常州市精装房产品调研报告1213

常州市精装房产品调研报告南京高策2013.112007200820092010推售项目推售类型阶段特点推售特点市场整体推案2个市场新增项目2个精装修公寓、豪宅项目大量上市住宅、公寓酒店式公寓、投资公寓商务公寓、豪宅华亭苑，精装住宅。租售结合，销售不畅。客群为新北区高端技术移民和外籍人士，当地客户接受度相当低。莱蒙双子星座，精装公寓。市中心地段，升值前景好，深受投资客青睐，销售良好，客户以常武地区富人为主；凯纳商务广场，精装酒店式公寓。销售惨淡，产品市场接受度低，客户主要为公司、实力型外企。御水华庭克拉公寓，精装产权式公寓。因“三万首付，返租回购（每年5%），精装全配”的超低门槛，08年10月面市销售较好，客户以中低收入者为主。市中心精装修豪宅项目：万博国际广场、京城豪苑，西新桥精装豪宅：新城首府、凯纳华侨城；湖塘精装修豪宅：新城公馆精装公寓：万泽国际公寓、莱蒙城公寓。2007年以前，精装修商品房在常州刚刚面市，靠高性价比取胜市场。2008年，整体市场不景气，精装物业滞销不可避免。但产品包装、营销手法有所创新。2009年，楼市逆转直上。精装修房为市场客户广泛接受，精装修物业主要集中为小户型和豪宅，呈现出供需两旺的局面。常州精装房市场发展过程2013第四阶段：市场冷淡期第三阶段：市场嬗变期第二阶段：市场突破期第一阶段：市场启蒙期精装修公寓、豪宅项目销售一般公寓、住宅市中心精装修豪宅项目：巨凝金水岸、金地天际、泰和之春；湖塘精装修：绿地白金汉宫、紫金城；精装公寓：吾悦国际广场、凯纳华侨城。2011年，受政策影响，房地产市场趋于平缓，而精装房也由于价格、质量等多方面原因受到购房者的质疑与抵触，而不少开发商也因此改变了产品策略，改精装为毛坯销售。一、常州精装房整体市场概况随着人们生活节奏的加快，精装房被越来越多的购房者们接受，精装修是简装修不断改进过程中的产品，装修对顶面、地面、卫浴、厨房和家具等都有一定的标准，能够为业主省去大量的时间与精力，同时也避免了二次装修的浪费，环保节能，统一装修避免了日后没完没了的分散装修噪音烦恼。但由于种种原因，目前市场上精装修住宅的质量却并不都尽人意，精装修房交付以后业主维权的事例也不少。存在质量隐患、缺乏行业标准、难以满足业主个性化需求、“增加成本”等诸多问题。而且说到价格，这是消费者最敏感的部分，不少精装房的价格比毛坯高了不少，不少楼盘的精装标准对外报价在2000元/㎡左右，一方面是开发商批量买入材料价格优惠，这也是开发商增加较多的利润点，另一方面也不排除有些精装房报价过高。常州市场精装房现状：精装房特质分析：1、项目所在的区域均位于中心地段，包括城市中心以及板块中心区位，具备了较强的项目辐射能力和成熟的城市配套；项目自身的影响力和表现力较为高调，能够支撑项目高起点和高定位，项目多以高档次为主；2、精装修提升项目档次、凸显项目鲜明形象的重要手段，此类项目较易成为区域性乃至全市的品质标杆、价格风向标；精装修产品较区域普通产品的价值提升较大，产生“1+12”的价格效应。小结：精装修策略是项目提升档次，跳出区域市场的重要手段，较易成为豪宅产品，将项目价值最大化。但是此类产品对于项目的区位、配套等外部因素要求较高，同时项目自身的定位也要得到相对应的升级。精装房产品分析：1、目前市面上的精装修产品正趋向于品质化、标准化、高端化方向发展，如新城地产的“三代精装修标准”的演进，巨凝金水岸的世界级品牌的装修品质等，而对于品质较为一般的精装修产品市场上占比较小，接受程度也较为一般，如青枫国际的低品质装修标准市场反应较为平淡；2、项目产品的大平层豪宅成为市场的另一发展趋向，舒适性、享受性、奢华性等迎合市场需求的户型面积是此类项目的主要方向；小结：除了项目特质的满足之外，精装修产品的标准同样需要做到极致，无论是从装修的标准、建材品牌的选择、各种科技系统的运用、人性化设计的体现以及适应市场需求的产品等方面，均需要重新的塑造。