昆山别墅产品建议

昆山阳澄湖别墅企划建议二（一）建筑规划建议一、土地:83亩=55361平方米二、容积:22145平方米(0.4)三、设计要求及建议（二)行销方式建议一、客户群建议二、产品力分析三、价格策略建议建筑规划建议户型建议（1）SingleHousePrivateHouse(私人豪宅)450平方米×2栋=900平方米占地1.5亩/栋×2栋=3亩SocialHouse(社交型豪宅)580平方米×3栋=1740平方米占地2亩/栋×3栋=6亩LuxuryClub（豪华会所、接待中心)650平方米×1栋=650平方米占地3亩3Styles6Types6栋3290平方米占地12亩(2)Townhouse(连排别墅)Style1:清居苑198平方米/户栋数占地300平方米(0.3亩花园+100平方米建筑占地)①2连排(5Types)48户×198平方米=9504平方米(24栋)占地14400平方米/21.58亩②3连排(3Types)12户×198平方米=2376平方米(4栋)占地3600平方米/5.40亩③小计(8Types)60户:11880平方米(28栋)占地18000平方米/26.98亩Style2:禅亦林250平方米/户栋数占地450平方米(0.5亩花园+125平方米建筑占地)2连排(5Types)20户×250平方米=5000平方米(10栋)占地:9000平方米/13.50亩Style3:紫竹园300平方米/户占地800平方米(1亩花园+150平方米)2连排6户×300平方米=1800平方米(3栋)占地:4800平方米/7.20亩小计3Styles16Types86户18680平方米(41栋)占地31800平方米/47.68亩(3)总计6Styles22Types6栋+86户21970平方米(47栋)占地：59.68亩注:建筑用地:65.68亩(43808.55平方米)（含个别土地及花园面积）公共设施及造景21.32亩(11552.45平方米)设计要求及建议1.SingleHouse2.Townhouse连排别墅3.公共设施及造景建议SingleHouse①PrivateHouse私人豪宅②SocialHouse社交型别墅③LuxuryClub豪华会所、接待中心①PrivateHouse（私人豪宅）1.设计2种户型2.设计要求双客厅要求前为LivingRoom。由大门进户，主要功能为会客，连接餐厅分隔区、聚会场所，非视厅娱乐空间。后为FamilyRoom可由Backyard进入连接厨房，主要功能为家庭娱乐、视听及私人空间。房间均为套房主卧须配备ClothesRoom。并可作为另一入口，房间及空间设计均为低台度（800mm以下），并作外飘窗放大引景空间。最低房间数为3（包含主卧）不可超过5（含），并配备至少2个（含）露台以上。连接露台作落地窗。另行备置保姆房连接工作房；并独立设计一个大书房，且设计连接露台及落地窗。建筑四周引入回廊，但减少台阶数。户外配置：a:前后院：前院为开放式，后院须隔离隐密b:户外游泳池c:主题式园林小造景d:主题式宅名及宅牌（建议以琉璃材质制作）e:双车室内车库要求②SocialHouse1.设计3种户型2.设计要求PrivateHouse的设计要求为基本要求着重加大餐厅的综合功能设计及与LivingRoom的连接和综合使用须满足15人以上的使用功能厨房须满足中西餐分离，厨房的开窗度要大，能引景入室最低房间数为4（包含主卧）不可超过6（含）并配备至少3个露台以上，连接露台作落地窗③LuxuryClub豪华会所、接待中心1.户型唯一2.设计要求SocialHouse的设计要求为基本要求餐厅及LivingRoom的连接及使用，须满足20人以上的综合使用最低的房间数及露台的设计同SocialHouse单独设计一健身室（房）3车室内车库要求（2）连排别墅①清居苑②禅亦林③紫竹园①清居苑1.2连排，设计5种户型；3连排，设计3种户型2.