2010清远市房地产市场调研报告

清远市房地产市场调研报告2010年4月23日二、清远市在售别墅最新信息一、清远市房地产市场宏观分析三、清远市一江两岸大户型洋房五、市场购买力分析与总结四、清远市土地和规划信息清远市房地产宏观数据分析13、社会消费品零售总额4、固定资产及房地产开发投资1、总表2、GDP与人均GDP4、商品房及住宅销售面积4、商品房销售额及成交均价清远市2005年2006年2007年2008年2009年户籍人口(万)393.4398.03403.01405.8408.8GDP（亿）315.7432.2597.4746.6855.2增长率%27.20%36.90%38.20%25.00%14.50%人均GDP910411991164002020022600增长率%12.46%28.30%31%16.50%14%社会消费品零售总额（亿）129.8159.4196.9250.6308.4增长率%17.50%22.80%23.50%27.30%23.10%固定资产投资（亿）225.9329487.1703.5841.2增长率%41.60%45.60%48.10%44.40%19.60%房地产开发投资（亿）27.139.364.9115.790增长率%68.00%45.00%65.10%78.30%-22.20%商品房销售面积（万M2)116140240125288增长率%56.90%20.50%71.20%-47.70%130%住宅销售面积（万M2)106130230112275增长率%76.40%20.90%76.80%-51.20%140%商品房销售额（亿）19.7329.1555.2836.7098.00增长率%74.47%47.70%89.68%-44.30%170%住宅销售额（亿）30.889.8增长率%-49.70%190%成交均价(元)17012082230329363403数据来源：清远市统计局GDP与人均GDP近年来，GDP绝对值是逐年增长的，但是增长速度成到U型，人均GDP和GDP的趋势基本相似，根据国际经验，清远市仍处于高速发展期。清远市GDP从2005年的315亿增长到2009年的855亿，近2.5倍GDP的增长速度在2007年达到最大，然后逐年趋缓人均GDP从2005年的9104元增长到2009年的22600，近2.5倍左右人均GDP增长速度2007年31%是最大的，然后逐年趋缓315.7432.2597.4746.6855.227.20%36.90%38.20%25.00%14.50%01002003004005006007008009002005年2006年2007年2008年2009年0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%GDP（亿）增长率%91041199116400202002260012.46%28.30%31%16.50%14%05000100001500020000250002005年2006年2007年2008年2009年0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%人均GDP增长率%数据来源：清远市统计局社会消费品零售总额社会零售品的消费总额的数据显示清远市居民消费水平大大增加，购买逐渐增强，生活水平提高较快。社会消费品零售总额从2005年的129.8亿增长到2009年308.4亿元，增加到两倍多。其增长速度，在2006年达到小高峰，在2008年达到最高峰，2009年有所回缓。129.8159.4196.9250.6308.417.50%22.80%24%27.30%23%0501001502002503003502005年2006年2007年2008年2009年0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%社会消费品零售总额（亿）增长率%数据来源：清远市统计局固定资产投资和房地产开发投资近年来政府或国家基础设施项目较多，房地产开发投资空间比较大。固定资产投资逐年增长的，增长速度从2007年开始减慢，至2009年减幅最大房地产开发投资在2008年之前都是增长的，2009年降为90亿。房地产开发投资额在固定资产投资的占有比例2009年最小，政府的基础建设项目较多。225.9329487.1703.5841.241.60%45.60%48.10%44.40%19.60%020040060080010002005年2006年2007年2008年2009年0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%固定资产投资（亿）增长率%27.139.364.9115.79068.00%45.00%65.10%78.30%-22.20%0204060801001201402005年2006年2007年2008年2009年-40.00%-20.00%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%房地产开发投资（亿）增长率%225.9329487.1703.5841.227.139.364.9115.7902005年2006年2007年2008年2009年房地产开发投资（亿）固定资产投资（亿）商品房销售面积及住宅销售面积2008年受金融危机大趋势影响，商品房及住宅销售面积极度受挫，但2009年受国家宏观调控影响迅速回升。商品房销售面积2007年之前是逐年增长，2008年是拐点，销售面积大幅度下降2009年迅速回升，绝对值超过2007年。住宅销售面积趋势与商品房销售面积基本相同。