鹤洞村改造规划

鹤洞村改造方案1广州市荔湾区鹤洞村改造规划方案（汇报稿）荔湾区白鹤洞街鹤洞经济联合社广州市城市规划勘测设计研究院2010.11鹤洞村改造方案2汇报框架Part1城中村改造范围、规划定位及改造模式Part2城中村改造重要资料和实测数据汇总Part4土地调整Part5改造规划方案Part6控规调整、历史文化保护及改造效益Part3城中村改造经济测算Part7规划重要数据汇总Part010.28会议意见修改情况及本轮规划核心指标鹤洞村改造方案310月28号会议意见及修改情况：Part1序号上轮规划提出问题本次规划修改情况备注1建议公交首末站与沿街住宅位置进行调整已按意见调整位置2根据新标准进行成本核算已经按照《全面改造“城中村”改造成本构成一览表》重新核算3楼面地价的标准问题；由专业评估公司根据周边区域及广州市近期土地交易市场情况进行评估，住宅楼面地价调整为4500元/㎡。4建议飞地3由政府统一收储建议由村里统筹使用。该处用目前为村里的主要物业区之一，村希望保留作为村物业安置区之一。5鹤洞小学规模建议扩建为24班建议维持18班小学规模。①改造后，该地区人口规模约为1万人，18班鹤洞小学可服务1.3万人，完全可以满足学位需求。②白鹅潭规划在改造地块西侧500米处，规划配置了36班规模小学。该地段的学校规模已基本饱和。③如必须设置规划24班小学，为避免重复建设，建议与西侧36班小学协调建设规模.鹤洞村改造方案4本轮主要调整内容及核心指标：1.现状人口经核实，村民1280人，共计526户，居民1665人，共计595户。2.根据《全面改造“城中村”改造成本构成一览表》，改造成本提高约5%（约5000万），本轮方案拆建比指标为1︰2.32；毛容积率为2.37；3.由专业评估公司根据周边区域土地交易市场情况进行评估，住宅楼面地价4500元/㎡，商业楼面地价3500元/㎡。Part1规划范围、规划定位及改造模式1.1鹤洞城中村规划改造范围和改造范围1.2规划定位及改造模式鹤洞村改造方案6图例：1.1改造规划范围和改造范围Part1规划定位及改造模式改造规划范围：依据三旧政策为鹤洞村的行政区划范围：321.3公顷。改造范围：依据广东省和广州市“三旧”改造相关政策，以鹤洞村行政区划为基础，结合地块特点，对鹤洞村集体用地，村内国有用地（含小学用地）、农用地以及留用地指标进行了综合研究，整合土地资源，最终确定鹤洞村的改造范围。①村集体三旧用地：19.83公顷；②历史留用地：17863㎡；其中已落地：9600㎡；未落地指标:8263㎡；③纳入改造的国有用地：7336㎡；其中白天鹅用地：2674㎡；小学用地：4662㎡③征收农用地返还：2575㎡；土地调整后确定的鹤洞村实际改造范围为：21.30公顷（213008平方米），具体如图所示。鹤洞村改造方案7（1）功能定位及分工功能定位——“文化商旅中心、商务流通中心”战略分工——“北商旅、南商贸、中商务、西物流，综合发展、突出重点”规划结构图规划功能布局图3发展定位上层次主要规划分析——荔湾区概念规划纲要（2007）鹤洞村改造方案8广州市白鹅潭地区城市设计及控制性详细规划（修改方案）白鹅潭地区城市设计及控制性详细规划的前瞻性、战略性更强，控规中，鹤洞路以南地区将借助广钢搬迁后区域的宜居环境提升，以生活居住、休闲商业、中央公园、配套服务为主导功能。白鹅潭控规本规划区现有村建设用地规划为商业金融用地、居住用地及市政设施配套用地（如公交站场），同时减少了原有一些与居住矛盾的用地，如工业用地、仓库用地等，完全符合规划区的发展需求。本规划将在白鹅潭控规基础上，结合现状和村发展需求，对用地、交通、服务配套、经济发展评估等予以深化。