吉林长春嘉兴御景豪庭高档住宅户型建议报告(深度营销机构)

2010-12-17®吉林省深度房地产营销策划有限公司®长春嘉兴•御景豪庭高尚住宅户型建议报告呈：长春嘉兴房地产开发有限公司吉林省深度房地产营销策划有限公司根据市场其它项目的常规操作模式是先做产品再找客户，但对于本项目来判断，这样操作风险将会很大，建议项目先预期找到我们预定的客户群体，然后针对项目的目标客户群做产品定位，这样项目的风险相对会更小，也就是为项目的客户量身定做最适合的产品。房子，为客户量身定做！项目定位吉林省深度房地产营销策划有限公司2010年11月18月，深度营销机构组织内部员工和30名在校大学生安排在长春市9个行政区17个点进行人工发放与回收问卷，其中包括：商业区、办公楼、企事业单位、老式住宅小区、新建楼盘售楼中心等地进行深度调研。并对重庆路、桂林路、红旗街、人民广场、火车站的部分高档写字间及市内部分高档住宅区客户进行问卷调查，分别从客户需求住宅类型、面积、房型以及购房用途、客户收入及年龄等各方面进行调研，访问人群包括企业经理、政府机关人员、私企老板等。样本统计情况：共计回收有效问卷10046例。，经过公司市场部详细分析及电话回访对其中8000张优质问卷进行研究结果，对项目的户型配比的产品建议有一定的参考价值。吉林省深度房地产营销策划有限公司群分时代，认识我们的上帝根据深度房地产对长春市近期专项市场调查统计的数据分析来看，在现阶段的市场上，长春置业群体中活跃着以下几类人群，他们是长春地产市场的绝对主力，他们也将是我们的上帝。项目定位核心客户群重点客户群游离客户群偶得客户群周边集团企业、私营企业主、公务员、白领。朝阳区、绿园区、企业主、外出打工者、个体户。长春市投资客、长春市区置业者。其它的置业者，投资客。吉林省深度房地产营销策划有限公司根据长春目前房地产住宅市场的构成，将市场划分为四个梯度，即豪宅（类别墅）、中高档住宅（大户型）、普通住宅（中小户型）以及低价住宅（二手房和私建房）四个细分市场，每个细分市场都有它独特的定位因素，根据每一个市场的定位因素与本项目的资源因素相对照，从而准确判定本案地块更适合进入哪个细分市场。吉林省深度房地产营销策划有限公司地产因子低价住宅普通住宅中高档住宅豪宅中高档住宅附加说明本项目符合情况对公共交通的依赖性很强强强弱公交线路的开通有助于楼盘的销售中高档住宅对噪音、环境干扰的适应性强较强较弱很弱不宜紧临交通主干道、高压线、工厂等普通住宅对小区周边市政配套要求高很高高一般中高档住宅对容积率要求无一般低很低普通住宅区域环境要求无一般高很高最好具有天然稀缺景观资源中高档住宅小区物管的要求低不高高很高中高档住宅建筑、质量、装修要求低一般高很高精品设计中高档住宅对休闲空间要求无一般高很高具有品位的专用康乐、商务会所及小区环境中高档住宅吉林省深度房地产营销策划有限公司前面图表显示，本项目的档次定位影响因素与中高档市场极为相似，根据各细分市场定位的影响因素、前期市场调研所反映的有效需求空间、消费群体的置业需求以及项目资源条件的相互迎合度，我们建议项目进入中高档的细分市场，打造“高尚住宅精品典范”吉林省深度房地产营销策划有限公司适宜的功能定位合理的面积分配良好的室内空间精密的细部设计完善的社区配套畅销户型的必要条件吉林省深度房地产营销策划有限公司Part1客户调研分析吉林省深度房地产营销策划有限公司由上图分析得出，为改善居住而购房的客户占到65%的比例，大于一半的数量，其次是结婚居住，虽然只有13%的比例位居第二，但这也说明，年轻客户群也是我们销售的主要客群。购房主要用途65%13%10%11%1%改善居住结婚居住给子女／父母居住投资／出租作为第二居所，用于休闲／度假／周末居住客户调研分析/购房用途情况分析吉林省深度房地产营销策划有限公司长春市住宅面积需求调研统计数量一室一厅二室二厅三室一厅60㎡以下60-7070-80242040644090-10031000013201105180-9042967910914916117138100以上0吉林省深度房地产营销策划有限公司经分析，客户需求70—100平米占主要部分，而70—80平米范围内的户型占到17%的比例，而80—90平米范围内的户型占到21%的比例，而90-100平米范围内的户型占到23%的比例；在房型需求中二室二厅占69%的比例。