河北潮白河项目前期策划报告102p

水天之间的私享生活城——河北潮白河项目前期策划报告大盘气质，水岸豪宅示意图片Contents项目本体说明项目关键点提炼参考案例列举项目定位建议项目本体说明项目关键点提炼参考案例列举项目定位建议项目区位通州102国道103国道河北京沈高速燕郊大厂京哈高速潮白河本案地属河北大厂回族自治县境内，北京东南，河北与通州交界处，潮白河东岸。项目南侧紧邻103国道及京沈高速，进出京方便，路网发达。南线：（京沈—东六环—G103—武兴路—侯谭线）北线：（京通快速—京哈高速—宋廊路—运河北大街—河堤路—侯谭线）（京通快速—京哈高速—燕郊四街—燕郊外环—1.9km待建路）毗邻快速交通主干道，项目周边路网有待于完善。交通环境自然环境：项目紧邻潮白河，自然环境清静、优美。潮白河被誉为京东之肺，河堤两岸覆盖了约五万亩的平原森林，空气质量常年稳定在国家二级标准以上，自然条件优越。基础配套：位于通州八通线城铁沿线九棵树站的家乐福超市、梨园站的贵友大厦等；位于大厂县城的明珠商城，荣华商场，金鑫电器，万佳超市，福利达商厦；以及工行、农行、建行、中行等各大银行。另外还有有位于燕郊的京客隆、文化大厦、骏捷馨世界等超市及商场。燕龙马场、京东第一温泉度假村、汇福健康中心、华堂高尔夫俱乐部等休闲娱乐设施分布于项目四周，业主可轻松享受高品质生活乐趣。人文环境：周边拥有公立幼儿园6家，分别为实验小学幼儿园，华电小学幼儿园，诸葛店小学幼儿园，冯家府小学幼儿园开发区幼儿园，冶金学校幼儿园；私立幼儿园60家，其中东燕郊幼儿园名气最大；小学有大厂城关小学，中心小学、普通小学，中学有三河二中、大厂高级实验中学、大厂回民一中等。区域环境项目地块正处于潮白河水面最宽处正东1000米，与通州新城隔河相望区域资源紧邻潮白河自然景观，可以享受清新、宁静的水岸生活，提升项目附加值潮白河景观河堤景观区域资源河堤景观码头京华高尔夫俱乐部位于潮白河畔，最大限度的利用了自然水体景观和天然成树，是一所巧夺天工的河边球场，错落有致的布局独具匠心，球场建筑物与蜿蜒优美的地形和谐融为一体，形成一幅天然园林美景，是目前北京周边地区唯一拥有温泉和灯光球场的高尔夫俱乐部。同时该俱乐部还拥有京华会所、京华学堂，是一处集餐饮、洽谈、休闲、娱乐、教学于一体的高档休闲场所。另外，该俱乐部具备大量高端消费群体资源。区域资源京华高尔夫俱乐部配套区域发展大厂潮白新城——区位•国贸正东30公里，半小时直抵CBD•30分钟车程拥有京沈、京哈、六环、涿密等8条高速公路“半小时进京起飞，一小时下卫出海”优越的地理位置、便捷的交通条件大厂潮白新城——区域优势势必成为“商贾云集之地，物阜人丰之所”•大厂潮白河工业区地处京津冀经济圈和环渤海经济区的中心地带。•京津冀地区、珠江三角洲、长江三角洲是引领中国经济发展的三大“旗舰”，构成中国空间发展的战略骨架。•京东地区是城市未来重点发展的地区，也是北京面向区域，联系天津、河北等省市的重要地区，承接中心城人口、职能疏解和新的产业集聚的主要地区。区域发展大厂潮白新城——空间规划空间结构为——“一城”、“两带”、“三园”“一城”是指大厂县城；“两带”：一是102国道经济带，二是潮白河生态景观带；“三园”：即夏垫邵府工业园、祁各庄现代服务产业园和陈府都市农业示范园。区域发展大厂潮白新城——产业规划布局大厂县重点发展的三大产业群：一、以食品工业和金属加工为重点的现代加工制造业产业群；二、以旅游休闲、文化创意、特色物流、房地产业为代表的现代服务业产业群；三、以生物、医药、电子、信息为代表的高新技术产业群。区域发展石油装备产业园能源环保产业园新型建材产业园数字传媒谷旅游资源蓝色水街低密度水岸别墅生活区创意港湾九曲花街区域发展区域发展大厂潮白新城——景观规划城市绿地景观规划以大环境绿化和区域内普遍绿化为基础，采取点、线、面相结合的布局结构，形成两带、多轴、多园、绿心的绿化规划格局。