沈阳博荣置业奉天街地块前期策划思路_60PPT_XXXX

1、博荣置业奉天街地块前期策划思路（初稿）英豪顾问2010.2第一部分市场扫描第二部分宗地分析第三部分项目定位第四部分规划建议第一部分市场扫描一、沈城发展核心——金廊金廊即“中央都市走廊”,是沈阳城市发展战略中的核心概念。开发建设金廊是沈阳市委、市政府为应对竞争和挑战、完善中心城市功能、提升城市竞争力、创造新的产业带和新的投资热点而推出的一个重要的战略之举。其目标是：通过逐步的开发和改造，使其成为建筑标志化、环境生态化、道路景观化的现代服务业产业聚集区，国际大都市的形象展示区，东北中心城市的核心控制区；成为沈阳充满活力的生命中轴和创造新世纪辉煌的黄金走廊。规划范围北至北陵公园南至浑河北岸东至黑龙江街-敬宾街-奉天街-杏林街-五爱街西至黄河大街-二经街-三好街。全长12公里，平均宽度1—2公里，总面积17.7平方公里金廊定位金廊是城市服务功能的载体，是沈阳最重要的经济带之一，它集聚了金融贸易、商务办公、公司总部、科技会展、文体休闲、现代生活等功能，是未来服务于东北、乃至东北亚的区域中枢，是体现城市活力和魅力、展示城市形象的窗口。金廊布局结构总体结构为“一轴、四区、九节点”。一轴—北陵大街—。

2、青年大街是金廊的中轴，是最重要的功能轴、景观轴、交通轴。四区—1）省级行政文化中心区；（2）中央商务区；（3）文体、展示中心区；（4）城市新都心区。九节点—沿沈阳金廊，由北向南，重点建设九处节点，具体区域分别为：（1）北陵公园周边地区；（2）北站北出口地区；（3）北站地区；（4）市府广场地区；（5）彩电塔地区；（6）展览馆地区；（7）五里河体育场地区；（8）滨河地区；（9）浑南中心区。小结1、政府着力发展金廊，对房地产行业起到了巨大的推动作用。2、金廊本就是沈阳城市中轴，随着金廊各项工程的竣工，其城市核心地位将进一步确立。3、金廊区域作为沈阳重要的经济带、行政区，蕴藏着大量的高端客户，高端市场潜力巨大。4、金廊沿线可供开发的土地逐渐减少，资源的稀缺性愈加明显，供求关系的不平衡，将促使区域价格的上涨。二、金廊沿线项目整体情况沈阳天地华府天地卓展万德项目恒隆市府广场裕景中心领先国际华润中心华丰文化广场世茂五里河皇朝万鑫金廊沿线典型项目分布图已经入住项目开始销售，但尚未入住项目尚未销售项目五爱韩国城泊岸华庭项目名称地址开发商占地面积(万平）建筑面积（万平）容积率规划用途住宅公寓写字间商业酒店。

3、沈阳天地皇姑区北陵大街17号沈阳华汇11.3857.5√√√√×85华府天地沈河区哈尔滨路128号沈阳华锐世纪1719011.2×√√√×190卓展万德沈河区哈尔滨路原万德小区沈阳正汇2.3923.910×××√√23.9恒隆市府广场市府广场南侧沈阳恒隆9.2808.7××√√√242432裕景中心沈河区青年大街27号裕景地产9.412012.7××√√√120领先国际青年大街55号沈阳新拓33010√√√√×3.862.887.110华润中心和平区原辽宁体育馆华润置地（沈阳）8.5607.1√×√√√1171824华丰文化广场和平区五里河街沈阳华丰44010√√√√×128812五爱韩国城五爱市场西区对面中屹置业2.8207.1××√√×137泊岸华庭沈河区文艺路中星置业3155√××√×132世贸五里河和平区文体西路25号沈阳世贸181608.9√×√√√7060625皇朝万鑫和平区青年大街390号皇朝万鑫1.0922.720.8×√√√√22.7项目基本情况项目名称住宅公寓商业现状项目整体现状产品形态上市时间规划套数面积区间（平）主力面积（平）单价范围（元/平）领先国际住宅/公寓。

