房地产户型7090之外的产品方略

1怎样做自选动作？——70/90之外的产品方略目录第一章国六条开启“小户型”时代（P4－P7）一、“国六条”引爆房地产行业革命二、“国六条”之“90·70”标准大考量第二章适应“90·70”新政，创新规划理念（P8－P10）一、新规定改变了小区技术经济指标二、将小区视为一个紧凑的空间规划设计三、小户型将不断完善小区配套四、更注重栋之间、单元之间的组合五、每单元多户成为住栋规划流行趋势第三章把握项目设计四大整体原则（P11－P15）一、保证景观方向的均好性二、综合考虑通风采光，提高舒适性三、合理安排空间元素尺寸配比四、利用安防、私密设计提升住房层次第四章运用小户型创新设计技巧（P16－P24）一、小户型设计创新趋势二、三大应对新政设计技巧三、套型层面上的六点小户型设计创新技巧第五章使用最合理的空间元素配比（P25－P27）一、睡房设计标准二、客厅设计标准三、厨房设计标准四、卫生间设计标准2五、楼梯设计标准第六章深度优化户型设计方案（P28－P34）一、优化小户型设计的十五条要素二、解决小户型设计的七大难题三、应用五个小户型新概念第七章巧“偷”面积，增大使用空间（P35－P40）一、赠送双层高露台或双层高入户花园二、半送的阳台或入户花园三、赠送层高限度以下的空间四、半送房间五、半送户内双层高空间六、赠送天台、地下室第八章运用室内设计技巧提高生活品质（P41－P50）一、创造小户型有限空间的舒适生活二、室内设计扩展空间八招案例分析（P51－P57）3在新政策的现实高压和持续影响下，07年房地产市场的供应格局将不可避免地出现根本逆转，07年房地产，即90平米以下中小户型产品将占据供应市场的主导地位，中小户型产品的竞争白热化与大中户型产品的需求饥渴将成为一市场常态。“国15条”的影响将在明年逐渐显现出来，住宅结构受政策的影响将会向精细化方向调整。在2006年调整过关的产品以及2007年的新供应量同步上市，90平方米以下小户型集中供应，住宅产品的同质化难以避免，激烈的市场竞争势必会带来产品的竞争升级，开发商将不得不将注意力集中在与消费者息息相关的产品舒适度和物业的服务质量上来，市场将进入精细产品时代，小户型设计只有创新才有未来。第一章国六条开启“小户型”时代“国六条”细则的基本宗旨就调整房地产市场供应的结构，从中长期看，它将使未来国内房地产市场主流供应产品产生革命性的变化。一、“国六条”引爆房地产行业革命“国六条”细则就是指2006年5月29日国务院九部委下发的《关于调整住房供应结构稳定房价的意见》。“国六条”细则明确规定：自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。这种量化的强制性规则一出台就对国内房地产市场产生了大的影响。这种影响可以从以下几个角度来看：1.强制性调整住户结构政府希望通过强制性方式来调整国内不合理的住房结构，这对房地产开发商来说都具有强制力。目前，开发商所开发的住宅项目户型偏向于大户型，因为大户型易定位于高端客户，单价高，利润高；而满足工薪阶层的普通经济型项目供应不足，国六条将从根本上改变这种不合理的住房供应结构，使满足一般城市居民需求的小户型项目成为供应主流。2.改变国内房地产市场发展模式以往房地产的开发模式是谁拿到土地，就由谁来决定建什么样的房子，这就导致了开发商生产的住房越来越向高端产品靠拢。现在政府用细则、量化的方式把这个比例规定下来，那么未来国内房地产开发商就得在一个限定的模式下进行开发，国内房地产市场的中低端产品也就会越来越多。在现代文明社会中，居住是每一个公民基本的生存权利，因此，一个文明社会的政府都会4生产绝大多数民众有支付能力的住房，如美国。中低档产品多了，价格自然会便宜，有能力进入市场的民众也就多了。这也是该政策目的所在。3.转变中国居民以往的住房消费模式以前，国内的房子越做越大，消费者也只能是被动地接受，购房面积越来越大，负担也就越来越重。