湖南株洲嘉盛项目前期策划思路汇报_107_德思勤

1株洲嘉盛项目前期策划思路汇报德思勤（湖南）2006年6月8日2面临怎样的市场客户特征调研分析项目价值提升策略项目的定位策略汇报核心内容：3目录第一篇市场直击第二篇客户调研与分析第三篇项目分析第四篇项目定位第五篇物业发展建议4第一篇市场直击5河西南部板块东湖公园板块六大板块竞争雏形初现一、株洲房地产住宅市场发展状况61．荷塘区板块特征分析项目名称占地面积（M2）总建面（M2）容积率主力户型（M2）均价（元/M2）住户多层小高层/高层西子花园57860.31207492.09三房123.4/133.98/134.8四房140.3/164.5918502085600户玫瑰名城1566742300001.18三房115/123/130/135/136四房1501900—2000——一期250户东方明园27278993002.96三房141/1441500-18002000554户百合嘉园42500680001.6三房121/107/133/132.12四房143.681500——4787荷塘板块住宅类型：以多层/小高层为主楼盘规模：规模9-12万为主相对较大主力户型：三房120-140平方米，四房140-170平方米未来发展趋势：中高档精品住宅区区域特征：交通便利配套完善老城区楼盘集中在红旗广场周边住宅和商业支撑区域楼市老城改造加速市场放量增加价格：1500——2000元/平方米区间高档住宅1800-2000元/平米主力客户：周边专业市场小业主/生意人企事业中高层8项目名称占地面积（M2）建筑面积（M2）容积率主力户型（M2）均价（元/M2）住户碧玉花园1840091019300.55四期：联排324.66/324.75/325.57花园洋房218.9-237.88联排76-83万花园洋房43-64万四期94户山水国际1466672200001.5三房：138、149、153；四房178、182起价2020，均价2400；顶层复式最高30001043户，一期243户湘江四季花园466931200002.57三房：144.49/146.58/149.79/四房165.62、185.78均价1750；最高价复式房均价2600二期242户中房康和山庄41176700001.7三房：110-135；四房150左右均价1450510户江南世家50002889451.78二期户型：两房：86.32/81.55三房：113/117.24/115.55/120二期均价1400600户2．建设南路板块特征分析9建设南部板块区域特征：交通便利，配套完善商、工、贸结合区域周边环境陈旧、嘈杂商务公寓办公型物业是重点发展方向住宅类型：多层/小高层为主写字楼、商业混合楼盘规模：7-12万平方米主力户型：三房130-145平方米四房150-170平方米价格：1750-2100元/平方米主力客户：芦淞商圈业主/生意人60%10项目名称建筑面积（M2）容积率主力户型（M2）均价（元/M2）住户合泰湘湖水岸16500——两房：76.3/91三房：117.9/119.61600起价，每层加20元/平方米110东环新城（安置房）400000——两房、三房——4000天顺山庄——0.8独栋、联排：215-350均价2300——3．东湖板块特征分析11东湖板块区域特征：交通便利配套不太完善区域形象不佳缺乏品牌项目土地资源稀缺中小规模商住楼为主住宅类型：多层/小高层商住楼为主楼盘规模：相对较小小型楼盘主力户型：两房/三房价格：1500-2300元/平方米以1650元/平米为主主力客户：合泰路/裕丰广场小业主124．石峰板块市场特征分析项目名称占地面积（M2）建筑面积（M2）容积率主力户型（M2）均价住户金地雅苑——10359.3——单身公寓拆迁阶段价格待定108户景秀名园——66000——95-130平方米打桩阶段价格待定538户一期200套宝丽清石嘉苑9057250002.76三房均价1400198户金地佳家旺——350002.8两房—四房，户型面积90-130平方米，目前只剩三套顶层复式1300-1400150户13石峰板块区域特征：位置偏远周边环境差空气污染严重人气不足价格最低发展最慢呈现商业带动住宅发展趋势住宅类型：多层为主楼盘规模：规模较小经济型产品为主主力户型：三房110-140平方米，四房150-180平方米价格：1400-1500元/平方米主力客户：区域内生意人企事业中高层14项目名称占地（M2）建筑面积（M2）容积率主力户型（M2）均价（元/M2）住户尚格名城75949412000001.58一期二批：两房：95.33；三房116.77-124.34/142.9在售均价1900共10000户海创明珠花园1103441600001.45在售新洋屋组团三房：107/137/153；四房：160/175在售均价2300共1000户湘银阳光水岸800001680002.1三房132.9/106.27/132.91/138/137.85/116/120/119四房：149.22/142.8/150.63/157多层1885小高层2100ABC组团900户庐山恋533361700003.18三房：110-120四房：130-150价格待定，预计1800-2000之间960户城市风景577691519352.63小三房：98-99；三房：130-140。均价待定953户香山美境66671000001.5200-220叠加别墅多层1500；别墅1800-1900634户庐山春天政府定向开发，集资房5．滨江板块市场特征分析15滨江板块区域特征：新兴片区环境优越超前规划人气略显不足配套设施不太完善未来升值空间较大市场竞争将日趋激烈住宅类型：多层、小高层为主楼盘规模：规模10-20万平方米主力户型：三房110-130平方米四房140-160平方米价格：1800-2000元/平方米主力客户：火车站商圈经商人士随市府西移的公务员周边县市高收入群体16项目名称占地（M2）建筑面积（M2）容积率主力户型（M2）均价（元/M2）住户湘银.