鹤洞村图3-2白鹅潭地区控制性详细规划土地利用规划图上层次主要规划分析——鹤洞村改造方案9（1）规划定位功能定位——白鹅潭地区南部宜居社区，社区公共服务中心。核心功能——居住、公共服务。配套功能——休闲商业、餐饮等。1.2规划定位及改造模式Part1鹤洞村改造方案10（2）改造模式———全面改造,公开出让项目策划一：中、高端居住广钢搬迁无疑将提升鹤洞村住宅发展的市场价值。但由于搬迁周期长，不确定因素较多，近期内发展高端住宅的可能性较小，更有可能的是凭借服务配套优势以及广钢搬迁的政策预期，发展中等档次的商品住宅、经济适用房、限价房。从长期来看，如果广钢搬迁后按白鹅潭控规实施改造，鹤洞村仍拥有一定的高端住宅发展市场，因此临近广钢的地块在改造中建议予以控制预留，与广钢改造同步实施。项目策划二：社区服务在广佛同城化发展的背景下，芳村地区人口将会急剧增加。同时随着社会的发展，人们对日常文化、体育、医疗、娱乐的需求将日益增长。而芳村地区目前医疗、体育、文化等服务设施集中齐全的地区比较稀缺，鹤洞村在这方面比较优势明显。社区服务发展方向分析：商业设施——规划区商业基础薄弱，居民消费水平低，不建议发展较高档次的商业设施，商业发展目标以提高居民购物便利性、降低生活成本为主。廉价超市、便利店是重要的商业发展模式。项目策划三：休闲商业在白鹅潭地区发展带动下，芳村地区沿江地区的功能将得到升级，景观也将有极大改观。鹤洞地区紧邻鹤洞大桥，坐享雄伟的滨桥风光，在沿江岸线上是独特的节点。鹤洞村沿江地区可建设低层的餐饮、娱乐、游憩商业设施，如茶吧、酒吧、冰吧、清吧、书吧、陶吧等，使人们在鹤洞桥上就能发现这个富有特色的地标，成为芳村地区沿岸著名的休闲胜地。主要发展项目策划分析：Part2城中村改造重要资料和实测数据汇总2.1现状人口数据2.2现状标图建库及图斑情况2.3建筑现状实测数据2.4土地利用现状2.5土地权属信息鹤洞村改造方案122.1现状人口数据Part2城中村改造重要资料和数据汇总据2010年最新调查统计数据，改造范围内人口共2945人，1121户。其中：村民户籍人口1280人（股民人口926人），526户；常住城镇居民1665人，595户。类别名称指标备注人口总人口（人）2945其中村民（人）1280526户其中股民(人)926持有股份的村民未持股村民(人)354未享有股份的村民居民（人）1665595户鹤洞村改造方案13图斑编号改造类型用地面积(公顷)其中国有面积其中集体面积（公顷）其中农用地面积其中合法用地面积（公顷）座落单位名称权属单位名称现土地用途土地规划用途44010300280.0旧村庄0.40.00.40.00.4鹤洞经济联社鹤洞经济联社村庄农村居民点用地44010300350.0旧村庄0.60.00.60.00.6鹤洞经济联社鹤洞经济联社村庄农村居民点用地44010300323.0旧村庄0.30.00.30.00.3鹤洞经济联社鹤洞经济联社村庄农村居民点用地44010300322.0旧村庄16.70.016.70.016.7鹤洞经济联社鹤洞经济联社村庄农村居民点用地44010300281.0旧村庄5.70.05.70.05.7坑口经济联社坑口经济联社村庄农村居民点用地合计23.70.023.70.023.72.2现状标图建库及图斑情况Part2城中村改造涉及重要资料和数据汇总旧村庄广钢鹤洞村飞地：大笨象地块图例44010300281鹤洞村飞地村用地44010300322440103002804401030032344010300350鹤洞村鹤洞村飞地广船经核查，鹤洞村建设用地基本纳入荔湾区“三旧”改造标图建库范围，符合三旧改造政策和条件。