精装房需求分析：1、项目客户主要为全市具备较强投资能力的中高端客户，关注产品品质、价值潜力以及圈层效应的概念，注重项目整体形象和品牌影响，客户的关注因素也最终体现在项目销售情况上，新城旗下的精装修产品线明显受到热捧，而品牌价值较低，宣传形象不强的青枫国际销售遇阻；2、精装修产品同样需要在价格和价值取得平衡点，来适应目标客群的需求，过分脱离市场价格的产品也可能遇到销售的瓶颈，如巨凝金水岸与创业紫金城，以大面积平层豪宅、高定价策略面市，导致销售出现问题。小结：精装修产品主要面向具有改善性、投资性的中高端客户，需要紧跟目标客群的需求，注重项目整体形象的打造，品牌影响力的提升，以及产品的适用性，迎合市场的主力需求。二、常州市场精装房案例产品分析基本信息绿地白金汉宫地址聚湖路武宜路路口开发商常州绿地云峰置业有限公司建筑面积36万方容积率2.5装修情况一期精装产权70年户数1700户户型面积88-220㎡在售均价一期价格9000元/㎡精装标准2000元/㎡基本信息巨凝金水岸地址天宁吊桥路1号（大成纺织厂原址）开发商常州巨凝房地产开发有限公司建筑面积33万方容积率3.0装修情况精装修产权70年户数500户户型面积280—500㎡在售均价22000元/㎡精装标准10000-12000元/㎡基本信息恒大翡翠华庭地址天宁吊桥路1号（大成纺织厂原址）开发商常州武进区长虹路与星火路交汇处西北角建筑面积33万方容积率3.0装修情况精装修产权70年户数500户户型面积280—500㎡在售均价7900元/㎡精装标准1500元/㎡基本信息朗诗競园地址劳动中路以北，丽华北路以东，老运河以南开发商常州桑麻置业有限公司建筑面积169945㎡容积率3.88装修情况精装产权住宅70年，商业40年户数1330户户型面积85-165㎡在售均价4#楼11600元/㎡精装标准3000元/㎡基本信息景瑞望府地址龙锦路永宁路交汇处东北角开发商常州景尚置业有限公司建筑面积220000㎡容积率2.4装修情况精装产权70年户数1500户户型面积80-187㎡在售均价14#楼8800元/㎡精装标准3500元/㎡基本信息泰和之春地址天宁中吴大道960号开发商常州泰和置业发展有限公司建筑面积574600㎡容积率2.39装修情况精装产权70年户数1450户户型面积113-423㎡在售均价12800元/㎡精装标准3000元/㎡基本信息金地天际地址南湖路8号（飞龙体育公园西侧）开发商金地上海常州公司建筑面积396299㎡容积率2.3装修情况精装产权70年户数2314户户型面积105-280㎡在售均价10500元/㎡精装标准3000/㎡基本信息朗诗新北绿郡地址河海路和衡山中路交汇处开发商常州郎润置业有限公司建筑面积203136㎡容积率3装修情况精装产权70年户数1154户户型面积86-160㎡在售均价11500元/㎡精装标准5000元/㎡基本信息雅居乐星河湾地址新北区泰山路106号开发商雅居乐地产&星河地产建筑面积719941㎡容积率2.4装修情况精装产权70年户数2448户户型面积166-427㎡在售均价待定精装标准5000元/㎡基本信息吾悦国际广场2#1#6#4#3#5#商住办商住办地址延陵路和怀德路交汇处开发商新城万博置业建筑面积30万方容积率7装修情况精装修产权40、70年户数810户户型面积55-150㎡在售均价公寓11000元/㎡写字楼14000元/㎡样板间展示吾悦国际广场空调日立分户中央空调智能化系统韩国进口三星彩色液晶可视对讲系统等八大智能系统中央新风系统霍尼韦尔或同等隔音降噪系统高效保温隔热外墙体系地暖——节能保温局部采用断桥隔热三层中空玻璃中央热水美国A.O.史密斯或同等外遮阳系统金属卷帘窗为客户提供硬装配置精装标准3500元/㎡京城豪苑开发商正方置业地址钟楼原常州市政府地块装修情况精装修产权70年户数234户户型面积59-79㎡单价13000-16000元/㎡基本信息小公寓回迁部分住宅部分商住部分京城豪苑建材上选用石材料、铝板和涂料的配搭；每户配有中央空调、新风系统、国际品牌的洁具。