番禺长隆地块(原天龙山庄)项目前期策划报告

番禺长隆地块（原天龙山庄）项目前期策划报告科通置业项目部2016年7月26日经项目部充分理解公司的开发战略思想及各大开发集团在番禺的战略部署，以及本项目的开发成本和未来的收益预期，确立本次市场调查研究方向；重点主要锁定在区域范围内的市场供需细分情况了解；基于此，项目部将分以下各大部分开展本次市场调查和形成本次市场调查研究报告。本市场调查研究策划报告说明：第一部分：宏观经济数据及城市规划发展分析第二部分：项目所在区域楼市环境分析第三部分：番禺区未来楼市供销分析第四部分：区域楼市环境回顾与总结第一篇章：市场研究宏观经济数据及城市规划分析Part1区域宏观经济数据分析广州市2015年生产总值18100元，十年间增长近12000亿；番禺区2015年生产总值1608.78元，2015年较2014年增长增长15.4%，十年间增长近1010亿；2011年—2015年-5年间番禺第三产业占到生产总值的65%，对经济增长的贡献率达39.3%，成为区域的主流产业；2015年全区消费零售总额不断增长，近年增长率超过11%，消费需求总体增长率呈上升趋势；广州市2011-2015年生产总值变化广州市2011-2015年建筑业变化广州-番禺城市规划发展分析广州市城市规划：2010-2020年的空间发展将实现从以“南拓、东进”为主；华南新城中心大石镇中心番禺区发展定位：形成“两轴两带六组团”的结构；城市空间规划发展更加广阔；以万博-汉溪长隆为中心，打造华南新城商业CBD；亚洲最大的综合性交通枢纽中心-广州南站的落成；城市规划与未来发展展望宏观经济环境向好、城市规划发展更合理、基建配套设施更加完善项目所在区域市场环境分析Part2项目所在区域楼市概况1供货主要集中在华南板块，及亚运板块，占总供应量的60%左右；市桥南板块基本趋于饱和，大多住宅项目地块推迟了开发进度；市桥板块基本没有地块可开发，近两年供货量占比2%左右；受国家宏观调控政策的影响，番禺区从近几年住宅整体供货趋于保守。番禺区2013-2015年楼市概况2013-2015番禺区各板块供应套数比例数据表分类2013年2014年2015年套数占比套数占比套数占比华南板块407734%603753%587451%市桥板块366931%266123%263123%亚运板块315326%229020%279424%大学城9328%2883%2262%洛溪新城811%581%671%合计套数119121133411592番禺区2015年居住类产品供应与成交总面积对比分析2015年上半年住宅供不应求，供货量趋于保守，由于新政非住宅类产品（酒店除外）独立单元拥有独立洗手间及厨房功能区间不可超过建筑体量30%的新政影响，各大开发集团全面抢建公寓类产品，下半年公寓产品将出现严重的供过于求；囤积货量将在2016年集中释放，区域楼市环境竞争激烈；而由于公寓类产品的过多释放及国家的宏观干预，区域内各开发企业推出的住宅类产品明显减少，纯住宅产品将受到市场热捧。番禺区2015年居住类产品供应与成交情况对比分析成交量和成交价格之间明显呈现正向分布，受国家政策的影响6-8月份开发商与购房者之间开始博弈，成交量出现明显下滑；成交最活跃是70-120平米总价在70-180万之间的产品，其次表现较为突出的是150-180平米，总价在200-300万之间的舒适型产品番禺区2015年居住类产品成交情况对比分析华南-市桥板块洋房楼市分析2华南-市桥板块楼市分析华南板块各盘供需两旺集中在90-160平米之间，160-180平米供应量稀缺，市场需求量大，目前产品创新不够大胆，户型格局较普通；市桥板块主力户型90平米以下两房；目前华南板块广州客户和番禺客户的比例为1:1；华南板块客源结构转型，掀起置换潮；目前区域内有大批来自广州的刚需首置和置换型的中高端客户。华南板块客户结构与流向分析市桥板块由于项目小，供应量少，对广州市场扩展稍弱，客户主要集中在周边区域；华南板块由于教育配套缺乏，不少急需教育配套的客户被吸引至市桥板块。