这就是房地产开发商几年来制造的所谓“房奴”成因所在。而在中小套型的产品占主流时，不仅会使大套型产品的价格高于一般均衡的价格水平，也会让中小套型的产品的价格均衡水平向下移。在这种情况下，消费者住房模式就会发生很大的改变。比如在香港地区与日本，90平方米以下的住房已经占90％以上。4.面积限制既增加供给，亦减少需求住房面积限制在一个较小的范围，在价格统一的情况下，每一套住房的总价格自然下降。还有，以往生产一套住房的土地可以生产两套住房时，供应增加一倍而需求减少一倍。在这种情况下，整个房地产市场供求关系会发生很大的变化，房地产市场的价格也必然是向下行。二、“国六条”之“90·70”标准大考量1.90平方米符合国际居住标准世界发达国家的平均套型面积基本在90平方米左右（美国除外），亚洲主要国家人均居住建筑面积在30平方米以下。5从人均建筑面积看，新加坡是26平方米(2000年)，我国内地是26.11平方米，日本是33平方米，中国香港是25平方米。在新加坡，中产阶级住宅面积从70到90平方米，在日本和中国香港，100平方米以上就被称为豪宅了，还要征收税费。在我国内地，新建城市户均面积大多在120平方米以上，大多超过了日本豪宅的标准。豪华者更是令人咋舌：达200~400平方米。由此可见，我国目前提出的建90平方米的套型占总建筑面积70％的做法是有比较依据的。世界上工业化国家城市单户住宅几乎无一例外地都经过了“从小到大到中”的历程。从欧美住宅发展历史看，每户面积在60平方米基础上越建越大，但平均到120~130平方米／户后，就不再往上建，而开始变小，基本停留在80~100平方米／户。我国房地产开发中，住宅户型面积也经历了这样一个类似的过程：20世纪80年代开发的住宅户型单元一般在60平方米左右；90年代初期开发的住宅户型单元一般在80平方米左右；中后期基本上在120平方米左右。按照工业化国家城市住宅户型变化的规律，我国新建住宅的户均面积也应该向理性回归。2.适应走资源集约型发展道路的需要我国人均土地资源非常有限，可耕地的人均拥有量仅为世界平均值的1/3，到2010年耕地保有量不得少于18亿亩，目前为18.51亿亩，并且正处于下降趋势。截至2005年底，全国人均住宅建筑面积为26.11平方米——建设部《2005年城镇房屋概况统计公报》。集约和节约施工土地，保护耕地的任务十分紧迫，建设中小套型住宅从用地节约性上6来讲，是十分必要的，这关系到国家的宏观发展战略。改善住房供应结构，解决中低收入阶层的居住需求，关系到国计民生。扩大建筑规模会带来四方面能耗：(1)占用土地：目前东部沿海部分城市已经无地可建；(2)耗费建材：2005年钢铁、水泥、玻璃各类建材能耗接近我国商品耗能总量的20%；(3)运行中耗能：煤炭、电力等能耗约为能耗总量的20%~22%；(4)维护负担：英、美等国每年建筑维护费用已达GDP的5%或更多。我国大量新建筑进入维修期后，将形成巨大负担。主管部门经过全面细致的调查计算，得出结论：每年竣工面积以7亿平方米为宜。这样，到2020年，城镇建筑面积增加100亿平方米，人均建筑面积将达到30平方米。如维持目前每年建筑面积20亿平方米的速度，到2020年，将累计新建300亿平方米城镇建筑，加上配套的道路、绿地，将使我国耕地减少15%。到2030年我国城镇人均住宅面积就将超过美国目前72平方米的水平。如果单位建筑面积运行能耗相同，就需要占用我国目前年耗能总量的2倍，这是无法做到的。相关链接：小户型典范——日本住宅户型的变化和特点日本小户型住宅起源于战后伊始。当时，日本的1700万户中约有420万户缺房，为了在短期内缓解住房短缺的问题，日本政府建造了大量集合住宅，其中大部分为面积在40~90平方米不等的小户型。（1）nLDK型方案——日本城市住宅的主流新一代建筑师们提出了nLDK型方案，即以L（起居室）、D（餐厅）和K（厨房）为住宅的基本要素，以起居室为中心，布置各房间，连接n（卧室）。