沈阳泉涌新镇别墅项目策划方案doc9(1)

沈阳泉涌新镇别墅项目策划方案初案一、现状分析1、沈阳市别墅现状分析沈阳市的别墅项目分布在城周的东、南、西、北四个方向。其中，70％的别墅项目分布在东部和南部，而西部、北部仅有金色高尔夫外商别墅、加州阳光等几个项目。因此，2004年沈阳的别墅市场形成了东、南两大阵营对垒角逐之势。沈阳别墅项目的从无到有可以说是沈阳的经济发展、观念进步、生活水平提高的一个具体体现。但是经过了近10年的发展，沈阳市的别墅市场仍然同上海、深圳、北京等房地产业发达的地区存在着较大的差距。沈阳市场上的单体别墅，每栋建筑面积主要集中在200—400平方米之间，有少量大面积的别墅出现。绝大部分别墅具有车库、佣人房、设备房、洗衣房等功能空间，大部分项目赠送私家花园。绝大部分别墅没有游泳池。潜在的供应量主要来自于加州阳光二期、美地庄园二期、信盟花园三期、维也纳音乐别墅、荷兰村别墅二期、菲菲澳家二期以及锦绣山庄等。部分项目的具体开盘时间尚不能确定，但是估计这些项目中的大部分将在今年年底或者明年陆续入市，总供应量大概在500栋以上。2、泉涌新镇别墅现状分析由于本人对泉涌新镇别墅不够了解，只知其在开发区。分析可能因素如下：远离城市喧嚣，尽享山水之乐的同时，有便利的交通与成熟的生活配套设施，其它略。二、本案优劣势分析1、优势分析1997年、1998年，沈阳市的别墅市场经历了一系列的调整和消化。在1999年，别墅又迎来了一个新的高潮期，市场供应量又达到200套左右。本案的可能因素（人个分析、猜测）分析为社区内的环境、会所、物业管理使人达到“高品质”等，真正追求高品质生活。2、劣势分析由于本人对泉涌新镇别墅相关资料不够了解，只能做出一些猜测分析：●没有自然的风景作有力的支撑点；别墅是不可复制性的，通看全市别墅，基本上占有大量的稀缺资源，除土地外，还有风景、天然水域等特征。●交通不发达；●缺少有力的卖点；3、综合分析本案须在定位、推出方式、形态、卖点上与众不同，更要注重目标客户的消费心态，扬长避短才可行。三、定位建议精英型别墅，走中档别墅价位，高档别墅的品质路线。理由：1、沈阳购买高价位别墅的消费群体力度小；2、除了针对金字塔尖的消费群，别墅也可以有中档概念。3、沈阳是个贫富差距很大的城市，有不少开发商、股份制企业负责人、银行负责人等，这个层面的人不是买不起房子，而是买不到好房子；4、任何人都希望花最少的钱，得到最大的享受；5、价位低便有增值的空间；6、吸引城市里的新贵。操作方式：1、把体量减少一部分；高密度是做不出好别墅，户数太多就缺少荣耀感，最终会导致失去有效客户2、本案分阶段推出；为了避免过大的风险，提高机会成本，应该分期推出项目，同时也可以吊吊客户的胃口。越不容易得的东西才是好东西。3、先修建一个功能齐全、游戏性、娱乐性强的超级会所；4、利用配套做文章；5、配套先利用起来；四、卖点建议l感受生命、享受运动；理由：a、对于房地产来说，独特的居住个性风格及特点就是文化品位，任何民族都有其特有的文化存在方式，包括信仰、习惯及其精神等等，把运动当作本案的文化理念，生命在于运动，现代人越来越明白这个道理，并有这方面的需要。营造出这种精神文化，吸引大众，从不同角度引导他们。因为体育除了可以强身健体外，更能锻炼毅力、感受生命。b、别墅称之为别墅，就是因为它的生活方式与生活品位是有别于普通人群的。它的使用者，一般都具有较高的修养；广泛的社交圈；有优越的物质生活条件。他们期盼的别墅是一个能彻底放松，完全舒适的家，因此要找到适合特殊群体的需求。