装修标准3000元/平米开发商新城地产地址钟楼区通江南路88号装修情况精装总户数730产权70户型面积40-80（公寓）均价16000-20000一期二期15号会所国际公寓新城首府整体采用国际一线品牌装修，精装修标准为4000元/㎡。新城首府莱蒙城地址延政中路（区政府斜对面）累计均价7200元/平方米户型面积35-55㎡（公寓）产权年限70年总套数526套物业公司莱蒙物业（1.03元/月/平米）中央小公寓（精装），共计522套，户型面积42、48、50、62㎡，主力户型48㎡位置精装材料/品牌墙面顶面乳胶漆地面环保复合地板洁具龙头TOTO、乐家、汉斯格雅、科勒、箭牌等同档品牌浴霸奥普、名族、光芒同档次品牌厨房地面乳胶漆+墙砖油烟机燃气灶方太、老板、帅康、海尔同档次品牌水槽、龙头希恩、欧琳、依迪郎或同档次品牌灯具筒灯、射灯、吸顶灯、日光灯管三雄、雷士、华艺、欧普等同档次开关插座面板奇盛、西蒙、TCL或同等品牌电梯公共日立（3梯20户）装修标准1500元/平米凯纳华侨城地址西新桥与通江中路交汇处户型面积30-81㎡（酒店式公寓）物业分布由56层主楼、13层的裙楼以及3层的辅楼组成。裙楼与主楼1~5层为酒店，主楼6层以上为酒店式公寓总户数383户产权70年均价16000元/㎡物业公司常州江南中鑫物业凯纳华侨城样板间展示装修用材多乐士或同等档次品牌地面/地板高级实木复合地板卫具TOTO、“科勒”卫生洁具（自选）空调美国特灵中央空调电梯品牌日本三菱玻璃用材双层中空防暴玻璃智能化地暖、一卡通、24小时热水系统装修标准1800元/平米总结：1、常州市场上，精装房的标准一般在2000—4000元/㎡之间。2、常州精装修市场以硬装为主，注重关键部位如卫浴洁具的装修，选用了客户广泛知晓的一线品牌，装修风格平稳而不失豪华，简单而不缺内涵。3、精装修产品设计偏重于“高端”、“奢华”、“高科技”等理念的渲染，却忽略了住宅的根本是“家”之依附，清淡写意的清新风格，强调随意和平淡，着重打造温馨和睦的家庭意境。现实操作中往往被忽略，常州市场暂无此类项目。三、常州市场精装房案例销售分析常州市场精装房去化：1、客户房屋总价高，容易引起客户对价格的反弹；产品过于单一，难以满足客户个性化需求。2、开发商投入成本大，资金回笼慢；去化周期长，容易引起纠纷。精装产品销售一般的因素：金地天际：作为新北区飞龙板块的首个精装豪宅，金地天际2011年11月27日该项目首次开盘，共推出524套精装高层，分别是2号地块的一期天际雅居220套，3号地块的天际苑304套，开盘均价在1.3万-1.9万元/㎡，面积在105㎡-280㎡。2011年12月15日却传出开盘大半个月成交备案为零的消息，同时该项目开盘即封盘的消息也随后释放，而其后的备案显示，开盘9个月后总共售出15套房源。巨凝金水岸：同样作为常州豪宅标杆的巨凝金水岸，精装标准上万，立志打造常州最豪宅典范，其精装标准也受到很多客户的认可，但是由于价格问题也一直销售不好，为改变现状也转变了产品线，现改为毛坯房。绿地白金汉宫：2012年至2013年，绿地白金汉宫二期的产品一直是常州销售榜上的常客，屡屡出现售罄的骄人业绩，但是其一期精装产品却一直滞留待售，2013年8月29日一期精装产品交付以后，由于其精装效果未能达到业主的满意度，更是一度闹得满城皆知，至今仍未停歇，现更影响到了二期毛坯产品的销售。紫金城：与白金汉宫同处武宜路的紫金城则是由创业打造的常州顶级豪宅项目，然后并不被大家看好，产品线也面临改善。总结：武进做的两个精装楼盘，都是不大成功的案例，绿地交付出现的众多问题就说明了许多，绿地在二期推盘中，做出来性价比高的刚需房源，一度出现“日光盘”，对于紫金城而言，产品线定位过高，精装产品也出现滞销现象。总结：1、常州市场对精装房的接受度还比较低，精装房产品运行还不是很成熟。2、常州市场出现的精装房不少案例都让常州市民对精装房产生了一定的抗性。四、区域市场精