房地产垫首付策略操作细则

垫首付策略操作细则垫首付策略一：一：采用双价格垫首付策略：五月一日至五日，精诚广场共开展为期五天的促销活动，不做其它的开盘活动，以系列化的优惠促销活动为主。在本次活动期间，对外宣传可以为：五.一活动期间精诚广场为购房者垫5成首付。通过上述表格可以看出，5成首付相当于原有价格打88折后的总价优惠差。因此，销售现场通过对按揭付款的购房者打98折后，再为其垫付首付的5成，或者说为购房者垫付首付的一半。但是在购房合同上的价格仍然按照98折后的价格体现。也就是说合同上的价格是一种98折后的价格，而实际成交的价格按88的计算，而两种价格之间的差距，由开发商垫付给购房者做为首付款的约一半。优势：1、吸引力大——广州目前还没有为购房者垫付首付的先例，若打出广告可以为购房者垫付一半的首付，将具有新颖别致，吸引力大，优惠程度高等特点，按平均120㎡的单套住宅面积来算，优惠均在5-6万元左右。往往能省去大部分购房者的装修费用，因此对购房者具有较高的吸引力。2、风险度低——明为垫首付，实际上并没有相关的证据明示了开发商为购房者垫付了首付。因此不担心受到政府与银行方面的制约，也没有为购房者垫付首付后担心其不还钱或不及时还钱的后患之忧虑。3、操作较易——没有相关借款的合同、协议与司法文书需要采写的麻烦。也节约了销售员在与购房者洽谈的时间，加快了现场销售的速度，同时也一定程度地防止了购房者在现场扎堆抱团，而且降低了相关的操作差错与风险程度。劣势：1、税收——购房合同上是按98折的总价来体现的，相关税费也是按同价体现，而实际成交价格是88折，两者之间的总价格差别所产生的税费，将由购房者与开发商都要额外承担。2、财务管理——因为是两种价格差别，由此加大了财务工作的难度。垫首付策略二：采用先打折再垫付5成首付策略：对外宣传为五.一活动期间精诚广场为购房者垫5成首付。同时进行9折的优惠，通过价格表格可以看出，9折优惠后，首付的一半是37350元，而此9折的首付与9折和88折的总价差别为8300元，接近一万元。若此时开发商要为购房者垫付首付款，则是37350元，再减去8300元，则是实际垫付29050元，因为开发商实际要达到的88折的收益即可。因此可采取先打折再垫首付的策略，也就是说先打9折，然后为购房者垫付首付的五成。而此垫付的五成，以借款合同的形式，约定购房者在一年内分两次还清。而成交价格仍然是合同上的9折来体现。优势：1、双方税收降低——相比策略一，售买双方均要节省约总价8个点的税收。2、双方实际收益更高——相比策略一，双方相同的都是按实际的88折进行交易体现，但不同的是，双方的税收都要降低。劣势：3、风险度高——此策略实为真的垫首付，且有相关的证据明示了开发商为购房者垫付了首付。因此要担心受到政府与银行方面的制约，也有为购房者垫付首付后担心其不还钱或不及时还钱的后患之忧虑。4、操作较难——有相关借款的合同、协议与司法文书需要采写的麻烦。也加大了销售员在与购房者洽谈的时间，减慢了现场销售的速度，同时也一定程度地让购房者在现场扎堆抱团商量影响了成交，而且提高了相关的操作差错与风险程度。5、吸引力表面上不如策略一诱人，因为策略一直接垫付款比策略二高出约二万元。在市场低迷的当前，降低风险为首选，因此就市场风险而言，再结合综合的优劣势对比，策略一要优于策略二。