c、都市人玩的地方越来越少，精神得不到满足。2、精英俱乐部；理由：精英们需要的是新的出路和发展，他们要有更多的社交氛围和机会，能为生活和工作提供更多帮助和关怀。3、英国式物管（贴身管家）；理由：一个楼盘品质的好坏最终取决于物管，物管并非是单纯的机械化的管理，而是从人性上体贴客户，根据客户所需专业设计；操作方式：略五、规划建议1、每户占地空间大；理由：A、别墅的土地资源使用应该是奢侈的，才能体现出的尊贵。B、有更多的个人使用空间。2、挖建人工湖；理由：别墅应该有山有水，人都有亲水性，有水的地方，才会使心情得以平静，真正回归自然。3、建跑马场；理由：既然本案打着运动牌，那么能强身的工具不可少。一般到了春天时，珊瑚坝的沙地里，跑马的人最多，因为在城市里可以放纵跑马的地方几乎没有，少见的东西就是珍贵的东西。4、建野战营、专业的射击场；理由：现在玩的东西越来越多，却越来越没意思，经常会让人不知该如何打发时间，因此需要开发新的娱乐项目。5、室外高尔夫练习场；理由：会打高尔夫的人不多，如果在高尔夫球场练习，费用昂贵。室外高尔夫练习场的建设费用不高。相邻项目有高尔夫球场，可以联合推出。6、修建室外游泳池；理由：住户可以完整保有自己的私密空间，也可以与喜爱的邻居交谈聚会。人与人是如此，景与景之间也是如此，使景观组团互相映衬。7、环境建设应该与当地的气候、生态等相适应。理由：环境应该是适合人居住的环境，而不是宣传中只可欣赏，不可使用的摆设。最重要的是：环境应该是富有变化的四季景画。表现为一种自然的四季变化。六、目标客户群建议1、沈阳市的新贵；他们大多受过良好的高等教育，崇尚高品质的生活，喜欢提前消费，是目前中国经济的新生儿。2、沈阳近郊区的有地位、有钱的消费群；不能疏忽了这群消费力，他们往往更崇拜品牌，更需要受人尊重，而且都怀着都市情结，希望能住在离市区近的地方，才体现尊贵。3、沈阳市外其它相临城市的客户群；4、在沈阳经商、投资的客户群；5、年龄在30-45岁左右成功人士；这个年龄阶层的成功人士，有着积极的生活态度、充沛的精力、高品味的享受；热爱运动、热爱生命。七、推广建议1、别墅分期推出；2、广告投放应该多在沈阳市内的报刊、电视、广播、杂志、户外等媒体上；3、投放在受众群体30-45岁的商业杂志及报纸上；4、在沈阳周边地区造势；5、先推广会员制，再做客户。八、营销建议㈠、先建配套设施，再建别墅；理由：●可以给人信心的保证。●吸引一群已置业的客户群。●土地经过平整装饰后易产生价值感。●让人气更好的聚集。l、先推广会员制；2、会员制带给人的感觉是高档的，往往拥有高尔夫会员卡就代表身份。3、聚集精英聚会。4、好别墅不是修建出来的，是住出来的，当有了口碑后，价值就会得到很快的提升。使人觉得就是投资也是值得。5、只有先让目标客户群产生喜欢，才能真正吸引他们在此长留。6、像做人一样，先做人再做生意。楼盘也可以先做服务，再卖房。操作方式：略九、结束语本案的策划建议没有经过完整的市场调查，在经过科学的市调后，可能会推翻一些观点，但我相信有些部分是值得参考的。对于别墅的消费群体都是站在金字塔顶上，他们或许成功的经历不同，受的教育不同，社会背景不同，但更多的是同一阶层的相同处，比如都渴望交到更多有用的朋友；一种潜在的虚荣心；高压工作后的彻底放松；喜欢尝试新鲜的事物；喜欢刺激的运动；追求高品质的生活；热爱生活；热爱人生……谢谢给予我一个展示的机会，不尽之处请谅解。真心的祝愿贵公司项目开发成功！