沈阳保利康桥项目前期策划案

沈阳保利康桥项目前期策划案广州保利地产代理有限公司沈阳分公司地块长青桥浑河沈阳市、东陵区、长青板块位于沈阳市东陵区长青桥北端，五里河公园内，浑河北岸，是沈阳市浑河区域的黄金地段，景色优美，宜居之所受金廊延伸、银带辐射影响，浑南区域将成为未来沈阳的城市副中心，区域未来规划利好地块印象项目思考1：价值——项目核心价值是否支持打造沈城顶级豪宅的要求？项目地块地块面积：31951平方米容积率：项目规划容积率为≤3.5建筑面积：约11万平米土地用途：商业、居住用地其它规划控制要点：地块建筑密度≤35%，绿地率≥25%，商业比例为≤20%（具体操作可按10-20%计算），限高以净空批复为准，初步了解为建筑高度≤100米项目基本经济技术参数项目思考2：产品——项目如何规划以寻找到市场机会点进行快速销售？全年完成签约5亿的销售任务不足半年的销售周期项目思考3：品牌——项目如何实现企业品牌与项目品牌的复制与传播？保利康桥——现实与梦想之间的桥品牌传承与沿革本案要解决的三大核心问题寻找市场机会点项目核心价值解读品牌复制与传播保利康桥第一部分.项目发展方向研判——项目核心价值解读核心价值解读1.沈阳高端产品发展背景2.项目方向定位3.地块价值项目地块处于位于沈阳东陵区高档水景住宅聚集区，距离核心市中心仅几分钟车程，交通便利项目地块分属政府重点打造的滨水居住休闲观光带，区域发展速度迅猛；同时项目临近五大景观规划中的“中央公园区”（现浑南奥体板块），借助板块规划利好，发展前景无限浑南新区“银带”，沈阳的浦东本案项目地块处于浑河五大景观区之一“文化休憩区”（长青桥至东三环）的核心地位，地处浑河北岸，南望浑河，临河景观段寛近百米，景观优势明显上百万平水域资源环绕，河景、岛景，生态资源丰富本案浑河北岸，南向一线江景毗邻五里河公园，项目地处沈阳市最大城市滨河公园-五里河公园内，公园面积约205万平方米，保留10万株原生大树。文化+休憩的公园地产概念为我们提供了延展的可能浑河南岸湿地公园，约100万平方米湿地生态，为项目提供离尘不离城的可能公园地产，文化休憩近在咫尺龙脉所在，风水宝地——400年前清朝王室的皇室地，努尔哈赤当年计划修建沈水楼的最佳选址，龙脉的脊梁。就在浑河两岸，从杨官始，至张官，再到铁匠屯，全长五公里。长年供奉皇室的是365个庄头，其中有一个供奉胭脂水粉的庄头便在皇室地区域——张官。除此之外，浑河也是清代的龙脉所在，本案处于龙脉脊梁，风水上佳。本案龙脉所在，风水宝地，宜居佳所项目地块地块四至东面：长青桥南面：浑河北岸绿化带西面：规划路（临近东方威尼斯后续开发地块）北面：北至沈水路、二环桥位置较好、地块方正平整，便于规划；三面临路，交通便捷，地块北侧有一定噪音干扰。周边配套教育：项目周边目前主要集中了以大学城为主的部分教育配套，但中小学很少。医疗：富民桥与长青桥之间拥有多所医院，可以满足本项目业主的基本需求。商业购物：目前主要依赖于五里河CBD以及奥体区域的商业配套设施；区域性配套开始启动——酒店（凯宾斯基）/公寓/写字楼/商业（家乐福）文体设施；五里河公园、长青公园近在咫尺。周边配套相对较为完备，商业配套目前主要依赖泛区域覆盖效应，但区域高端化发展趋势开始显现长白岛浑南新区五里河北陵市府和北站百万平主题公园，文化休憩近在咫尺浑河北岸，一线南向观河龙脉所在，风水宝地交通便利，配套齐全，离尘不离城实力央企，保利地产品牌保证核心价值点梳理项目核心价值是否支持打造沈城顶级豪宅的要求？豪宅标准豪宅的定义：相对高度集中的占有城市资源的住宅产品豪宅的标准：首先是地段，豪宅的建造地点要么在最繁华的城市中心，要么就在风景绝佳、超然脱俗的自然风景胜地；其次是品质，豪宅最为根本的用途还是用来居住的，舒适性是一栋豪宅所必需的、也是检验豪宅的重要指标之一。一栋豪宅除了要有巨大的面积，还应该体现在从外观到内饰、从轮廓到细节的上等与精细，最好是出自名师大家之笔；最后就是管理，豪宅为什么这样值钱？