11614024012528856.90%20.50%71.20%-47.70%130%0501001502002503003502005年2006年2007年2008年2009年-100.00%-50.00%0.00%50.00%100.00%150.00%商品房销售面积（万M2)增长率%10613023011227576.40%20.90%76.80%-51.20%140%0501001502002503002005年2006年2007年2008年2009年-100.00%-50.00%0.00%50.00%100.00%150.00%住宅销售面积（万M2)增长率%1161402401252881061302301122752005年2006年2007年2008年2009年住宅销售面积（万M2)商品房销售面积（万M2)商品房销售额及成交均价2008年商品房销售额出项异常值，2009年迅速回升，成家均价逐年增长，有持续增长趋势。商品房销售额从2005年的19.73亿增长到2009年的98亿元，增加了四倍左右，2008年时拐点，为36.7亿元。成交均价是逐年增长的，从2005年的1701元/m2增长到2009年3403元/m2。5年之内价格翻了一番。19.7329.1555.2836.7098.0074.47%47.70%89.68%-44.30%170%0.0020.0040.0060.0080.00100.00120.002005年2006年2007年2008年2009年-100.00%-50.00%0.00%50.00%100.00%150.00%200.00%商品房销售额（亿）增长率%成交均价(元)17012082230329363403010002000300040002005年2006年2007年2008年2009年成交均价(元)数据来源：清远市统计局清远在售别墅最新信息23、银盏板块4、山前大道板块1、清新县板块2、清城区板块清远几大板块清新县板块银盏板块恒大金碧天下瑞龙湾御峰广硕上城新亚棕榈园伯爵园学院别墅伯爵园上河国际清远沁园狮子湖公馆美林湖国际社区碧桂园假日半岛南航碧花园金碧御水山庄元邦山清水秀广州桃花源勤天一品树清新县板块广硕上城御峰瑞龙湾恒大金碧天下新亚棕榈园恒大金碧天下：君临山水项目名称恒大金碧天下占地面积首期2700亩总建面积(m2)300万平方米容积率1.2绿化率48%建筑类别独联，双拼，联排别墅，洋房装修状况毛坯物业费洋房1.2元/㎡月；别墅2.5元/㎡月开盘时间最早开盘2009年1月，2010年4月18日推出二期开盘均价(元)洋房1880元/㎡；别墅3380元/㎡目前均价(元)洋房2950元/㎡，别墅4800元/㎡总套数别墅1000余套,洋房1300余套开发商恒大地产集团地理位置清远市清新县龙颈镇主力户型110㎡-156㎡的3三房，184-246㎡的独栋别墅。建筑风格欧陆风格顾客来源95%顾客来自广州，部分来自深圳、香港恒大金碧天下：君临山水（续）君临山水，这种产品设计，定位理念在南京，昆明，天津，武汉，成都都有复制。该项目到清远市政府40分钟左右，30公里。两个小时到白云机场。有建筑面积约35000㎡铂金五星级酒店、建筑面积约逾万平米会议中心、建筑面积约9000㎡饮食中心、建筑面积约15000㎡运动中心、建筑面积约3000㎡健康中心、建筑面积约8000㎡娱乐中心和建筑面积约4300㎡商业中心等航母级配套。内有运动场地，但无规划高尔夫球场（档次降低了）。三期规划。一期售罄，二期一部分在售，三期未建。今年年底交楼。2009年1月份第一期开盘，2010年4月18日推出二期。均价涨了30%，成长性好。代理销售是合富辉煌。目前在售的是二期的一部分。产品是叫独连（两个独栋车库相连），双拼，联排。独联，284m2、309m2、333m2、364m2、433m2（6套）、542（6套）,目前主要推出的是前三者，而且湖边的产品已售完（13000元/m2）,非湖边还有，6800元/m2。双拼，5500元/m2,186m2、190m2、226m2、229m2、252m2、268m2。联排，4500元/m2,193m2、196m2、255m2、233m2。御峰花园独栋联排及洋房，售完别墅二手12000元/m2高尚别墅（清新生态园）独栋,2003年开盘已售完二手均价13000元/m2新亚棕榈园独栋、双拼和联排及洋房，估计7月份开售均价一万左右广硕上城别墅联排，在售均价7000元/m2清新县别墅区依托笔架山旅游度假区，离清新县中心和清城区近。无高尔夫场，俱乐部，星级酒店配套，占地面积较小。项目名称广硕-上城别墅占地面积120亩/80000㎡总建面积(m2)60800㎡容积率0.76绿化率35%建筑类别6联、8联排、10联排别墅装修状况毛坯开盘时间2009-09-26，2010年4月17号最后一期开盘200m2-300m2交楼时间2010-08开盘均价(元)4000目前均价(元)联排均价7000元总套数230开发商广硕地产地理位置清远市清新县太和古洞公园前主力户型180-470m2建筑风格后现代风格别墅营销策略丰富的旅游资源，突显休闲生活价值顾客来源广硕-上城别墅广硕上城位于清和大道，没有环城路上的别墅资源，只能说是闹市中的一个非洋房社区。专门制作了一个项目推广网站。新亚棕榈园各类项目新亚·棕榈园占地面积(m2)总建面积(m2)72597平方米建筑类别独栋、双拼、联排及洋房容积率1.1绿化率45%目前均价(元)总套数402户开发商新亚地产地理位置清新党校附近主力户型顾客来源正在建设，7月份左右开卖，别墅估计均价为1万左右。独栋434m2,419m2；双拼301m2、310m2、269m2；联排269m2、262m2。瑞龙湾各类项目瑞龙湾占地面积(m2)3万平方米总建面积(m2)1万平方米容积率绿化率45%建筑类别目前只有独栋别墅装修状况1.8元/平方米/月开盘时间2008年8月目前均价(元)5000左右总套数别墅24套，公寓120户剩余套数顾客来源开发商清远市清新县瑞龙房地产开发有限公司地理位置清远市清新温矿泉旅游区主力户型独栋，两层半400m2,200万左右清城区板块奥园学院别墅伯爵园项目名称学院别墅占地面积94715㎡总建面积(m2)208372㎡容积率2.2建筑类别独栋、双拼