市桥板块客户结构与流向分析华南-市桥板块客户喜好分析客户喜好什么？板块好在哪里，不好在哪里？市桥南-亚运板块洋房楼市分析3市桥南-亚运板块楼市分析市桥南板块产品供应集中在140平米以上的大户型，缺乏创新，出货速度慢；亚运板块产品供应集中在70-120平米的中小户型，主打性价比；亚运板块客户主要以石楼、石碁本地客户为主；广州客户和外省人士因该板块价格优势吸引前来置业；番禺其他客户认为该板块位置较偏，多数为当地居民在该板块置业；亚运板块由于刚刚发展起步，在客源结构方面吸引了大批首次置业的周边地缘型客。桥南板块整体客源较单一，主要以市桥、沙湾当地人流入为主；广州客户较少，只占一成多；来自华南板块的客户因该板块教育资源优势进驻。目前桥南板块目前产品多为合并户型，导致客户面临“双证”问题缺乏购房资格。桥南板块客源分析亚运板块客源分析市桥南-亚运板块客户结构与流向分析客户喜好什么？板块好在哪里，不好在哪里？市桥南-亚运板块客户喜好分析番禺区别墅市场分析4别墅产品以联排及双拼为主（少量独立别墅），主力面积段在350-500㎡；市桥南板块别墅的均价20000元/㎡，华南板块别墅均价25000-35000元/㎡，以市桥南水韵蓝湾产品性价比最高；总价跨度大，从350多万-3000万均有，但主力总价段在600-1500万。区域分布项目名称面积(㎡)均价/元/㎡总价/万元供应量/套消化量/套市桥板块海伦堡700-900280001500-300018--水韵蓝湾200-45012000350-90062约50兰熙香岸花园240-368待定------华南板块万科红郡380-60035000-500001000-3000132106雅居乐香樟道2号350-52028000-350001000-220011010招商金山谷335-1080340001172-120007515亚运板块莲花山碧桂园280-53520000580-60090--番禺区热点板块别墅供应与成交情况对比分析据2015年别墅成交数据显示，万科红郡最为活跃，全年累计成交64套，平均月成交在5套左右；而年底推出的金山谷新一期别墅组团，据监测到目前为止累计成交不足15套，区域别墅市场情况一般番禺区热点板块别墅供应与成交情况对比分析调控下，一线城市的住宅性质的别墅产品受影响最为明显；番禺区内在售别墅楼盘，除万科红郡（双拼及独立别墅）成交量价齐稳外，其他项目都较为淡；在售别墅产品面积大、总价高，但是产品基本为多联排；别墅产品缺乏创新；番禺区别墅成交情况分析别墅客户流向目前番禺的别墅货量不多，主要集中在华南板块：雅居乐·剑桥郡、招商·金山谷、万科红郡；客户基本以广州高端层次白领（工作在珠江新城或天河周边）及早期的番禺原居民为主。别墅客户分析华南板块别墅客户基本以自住为主，并非一般意义的度假型别墅，各个项目为突出项目的“城央别墅”概念，重点突出项目的便捷交通、成熟配套等方面。番禺区别墅客户结构与流向分析项目区域商业市场分析5项目地块所在区域主要有三大商圈，分别是：市桥商圈、万博中心商圈和大石商圈。其中市桥商圈是已发展成熟的番禺旧商业中心，万博商圈则是近几年崛起并有较高商业定位的新晋商圈，相比之下，相对落后大石商圈略显尴尬，商业配套欠缺，档次也不高。项目所在区域大型商圈整体概况市桥商圈整体概况市桥商圈概况：目前番禺区商业最繁华区域集中在易发商业街、繁华路、大北路、大东路和光明路。市桥商圈商业体量大约为21.6万㎡，其中百货体量4万㎡，超市体量1万㎡，电器体量2.3万㎡，主题商城体量4万㎡，商业街体量9.7万㎡。