本案两带：沿潮白河和群英总干区两条景观带多轴：沿城市道路绿化建设的道路绿化轴多园：建设多处综合公园、城市内小游园、街头绿地及绿化广场绿心：结合城市绿带建设，保护现状湿地，使之成为改善城市绿化环境的“城市之肺”区域发展大厂潮白产业园——企业进驻状况区域发展大厂潮白新城——人口职业构成•大厂县城中心政府机构,行政,企事业单位从业人员•102国道以北，交通运输、特色物流、综合技术服务、商务服务、房地产开发等产业从业人员•102国道以南(夏垫、邵府)重型工业，金属压延、机械制造、大型仓储物流、专业市场、生产型服务业从业人员•祁各庄潮白河景观带影视基地、大型郊野休闲、动漫制作、民族特色旅产业从业人员•县城以东(陈府)——农业示范基地相关产业从业人员区域发展大厂县潮白新城未来发展目标是？？大厂作为北京经济郊区，融入首都发展圈。把大厂建设成为北京东部发展带上的产业配套集中地，廊坊市北部经济板块的重要增长极，京东宜居、创业的生态型中等城市。区域发展小结区域发展地处京津冀经济圈和环渤海经济区的中心地带，是重要经济发展核心区；一城，两带，三园的城区规划大力促成大厂潮白新城经济快速发展；四大产业规划布局，北京第一经济郊区，宜居、创业的生态中等城市；大面积绿化及潮白河稀缺水景资源，促成生态宜居生活典范与旅游文娱、创意产业发展；大量企业涌入驻地，促使潮白工业区经济逐年明显稳步上升，未来发展潜力巨大；多个工业区的数行业从业人员，衍生了该区域强大的居住需求。项目地理位置及周边环境优劣势说明优势：北邻京哈高速及102国道，南邻103和京沈高速，距CBD核心区30公里；周边交通路网丰富，国道、高速路多条快速路环绕，路况好方便车行；地处通州潮白新城西端，坐拥潮白河水岸资源，未来发展潜力巨大，未来配套设施齐全。北京稀缺水畔资源，地块河堤两岸约5万亩平原森林覆盖，环境舒适湿润，含氧量高。作为北京郊区经济发展带，未来区域发展前景乐观，高端产业型人员集中聚集区域。劣势：地块处于大厂自治县境内，认知度不如通州新城及燕郊。区域发展处于初期阶段，地块价值认可程度有限。地铁公交系统不完善，出行方式单一现行周边生活配套还不完善。项目整体区位条件小结项目规划分布20米宽市政绿化带潮白河A区：1.0低密产品区域B区：2.0“大卫城”产品区域C区：目标建议地块图中红色区域为C区2.0地块项目整体规模巨大，产品规划形式多样，以别墅产品为起始资源，经济型产品跟进，具备奠定项目高端形象及快速提升区域人气的条件地块四至20米宽市政绿化带潮白河2-1地块北：运河东大街延长线西：隔绿化带与潮白河相望东：临规划“大卫城”南：群英渠（蓝色水街）图中红色区域为C区2.0地块地块规划指标20米宽市政绿化带潮白河2-1地块序号指标项数量/比例1占地面积约22.5万平米（CAD粗测数据）2建筑容积率2.0—3.03建筑控高不高于100m4建筑间距大于1.745规划用途住宅别墅社区、优势水景区位、水景规划、商业配套、产业支持具备打造豪宅产品的基础条件20米宽市政绿化带潮白河2-1地块潮白河孔雀城现有开发状况南加州建筑风格，整体风格现代、典雅一个水岸风情的创意街区、生活街区、活力街区、时尚街区。地块开发现状联排项目在售产品说明以经济的价格享受静谧别墅生活大堡项目在售产品说明孔雀城独有围合式独栋别墅项目规划及产品优劣势说明优势：社区较大，中低容积率规划，分期逐步开发，整体规模大；别墅产品及经济型产品兼具，具备奠定项目高端形象及快速提升区域人气的条件；在售户型配比合理，符合市场升级换代居住需求范围；别墅设计及建筑外立面设计均具备别墅特质，宜于项目在区域中树立高端产品形象；在售产品套型面积大，功能分区全面、南北朝向采光，户户有赠送面积，大部分户型赠送花园、露台，充分满足客户“宜居、养老”的购买需求；C区地块拥有项目最优势的水景资源，具备开发高端产品的基础。问题点：•地块体量大，目前已售地块规划的联排、大堡产品类型相对单一，需要产品创新，丰富产品类型持续保持产品年轻化。