居住规划与房产投资计划AFP考试讲义

版权所有©理财教育网保留所有权利1居住规划与房产投资版权所有©理财教育网保留所有权利2声明本讲义讲述内容为课程中相对的重点难点以及学员发问较多的问题，不涵盖所有考试范围。AFPTM资格认证考试范围应以当年《考试大纲》为准。版权所有©理财教育网保留所有权利3居住规划与房产投资•租房或购房的决策•购房与换房规划•我国的房产制度•房产投资版权所有©理财教育网保留所有权利4房产规划流程房地产制度居住需求购房或租房决策是否购房购房规划是租房否投资需求投资决策换房规划首付款贷款房产投资规划版权所有©理财教育网保留所有权利5租房与购房的决策方法—年成本法•比较租房或者购房的年成本,成本小的更为划算。•年成本法只是基于当前状况的一个比较，在租房或者购房决策时还应该考虑将来的其他因素的变化。选择年成本特点租房押金机会成本：押金×机会成本率随着居住年限增加，房租逐渐提高，因此租房成本逐渐提高年租金购房首付机会成本：首付款×机会成本率购房后总价固定，如果贷款利率不变,随着每年还款，贷款余额逐渐减少,因此,购房年成本逐渐降低贷款利息支出：贷款余额×贷款利率其他:税收及维修费用等-房价每年涨幅版权所有©理财教育网保留所有权利6租房与购房的决策—净现值法•在一个固定的居住期间内，将租房及购房的现金流量还原成现值，比较两者的净现值较高者为划算。•NPV计算时只考虑现金流量，在年成本法中计算的租房押金利息与购房折旧成本由于并非实际现金流出，所以不用作为现金流出；在年成本法中房贷只计利息，净现值法中房贷计算的是本利平均摊还额。•租房与购房的现金流：现金流租房购房期初现金流(押金＋首次房租)(购房首付)中间现金流(房租)(偿还贷款＋维护成本)最后现金流收回押金(售房收入－剩余房贷)-(最后一期偿还贷款＋最后一期维护成本)版权所有©理财教育网保留所有权利7购房与租房决策（例）•汪小发看上了一套100平米的住房，位于北京市海淀区五道口附近，该住房可租可售。•如果租房，房租每月5,500元，以1个月房租作为押金。•如果购房，总价120万元，可申请60万元贷款，房贷利率为6%，贷款期限20年，自备首付款60万元，假定房屋的维护成本为5,000元/年，预计房价每年涨100元/平米，押金与首付款机会成本均为3%。•问：该房屋应该租还是购？版权所有©理财教育网保留所有权利8年成本法案例•租房年成本=押金×机会成本率+年租金=5,500元×1×3%+5,500元×12=66,165元•购房年成本=首付款×机会成本率+贷款余额×贷款利率+房屋维护成本-房价每年涨幅=60万元×3%+60万元×6%+5,000元-100×100=49,000元•购房的平均年成本为49,000元，比租房年成本66,165元低。版权所有©理财教育网保留所有权利9净现值法案例•若汪小发已确定要在该处住满5年，如果租房（租金按年付），月房租每年增加500元，第五年底将押金5,500元收回；如果购房，房价120万，维护成本第一年5,000元，以后每年提高5,000元，假定该住房在第5年末能以125万价格卖出。（假定折现率为3%）版权所有©理财教育网保留所有权利10租房和购房NPV计算(326,662)(346,551)折现率：6%(307,977)(353,116)折现率：5%(288,086)(359,934)折现率：4%(266,902)(367,017)折现率：3%664,634(25,000)(560,366)1,250,0005,500第5年末CF5(72,311)(20,000)(52,311)(90,000)第5年初CF4(67,311)(15,000)(52,311)(84,000)第4年初CF3(62,311)(10,000)(52,311)(78,000)第3年初CF2(57,311)(5,000)(52,311)(72,000)第2年初CF1(600,000)(600,000)(71,500)第1年初CF0购房合计维护成本贷款购房首付租房每年房贷本利摊还=PMT(6%,20,600000)=-52,310.7五年后房贷余额+最后一期房贷还款=PV(6%,15,-52310.7)+52311=508055+52311=560366版权所有©理财教育网保留所有权利11购房规划•购房规划流程•测算可负担的房价–年收入概算法–目标精算法•在进行购房规划时，应根据客户的收入状况计算其可负担房价，避免客户因购买负担不起的房子而沦为“房奴”或影响其它理财目标的实现。