珠江恒昌-佛山中心组团新城区启动区开发经营策划-169

佛山中心组团新城区启动区开发经营策划第一阶段成果汇报广州珠江恒昌房地产顾问有限公司2005－08佛山市中心组团新城区开发建设有限公司广州珠江恒昌房地产顾问有限公司1本次策划服务工作阶段的划分及说明工作阶段工作内容目的及意义第一阶段佛山中心组团新城区启动区土地开发经营策划1、指导区域开发与经营实践第二阶段佛山中心组团新城区启动区营销推广策划1、指导区域营销推广2、指导区域招商第三阶段服务跟踪1、跟踪区域开发进度2、了解市场及招商动态，为区域开发提供依据广州珠江恒昌房地产顾问有限公司2研究思路规划定位城市空间结构城市产业发展功能定位评述开发策略开发时序用地出让方案开发实施计划安排投资收益分析指导指导前提前提前提广州珠江恒昌房地产顾问有限公司3汇报内容功能评述篇开发经营篇投资收益篇广州珠江恒昌房地产顾问有限公司4第一篇：功能评述篇广州珠江恒昌房地产顾问有限公司51、佛山中心组团新城区启动区整体功能定位评述广州珠江恒昌房地产顾问有限公司6现状·佛山城市空间结构特征南海顺德强势发展，市区中心地位日益边缘化与广州的对比，显示佛山城市空间结构的不合理大分散、小聚集各区内中心城区集中式空间发展，市内城镇空间分散拓展在地域面积、人口总量、经济实力方面，南海顺德远超过市区发展，三水高明与市区差距微弱城市空间格局表现为重心分散，中心市区辐射带动能力不强禅城比例南海比例顺德比例南海与顺德比例总和广州中心城区占全市比例行政面积4％30％21％51％18％人口15％33％33％66％60％GDP10％38％38％76％65％工业总产值17％38％32％70％42％财政收入10％41％32％73％20％广州珠江恒昌房地产顾问有限公司7问题·佛山城市空间结构缺乏核心区，中心市区辐射带动力弱，导致整体竞争力不强重复建设较多，空间集中度不高，不利于土地集约利用各区产业孤立发展，缺乏有机联合和功能衔接，影响产业升级和扩散，资源利用率下降，拉大区间经济差距“行政区经济”特征明显，行政壁垒严重束缚城市发展，市区发展空间受阻广州珠江恒昌房地产顾问有限公司8优势·佛山城市发展条件分析区位条件紧邻广州，位于珠三角中心区域水路交通便利，基础设施完善经济实力整体经济水平高经济增速加快产业集群我国产业集中度最高、最有市场竞争力的产业集群基地之一各类工业园遍布、专业镇特色鲜明城市竞争力综合竞争力全国第11位，广东省第3位单项竞争力居全国前列广州珠江恒昌房地产顾问有限公司9等级规模：珠三角西翼中心城市“大佛山”地域空间重新整合“一环”穿越佛山各产业节点，有效整合产业资源，佛山发展后劲更足功能承载：承东启西、中间站珠三角西岸中心珠三角东西岸合作交流的中间站珠江三角洲向粤西和西江流域辐射和拓展的重要枢纽珠三角目标·佛山城市发展区域定位广州珠江恒昌房地产顾问有限公司10广佛都市圈将发展成为珠江三角洲的中心，实现地域、规划、资源、交通、市场的一体化佛山是广佛都市圈的副核心，与主核心广州实行整体协调错位发展原则：接受辐射，整体协调，产业互补，错位发展产业分工：产业链上下游分工，现代服务业细分资源利用：依托广州集散能力地域联合：广佛都市圈一体化佛山亟待在城市发展上进行优化调整，以适合广佛都市圈的要求目标·佛山城市发展区域定位广州珠江恒昌房地产顾问有限公司11趋势·佛山城市空间结构演变大集中、小分散，“组团式”空间结构组合城市→组团城市•改变过去分散蔓延、各自为政的发展模式，经济能量重新汇聚，簇群效应显著，城市空间网络化中心模糊→中心突显•佛山城区重新焕发活力，掌握绝对优势，打破原南海、顺德喧宾夺主的现状，重组成为人口最多、实力最强的中心组团结构紊乱→多级格局•确立“2+5”城市空间发展格局，形成四级城镇等级体系，层次清晰，职能明确，结构合理。