紫竹茗园27276970273.5三房（跃式）140-157四房（跃式）150-1782000复式（236、250平方米）总价60多万595户，2005年7月份开盘，已售65%珠江丽园1333403005122.25三房123/四房1441890；复式2000600多户喜悦花都1666752083430.8独栋别墅308/314联排别墅2612500共三期，现售第三期，共59套别墅家园小区1100051400001.3三房132.6/152四房151/15516801100户6.河西南板块市场特征分析17河西南板块区域特征：新兴片区自然环境优越超前规划人文环境较好配套设施不完善人气不足发展落后于滨江板块住宅类型：多层/小高层为主楼盘规模：规模10-20万平方米主力户型：三房130-150平方米四房144-160平方米价格：1800-2000元/平方米主力客户：火车站商圈经商人士随市府西移的公务员周边县市高收入群体18结论一：中心西移，河西区域价值正在逐步释放随着市政府西移，目前河西楼市发展迅速，以尚格名城、海创明珠花园、湘银阳光水岸为代表的大盘云集，各路豪强纷纷进驻，是株洲楼市最具发展潜力的区域。良好的自然环境资源、全新的城市规划、便利的交通体系、大规模的生活社区，都为该区域的楼盘增加了卖点。19市场开发量——河西地区今年将有近80万m²的住宅面积陆续进行开发；河东地区今年也有近60万m²的住宅面积开发总量。未来市场竞争形势严峻。产品品质不断提升——高档楼盘一般都拥有丰富的景观资源，且大都为一梯两户南北通透户型。创新产品不断加强——跃式、入户花园、露台等创新产品不断引入。结论二：未来中高档楼盘竞争加剧20随着株洲市区内可供开发的土地的减少以及人们对城市化生活的追求,株洲房地产市场的建筑产品开始由原来行列式布局的多层向围合式小高层建筑形态逐步过渡。株洲市区的置业客户也在逐步开始接受小高层住宅。结论三：建筑形态开始由多层向小高层过渡211、综合对比分析项目名称总建㎡区域位置容积率户型套数物业类型景观资源山水国际220000芦淞区建设南路1.51043户一期243户一期1栋11+1层3栋17+1层临湘江风光带社区绿化率60%湘江.四季花园120000芦淞区建设南路2.57二组团242户二期四栋多层小高层临湘江风光带西子花园120749荷塘区红旗中路和新华路交汇处1.88600户三期246套三期5栋6层多层2栋带电梯小高层周边缺乏景观资源现代园林社区玫瑰名城230000荷塘区红旗中路和新华路交汇处1.2一期200户一期13栋5+16+1多层周边缺乏景观资源欧式风情园林社区海创.明珠花园160000天元区长江北路东侧1.451000户，在售96套平层，32套别墅2栋9层1栋7层临湘江风光带现代园林品质感强湘银.阳光水岸168000天元区长江北路东侧2.1900户在售C组团6栋13层2栋多层湘江风光带现代园林品质感强二、株洲中高档住宅市场发展状况选择标准：规模10-20万平米；均价：1800-2000元/平米。22目前株洲市场中高档楼盘主要分布在荷塘区、河西和建设南路区域，处于交通便利、配套完善位置；物业类型以多层/小高层为主，建筑密度较低，容积率集中在2.0以下；社区规模较大，自身可以形成较为完善的生活配套，居家氛围较浓厚；注重打造高品质的社区园林，天元区和建设南路项目自然景观优越；随着市场竞争的不断加剧，在物业价格和户型相近时，注重品牌物业管理。232、户型配比分析项目名称户型户型面积（平方米）套数比例山水国际一期243套两房32套110——12013.16%三房160套138/149/15365.8%四房34套178/18213.9%复式17套200-2406.99%湘江.四季花园二期242套三房156套144/149.79/146.5864.5%四房68套165.62/185.7528%复式18套196.63/199.34/205.19/246.967.4%西子花园三期246套两房24套88.5410%三房127123.4/133.98/134.8252%四房76140.3/165.5931%复式18套190-2107%玫瑰名城一期200套两房209010%三房套152115/123/130/135/13676%四房20套15010%复式房8套1794%24海创.明珠花园目前在售128套两房121079%三房套137/15348%四房24137/160/17518%独体/联排32套25%湘银.阳光水岸C组团分A、B、C三部分，共900户；其中A已销售完毕，目前在售的为B、C部分共约600套两房93.51/94.635%三房106/116/117/119120/130/132.91/13850%四房139/142/149/150/15730%五房1807%复式212.83/224.68/2548%主力户型以三房和四房为主，二房面积主要集中在100平方米以内；三房比例以50%为主，玫瑰名城一期达到76%，面积集中在120—140平方米；四房比例10%-30%，区间较大，面积主要集中在140—170平方米之间；复式面积主要集中在180—250平方米之间，区间较大。253、客户构成对比分析项目名称客户构成山水国际以周边私营业主、经商人士、企业中高层管理人员为主，少量银行及公务员湘江.四季花园以周边私营业主，经商人士、企业中高层管理人员为主。西子花园周边批发市场私营业主占40%，市四中老师，工学院老师，区政府公务员，430、601等企业中高层管理人员合计占40%；少量河西客户。玫瑰名城以周边批发市场私营业主，430、601等企业中高层管理人员为主海创.明珠花园河东中心广场商圈、株洲大道等私企业主、经商人士和河西政府公务员为主，部分为株洲工学院等高校老师。湘银.阳光水岸河东中心广场商圈、株洲大道等私企业主、经商人士；株洲