客户调研分析/需求住宅面积分析长春住宅面积需求比例4%12%17%23%23%21%60㎡以下60-7070-8080-9090-100100以上长春消费者需求房型分析4%69%27%一室一厅二室二厅三室二厅吉林省深度房地产营销策划有限公司由上图不难看出，价格是客户购房时考虑的最重要的因素，占到17%的比例，其次是物业管理水平，可见二、三线城市居民要求越来越高，产品要求需具有良好的物业管理，提高项目的品质化；其余周边配套、风景、建筑质量等都是客户比较关注的重要因素。购房考虑重要因素17%12%12%7%6%6%11%6%16%7%价格地段及交通周边配套是否齐全套型结构及面积开发商品牌周边自然风景建筑质量小区内部景观环境物业管理水平建筑外形特色客户调研分析/购房考虑重要因素吉林省深度房地产营销策划有限公司根据调研数据统计，欲购房客户年龄在31—40岁的中年客户占到38%的比例，同时26—30岁的年轻人的比例也有26%，这两部分年龄段是客户群的主题，而41—60岁的中老年客户相对较少，可见在后期的推广中应加强对26—40岁之间的客户群体的推广力度。购房者年龄分析7%15%38%26%14%18-25岁26-30岁31-40岁41-50岁51-60岁客户调研分析/购房者年龄分析吉林省深度房地产营销策划有限公司针对购房者家庭收入的调查数据显示，二、三线城市居民收入普遍都比较低，年收入在5万—7万的仅占到21%的比例，7万—9万的客户占到10%的比例，而年收入在3万—5万的客户却占到了23%的比例，也是比例最多的，因此可见价格是后期销售的难点。客户调研分析/购房者家庭收入分析购房者家庭年收入11%21%23%21%10%8%2%2%1%1%2万以下2-3万元3-5万元5-7万元7-9万元9-11万元11-13万元13-15万元15-20万元20万元以上吉林省深度房地产营销策划有限公司客户购房用途以改善居住、结婚用房为主，主要购买人群年龄在26岁—40岁的年轻人和中年人。客户需求面积以80—90㎡、90-100㎡两房两厅。在本次调研中，50%左右的被调查人群选择80-100㎡的户型。二、三线城市客户收入偏低，价格是决定销售的主要因素，因此在后期销售过程中应提高项目的优势，如加强户型、景观、配套等优势，缩小价格因素的不利影响。客户调研分析/总结吉林省深度房地产营销策划有限公司Part2户型配比及设计亮点建议吉林省深度房地产营销策划有限公司户型比例构想根据客户调研对需求户型和面积的分析，建议在保证户型足够舒适度的前提下，控制户型面积的合理大小，可考虑通过增加5.2米挑高单身公寓、空中带有入户花园和两代居，三代居等优质独特户型吸引客户，促进销售。本区域两房与小三房一直是热销户型。通过对比发现，同样面积条件下，小三房更受客户青睐．建议本项目户型设置增加小三房的比例，适应市场对空间实用的需求。吉林省深度房地产营销策划有限公司为提升项目附加值，增强项目市场竞争力。项目应在户型设计上，加入亮点设计的元素作为支持。结合项目自身开发条件的情况，建议采用以下的亮点设计，提高产品附加值。