广州珠江恒昌房地产顾问有限公司12中心组团——“大佛山”的城市内核中心组团是佛山未来的政治、经济、文化和服务中心中心组团放射八向发展轴线构成井型框架，辐射周边，联系邻市广州珠江恒昌房地产顾问有限公司13中心组团与顺德组团的关系中心组团顺德组团区位地理中心位置，交通完善，辐射区域广阔地偏东南，交通以城际通道为主等级城市主核心，主导地位城市副核心，从属地位规模面积500KM2，规划人口230-250万面积212KM2，规划人口120-130万功能定位服务业主导，退二进三制造业突出，二三产业齐头并进与广州联系与广州中心城区协同发展与广州南拓新区：番禺、南沙呼应顺德组团中心组团新城区中心组团北部产业区南部产业区中心组团作为佛山市未来的政治、经济、文化和服务中心，核心地位日益凸现，城市功能愈加强大，区域价值不断提升，应获得最大的投资关注和建设力度广州中心城区广州番禺区、南沙区广州珠江恒昌房地产顾问有限公司14大佛山区域整合，提升城市竞争实力簇群式空间发展模式产业升级与调整中心组团提示城市空间发展方向提供城市新功能载体中心组团新城区新区域新功能新形象内部组织与外部合作中心组团新城区——新区域、新功能、新形象中心组团新城区是佛山城区新中心和新城市功能载体，与旧城区相比，新城区将开创更新空间、承担更新功能、展现更新形象广州珠江恒昌房地产顾问有限公司15中心组团新城区·新区域城区南拓多个重点工程雄踞东平河两侧，拉开中心城区由东平河北岸向南发展的格局城市重心南移，建设成为佛山市商贸金融、文化教育、休闲娱乐和信息服务中心打造未来中心商务区广州珠江恒昌房地产顾问有限公司16产业结构特征传统制造业占主导，偏重于产业链的下游加工业•四大支柱产业：家用电器、纺织服装、陶瓷及其它建材、金属材料加工及制品产业结构亟需升级佛山高新技术产值占工业总产值的比重目前逐年提升，但发展较快的仍是家电、陶瓷、服装纺织等传统产业•产品附加值低•技术创新能力弱，缺乏竞争力•民营企业管理粗放佛山产业配套现状围绕佛山自身优势制造业发展起来的现代服务业发展落后与贸易相关的服务业，尤其是会展和物流等现代生产性服务业目前发展较快•佛山陶瓷博览会、顺德家具博览会、花卉博览会、家电博览会等专业博览会已代表国内同行业展会的最高水准。中心组团新城区·新功能佛山产业发展现状广州珠江恒昌房地产顾问有限公司17佛山产业发展方向：在发展现有支柱行业的基础上，开拓发展信息产业、环保产业、物流、信息服务等产业，在广佛经济圈整合中发展为一个“制造业基地”。佛山与广州的产业发展关系：1+12错位互补•广州：第三产业发达，汽车、石化、钢铁、造船等重工业优势明显•佛山：制造业特别是家电、建材、服装等轻工业优势明显衔接整合•广州商贸物流佛山产品集散•广州制造业重工业化佛山材料采购•广州产业拓展佛山现有产业创新•广州中介服务转移佛山服务支撑中心组团新城区·新功能佛山产业发展趋势广州珠江恒昌房地产顾问有限公司18中心组团新城区·新形象生态景观——一河两岸营造岭南水乡特色的“滨水园林”生态城市丰富东平河两岸的绿化景观城市意象——节点、轴线、空间节点：标志性建筑物，如东平桥、体育公园、新闻中心、商务大厦轴线：生态自然带（东平河）、通道干线空间：中央公园、滨河公园、商务中心区魅力多元——功能、文化、制度、开放功能复合，文化彰显制度创新，科学管理兼收并蓄，开放包容广州珠江恒昌房地产顾问有限公司19中心组团新城区整体形象定位城市魅力新都心——产业引擎城市标杆广州珠江恒昌房地产顾问有限公司202、佛山中心组团新城区启动区功能体系评述广州珠江恒昌房地产顾问有限公司21国内外城市主导功能综合区动力源类型总结国内外城市主导功能综合区的开发建设经验表明，任何新区的开发建设都必须具备强大的动力源。