混改可行性方案

广投公司经营分析报告书一、广投公司整体财务状况(数据根据审计报告)1、各项目初始投入概况广投公司开展的业务含餐饮、租赁及农产品种养殖产业，各业务板块均需较大的前期投入，初始投入概况如下：资产投入金额备注恺悦餐厅271,705.00厨房设备、餐馆固定资产（桌椅、空调、电脑系统等）及餐馆人员宿舍配套设施。11号楼北座公寓561,550.00床、桌椅、衣柜、空调及热水器等。办公设备13,947.00电脑、投影仪及打印机。合计847,202.00装修投入金额餐厅装修502,553.9711号楼北座公寓装修1,287,156.5911号楼南座一楼办公室承包488,114.3217亩种养殖地基础建设112,149.96合计2,389,974.84广投公司对所开展业务的前期投入合计3,237,176.84元。2、2016年度及2017年度运营概况广投公司整体运营情况如下：年度20172016项目营业收入餐厅收入1,386,814.36973,489.17宿舍转租租赁收入1,079,913.46127,180.79保安、保洁收入43,737.8623,300.96菜地转租及农产品销售收入24,441.08--合计2,534,906.761,123,970.92项目营业成本餐厅成本1,546,269.13763,291.78宿舍转租租赁成本1,106,345.51239,387.85保安、保洁成本5,981.0032,137.15菜地转租及农产品销售成本50,178.3116,381.69营业成本合计2,708,773.951,051,198.47运营支出及其他681,189.151,315,061.90净利润-855,056.34-1,242,289.45营业成本包括摊销及折旧，其中2016年度摊销折旧合计26.17万元，2017年度摊销折旧合计59.1万元。2017年的餐馆营业收入较2016年有42%的增长，但整体营业成本较高（包括采购及折旧摊销）；自从2016年底起开始盘活民科园7号及8号楼租赁业务，广投公司大幅度开拓了收入来源，加上管理费用的大幅减少，使得2017年在一定程度上减少亏损。3、2017年底资产概况总资产2,658,440.26元，总负债3,765,468.02元所有者权益-1,107,027.76元造成负资产的局面主要有两方面原因：(1)、广投公司的原始注册资本只有100万元，但是所开展的业务需要较大的前期投入成本，不得不向股东单位借款周转（合计借款260万元），导致目前大额负债的局面。(2)、自从2016年初开始经营恺悦餐馆，由于缺乏经验及当地需求规模的限制，餐馆经营一直在亏损状态，11号楼北座公寓房间出租率低于50%，加上广投公司的管理人员薪酬，使得广投公司的累计亏损达210.7万元，净资产-110.70万元，形成负资产的局面。未来预期经营项目1、中交香颂花园物业管理项目（现有）2、香颂花园幼儿园（预增）3、香颂花园菜市场（预增）香颂花园物业管理项目中交香颂花园物业经营项目类型为商住楼，总建筑面积168807.96平方米，其中高层住宅收费面积为122316平米，物业管理费为每平米2.5元，商业收费面积为主5986.73平米，物业管理费为每平米5.5元，停车位1117个，每个车位收取70元/个的管理费，后期我司对项目经营方式为包干制运营将自负盈亏，统计现有数据及行业现状分析出：近三年经营状况指标预期如下1、2019年度预计总收入约156万元；因本年度属于早期案场物业服务，收入为员工薪资福利和公司管理佣金两大块，且全由地产公司全额给付。本年度预计费用总支出:124万元，由员工薪资和福利构成，年度盈利约:31万（详见附件1）。2、2020年度预计总收入约501万元；本年度将进入前期物业物服务经营将自负盈亏，人员编为49人，收入来自业主的住宅物业、商业物业管理费及停车费。本年度预计费用总支出:457万元，由员工薪资、福利、设施设备维护保养、保险、税金等构成，其中人工工资占比较大。年度盈利约45万（见附件2）。3、2021年度预计总收入约503万元；本年度将进入常规物业服务，人员编为49人，收入来自业主的住宅物业、商业物业管理费、及停车费。本年度预计费用总支出:457万元，由员工薪资、福利、设施设备维护保养、保险、税金等构成，其中人工工资占比较大。年度盈利约47万（详见附件3）。未来增值项目预期：因物业服务为劳动密集型行业，人力成本在总支出中已占很高的额度，造成低利润。后期经营将根据入率开展增值服务多元化经营，传统和新思维相结合的收益项目来提高经营收益：传统服务：家政服务、传真、打印、复印租赁服务：家居绿植租赁（商业项目）中介服务：房屋租售车辆服务：引入自助洗车电子商务：引入APP+加实体店模式快递投递柜：预测4个柜小区广告：含电梯、道闸及小区宣传入伙前期：引入材料供应商场地租赁：信号发射基站休闲娱乐：泳池对外承包在后续常规物业服务工作中，需打造温馨和谐的地区环境是增值服务的重要环节，创造环境价值塑造品牌是宗旨。品牌是具有非常影响力的无形资产，当这种无形资产转移到物业之中，带来物业的经营收益。