版权所有©理财教育网保留所有权利12购房规划的流程列出需要居住的面积与期望居住地区的价格决定购房目标当前的总价估算房价成长率估算购房时的房屋总价可配置在购房上的资产与储蓄的比例计算该投资的终值是否足够支付届时自备款计算购房后每月储蓄是否足以负担房贷本利摊还额资产应如何配置才能达到所需的投资报酬率版权所有©理财教育网保留所有权利13测算可负担房价—年收入概算法•以付息能力衡量–最高可负担房价=[(年收入×可负担房贷比率)/房贷利率]/贷款成数•以还本付息能力衡量–根据可负担还款金额、房贷利率和预计还款年限计算出可承受的贷款额度：PV(PMT,i,n)–可负担房价=可承受贷款额度/贷款成数•一般而言，依房贷负担计算的房价上限，约为年收入的5-8倍。版权所有©理财教育网保留所有权利14测算可负担房价—目标精算法可负担房价nm当前可投资资产APMT1PMT1×(1+y)PMT2),,(),0,,()1(])11(1[21PMTmiPVAnrFVrryyrPMTnn+++×++−×−根据偿还能力计算的贷款金额：PMT2=PMT1×(1+y)n当前配置于购房用途的净资产A在购房当年的终值每年储蓄投资在购房当年的终值版权所有©理财教育网保留所有权利15目标精算法例题—自备款储蓄部分—自备款投资部分FV(r,n,0,A)=FV(8%,5,0,-150,000)=220,399元—贷款部分PMT2=FV(y,n,0,PMT1)=FV(5%,5,0,30000)=-38,288元PV(i,m,PMT2)=PV(6%,20,-38288)=439,160元—可购房总价=193,047+220,399+439,160=852,606元—可以买大约85万元的房子假定小林年收入为10万元，收入成长率5%，当前净资产15万元，收入的30%用于储蓄自备款与负担房贷的上限。小林打算5年后购房，投资报酬率8%，贷款年限20年，利率6%，届时可以负担的房价为：元047,193%)81(%81%511%5%830000)1(111551=+×⎥⎥⎦⎤⎢⎢⎣⎡⎟⎠⎞⎜⎝⎛++−×−=+×⎥⎥⎦⎤⎢⎢⎣⎡⎟⎠⎞⎜⎝⎛++−×−nnrryyrPMT版权所有©理财教育网保留所有权利16换房规划•换房能力测算–需筹首付款=新房净值-旧房净值•新房净值=新房总价-新房拟贷款金额•旧房净值=旧房总价-旧房剩余房贷版权所有©理财教育网保留所有权利17换房能力概算（例）•假定小林25岁时开始工作，工作10年后购房50万，投资报酬率8%，房贷利率6%，贷款20年，贷款六成，居住10年后换房100万，假设旧房届时按原价出售，各阶段所需储蓄或房贷年供额为多少?•第一段：25岁到35岁储蓄，年储蓄PMT(8%,10,0,200,000)=-13,806元•第二段：35岁到45岁还贷款，年供额PMT(6%,20,300,000)=-26,155元•第三段：45岁后换房，届时旧房房贷余额PV(6%,10,-26,155)=192,503元出售旧房后净收入：500,000元-192,503元=307,497元新房贷款需求：1,000,000元-307,497元=692,503元•年供额=PMT(6%,20,692503)=-60,376元版权所有©理财教育网保留所有权利18购房与换房规划的其他问题•技术性问题–先买后卖：资金周转问题–先卖后买：出售旧房后无房可住问题•购房成本–中介费用、装潢费用、搬家费用、房贷相