消费者基本信息常住人口14万多人流动人口及外来暂住人口共约12万人职工年人均收入达到52609元农民年人均收入达到20354元本区域外来人口收入情况消费特点备注：以上数据来源政府报告最新统计奢侈品消费者中档品牌消费者大众型消费者个体经营户或者高层管理人员；香港或广州市区高端商业中心；白领、工厂管理层人员；番禺新大新、天河、海珠消费；周边居民、外来务工人员；易发商业街或一般生活超市；万博商圈概况：万博中心位于广州市区与番禺传统中心区之间，华南板块的中心，在广州新城市中轴线(广州火车东站一天河城一珠江新城)的延伸线上，是地铁三号线发展轴上的重要节点，周边聚集了广州各大知名高端楼盘。万博中心商圈辐射范围涵盖市桥、大石、钟村、南村、洛溪及沙溪等，总面积14.7平方公里。万博商圈整体概况商圈主力消费群体是周边住宅的居民年龄主要介乎25—55岁，消费群体的出行方式主要以自驾车为主，公交及社区楼巴也是居民出行的主要方式之一。14条公交线路东至大学城总站(广工)、西至广州南站，北至天河客运站。地铁3号线连通广州市区中心与番禺区。大石商圈整体概况商圈主力消费群体是周边住宅的居民，年龄主要介乎15—65岁，消费群体的出行方式主要以公交为主。近20条公交线路连接广州、番禺区府中心、洛溪及新南站地区。大石商圈概况：目前商圈位于大石镇以105国道大石段东西两边地带为商业中心。大石商圈东起珠江水系大石水道、西临新月明珠花园，南临锦绣香江野生动物世界、北至大石桥，包括大石城、富丽城、天和百货、105新地潮流娱乐主题商城等大型商业物业。周边大型社区如华碧、锦绣香江、雅居乐、祈福、南奥等拥有较为大型和成熟商业配套。主流租金约为80—145元/平方米/月，少有放卖，其中部分社区商业街统一经营；项目周边大型社区商业配套分析项目所处区域华南板块由于历史原因，早期市政配套严重匮乏，区域内的绝大部分楼盘都依靠自身打造商业配套，而且来此区域买楼的客户也看重商业配套的打造。商业的打造除了考虑商业出售外，还要考虑商业的长期有序经营。项目配套商业不一定是紧邻马路车流量大的街铺值钱；项目特色商业配套不仅仅可以培养小区业户消费习惯，还是项目周边居住群体首选的消费场所。例如：祈福新村的商业中心和食街不仅满足小区的业主需求，还吸引周边项目及社区居民前来消费、休闲等；区域内各商圈的局域性明显，不能作为本项目优势商业资源利用；本项目需要打造具有自身特色的综合性商业配套，不仅能满足项目业主的需求，还能吸引周边的居民前来消费；项目所处商圈格局现状打造服务于社区的特色商业配套番禺区未来楼市供应量分析Part3各板块土地储备及出让分析各板块土地储备量大，未来项目一但开发将有极大货量推向市场，将需要3-5年的时间来消化，项目面临严峻的“从立法则”竞争环境番禺区各板块在售楼盘及待售货量未来供应量统计分析纵观目前番禺楼盘整体供应，未来将近约6000套新增货量集中在华南板块；市桥和桥南板块未来货量将明显回落，以消化现有货量为主；亚运板块货量有待消化，未来新增楼盘项目依旧是大社区为主，供应量较大。华南板块市桥板块亚运板块楼盘名称累计已售累计未售去化%楼盘名称累计已售累计未售去化%楼盘名称累计已售累计未售去化%祈福名都2180195152.8金融街融惠澜湾6937390广州亚运城1111158295保利红馆34521162.1星商106752367东湖洲花园2929111372金山谷438482384.2正太广场33929753尚上名筑233325190珊瑚天峰18738095.9可逸江畔1828699盛恒家园4821297星力时代豪庭51821870.4东怡新地23915161金海岸家园136931781雅居乐剑桥郡508119296.4海伦堡流金岁月130122585倚莲半岛32338245富豪山庄151637380星晨时代豪庭48110981莲花山碧桂园412698丽水蓝天豪庭4146486信业尚誉2262689庄士映蝶蓝湾205726588祈福活力花园214156112尚东嘉御12771315鑫隆世家5922895星河湾半岛127757868新金海御苑1475871尚东尚筑26051699总计17802605164482181242132972在售重点楼盘剩余货量户型及供应量统计分析区域