因为富豪们买豪宅的同时也会享受到顶级的物业管理服务。只有这样，才能够使豪宅的主人备受尊崇，时时刻刻体会到住在豪宅所享受到的尊贵。案例：北京星河湾案例：北京星河湾项目核心价值能够支撑打造沈城顶级豪宅的要求保利康桥项目，在各方面具备城市顶级豪宅的基础百万平主题公园，文化休憩近在咫尺浑河北岸，一线南向观河龙脉所在，风水宝地交通便利，配套齐全，离尘不离城实力央企，保利地产品牌保证紧邻市中心占据城市绝版生态景观资源，宜居佳所无可复制的城市生态资源地段保利地产一贯坚持的对于产品品质的严格要求以及管理上的精益求精沈阳高端产品的现状？沈北区区域相对偏远，据市中心40分钟以上车程。主要吸引偏北部的客户。近年政府扶持区域，发展迅速。目前中高端产品是该区域的一个市场空白点。由于其位置偏远，且缺乏棋盘山的景观优势，区域竞争力不大。传统高档住宅区，开发时间早，形成一定规模和影响力，但距市区一定距离。景观优势明显，高端豪宅的典型代表区域。但后期土地供应量有限，且纯别墅社区日益稀缺。经济、政治、文化中心。基础设施完备，生活和商业配套完善。大多为高层以及商业项目，价格水平高。基本没有大量土地供应,逐渐退出市场，区域客户大量外溢。政府扶持板块，通过金廊的延伸和银带的辐射成就未来沈阳的副中心.大量品牌开发商进入，大规模开发力度，地产竞争激励，刺激区域板块价格，发展潜力较大.目前板块内多为洋房、多层、小高、高层和少量别墅等常规物业类型，缺乏特色高档物业引领区域市场区域板块与其他板块相比具有市场潜力优势，未来发势头好沈阳高端产品主要分布在沈北区、棋盘山、市中心、浑南板块；且主要以别墅类产品为主。沈阳高端产品分布150万以上（顶端价格住宅）80万-150万（高端住宅）50-80万（中高端住宅）50万以下（中端及以下）沈阳市真正顶级的高端住宅供应主要集中在市中心的高档商务公寓区与棋盘山的高档别墅区沈阳市目前真正的高端住宅供应区域为棋盘山别墅区；本项目所处的浑河区域（长白、奥体、长青）发展势头强劲，但仍以80-150万的中高端产品为主沈阳主要产品价格分布沈阳高端市场小结高端以上客户主要聚集于中心区、浑南、长白和棋盘山区域；沈阳市目前真正的高端住宅供应区域为棋盘山别墅区，集中供应别墅产品；本项目所处的浑河区域（长白、奥体、长青）发展势头强劲，但仍以中高端产品为主；市区中心供应量少，客户（包括中高端和高端客户）已逐步外溢到长白和浑南区域。沈阳高层豪宅领域目前缺乏领导者的角色，项目地块完全有打造沈城顶尖高层豪宅产品的机会[项目定位分析]市场需求自然环境竞争环境产品类型补缺定位理念契合打造中国文化地产，企业理念指导项目定位高端客户群体更看重项目的精神价值（附加值）该项目属于难得的南向一线江景，临河景观段寛近百米，景观优势明显区域同类产品供应量大，但文化内涵低，高文化内涵，可异军突起浑南区域尚未出现纯粹的水岸文化社区？项目定位品牌---保利（上市央企巨擘）资源---水岸（一线南向临江）气质---英伦（贵族血统传承）产品---尊贵（沈城顶级豪宅）浑河北岸·英伦风情·绝版生态领邸第二部分.寻找市场机会点——项目快速销售的路径思考区域市场研究1.目标客户特征2.快速销售的路径思考3.区域市场研究竞争板块划分长白板块奥体板块长青板块五里河板块长白板块作为和平区域的延伸，为本市近两年炒作最为火热的板块，自人工运河挖通以来，长白岛在发展潜力方面成为全市关注的对象。大量品牌开发商进驻，规划体系基本成形，发展潜力最大区域内目前没有同档次的高层豪宅产品在售远洋天地中海国际社区丽湾国际长白板块作为为沈阳金廊沿线腹地，也是连接浑南与市区的主要交通要道。随着本市战略中心南移的规划发展，奥体板块将成为浑南的核心大量文体设施、商业配套以及地铁的修建对于聚集区域人气具有不可估量的作用奥体板块奥体板块浦江苑伊利亚特湾南有大学城，北通东陵区政府核心，主要受到南塔商圈以及五里河商圈的辐射影响；浑南三大板块后起之秀。