亮点5：自然采光通风电梯间亮点1：大户型错层设计亮点2：大户型空中花园亮点4：错落阳台设计亮点3：飘窗台或阳光室设计一、户型亮点设计建议吉林省深度房地产营销策划有限公司大面积户型（如大三房），通过局部的空间抬升，明确区间功能的划分，并增加室内的层次感；户型亮点设计建议（一）——错层设计吉林省深度房地产营销策划有限公司–空中花园主要分为入户花园和景观花园（即景观阳台）；–其主要功能主要是增加室内绿化空间、提升产品附加值（花园面积赠送一半）；入户花园景观花园户型亮点设计建议（二）——空中花园设计吉林省深度房地产营销策划有限公司全入户花园设计：二房、三房均为带入户花园的户型设计，为项目产品增加亮点；户型亮点设计建议（二）——空中花园设计吉林省深度房地产营销策划有限公司阳光室设计——飘台的设计可分为飘窗台和飘地台，单元面积相对小的建议采用飘地台，增加室内的使用空间；飘窗台设计——若面积相对较大，可采用飘窗台，增强室内的空间感、提升户型的舒适型；飘窗台设计飘地台设计户型亮点设计建议（三）——飘窗台设计吉林省深度房地产营销策划有限公司阳台采用的弧形设计，可通过单双数层的规律变化，令住宅阳台具有超高的局部层高，而建筑则具有丰富变化的立面效果；错落设计上空上空错落设计阳台阳台户型亮点设计建议（四）——错落阳台设计吉林省深度房地产营销策划有限公司–建议电梯间采用自然通风采用的设计，从而满足现代人注重生活的品质、家居健康的需要；亮点5：自然通风采光电梯间户型亮点设计建议（五）——阳光电梯间吉林省深度房地产营销策划有限公司二、畅销户型设计特色大面积露台多飘窗大面积入户花园步入式衣橱自成一体的主卧区储藏空间自由组合空间复合式厨房步入式阳台吉林省深度房地产营销策划有限公司根据《房产测量规范》层高6米的大露台，不计建筑面积，为住户提供更多活动空间的同时，又可形成立体绿化丰富立面造型吉林省深度房地产营销策划有限公司露台通过入户花园、阳台、露台等实现多送面积，提高实用率，保证各间房的通风采光，尽量减少交通面积面积超大的入户花园.吉林省深度房地产营销策划有限公司入户花园以入户花园为特色，即改善了不规则平面对户型的影响，又为户内外提供了一个过渡性空间，也适合汇刻、小憩、绿化等多种功能的使用，丰富了居民的生活内容吉林省深度房地产营销策划有限公司飘窗窗未落地，不计入建筑面积，但室内空间却有所扩大，窗台可以小坐，可以摆放陈设，也可以通过焦距调整成为梳妆台或写字台，具有很大的使用价值建筑两端可设置270度景观窗吉林省深度房地产营销策划有限公司步入式景观凸窗步入式景观凸窗室内地面步入式景观凸窗利用落地凸窗的特性，设置步入式景观凸窗，模糊的凸窗同阳台的区分，步入式景观凸窗层高设置为2.19米,不受全封闭阳台面积规定的束缚，不计算面积,增加实用率。219cm吉林省深度房地产营销策划有限公司首层附加值单元入户私家花园从楼梯进入地下的多功能室入户私家花园首层入户建议附送入户私家花园或多功能室，提升首层单元的产品附加值；吉林省深度房地产营销策划有限公司Part3经典户型借鉴吉林省深度房地产营销策划有限公司1、50系列蚂蚁工房2、80系列紧凑二房3、90系列紧凑三房4、90系列舒适二房5、125系列舒适三房6、90小洋房吉林省深度房地产营销策划有限公司50系列蚂蚁工房独立玄关，带鞋柜独立卧室、带凸窗工作阳台舒适的室内尺度厨房可打开，空间开阔1、51平米一房一厅2、独立卧室、带凸窗3、独立玄关，带鞋柜4、厨房可打开，空间开阔5、舒适的室内尺度吉林省深度房地产营销策划有限公司80系列紧凑二房俩分离卫生间卧室都带凸窗工作阳台舒适的室内尺度厨房可打开，空间开阔1、80平米二房二厅2、一梯两户，品质更高3、南北通透4、独立玄关5、分离式卫生间，6、卫生间距离卧室较近7、卧室都带凸窗8、舒适的室内尺度9、独立生活阳台吉林省深度房地产营销策划有限公司空调位三分离卫生间厨房和餐厅互动性较好卧室都带凸窗独立工作阳台独立玄关收纳90系列PC紧凑三房1、90平米三房二厅2、一梯两户，品质更高3、南北通透4、独立玄关，带收纳5、U型厨房使用效率更高6、四件套分离式卫生间，7、卫生间距离卧室较近8、卧室都带凸窗9、舒适的室内尺度10、独立生活阳台吉林省深度房地产营销策划有限公司90系列PC舒适二房俩分离卫生间卧室都带凸窗工作阳台舒适的室内尺度厨房可打开，空间开阔独立玄关，带鞋柜1、90平米二房二厅2、一梯两户，品质更高3、南北通透4、独立玄关，带收纳5、U型厨房使用效率更高6、四件套分离式卫生间，7、卫生间距离卧室较近