地块条件小结项目本体说明项目关键点提炼参考案例列举项目定位建议项目关键点提炼郊区新城规划大盘快速交通水景资源多产品线项目本体说明项目关键点提炼参考案例列举项目定位建议案例选取原则与C区2.0产品具备诸多相似点顺利开发并成功运作具备一定的品牌及市场影响力对区域发展起到至关重要的推动作用案例一：沈阳金地·长青湾所在城市：沈阳所处位置：浑南新区——沈阳重点发展新区项目总规模：176万平米产品规划：低密度别墅产品+普通住宅+水岸豪宅+回迁房与本案相似点：规划新区+大盘+水景资源+多产品线案例一：沈阳金地·长青湾传统别墅区市中心浑南新区金地长青湾项目所处区域说明：政府扶持板块，通过金廊的延伸和银带的辐射成就未来沈阳的副中心大量品牌开发商进入，大规模开发力度，地产竞争激励，刺激区域板块价格，发展潜力较大区域板块与其他板块相比拥有独特的河景优势，市场潜力巨大，未来发展势头良好项目所在长青区域目前还属于浑河沿线认可度较低的区域，缺少高端项目滨河带回迁房回迁房城镇带案例一：沈阳金地·长青湾规划特征：滨河带（水岸地带）分布产品类型为低密度别墅及水岸高层豪宅城镇带（中心地块）分布产品为普通住宅类产品及商业配套回迁房（边缘地块）主要提供给当地拆迁人群案例一：沈阳金地·长青湾品牌规模豪宅新标准产品未来城市方向潜力无限地段金地品牌力量系出名门176万平米大盘气势宏伟无敌河景豪宅倾国倾城项目卖点提炼案例一：沈阳金地·长青湾开发进度排序概述：第一步：城镇带普通住宅及滨河带别墅产品先行入市——通过普通住宅产品的经济性抢占市场资源，快速回收资金，同时，通过别墅产品迅速提升产品高端形象，引领区域高端物业发展；第二步：配套紧随而行，在社区具备一定人气后，快速提升配套建设，奠定社区配套环境及成熟度；第三步：河岸豪宅产品入市，进一步奠定品牌效应，吸引高端客群关注，提升项目利润率。回迁房回迁房城镇带滨河带案例一：沈阳金地·长青湾高层豪宅产品说明12345678910111213131314主力户型：舒适型三居（260㎡）1.入口玄关2.客厅3.餐厅4.厨房5.次卧6.书房7.主卧8.衣帽间9.主卧浴室10.次卧浴室11.公共浴室12.观景阳台13.工作阳台14.佣人房案例一：沈阳金地·长青湾24567812139141617151920211822232531011241辅助户型：全景观奢华三居（260㎡）1.玄关2.客用卫生间3.艺术廊道4.客厅5.品酒区/麻将区6.餐厅7.西式厨房8.中式厨房9.工作阳台10.11.佣人房12.阳光花房13.景观阳台14.书房15.16.17.18主卧室/更衣室/浴室/观景阳台19.起居室20.21.22.卧室A/浴室/景观阳台23.24.卧室B/浴室25.景观阳台案例一：沈阳金地·长青湾产品细节借鉴外河内湖——水景资源充分应用大尺度空中花园——绿化细节处处体现案例一：沈阳金地·长青湾产品细节借鉴观景花台设计大视野观景窗案例一：沈阳金地·长青湾产品细节借鉴奢华卫浴宽敞室内空间窗外无敌水景案例一：沈阳金地·长青湾项目实现成功点提升了区域价值——正如星河湾成就了朝青板块，阳光上东造就了“上东区”，“金地·长青湾”造就了沈阳的浑河上游高档住宅区。打造了中国名盘——通过有效的营销手段,现场的实景震撼,精准的媒体推广打造了沈阳、东北乃至中国的名盘形象。提高了品牌影响力——通过项目的营销包装以及精准营销，进一步加深开发商品牌在客户心目中的印象，提升了金地品牌价值，成为了沈阳房地产开发商中的龙头企业。创造了最大价值——通过良好的营销组织，达到预先制定的销售速度，创造了新的价值巅峰，实现了价值最大化。案例二：燕郊东方夏威夷——水岸1号所在城市：北京所处位置：燕郊——京郊居住人口密集区项目占地总规模：44.7万平米产品规划：低密度别墅产品+普通住宅+水岸豪宅与本案相似点：郊区+新区规划+大盘+水景资源+多产品线项目所处区域说明：通州新城以东，东部大型被动郊区化生活居住区大量实力开发商进入，大