这种类型的住宅通过标准化构件的设计和推行工业化的生产方式降低了造价，使大量生产和普及推广成为可能，在一定程度上解决了住宅紧缺问题。由于卧室面积和个数的可变，可衍生出不同的类型来满足不同家庭的需求，很受居民们的青睐，这一形式直到现在仍为日本城市住宅的主流。（2）小而功能全是住宅户型的特点目前，日本集合住宅由政府、“住宅公团”及开发商进行开发，多为租赁形式。除市中心的部分高层住宅外，以低层和多层为主，呈现低层高密度的特征。日本小户型集合住宅主要为大城市中的工薪阶层和青年家庭服务。此类住户的基本家庭结构为2~3口人的核心家庭模式，与我国家庭人口结构相似。因此，三室户成为集合住宅的主流户型。为节约土地、争取较高的容积率，日本集合住宅的户型平面多为瘦长型，总面宽较小，三室户为8m左右，而进深相对较大，在11m~13m7左右（不含阳台和走廊），户型面积一般较小，在不计阳台、外廊等公共面积的情况下，三室户面积为80平方米左右。8第二章适应“90·70”新政，创新规划理念新政策增加了小区的建筑密度与交通面积，对住栋规划与小区配套规划提出了挑战。规划时要适应新政影响，设计出紧凑、配套完善的小户型产品。一、新规定改变了小区技术经济指标“90·70”新政策将在同等开发面积条件下增加小区建筑的交通面积，增加建筑密度，增加停车数及停车占用的面积。这从指标层面上应该是不利的。但户数的增加及中小户型的客户群体决定了该类型销售率和入住率会比大户型社区高许多。二、将小区视为一个紧凑的空间规划设计在中小户型可以很快销售的前提下，可以把整个小区作为一个紧凑的空间进行设计。小区的景观、空间、行为设计将成为提升楼盘品味、营造产品特色的主要设计手段。中小户型群落一般提倡立体化的公共空间结构方式，将公共空间设置在多个平面，形成地面和空中的协调互动。如地面的公共空间承担了主要的人群活动功能，一般面积较大，周围分布了较多配套设施；而位于裙房楼顶或者在建筑内则辟出公共空间，比如空中花园、休闲吧等，多方面、多层面、多角度地满足了现代生活状态。同时，立体的公共空间设置，使建筑群体更亲近人群，丰富了城市公共空间的类型，这也给建筑造型的多变提供了可能性，从城市的角度出发，丰富了区域天际线和城市空间景观。三、小户型将不断完善小区配套借鉴发达国家中小户型群落的发展模式，一般都将配套分为引导配套和专属配套两大类：健身中心、酒吧、咖啡吧、书吧、网吧、棋牌球类活动室等休闲娱乐设施，属于引导配套设施；为满足年轻人群高效、快捷的商务要求提供的商务中心、彩印服务中心、专属会议室、商务洽谈室、快递服务、美食广场、洗衣房等则构成了专属配套设施。这两类不同配套的有机组合，多方面地满足中小户型群落居住人群的要求，形成分布合理、功能完善的配套系统。这种纯粹为中小户型群落设置的配套设施比杂乱简单的配套安排更为先进，也整体提高了中小户型群落的居住舒适度。四、更注重栋之间、单元之间的组合国家出台的政策虽然属于强硬的行政手段，但是可以看成是一种城市规划、城市管理的延伸，一户就是一个城市的细胞，户型面积限定的不仅仅是一家一户的生活，更加关系到城市人群的聚居方式，关系到整个城市的格局和面貌。中小户型建筑的特点是平面及立面的单元化明显，其建9筑外观较为规整，变化不如大户型多。因此，成熟的小户型设计注重栋与栋之间、单元与单元之间的组合及搭配构成，通过群体错落有序的组织，形成了较好的城市景观单元。五、每单元多户成为住栋规划流行趋势一梯两户、南北通透的板楼最大限度地满足了居住者对于采光和通风的需求。但对于高层带电梯的住宅却难免带来较大的公摊面积。对于90平方米以下小户型，这个问题尤其突出。为了紧缩套型面积，往往需要压减住宅进深以去掉户型中部多余的面积，从而达到减少板楼厚度，降低容积率的效果，但遗憾的是无法节能省地。由此看来，一旦当90平方米及以下面积的户型成为主流，一梯两户很可能将被一梯多户的楼层格局所取代，同时板楼在住宅建筑中的主导地位也将让位于塔楼、板塔结合等其他建筑样式，