双客厅要求，前为LivingRoom由大门进户主要功能为会客，连接餐厅之分隔区乃聚会场所非视厅娱乐空间3.二楼平台设计出FamilyRoom主要为家庭娱乐视听及私人空间4.房间数为3，有2间套房（含主卧室）主卧须配备ClothesRoom,房间及空间设计均为低抬度(800mm以下），并做外飘窗，放大引景空间，套房并设置露台，连接露台作落地窗5.户外配置前后院；前院为开放式后院须隔离隐密主题式休息区主题式宅名及宅牌（建议以琉璃材质制作）单车室内车库要求（不计算建筑面积）②禅亦林1.设计5种户型2.清居苑的设计为基本要求3.房间数为4，有2间套房（含主卧室），其他配备同清居苑4.增加一书房设计，并连接露台及落地窗③紫竹园1.设计3种户型2.禅亦林的设计为基本要求3.房间数为5，有3间套房（含主卧室），其他配备同禅亦林4.配置保姆房及工作房，并作连接5.双车室内车库要求（不计算建筑面积）（3）公共设施及造景建议①建筑主体风格建议1.PrivateHouse以日式风格为主,其中SocialHouse设计一江南民居;LuxuryClub设计为宫廷式建筑2.清居苑和禅亦林以清居徽派建筑风格为主3.紫竹园以江南民居搭配日式风格②公共设施及造景营造中国江南雅士文化特征景观，并形成社区具有江南风景特征的自然生态风貌，结合阳澄湖支流之引水工程塑造水乡文化。③基本建材建议1.基础/2.2米层高的地下室附送2.中央空调、中央吸尘、中央供热水，锅炉系统安置到户3.局域网系统、卫星系统、通信系统安置到户4.日式或意大利式全套厨房设备（含冰箱、炉灶、烤箱、微波炉、吸油烟机等）5.HA家庭自动化系统安置8.实木室内门9.SingleHouse配置游泳池10.进口原装遥控车库门11.其他建议再行讨论7.进口子母入户门6.进口安全中空塑钢窗行销方式建议一、客户群建议（1）泛昆山客户群：45%1.35岁以上昆山市当地企业主2.昆山市政府机关、企、事业干部3.外资企业干部级以上族群4.昆山市证券系统投资客户5.昆山市金融系统信用卡客户（Master/Visa）（2）上海客户群：55%1.金融系统信用卡客户（Master/Visa）2.中小企业主3.上海市高档住宅（8.500/平米以上）客户群4.上海市政府机关、企、事业干部5.休闲度假俱乐部，大闸蟹族群（3）以购买力分析：泛昆山客户群应占45%，上海客户群应占55%，而周边竞争个案均把主力放在上海已显疲态，故应加强昆山当地市场的挖掘二.产品力分析:（1）困难点分析1.基地地处周边竞争个案夹击之势，无法塑造独立的氛围及格调2.成熟个案大多呈现量体规模气势，本案略显单薄3.虽处阳澄湖地区,却无湖景主题可以发挥及制造4.[阳澄湖度假村]、[鹿澄天地]、[克拉水城]、[威尼期花园]等成片开发已抢先在上海地区形成成熟印象，致使[泰泓]、[天使湾]项目的开发须加码，而本案销售力度相对困难倍增！5.[泰泓]、[天使湾]紧临基地开发，规模远超过本案，且都以完成第一期的建设形成现房销售的气势。6.取得土地的过程有其负面印象如何消除为首要关键。（2）机会点分析1.本案为本区最后开发个案，规划上占有优势2.针对昆山本地客户的开发应为突破口3.中式建筑风格的确立有利产品的区隔4.若能在配备、建材上精心配置，应能增加产品的可操作性5.行销方式须予以突破，加强创造力及细腻度，方为上策！！三、价格策略建议产品平方米/栋栋数单/表价总/表价单底总/底价PrivateHouse450平方米28500/平方米382万×2=765万8075/平方米363.375万×2=726.75万SocialHouse580平方米38900/平方米516.2万×3=1548.6万8455/平方米490.39万×3=1471.17万LuxuryHouse650平方米19500/平方米617.5万9025/平方米586.625万小计：3290平方米68909/平方米2931.1万8463/平方米2784.545万以产品规划为依规区分价格带清居苑产