关费用、印花税、契税等•住与行的成本–通勤成本、时间成本•二手房与期房的合理价差–期房价格=现房价格-购置期房到交房间租金现值–二手房价格=新房价格×(1-折旧率×使用年数)版权所有©理财教育网保留所有权利19我国的房地产制度•中国房产制度的历史沿革•土地国有化制度•住房补贴制度（公房与房改房、经济适用房）•住房公积金制度•房地产转让相关税务制度版权所有©理财教育网保留所有权利20房改房的价值•房改房的交易方式•产权公房：缴物业费•使用权公房：缴租金•使用权公房价值=公房与商品房租金差异的折现值•产权公房价值=公房物业费与商品房租金差异的折现值•假设产权公房物业费每平米2元，使用权公房租金每平米10元同等水平的商品房租金每平米50元，如果某公房面积为50平米，公房可用20年，年折现率5%，那么：使用权公房价值：gBEG,5gi，-50×(50-10)PMT，20gn，PV=304,313产权公房价值：gBEG，5gi，-50×(50-2)PMT，20gn，PV=365,176版权所有©理财教育网保留所有权利21住房公积金•住房公积金制度：缴存、用途•考虑住房公积金的租房规划–如果计划购房，应将公积金留到购房时使用–如无购房计划，可使用公积金支付超过收入比例的房租•考虑住房公积金的购房规划–购房前，可通过住房公积金积累首付–公积金贷款比一般贷款利率低，因此可获得更高的贷款额度，但公积金贷款通常设有上限–贷款金额高于公积金贷款上限的部分，需通过商业贷款解决版权所有©理财教育网保留所有权利22考虑住房公积金后的购房规划案例•高强与曹敏两夫妻都有参加上海住房公积金缴存计划，个人与单位均各按7%缴存。高强月收入5,000元，已缴存5年，当前住房公积金账上有30,000元。曹敏月收入4,000元，已缴存3年，住房公积金账上有15,000元。假设住房公积金的收益率为2%，住房公积金贷款利率3.87%，一般贷款利率为5.94%（实行7折优惠），单笔的住房公积金贷额上限为20万元，可贷20年。两人打算在3年之后购房。版权所有©理财教育网保留所有权利23问题1：若除了住房公积金以外不考虑运用其它资源，可以买多少钱的房子？•高强每月缴存住房公积金=5,000元×(7%+7%)=700元•高强可累积购房资金：3gn，2gi，-30,000PV，-700PMT，FV=57,803元•曹敏每月缴存住房公积金=4,000元×(7%+7%)=560元•曹敏可累积购房资金：3gn，2gi，-15,000PV，-560PMT，FV=36,686元•合计可累积购房资金=57,803元+36,686元=94,489元•购房后每月可用来还住房公积金贷款的缴存额=700元+560元=1,260元•只用住房公积金来缴房贷，可贷住房公积金贷款额：20gn，3.87gi，-1260PMT，0FV，PV=210,297元，高于住房公积金上限20万元，实际可贷款20万元。全靠住房公积金缴存额，有能力购房的金额=94,489元+200,000元=294,489元。版权所有©理财教育网保留所有权利24问题2：若3年后目标购房总价60万元，贷款额度七成，则除了住房公积金之外，假设自己投资的收益率为3%，自己还要另外储蓄多少钱?•若目标总价600,000元，贷款额度70%，首付款需求＝600,000元×(1-70%)=180,000元。•需额外准备首付款＝180,000元-94,489元=85,511元。有36个月可准备，每月要准备储蓄额：3gn，3gi，0PV，85,511FV，PMT=-2,273元，每个月还要额外准备2,273元自行投资来准备购房首付款。版权所有©理财教育网保留所有权利25问题3：假定上海市的住房公积金贷款上限为年缴存余额的20倍，且上限为20万元。是否还需要一般贷款，若需要的话，以贷款20年计算，住房公积金房贷与一般房贷，贷款额与每月摊还额各多少？•购房后需要贷款额=600,000元×70%=420,000元。夫妻年缴存额