江西九江青竹路项目全案策划方案_208PPT

DateofReport:16April,2007Preparedby:BeijingModernRelocationConsultingCo.,LtdBeijingEONIANRiverRealEstateConsultingCo.,LtdReportNo.:2007001-Strategy-KY-QZY九江青竹路项目全案策划方案Content总目录:PART1对项目的理解PART2案名建议PART3销售执行建议PART3团队介绍PART1对项目的理解PART1对项目的理解第一部分九江城市发展研究第二部分九江房地产市场研究第三部分理解项目用地挖掘土地价值第四部分如何寻找项目成功的突破口第五部分从规划设计方面寻求突破第六部分从景观规划方面寻求突破第七部分从产品创新角度寻求突破第八部分本案物业管理建议PART1对项目的理解第一部分九江城市发展研究第二部分九江房地产市场研究第三部分理解项目用地挖掘土地价值第四部分如何寻找项目成功的突破口第五部分从规划设计方面寻求突破第六部分从景观规划方面寻求突破第七部分从产品创新角度寻求突破第八部分本案物业管理建议九江城市发展研究城市区位城市发展目标和规划城市主要经济特点近期房地产相关政策九江城市发展研究结论一、九江城市区位1、从全国经济发展格局看：是东部沿海开发向中西部推进的过渡地带；是京九、长江两大经济开发点的交叉点。2、从长江流域的格局看：是沪、汉两大区的结合部；是长江段赣鄂湘皖四省结合部。3、从京九沿线看：是唯一的水陆交通枢纽。二、九江城市发展目标和规划【十一五规划】：城市化率达50%，城区人口2010年计划发展到100万。建成区域面积达到90平方公里。【中部崛起战略】：盘活九江，上可策应武汉在中部的辐射力，下可接应长三角溯江而上的扩张力，中可强化提升江西全省的竞争力，从而在京九大动脉上打造一个强大的泵站，大大提升京九与长江的交互力。长江和京九托起九江作为第二武汉的地位。【3+1战略】：“大旅游”首先要优化居住环境；“大工业”将产生大量产业工人，产业工人的聚集直接推进城市化进程；“大物流”将提升商贸功能，商贸给城市带来财富；“大城建”更是房地产业的大舞台。引擎九江房地产业新一轮开发热潮，将九江打造成“最适宜居住和充满活力的港口旅游优秀城市”。三、九江城市经济主要特点2006年全市生产总值（GDP）首次突破500亿大关，达到506.22亿元，按可比价格计算，比上年增长13.7%，增速高于全国、全省平均水平。。按常住人口计算人均GDP突破1万元，达到10825元(折合1358美元)，增长13.0%。城镇居民人均可支配收入为9593元，增长10.1%；固定资产投资在结构调整中保持了较快增长。2006年，全市完成城镇固定资产投资227.27亿元，增长21.3%。其中:改建和技术改造19.32亿元，下降14.1%；房地产开发投资25.3亿元，增长18.0%。本年竣工房屋面积114.3万平方米，增长19.2%;本年销售房屋面积128.6万平方米，增长72.2%。旅游经济实现新突破。2006年全市旅游接待总人数突破1000万人次大关达到1022.7万人次，其中接待境外游客11.7万人次，增长45.9%;旅游总收入71.66亿元，增长31.7%，其中旅游外汇收入3409.4万美元，增长45.0%。从06年九江城市经济发展特点我们可以看出：06年九江市保持“十五”以来经济和社会发展的良好势头，继续推进全面建设小康社会的进程。可以预见，2007年，是贯彻落实省、市党代会精神的开局之年，也是实现新跨越、建设新九江的关键之年，九江的整体经济运行态势相对比较明朗，在旅游、政策因素的驱动下，未来几年仍然具有持续快速发展的良好势头。宏观经济的持续增长，也极大地增强了人们的消费信心，好品质的住宅需求会呈现出稳定上升的势头，郊区化的发展更为活跃，体现品位、个性十足的新住宅产品将成为市场潜在的主流需求。四、九江城市房地产政策1、切实调整住房供应结构。