品平方米/户户数单/表价总/表价单底总/底价3连排198平方米126550/平方米129.69万×12=1556.28万6220/平方米123.156万×12=1477.872万2连排198平方米486850/平方米135.63万×48=1548.6万6500/平方米128.7万×48=6177.6万小计：11880平方米606790/平方米8066.52万6444/平方米7655.472万产品平方米/户户数单/表价总/表价单底总/底价2连排250平方米207200/平方米180万×20=3600万6840/平方米171万×20=3420万禅亦林产品平方米/户户数单/表价总/表价单底总/底价2连排300平方米67800/平方米234万×6=1404万7410/平方米222.3万×12=1333.8万紫竹园总计总销售面积栋/户数单/表价总/表价单底总/底价21970平方米6栋+86户7283/平方米16001.62万6916/平方米15193.817万说明产品配比面积配比（1）SingleHouse6栋6.52%（2）TownHouse86户93.48%（3）Total92户100%（1）198—250平方米（3居室）80户86.95%（2）250—450平方米（4居室）8户8.70%（3）450以上平方米（5居室）4户4.35%（4）Total92户100%总价比（1）130万12户13.04%（2）135万48户52.18%（3）180万20户21.73%（4）230万6户6.53%（5）380万2户2.18%（6）510万3户3.26%（7）610万1户1.08%（8）Total92户100%四：销售模式建议置入式行销策略一:向目标客户群发起问卷式行销策略二:直攻泛昆山客户群策略一：向目标客户群发起问卷式行销（1）内容诉求1.泛昆山客户群a：产品规模b:户型规划c:景观规划d:配套规划e:安全规划[昆山高级富人区的成熟条件][上海能，为什么昆山人住不进阳澄湖特区]a.规划原因b.交通原因c.产品原因d.价格原因e.上海人原因2.上海客户群[阳澄湖特区投资置业]a.产品规划b.户型规划c.景观规划d.配套规划e.安全规划(2)行为1.电话调查（电传或E-mail）2.转换为准客户资料，并回复统计资料结果3.准客户互动，转换为有效客户并预告项目4.邀请有效客户至现场参加活动参观项目昆山一日游（或联欢活动）、（或阳澄湖水上风情园）放号预定活动(4)时间2005.4.16-5.31(3)工具回函式问卷DM目标客户群名单小礼品（或有奖征答）(5)现场销售人员于2005.3月中旬开始储备，并于亭林路设立外接待处，于4月上旬进驻。策略二：直攻泛昆山客户群(1)行为1.直接拜访昆山客户群及内部认购客户2.解说产品规划3.征询意见4.初期夹报5.内部认购(2)工具1．有效客户资料2．DM3．产品说明书4．直销网络5．内部认购客户群名单(3)时间2005.6.1-6.30活动式行销策略二：经过上述活动的营造与放号一星期后开盘策略一：举办活动，向非客户说明产品策略一举办活动，向准客户说明产品（1）活动设计1.项目投资说明会暨记者会2.宅牌[寓所牌]及庭院景观设计比赛3.放号预定活动（2）行为1.在项目规划完成后，备齐所有说明图册，于开工后45天内（最好2005.6.15前）举办项目投资说明会暨记者见面会，具准上市条件2.会中研讨主题（1）阳澄湖特区置产投资与休闲度假趋势研讨（2）问卷统计分析说明（3）项目说明3.邀请准客户及有效客户参加（3）工具1.产品说明光盘2.项目投资说明会暨记者会活动计划及活动地点3.设计比赛活动计划4.放号预定活动计划（地点：现场接待中心）4.在会中宣告放号预定活动5.于2005.6.30前举办第二项活动而工程进度第一期最好能封顶，样板房已开始装修6.调动昆山市全社会参与第二项活动的宅牌[寓所牌]及庭院景观设计比赛，以增加累积准客户及有效客户7.于2005.7.9（六），