万科、金地的进驻开始带动板块价值迅速飙升，区域内江景资源丰富，依托优势环境资源打造的众多高品质楼盘带动板块形象迅速提升长青板块万科金域蓝湾长青板块金地长青湾东方威尼斯VS长白板块奥体板块长青板块VS位于金廊最南端，银带的中心部位，是浑南区的体育、商业中心，也是浑南人气集中点。距离内城的沈河、和平区最近，地铁2号线贯穿奥体，设有站点，增强奥体的卖点，区域发展速度迅猛。受到老城区铁西的影响和沈阳高新技术产业区的辐射，也是浑南人口密集的板块。大量品牌开发商进驻，规划体系基本成形，发展潜力最大。河道线最长，景色优美，政府重点规划的城市主题景观资源区。南有大学城，北通东陵区政府核心，主要受到南塔商圈以及五里河商圈的辐射影响；浑南三大板块后起之秀。金地的进驻开始带动板块价值迅速飙升。项目所处的长青板块竞争优势并不明显，但是区域板块依依托优势环境资源打造的众多高品质楼盘带动板块形象迅速提升，地段、景观的优势弥补了板块利好方面的不足本市高档商务区，CBD中心。同时也是高端消费场所，周边西武百货、世茂百货、喜来登酒店、万豪酒店，为板块整体价值推向全市最高高度。板块内客群流动性较大。客群具备较大投资潜力五里河板块五里河板块新世界二期世贸五里河皇朝万鑫重点个案扫描万科金域蓝湾项目位置：浑南区朗日街1号占地：22.6万平米建筑：56.6万平米容积率：2.5绿化率：60%开盘：2008-11入住时间：2009-12销售情况：目前主推4#6#均为25层高层现房，其中6#为精装，标准在1600元/平，4#为清水建筑形态：4栋25层高层；5栋18层小高层；2栋11层小高层面积区间：主要以大面积为主，主力面积为143-170㎡，所占比重达68.5%。项目主要卖点为泰式园林成交单价：毛坯均价8000元/平米，精装均价9000元/平米，装修标准1600元/平米简介：项目为万科金色系列产品，处于富民桥与长青桥之间，交通便利，且项目紧邻浑河，景色怡人，园区内更以独特泰式园林为主.项目目前一期售罄。金地长青湾项目位置：沈阳市浑南学城路18号占地：22万平米建筑：40万平米容积率：1.8绿化率：55%开盘：2008-11入住时间：2010-5销售情况：高层产品由于面积偏大，定位过于高端，销售不理想；洋房产品140-160平左右房源销售情况最好建筑形态：6栋18层的高层，43栋联排别墅，12栋洋房面积区间：高层产品179-462㎡，主力面积区间180-200㎡；联排别墅286-385㎡成交单价：高层均价8000-9000元/平米，别墅均价1.3万元/平米，洋房均价9000-10000元/平米简介：项目以洋房，别墅，高层为主体，会所面积高达7000平。目前在售一期小高、联排别墅以及三期洋房单笔组团即将推出。东方威尼斯劣势：宣传推广力度不够，整体定价较高，受众有限，销售速度较慢优势：a)沈阳河景豪宅中罕有的南面临河优势b)规模大，)配套全：康体健身、商业购物，一期已经形成较为完备的配套优势；交通便利c)紧邻五里河公园的自然环境简介：项目地理位置极佳，距本案距离最近，为本案最具威胁竞品之一。园区主力户型在160-220平之间，总价在100-300万之间。近期销售表现较区域内其他竞品较差。建筑形态：16栋16-26层高层。成交单价：根据对于河景景观资源的占有程度，自北向南价格逐级递减，园区景观最好楼栋均价2万，北侧临二环产品均价8000元/㎡入住时间：开盘：2009-7绿化率：54%容积率：3.1建筑：200万平米占地：65万平米项目位置：沈阳市浑南新区沈水路五里河公园内新世界花园项目位置：沈阳市和平区南三好街占地：200万平米建筑：400万平米容积率：2.0绿化率：54%开盘：2009-7入住时间：销售情况：项目高低中档次搭配齐全，中等偏上的项目定位以及较高的性价比是项目热卖的主要原因建筑形态：27栋31-33层高层（在售13栋）面积区间：高层产品横跨60-500㎡，产品线较长；其中主力户型面积区间100-180