韩国房地产调控政策对中国的启示

龙源期刊网韩国房地产调控政策对中国的启示作者：易宪容来源：《金融经济》2017年第12期与中国不同的是，韩国政府房地产市场调控重点放在税收政策及信贷政策这两大经济杠杆上，很少用行政的方式。这几年，房地产过热已经成了世界各国的难题，特别是国人涌入的地方，当地的房地产更是越吹越大。比如香港、伦敦、多伦多、温哥华、澳大利亚的一些城市等，由于大量的国人涌入，这些城市的房价曾出现过快速飚升，疯狂上涨。因为，近十多年来，国人的住房投资者无往而不胜，凡是投资住房的人都赚得盆满钵满，所以这种赚钱效应在这几年很快就蔓延到世界各地，凡是国人涌入的地方，房价无不暴涨的，如加拿大及澳大利亚，也使得这些国家不得不出台房地产调控政策，遏制房地产泡沫再吹大。尽管国人在韩国炒作住房的不会太多，但早几年韩国居民在中国炒房也是很平常的事情，比如北京的望京地区。而且，这些在中国炒过房的韩国居民，看到中国炒作住房投资是这样容易获取暴利，于是将这种投机炒房的方式很快复制到了韩国，使得这几年韩国一些地区的房价也快速飚升，房地产泡沫越吹越大。因此，韩国政府也不得不出台房地产调控政策来打击这种对民生十分不利的炒作住房行为。2017年8月2日，韩国文在寅政府宣布实施8·2房地产调控政策，启动了新一轮严厉的楼市调控政策。韩国8·2房地产调控政策主要内容是：通过指定投机过热地区与投机地区，阻止投机资金的流入；强化以实际需求为中心的房地产需求管理；加强投机性房产需求的调查；扩大住房供给；加强金融等监管措施等。具体内容如下：一是通过指定投机过热地区与投机地区，阻止投机资金的流入。这次房地产调控政策将调控地区分为投机地区、投机过热地区及调整对象地区，而且这种划分也存在重叠关系。如首尔江南四区（江南、瑞草、松坡、江东）为投机地区，因此也是投机过热地区和调整对象地区。二是强化以实际需求为中心的房地产需求管理。第一，提高转让所得税。在调整对象地区内，提高2套房拥有者的房产转让差额所适用税率的，即提高10%。而对于三套房拥有者，则提高20%。该措施将于2018年4月1日起实施。第二，强化一个家庭1套住房的转让税免税额的要件，即要求居住2年以上才可以适用免税规定。第三，加强对拥有多套住房人群的金融监控。在投机地区，限制住房抵押贷款次数，即从每人可以申请一次住房按揭贷款修改为每一个家庭可以申请一次住房按揭贷款。并且，在投机过热地区，LTV（LoantoValue，贷款价值比）和DTI（Debttoineome，总负债偿还比率）均适用40%，其中有一套房屋抵押贷款的家庭，降为30%；而实际需要家庭则提高为50%。龙源期刊网这其中的三点十分重要。第一是采取累进制的住房交易所得税。因为，在该房地产调控政策出台之前，韩国的住房交易所得税是：1200万韩元以下（相当于人民币7万）的住房交易所得税率为6%、4600万韩元以下（相当于人民币27万）的住房交易所得税率为15%、8800万韩元以下（相当于人民币52万）的住房交易所得税率为24%、1.5亿韩元以下（相当于人民币88万）的住房交易所得税率为35%、5亿韩元以下（相当于人民币395万以下）的住房交易所得税率为38%、5亿韩元以上（相当于人民币395万以上）的住房交易所得税率为40%。也就是说，在调控政策出台之后，如果拥有两套住房的，交易1套住房，这套住房交易所得税在上述税率的基础上加10%。比如说，这套住房的交易价为1.5亿韩元，那么其适用住房交易所得税的税率为45%，住房交易所得税为6750万韩元。如果是拥有三套住房，交易1套住房，其税率加20%。如果这套住房为5亿韩元，其交易所得税为60%，要缴纳住房交易所得税3亿韩元。可以说，在这样的一个住房交易税收制度，住房投资者想通过炒作住房赚钱几乎不可能。在这种情况下，整个房地产市场的价格上涨预期很快就会逆转。而且对于那些住房总价越高，其面临的投资风险则越大。第二是只有1套住房交易所得税的减免，必须持有在2年以上，2年之内不能够获得减免。这就可能把那些想通过税收减免短期炒作的漏洞堵住。第三是从信贷政策入手，由以往一个人可以获得一套住房的按揭贷款调整为一个家庭可获得一套住房的按揭贷款。而且把家庭债务偿还比例提高。三是加强投机性房产需求的调查。第一，交易额超过3亿韩元（约170万人民币）时，购房者需要提交资金准备计划和人住计划。第二，引入特别司法警察制度，整顿房地产市场内的非法行为，包括无证中介、非法转让房产等。第三，国税厅等多部门联合执法，调查未成年人、多套房产人群等的逃税行为，并予以处罚等。四是扩大住房供给。提高政府在提供住房的作用，包括每年提供17万户的公共租赁房、为新婚夫妇提供可以申购的公共住房等。五是加强金融等监管措施。改善公寓申购制度、对地方民间住宅用地设定转卖限制期间（6个月）等措施。这次韩国出台的房地产调控政策，看上去也如中国政府出台的房地产调控政策那样，面面俱到，希望从各个方面来遏制房地产市场投机炒作和房地产市场泡沫。但是与中国不同的是，韩国政府房地产市场调控重点放在税收政策及信贷政策这两大经济杠杆上，很少用行政的方式。特别是严厉的累进制房地产交易所得税，则是这次调整政策重心。这种严厉的累进制的房地产交易所得税对遏制高房价会十分利落。还有，韩国对房地产市场调控分类的区域性划分，不是如中国那样，让各地方政府各行其是，直到让当地的房地产炒作起来，房地产泡沫吹大再来出台所谓的房地产调控政策。韩国则龙源期刊网是事先在调研的基础划定区域类型，以便针对性出台政策，让房地产泡沫限制在一定的范围内。可以预计，韩国出台一次房地产调控政策，其效果很快就会显示出来。中国房地产市场调控政策年年都有，但是中国房地产市场泡沫则是越调控越大。即使是目前调控后一线城市的住房销售下降，房价不仅没能下跌，反之房价在上涨。只要房价在上涨，房地产市场价格上涨预期没有逆转，那么这种房地产市场调控的效果就一定有限。