在服务业版块中提出了如下的要求：充分利用江夏已形成的开放格局，推进总部基地建设，支持联发投、武广高铁等企业引进更多总部型项目，支持庙山、大桥、藏龙岛等园区发展以楼宇为载体的总部经济。3、区域商业环境3、区域商业环境3.2园区式写字楼情况江夏区现有的科技园区主要分布在大学园路、藏龙岛，分为两大类：1、高校开办的园区（A武汉大学科技园、C理工科技园、D华工科技园、I华中科技大学科技园）；2、企业研究院开办的园区（H长城创新科技园、G光谷精工科技园、F中船重工712所光谷科技园）。两类园区均以产、学、研为运营主体，通过科研项目带动企业入驻，同时兼具研发、中试、生产的场地，业务与园区运营单位关系密切。其中，武汉大学科技园、华中科技大学科技园、长城创新科技园、武汉光电谷科技创意园均为“国家级科技企业孵化器”。3、区域商业环境3.2园区式写字楼情况项目标的地附近的这些科技园区占地面积在6万至20万平方米，规模比较大，建筑以小高层为主。园区布置整洁，绿化率不高，常见硬地广场、草坪，缺少商业氛围。3.3扶持政策江夏区在招商引资方面制定了财政、融资、税收、土地四方面的政策，但政策围绕工业企业所制定的，较少面向科技创意企业。另外，在民营经济、创业、科技项目等相关扶持政策方面仍以省、市政策为主，缺失区直接支持的政策。江夏经济开发区税收优惠政策（摘要）：1、经市级以上确定的高新技术企业，减按15%的税率征收所得税；新办的高新技术企业自投产年度起免征所得税两年。2、新创办软件企业经认定后，自获利年度起，享受企业所得税“两免三减半”的优惠政策；增值税在2010年前对实际税负超过3%的部分即征即退，收企业用于研究开发软件产品和扩大再生产。相关扶持政策：1、《市人民政府关于进一步支持鼓励和支持民营经济发展的意见（武政【2012】77号）》2、《关于开展2013年度优秀大学生创业项目评选的通知》3、《关于做好2013年区全民创业专项资金项目申报工作的通知》4、《湖北省人民政府关于进一步促进全省中小企业发展的意见（鄂政发[2011]63号）》5、《江夏区2013年科技计划项目申报指南》3、区域商业环境4、区域研究总结■作为对光谷高新产业的区域延伸，在吸引高新技术类企业入驻比其他郊远城区具有先天的优势■经济重心由传统的郊区农业向工业、旅游业、新型农业、高新科技转变，产业布局日渐完善，产业转型升级带来发展的商机。■政府重视科技创新的发展，推动相关政策的制定和实施，逐步明确发展目标和配套建设。政府致力经济产业升级区内经济建设加快发展新兴产业，积极支持IT产业发展，壮大产业规模，鼓励本地企业、商户发展电子商务。便捷的交通条件城市圈之间的轨道交通，将进一步拉近与周边城市圈层的联系；拥有与中心城区直接连通的公交线路；三条主干道（纸武公路、文化大道、阳光大道）直线连通与洪山和光谷，远远超越武汉市其他周边城区，是光谷南拓重要发展区域。；区域科技创新的推动围绕建设“创新江夏”的目标，充分利用科教资源优势，加大科技投入，优化科技创新奖励政策，积极推进校企合作、产学研结合，搭建资源共享的科技创新平台。二、项目篇1、本项目立地条件1.1建筑物概况建筑总高16米，楼层高3.8米，临街面宽60米，纵深80米，建筑坐西向东。建筑共四层，一二层为东风日产展厅，三四层为本项目发展。建筑外墙已作装修。内部一二楼已作为东风日产展厅使用，三四楼保持原中空状态。1、本项目立地条件1.1建筑物概况建筑内部建筑四周门前主干道2、SWOT分析优势1、地块临主干道，道路交通相对便利，高速路快速接驳与周边城市；2、江夏区背靠光谷和大学城，拥有产业支撑，区域发展前景广阔；劣势1、项目规模较小，与竞争项目相比，不具备对等优势；2、项目处于区域的非中心地段，附近商业氛围不够浓厚；3、由于地块是租赁性质，所以投资回报周期短，成本单价比周边项目高；4、缺少政府、政策支持，与同类型项目缺少核心竞争力。机会1、片区板块的产业升级与武汉光谷的扩张一体化发展的现状；2、区域经济发展整体呈向好态势，政府引导区域产业升级，支持楼宇改造发展总部经济。3、区内园区均以产业为主导，缺少特色明显的办公场所，为本项目脱颖而出提供机会；威