发展中低价位、中小套普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构突出具体比例要求。2、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别的适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。3、合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。4、进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。5、加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。6、完善房地产统计和信息披露制度，增加房地产市场信息透明度；7、房地产预售制度及价格公示，进一步规范房地产买卖行为；8、九江“十一五规划纲要”中对于房地产业发展的描述抓住消费结构升级和城市化进程加快的有利时机，以居民住宅建设为重点，分层次推进房地产业发展，使之成为服务业领域的新兴主导产业。以满足居民不同住房需求为目标，调整优化房地产供给结构。围绕解决广大中低收入家庭住房困难，重点建设分布合理、连片开发的普通商品住宅，扩大经济适用住房和廉租房规模。围绕美化人居环境，合理发展风格多样、品味较高、功能完善的中高档商品房和住宅区。围绕适应人流物流扩大趋势和提升城市服务功能，积极推进设施配套、运行高效的现代商务区建设。加强房地产一级市场调控，搞活二级市场。培育、规范房屋租赁市场，扩大房地产有效需求，鼓励居住性购房，控制投资性购房，促进房地产业健康有序发展。完善征地拆迁制度，土地储备制度和土地使用权公开招标拍卖挂牌出让制度。加强城区整体规划设计，高起点、高标准搞好新区地块的房地产开发，注重提高建筑质量，改善综合品质，实施信用住宅、品牌小区和品牌企业工程。发展物业管理、装修服务等房地产服务业。小结：通过对九江城市发展的认识，我司认为九江的城市发展战略将对九江房地产市场带来如下影响：1、九江从城市区位、交通、产业发展在全国来讲具有重要的战略意义，区位优势将使九江成为长江中下游地区地产投资的新热点城市；2、九江目前城市人口为50万，根据“十一五规划”及九江2100年城市人口要达到100万；九江以工业为主，大力发展物流业的产业战略也将会带来大量的就业人口；人口数量的迅速增加将产生大量居住需求，从而推动九江房地产的迅速发展；3、07年九江城市经济继续保持高速发展，人民购买力继续提高，从而为房地产业的发展提供了经济保障；4、随着经济发展及人民生活水平的提高，人们对于产品品质的要求也在提升，九江地产市场呈现产品多元化的趋势；5、从政策方面看：土地政策、税收信贷政策、住房结构调整及房地产信息管理制度的建立将使九江房地产市场行为更加规范；PART1对项目的理解第一部分九江城市发展研究第二部分九江房地产市场研究第三部分理解项目用地挖掘土地价值第四部分如何寻找项目成功的突破口第五部分从规划设计方面寻求突破第六部分从景观规划方面寻求突破第七部分从产品创新角度寻求突破第八部分本案物业管理建议九江房地产市场研究九江房地产总体特征“十一五”期间房地产建设目标价格走势分析消费者调研分析07年土地供应及住宅建设目标产品竞争力分析九江房地产市场研究结论本案所在区域分析消费者购房取向专题分析一、九江房地产总体特征1、市场经历阶段化发展九江地产的发展经历了三个阶段：80年代到90年代末，为福利分房阶段；90年代末到05年为住房货币市场化时期；06年后为住房大盘时代，数百亩、上千亩的土地开发成为趋势(如柴桑春天）。大盘时代真正来临，市场开始进入复合化竞争阶段。2、开发区域差异化明显老城区位于市中心，只有旧城改建，典型项目仅有远洲国际、信华城市广场、浔阳江畔等少数几个高品质项目。开发空间较小，07年二手房交易持续活跃。