附表1中交香颂项目2019年度经营预算月份收入支出备注薪酬福利1月-3月385,284.90242,250.0061,200.00编制满员（17人）4月-5月166,245.14104,500.0026,400.00经理1人+保安5人+客服3人+保洁2人（11人）6月-9月195,252.20114,000.0028,800.00经理1人+保安3人+客服1人+保洁1人（6人）小计746,782.24460,750.00116,400.00管理费（5%）37,339.1110月-11月380,800.00304,000.0076,800.00经理1人+保安12人+客服7人+保洁10人+电工2人（32人）12月249,900.00199,500.0050,400.00经理1人+保安12人+客服7人+保洁20人+电工3人（42人）小计630,700.00503,500.00127,200.00管理费（10%）63,070.00其他40,000.00工服（年度总费用）年度合计1,477,891.35增值税及附加85,717.70年度合计总额5.8%总计1,563,609.051,247,850.00运营盈亏315,759.05附表2中交香颂项目2021年度经营预算项目费用备注收入高层住宅305,791.25物业面积122316平米*2.5元/平米管理费商业用房32,927.02物业面积5986.73平米*5.5元/平米管理费停车位78,190.001117个车位*70元/车位临时停车费1,000.00预估收费金额月度合计417,908.27年度合计5,014,899.18支出薪酬福利293,000.00详见附件1电梯费保养17,000.0034台电梯*500元/台公共设施维护保养费用10,000.00电梯年审、灯光、园林易损品维修更换、管道养护公共管道疏通1,000.00含化粪池和地下公共管网定期抽取、清理绿化养护费用800.00绿化物资、化肥、小苗木采购社区活动经费3,000.00组织每年不少于二次社区活动办公费用5,000.00办公室水电、易损易耗、关系维护物业公众责任保险费4,200.00累计赔偿限额为200万元。费率在0.8‰-2.5‰之间。保费=累计赔偿限额*费率。消防维保费23,160.0018层x2x12x30=12960元33层x2x5x30=9900元外围地下室预计10个x30=300元支出合计357,160.00增值税及附加23,402.86综合税率5.6%月度合计380,562.86年度合计4,566,754.35年度盈（亏）448,144.83附表3中交香颂项目2021年度经营预算项目费用备注收入高层住宅305,791.25物业面积122316平米*2.5元/平米管理费商业用房32,927.02物业面积5986.73平米*5.5元/平米管理费停车位78,190.001117个车位*70元/车位临时停车费3,000.00预估收费金额月度合计419,908.27年度合计5,038,899.18支出薪酬福利293,000.00详见附件1电梯维护17,000.0034台电梯*500元/台公共设施维护10,000.00电梯年审、灯光、园林易损品维修更换、管道养护公共管道疏通1,000.00含化粪池和地下公共管网定期抽取、清理绿化养护费用800.00绿化物资、化肥、小苗木采购社区活动经费3,000.00组织每年不少于二次社区活动办公费用5,000.00办公室水电、易损易耗、关系维护物业公众责任保险费4,200.00累计赔偿限额为200万元。费率在0.8‰-2.5‰之间。保费=累计赔偿限额*费率。消防维保费23,160.0018层x2x12x30=12960元33层x2x5x30=9900元外围地下室预计10个x30=300元支出合计357,160.00增值税及附加23,514.86综合税率5.6%月度合计380,674.86年度合计4,568,098.35年度盈（亏）470,800.83综合账面测算，物业管理每年均有盈利。现金流：从2020年起，业主逐步入伙，届时收取物业管理费为主要收入来源。但物业费收取很有可能滞后，同时大部分支出（尤其是薪酬）为硬性支出，导致每月实际收取到的物业管理费不能覆盖需要支出的费用。经测算，若每年物业管理费实际收取只有账面测算的70%，在支出总额不变的情况下，2020年及2021年每年会有资金短缺约106万元；若实际收取只有账面测算的50%，在支出总额不变的情况下，2020年及2021年每年会有资金短缺约207万元，预测运营需流动资金210万元，用日常运营资金投入。香颂花园幼儿园项目一、大体环境香颂花园共有1290套住户，另加旁边惠科华府有500套住户，合计1790套住户，根据10:3比例测算，潜在幼儿园生源约有596个，考虑到实际入住率，另加附近村落人口，幼儿园生源相应充足，有潜在市场可开发。二、投入运营预测香颂花园的配套幼儿园规划占地面积3600平米，建筑面积3200平米（3层），设有12个课室，及相应音乐舞蹈培训课室等。每个课室最多招收30名学生，共计可容纳360名学生。经估算，前期开办总投入约400万元：序号项目金额备注1前期装修投入3,000,000.002固定资产、器材、教学用具等购置500,000.003前期开办费（人员工资-预估3个月）500,000.004前期投入合计（5年分摊）4,000,000.00年度运营测算：序号项目金额备注1收入（学费平均5400每年）3,888,000.00一年两学期，每学期学费5400元每人2支出3人员薪酬2,455,000.004承包费460,800.00每平米12元，3200平米5水电72,000.00每月6000元6消耗品12,000.00每月1000元7消防4,320.00每层楼4个消防栓，每个每月30元8办公费30,000.00办公消耗品9福利费251,850.00人员伙食及节假日慰问品10广告宣传30,000.0010不可预见费用100,000.00包括每年需要的维护保养支出11运营费用合计3,473,100.0012运营盈亏（现金流入预测）414,880.0013折旧摊销800,000.00分5年折旧摊销14净利润-385,120.00（保险由个人支付，伙食费实收实缴）人工费支出：序号人员配置人数工资（年）社保备注1院长180,000.002教务员160,000.003后勤148,000.004教师（每课室配2名老师）241,209,600.00工资42005保育员（每课室配1名保育员）12460,800.00工资32006保安291,200.00工资38007厨房（每年工作9个月）263,000.00工资3500合计432,042,200.00412,800.00从预测中可以看出，若能招满学生，前期投资成本可望在三年内收回。但是