我们将驱动新区发展的动力源总结为以下几种类型：主题功能引擎型•会展主题：广州琶洲会展中心区•教育培训主题：广州大学城•物流主题：北京物流港创意知本助推型•生产创意助推：北京中关村•文化创意助推：北京“798”艺术区规模商务主导型•核心商务：上海浦东新区•商务花园：北京丰台总部基地行政头雁牵引型•青岛东部新区•沈阳浑南新区广州珠江恒昌房地产顾问有限公司22国内外城市主导功能综合区动力源类型总结魅力事件营销型•昆明园博会•博鳌亚洲论坛时尚生活标杆型•餐饮休闲文化：上海新天地•标志性建筑：巴黎德方斯“新凯旋门”•时尚核心：长沙世界之窗影视基地主题娱乐增值型•主题公园•度假胜地集群产业引导型•西安高新区•苏州工业园广州珠江恒昌房地产顾问有限公司23新城区核心动力源适宜性分析动力源类型核心因素新城区适宜性分析新城区核心动力源选择主题功能引擎型功能引擎关联度大、带动力强，代表城市产业发展方向，通常选址在大城市郊区，相对独立，用地规模、区位和交通要求高新城区作为城市功能综合区，要求功能复合，魅力多元，过于突出的某一主题将影响新城区整体功能的发挥不适宜选用创意知本助推型要求具备丰富的人才储备，先进的科技、教育条件及良好的创意文化环境佛山发展创意产业的条件尚未成熟不适宜选用规模商务主导型关联度大，“造血”功能强，多选址于区域性中心城市佛山作为广东第三大城市，发展现代商务等现代服务业是未来产业发展的方向，新城区将责无旁贷的承载城市新功能可作为新城区的核心动力源行政头雁牵引型要求政府行政等级高，集聚力强，资金投入量大佛山作为广东第三大城市，行政办公的聚集能力强；而新城区作为体现佛山政治中心的核心区域，将承载重要的行政办公职能可作为新城区的核心动力源魅力事件营销型要求魅力事件的社会影响力强，受关注度高，容易获得政府政策及资金的支持省运会的召开将推动新城区启动区的体育、新闻、通讯、科技等大型公共设施和道路、桥梁等基础设施的建设，启动新城区开发，但由于“省运会”级别有限，因此其带动能力受到一定限制可作为新城区的辅助动力源时尚生活标杆型注入聚集人气的时尚魅力元素，提升区域形象新城区加入标志性建筑和空间，时尚休闲娱乐设施等时尚魅力元素可以聚集人气带旺区域，提升区域魅力，展示区域新形象可作为新城区的辅助动力源主题娱乐增值型要求用地规模、投资大，生命周期短，见效期长，后期运营成本高，市场辐射范围及消费力要求高市场上同类型产品已趋于饱和不适宜选用集群产业引导型依托发达产业和丰富的劳动力资源佛山已规划建设有国家级产业园不适宜选用广州珠江恒昌房地产顾问有限公司24新城区核心动力源的选择基于佛山新城区的规划定位及国内外城市主导功能综合区开发建设的实际经验，我们认为商务办公和行政办公功能将是佛山新城区启动区具有“造血”机能的核心功能，围绕着该核心功能将聚集居住、商业、休闲娱乐、文化教育等配套和衍生功能，从而保持新城区开发建设的持续动力。核心动力源行政头雁牵引型规模商务主导型行政办公商务办公核心功能配套聚集广州珠江恒昌房地产顾问有限公司25行政头雁牵引型——青岛东部新区开发为了开发建设东部新区，并摆脱旧城区办公空间过于狭窄的桎梏，1992年青岛市政府大胆提出了政治中心向东部迁移的设想。1994年，市政府东迁宣告完毕，以此为分水岭，浩浩荡荡的东部开发拉开了徐徐战幕自1992年起，东部新城的地价从每亩4万元飚升到260万元，政府因此获得20多亿元的土地出让金，并引来100多亿元的外来投资，顺利完成了青岛政治、经济、文化中心的东移广州珠江恒昌房地产顾问有限公司26规模商务主导型——上海浦东新区金融商务是浦东发展重要的启动引擎之一。1995年6月28日中国人民银行上海分行带头从浦西迁入浦东陆家嘴的银都大厦，标志着浦东陆家嘴金融贸易区的正式启动。在它带动下，中外商业银行以及保险公司纷至沓来，奏响了上海浦东的“开发序曲”。上海浦东陆家嘴金融贸易区规划面积仅2.8平方公里，现有高楼近200幢，云集着78家中外金融机构，重点发展金融、证券、保险、信托投资、贸易、商业和信息咨询等行业，是中国现最繁华的中央商务区。广州珠江恒昌房地产顾问有限公司27新城区启动区功能体系构成新城区功能体系启动点核心功能衍生功能行政办公省运会休闲娱乐媒体传播标志性建筑及空间商务办