五洲物业接管验收方案[1]

00滨河花园物业接管验收方案二零一一年九月1目录《接管验收方案》…………………………………………………………02《物业接管验收程序》……………………………………………………06《物业接管验收标准及方法》……………………………………………07《产权和技术资料交接单》………………………………………………11《资料接管验收遗留问题登记表》………………………………………13《资料接管验收遗留问题整改表》………………………………………14《机电设备/设施移交单》…………………………………………………15《接管验收机电设施/设备遗留问题登记表》……………………………16《接管验收机电设施/设备遗留问题整改表》……………………………27《房屋本体现状接管验收单》………………………………………………18《房屋本体接管验收问题登记表》…………………………………………19《房屋本体接管验收问题整改表》…………………………………………202接管验收方案一、成立物业接管小组组长：副组长：下设二个分小组：1、文件资料接管小组责任人：物业清洁部主管王东芝职责：负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作；业户资料的验收移交以及协助楼宇的验收移交工作；2、现场验收接管小组责任部门：工程维修部、秩序维护部、物业清洁部；责任人：王建民；职责：负责房屋本体、公共设施和机电设备的验收移交和钥匙接管工作。二、接管验收前的准备1、与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等。责任人：高栗平；2、派出先头技术人员前往物业现场摸底，制定好接管验收计划。责任人：王建民、王延刚；三、接管验收内容(一)资料的接管验收A、物业产权资料：1、项目开发批准报告；2、规划许可证；3、投资许可证；4、土地使用合同；5、建筑开工许可证；6、用地红线图。37、规划图纸（六图二书）：即1/1000比例尺的现状图、规划总平面图、道路规划图、竖向规划图、市政设施管网综合规划图、绿地规划图、详细规划说明书、环境预评价书。B、综合竣工验收资料：1、竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图）；2、建设工程竣工验收证书；（竣工图纸）3、建设消防验收合格证；（竣工图纸）4、公共配套设施综合验收合格书；5、供水合同；6、供电协议书、许可证；7、供气协议书、许可证；8、有线电视合格证；（竣工图纸）9、通信设施合格证；（竣工图纸）10、节能型建筑验收合格证书；C、施工设计资料：1、地质报告书；2、全套设计图纸；3、图纸会审记录；4、设计变更通知单及技术核定单（包括质量事故处理记录）；5、工程预决算报告书；6、重要的施工会议纪要；7、隐蔽工程验收记录（供水、供暖、消防水管的试压报告；各单项工程竣工验收证明材料）；8、沉降观测记录；9、其他可能会影响将来管理的原始记录（钢材、水泥等主要材料的质量保证书；新材料、构配件的鉴定合格证书；水、电、采暖、电梯等设备的检验合格证书；砂浆、混凝土试块试压报告）。4D、机电设备资料：1、机电设备出厂合格证；2、机电使用说明书（要求中文）；3、机电设备安装、调试报告（有关设施设备安装、使用和维护保养技术资料）；4、设备保修卡、保修协议。E、业主资料：1、已购房的业户姓名、位置、面积、联系电话等；2、已购房业户的付款情况或付款方式；3、其他相关资料。四、房屋主体接管验收标准和方法1、验收标准为建设部《房屋接管验收标准》。（见附件）2、验收方法为观感验收法和使用验收法。五、工程接管验收流程1、资料的接管验收（附表）按滨河花园产权和技术资料交接单进行交接，确认签字。2、房屋本体现状接管验收（附表）按房屋本体现状验收标准进行接管验收，确认签字，接管钥匙。把不合格项目记录到接管验收遗留问题登记表中。3、机电设备的接管验收（附表）按照机电设备的接管验收标准进行接管验收，确认签字。把不合格项目记录到接管验收遗留问题登记表中。4、对接管验收遗留问题进行登记（附表）对所有不合格项目分类整理，登记，存档。5、把接管验收遗留问题提交给开发商，在规定时间内进行整改（附表）将所有不合格项目分类整理出的资料提交给开发商，整改后再进行接管验收，确认签字。