开发区是城市发展直接推进的方向，未来市政府西迁，九江大部分地产项目将集中在开发区，开发区也必将成为九江地产市场的热点区域。3、景观住宅成为地产市场新亮点依托临江、多湖的自然景观，景观楼盘做足名江名湖文章，滨江大道、甘棠湖南湖、八里湖等就是这些楼盘的集中地。4、新盘供应主要集中开发区九江市区现有楼盘100多个，与05年底相比，楼盘数量增加了一倍多，商业楼盘主要分布在浔阳区，以信华城市广场、丰源金庐广场、天马街为代表；住宅楼盘则集中在开发区和庐山区，以柴桑春天、信华城市花园、恒生上花园为代表。5、商业档次不断提高、商业格局日趋完善随着市政府提出“环绕八里湖，建设新九江”的城市大建设，一些大型企业会纷纷布点，商业巨头进军九江，提高商业档次、提升消费格局。所以对商业中心的需求越来越强烈，商业布局从老城区向开发区、八里湖、沿江一带转移趋势明显。预计2007年商铺需求市场将呈现以下特点：商业市场的投资关注度将会进一步加大；重点商圈将得到更大的整合，业态种类从零售、百货向休闲、娱乐旅游调整，商业格局日趋完善。二、九江房地产“十一五”期间规划目标九江市住房总需求为1252万平方米。根据“十五”期末九江市不同收入水平家庭结构比例，规划期内，计划建设高档商品住房273万平方米，普通商品房739万平方米，经济适用住房220万平方米，建设公共租赁住房（含廉租住房）20万平方米。2、住宅结构●规划期内，建设高档商品住房2.2万套，建筑面积273万平方米，普通商品住房9.0万套，建筑面积739万平方米。●规划期内，规划建设政策性住房3.3万套，建筑面积240万平方米。建设经济适用住房2.9万套，建筑面积220万平方米；建设公共租赁住房（含廉租住房）0.4万套，建设面积20万平方米。1、住宅供应总量3、土地供应计划规划期内，全市新增住房用地供应总量为7.25平方公里；其中，商品住房用地为5.35平方公里，政策性住房用地为1.9平方公里。●商品住房用地。规划期内，新供应5.35平方公里商品住宅用地中，3.9平方公里的住宅用地用于供应中低价位、中小套型普通商品住房。●政策性住房用地。规划期内，新供应政策性住房用地总量为1.9平方公里，其中,经济适用房用地1.7平方公里，公共租赁房用地0.2平方公里。1、07年土地供应计划2007年，供应商品住房用地105公顷，其中高档住宅用地23.85公顷，普通商品住房用地81.15公顷，政策性住房用地34.4公顷，其中经济适用房31公顷，公共租赁住房3.4公顷。2、07年住宅建设目标2007年，高档商品住房建设0.4万套，建设面积53.5万平方米，普通商品住房1.8万套，建筑面积144.5万平方米。政策性住房建设0.60万套，建筑面积43.5万平方米；其中经济适应性住房建设0.53万套，建筑面积40.2万平方米，公共租赁住房685套，建筑面积3.3万平方米。根据数据显示07年中高端市场将有2.2万套供应量，因此未来市场前景将会逐渐严峻；三、07年土地供应及住宅建设目标四、价格走势分析1、近几年住宅成交价格表房价从98年的800元／平米涨到03年1100元／平米，这是一个涨幅相对趋缓的时段；而2003年至2005年，房价由1100元／平米，直接飚升至1871元／平米，年增长率均超过了20％，明显反映九江楼市的旺盛。根据我司对06年九江在手项目的统计和分析，06年九江房地产市场均价应该超过2000元/平米。050010001500200025001998年2003年2004年2005年2006年五、项目区域分析1、开发区位于九江市区西南面的八里湖畔，东与老城紧密相连，南接京九铁路和昌九高速公路，西接九瑞公路，北临待建项目。2、开发区辖区面积120平方公里，现规划建设面积9.8平方公里，以建成高新科技与非公有制经济为主的工业区和优美文明的九江新城区为目标，按六大园区，即工业区、商住区、城市中心区、科教文卫区、旅游娱乐区（八里湖景区）和高科技农业区布局，坚持高起点规划、高标准建设、高效能管理，加快建设和发展步伐。为了加快发展工业，目前正在开辟新的工业园区（九江工业园），远