4、2008-5760余套46-31153、1508700-13000商业5000平，写字间整体出售7亿已入住华府天地公寓2007-81630余套44-14650-804500-12000购物中心于2007-11使用已入住皇朝万鑫公寓2009-6400余套35-6005013000-31000五层底商正式营业已入住沈阳天地住宅2009-9592套103-157103-1577500-9080规划中在建世贸五里河住宅2008-9124495-248100-1607980-13500购物中心正在装修在建五爱韩国城X写字间均价1.5万商铺均价4万商铺已开业泊岸华庭住宅认购阶段500套90—150100—1207000—9000商铺均价19800在建华丰文化广场住宅/公寓预计2010未定40-12040-120未定12万平购物中心在规划中在建华润中心住宅未定未定100-300未定未定招商中在建恒隆市府广场X规划中在建裕景中心X规划中待建卓展万德X规划中待建项目销售情况1、金廊沿线以大型开发商所开发的综合体项目为主。2、区域内项目均追求高端，是沈阳高端项目开发的集中地。3、区域内住宅与公寓的销售均价。

5、在1万元左右，是沈阳均价较高的区域之一。4、大部分项目都有较大比例的商业配套建设。5、区域住宅公寓产品面积差别较大，既有600㎡的豪宅，又有35㎡的小户型，产品种类丰富。6、在建项目的住宅产品，100平米以上大户型所占比重较大。三、个案分析项目名称世贸五里河楼盘地点沈阳市和平区文体路25号开发商沈阳世贸新发展置业有限公司代理商沈阳世贸新纪元置业有限公司物业管理公司（香港）戴德梁行景观设计单位上海复旦规划设计研究院规划用途世贸百货、5A写字间、超五星级酒店、高档住宅占地面积18万平方米建筑面积160万平方米建筑类别高层/塔楼（285米高）容积率8.89绿化率50%项目现状目前项目一期在做主体施工；世茂百货在做内部装修均价住宅8500、商铺40000去化率住宅85%、商铺60%其中，住宅面积区间为98-248㎡，清水，二房到四房；写字间的面积区间是80-300㎡；商业百货的面积区间是10-1000㎡。1#一单元二单元1层-34层户型A1（东山）A2A3A4A5A6（西山）2#一单元二单元1层-34层户型B1（东山）B2B2B1（西山）6#一单元二单元1层-52层户型F1（东山）F2F3F4。

6、F5F6（西山）世贸五里河住宅项目由12栋34-58层超高层建筑组成，分2期开发。2008年9月，推出1#、2#、3#，均34层，面积区间98-248㎡。2009年9月，推出6#，52层，面积区间82-142㎡。楼宇内户型分布图A1149平二室二厅二卫A3/4169平三室二厅二卫A6197平三室二厅二卫B2248平四室二厅三卫B1216平四室二厅三卫C1213平四室二厅三卫C4237平四室二厅三卫C3162平三室二厅二卫C2197平三室二厅二卫F1/6137-142平三室二厅二卫F2/582-84平二室二厅一卫F3/4108-111平二室二厅一卫3#一单元二单元1层-34层户型C1（东山）C2C3C4（西山）A2/597平二室二厅二卫个案分析项目名称华润中心楼盘地点沈阳市和平区投资商华润（集团）有限公司建筑设计公司美国RTKL建筑事务所规划用途购物中心、5A级写字间、悦府住宅、君悦酒店占地面积8.05万平方米建筑面积70万平方米建筑类别超高层（220米）容积率8.7项目现状项目目前商业部分主体工程进入到装修阶段项目一期项目二期业态购物中心写字间住宅酒店预上市时间2011年初182011。

7、-62012年后2012年后预上市量（万平）18181124预计均价未定只租不售，价格未定未定未定个案分析项目名称恒隆市府广场楼盘地点沈阳市和平区市府广场南投资商恒隆地产有限公司建筑设计公司美国KohnPedersenFoxAssociates规划用途商业、办公楼、五星级酒店占地面积9.2万平方米建筑面积80万平方米建筑类别超高层，塔式大楼(300余米）容积率9.16项目现状项目现在已经开始打地基项目规划业态购物中心写字间酒店预上市时间暂定2011年暂定2012年未定预上市量（万平）242432预计价格（元/㎡）未定未定未定以上三个项目是金廊沿线较为典型的综合体项目。产品主要为大户型豪宅、写字间、摩尔购物中心等。体量大，定位高端，是区域市场的领导者。金廊沿线在建和规划中的综合体项目共11个，这些综合体项目以高端的定位进入市场，拥有极佳的地段和完善的自身配套，在区域内有较强的竞争力。个案分析项目名称皇朝万鑫国际大厦楼盘地点沈阳市和平区青年大街390号开发商沈阳皇朝万鑫房屋开发有限公司品牌推广西格玛物业管理公司中一集团规划用途写字间、酒店、公寓占地面积1.09万平方米建筑面积22.7万平方。