六、接管验收遗留问题的处理1、对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，接管验收小组应5当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题登记表》中并交开发商相关人员签字确认；2、对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收设施设备问题登记表》中并请开发商相关人员签字确认。对资料遗留的问题，接管验收小组应当积极同开发商联系补充。3、对物业硬件设施、设备遗留问题，一般问题要求发展商在两周内解决；重大问题要求发展商在一个月内解决。4、对于长期解决不了、势必会影响物业管理的问题，物业管理公司将以备忘录的形式将问题登记后交给开发商进行备案。5、《接管验收遗留问题登记表》和备忘录交公司行政部归档长期保存。6物业接管验收程序一、工作程序（1）城建公司拟定《移交接管工作进度计划》，成立移交小组，任命移交专职人员，并送达接管验收《通知书》，由物业公司备案；移交小组人员组成：项目部施工员、监理公司、施工单位（土建、上下水、强弱电、门窗、地暖），工具有施工单位各自提供；（2）物业公司的“验收小组”，在7日内签发验收回复函并约定验收时间，对其提供的建筑、设备、配件清册，逐项清查验收；（3）物业公司验收小组同移交人对房屋质量使用功能、外观质量、公共配套设施/设备等进行接管验收；（4）对未按设计要求配套到位，和不能正常运转的设备（包括水、电、暖等），物业提出整改意见，由建设项目部负责落实，直至合格；（5）对验收中发现的质量问题，验收小组填写各类遗留问题统计表，约定期限由建设项目部负责整改，并商定时间复核；（6）对单体房屋内物件无明显不符和检验标准要求的房屋，由物业公司接收钥匙。（7）业主入住时，由业主对其进行全面细致的质量检查。对发现的质量问题由物业公司整理后报告建设项目部，由其责令施工队逐项返修，经物业公司和业主共同验收后清项；（8）保修期内由业主或物业公司发现的，由于建筑施工或产品制造上的缺陷，报告建设项目部查验证实后，由其责令施工队更换或返修。二、注意事项（1）接管验收工作必须依靠城建公司、物业公司双方密切合作，才能顺利完成。（2）应选派素质好、对工作负责的技术人员参与验收；（3）物业公司应首先站在业主的立场上，对将要交付使用的物业进行严格的验收，以维护广大业主的合法权益，同时也应从物业日后维修保养的角度进行验收；（4）验收中出现的问题应明确记录在案，督促建设项目部（或指定的施工单位）维修、改进；（5）移交工作应办理书面移交手续，物业公司接收的只是管理权。7附件一物业接管验收内容、标准及方法一、房屋单体项目：（一）梁柱、板主体１、按图纸设计逐间检查无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝；２、无钢筋外露。（二）防盗门1、门框是否端正。卷尺量各边是否平行2、脱漆/流坠。表面是否有划伤，油漆滴淌的痕迹3、磕碰是否有坑洞4、关合是否严密(尤其是有锁的一边)/灵活/翘曲/是否有特别的声音5、门锁是否齐全/灵活/脱簧6、五金件是否生锈7、检查可视对讲、紧急呼叫按钮是否工作正常。8、检查入户门门铃：带2节5号电池测试门铃。是否不响或响了不停。9、视镜（猫眼）：入户后观察猫眼，是否松动、不清晰、视野不全或因有异物无法看清楚等现象，修复或更换。（三）厨房1、天然气表的安装。询问物业如何安装天然气表并注明解决方法2、上水管。水管在过门口处应有防结露的措施3、水路。水路连接处是否滴漏/出水是否通畅，会不会出水口内留有较多的建筑垃圾4、天然气、水路管道是否有锈迹5、厨房烟道：用纸卷点火后灭火冒烟，放在烟道口下方十公分左右，看烟是否上升到烟道口立即拐弯吸走。（四）阳台1、裂缝目测。阳台同房屋的两连接出是否有裂缝2、内外裂纹目测。阳台内外侧墙体是否有裂纹(五)墙壁1、空裂现象。用小锤(木棍)轻敲。听到“空空”的声音，各面层与墙(地)面接触有缝隙，需要返工；听到沉闷的碰击声则无2、裂缝目测。墙壁表面是否有裂缝3、保温层。墙面是否有返潮结露现象84、墙身是否倾斜。可用三角尺测量墙角直角的准确度及均匀度5、墙角接位是否有裂痕6、墙角与地面接位是否有裂痕7、顶棚是否由于水痕迹(六)地面/顶棚1、是否有裂缝。目测是否有裂缝，如果裂缝与墙角呈45度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重，该住宅有严重结构性质量问题。2、是否平整。在室内地面上倒一层水，以水不向任何一方聚集为好。若水向一面聚集，说明地面有倾斜。倒水后，以地面上的水坑小而浅、均匀为宜。3、是否渗漏。上下左右墙壁是否有水迹4、是否有空裂部分。隆起检测方法同墙面，用木棍敲无空声（七）窗户1、窗框平行/端正。用卷尺量是否平行两边到地高度是否一致，窗框接口窗边与混凝土接口有无缝隙2、密合度。关上窗听隔音效果/目测关闭是否严密，密封胶条是否完好。3、关合是否灵活/顺畅/到位，试锁销是否运作自如，是否插入太少或太长或太紧4、漏水。看窗台是否有水迹5、纱窗问题。询问物业如何开纱窗6、窗台内外目测。是否有破损裂缝7、玻璃目测。玻璃是否有划痕8、外观油漆是否脱落，是否有划痕，磕碰9、五金件是否生锈（八）上下水管1、渗、漏、堵。打开水龙头，尽量开大2、管道沿线是否有锈迹(1)各种管道表面镀层是否完好无破损(2)看水管有无裂(3)弯头、阀门处用手摸摸是否潮湿（渗漏）(4)排水管道尤其是阳台排污口是否堵塞（用面盆盛水，再向各个下水管处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。下水道漏水是否迅速顺利（注水，打开地漏，水是否迅速漏下）。（九）卫生间1、是否渗漏。封住地漏，灌水24小时，看底层是否有水迹92、是否存水。先蓄水而后放水，看是否有积水3、顶层。看顶部是否有水迹，是否有霉斑4、插座。卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施，卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座，洗手盆的上方不应有插座5、水路。水路管道连接出是否滴漏/出水是否通畅，会不会出水口内留有较多的建筑垃圾6、锈迹。水路沿线管道是否有锈迹7、卫生间、厨房内是否有地漏，坡度是否对头，绝不能往门口处倾斜，不然水要流进居室内。（十）电路系统1、拉闸开电。各处电灯是否亮，线路是否完好2、开关箱内的各分路开关应有明显的标示。如果没有或不明确，立即纠正3、开关箱内开关应安装牢固，每个都要用力左右晃动检查，如果发现松动，应紧固或更换。否则日后使用中出现接触不良打火现象时，会造成更大危险。4、电笔测电插座插孔，线路是否完好5、拉闸断电电闸及电表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电；户内有分闸的，也应同样分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路。6、主卧室电话。目测主卧室是否有电话插孔7、空调插座。用电笔测空调的插座是否与其他线路分开8、电话、电视线路是否虚设。电话、电视线路用力拉一下9、检查有线电视插座、宽带插座，插进去有无松动或插不进现象。（十一）、其他水表、电表和煤气表。安装牢固，无摇晃，打开室内水阀看表内读数运转是否正常，目视外观完好无损伤，镜面玻璃无损伤。二、机电设备的接管验收1、机电设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳、安装符合规范；有运行准运证；机房设置合理、配件安全、标识清楚、表面光洁平整、明亮。2、变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好、安全防护装置齐全、标识清楚、机房配置齐全，通风、采光良好、设备表面油漆完好、无损伤。3、消防监控设备型号与移交清单相符，工作性能良好，反应敏捷，标识清楚，表面完好无损伤，设备安装牢固，机房干燥、通风、采光良好。104、给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好、标识清楚、设备表面油漆完好无损、安装牢固、无渗漏现象、机房配置完整。三、备注1、暂时没法解决的用照相机拍下，作为以后解决至证据。2、先验房后收楼