8、米建筑类别高层/塔楼容积率20.8绿化率——项目现状全部封顶，已经入住写字间公寓酒店及写字间皇朝万豪酒店旁，包含3栋塔楼，一栋临近万豪酒店的塔楼为写字间，中间的塔楼为酒店及写字间，紧邻浑河的为精装豪华公寓。其中，红、绿色标记的塔楼为37层，高达152米；中间塔楼为48层，最高达到267米，1-10层为公建商业，1-5层招商，作为高档特色餐饮等使用，6-10层酒店会议室及会所，11-29层五星级酒店，30层以上为写字间出租。公寓起价15000元/平，最高价30000元/平，精装修标准4000-5000元/平。写字间起价13000元/平，最高价30000元/平。中间塔楼写字间租住的价格在1400元/平/年，现出租率达70%以上，大部分为世界500强企业，例如：ISK，新浪等。公寓及写字间于10月交房入住，现销售率达到70-80%。物业费：公寓物业费3元/平写字间物业费17元/平（包括中央空调等费用）公寓产品A户型约40平一室一厅一卫ACDFLMF-1CCEEEADD-1H-1GC户型约40平一室一厅一卫公寓户型分布图公寓户型图D户型约45平一室一厅一卫D-1户型约45平一室一厅一卫公寓户型。

9、图G户型约130平三室二厅二卫一储L户型约90平二室二厅二卫一储公寓户型图H-1户型跃层约180平三室二厅二卫二储公寓户型图M户型约110平二室二厅二卫一储E户型约35平一室一卫一厨公寓户型图皇朝万鑫是区域在售项目的一个标杆，无论是产品、服务，还是价格，都称得上区域内的领导者。拥有高端的城市配套，顶级的商务设施，尖端的智能化管理，世界级的奢华装修。其甲A级写字楼在全世界金融海啸的情况下仍取得了较高的租售率。项目名称泊岸华庭楼盘地点沈河区文艺路54号开发商辽宁中星置业有限公司物业管理公司待定规划用途住宅占地面积3万平方米建筑面积15万平方米建筑类别高层容积率5绿化率32%项目现状部分封顶泊岸华庭是区域内鲜有的住宅项目，原为部队用地。此项目占据了名校、水岸、青年公园等诸多优越的资源。项目产品为90㎡以上的大户型，共500户，目前认购了300余户。泊岸华庭依靠其优越的地段优势，吸引了沈河、和平乃至沈阳市的客户。以学区房作为购买目的的客户占有一定的比例，其便捷的生活和舒适的环境也是客户主要购买因素，有部分的投资客户。第二部分宗地分析一、地块概况本地块位于沈阳市沈河区奉天街，沈阳市第七中学旁。地。

10、块面积约2000㎡。该地块现为动脑礼品工厂，具备三通条件。本地块二、地块四至宗地奉天街七中七中正门旧居民区三、宗地配套公交线路501：五爱市场西区-第七中学-顺通路-大西菜行-十三纬路-五经街-光荣街-二零二医院-中华路-太原街-南一马路(沈阳站南)-南五马路-兴工街-铁西广场-铁西百货-勋望街-兴顺街-南八中路-卫工南街-启工机械学校-肇工南街-重工南街-南十西路-轻工街-于洪南里-于洪广场-于洪区委-渤海路巢湖街(沈新路)-沈新路-张士屯-天津汽贸-连云塔机-共和社区-高明台-金威橡胶公司-兰胜台-粮旺集团-沙岭街道-沙岭小区-沙岭老市场-家具园管委会(雅枫地板)-永森竹业-辽宁大成公司-沙岭客运站103：五爱市场-五爱市场服装城-五爱市场西区-第七中学-顺通路-大西菜行-十三纬路-五经街-光荣街-马路湾-中华路-太原街-沈阳站-南一马路(沈阳站南)-南五马路-兴工街-云峰街-铁西广场-铁西百货-兴华公园-南十东路-沈阳工业大学东门-艳粉街-齐贤街-西部货运中心-肇工南街(仙女湖公园)-长客西站126：通利汽车公司(上园路)-上园路-上园小区-联合路-东辽街-北海街-辽沈二街-洮昌小。