鹤洞村改造方案142.3建筑现状实测数据Part2城中村改造涉及重要资料和数据汇总依据2010年6月的实测初步数据，以及相关落实政策后，鹤洞村现状建筑情况如下：项目村民房屋居民房屋及直管公房集体物业房屋合计有证无证有证无证有证无证（万㎡）建筑量9.040.683.50.457.051.0221.74（万㎡）小计9.723.958.07（万㎡）备注此部分村民房屋对应村民人口1280人，村民人均76㎡此部分居民房屋对应的城镇居住人口有670人，人均59㎡此部分物业对应村民人口1280人，村民人均63㎡毛容积率1.23（村居住用地11.03万㎡）1.2（村经济用地6.93万㎡）改造范围内村建筑总量：21.74万平方米。其中无证建筑面积2.15万㎡。鹤洞村改造方案152.4土地利用现状---用地不断减少，国有用地夹杂其中，飞地较多飞地4飞地1飞地3飞地2飞地5鹤洞村集体土地利用现状图（1）村生活用地村生活用地11.03公顷，占村集体土地面积的45.9%。其中居住用地9.75公顷，村民人均用地42.7平方米，主要分布南来大街北部，少量分布在外围飞地。（2）村经济发展用地村经济发展用地6.93公顷，占村集体土地面积的28.9%。其中工业用地3.81公顷，主要分布在南来大街以南，鹤洞小学以西；还有少量商业等公共设施用地，分布在鹤洞路两侧。12435飞地区位示意Part2城中村改造涉及重要资料和数据汇总鹤洞村改造方案162.5土地权属信息飞地5飞地4飞地3鹤洞村集体土地权属现状图白天鹅用地旧村建设用地飞地1飞地2鹤洞村改造范围用地权属情况较为复杂，既有国有土地参差其中，也有历史遗留用地问题。村集体建设用地：19.71公顷鹤洞村现状用地混杂，用地类型较多，以村居住用地、村经济生产用地，市场用地、工业用地为主（包含外围五宗飞地）。村农用地：4.23公顷（二调数据）根据土地利用现状，鹤洞村有农用地有4.23公顷。医药港留用地9600㎡已经在该农用地上落地。国有用地：0.74公顷①白天鹅用地：2674㎡，该用地现目前尚未开发。②鹤洞小学用地：4662㎡。Part2城中村改造涉及重要资料和数据汇总小学用地鹤洞村改造方案17Part3城中村改造经济测算3.1改造拆复建给予标准3.2复建建筑规模测算3.3改造给予村物业规模的测算方法3.4楼面地价预测3.5改造成本测算3.6小结鹤洞村改造方案183.1改造拆复建给予标准Part3城中村改造经济测算村民住宅面积：①确定现有村民住宅的拆迁面积及复建面积。处理原则：有证建筑按1:1复建，无证建筑只补偿建安成本及拆除费用共1000元/平方米，不予以复建；②确定应给的村民住宅指标权益面积。处理原则为：按户均240㎡的建设标准，住宅权益面积需扣除有证村民住宅面积。③确定应该给的公建配套面积。处理原则为：按照实际复建村民住宅量计增公建配套面积。公建配套面积系数取6％，则公建配套面积=实际规划村民住宅面积×6%；则村住宅的建筑面积为：①＋②＋③居民住宅面积：①确定现有居民住宅的拆迁面积及复建面积。处理原则：有证居民建筑按1:1复建，无证建筑只补偿建安成本及拆除费用共1000元/平方米，不予以复建；②确定应该给的公建配套面积。处理原则为：按照实际复建居民住宅量计增公建配套面积。公建配套面积系数取6％，则公建配套面积=实际规划住宅面积×6%；③则居民住宅的建筑面积为：①＋②村集体物业面积：①确定保留不拆的物业面积；②确定村集体物业拆迁面积及复建面积。处理原则：有证物业按1:1复建，无证建筑只补偿建安成本及拆除费用共1000元/平方米，不予以复建；③为保障村集体经济收入不降低且有一定增长所需增加的物业面积。则村集体物业建筑面积为：①＋②＋③鹤洞村改造方案193.2复建建筑规模测算Part3城中村改造经济测算•复建村属总建筑量：25.54万m²复建村民住宅面积13.38万m²,户均240m²；复建村集体物业12.16万m²，人均95m²；•复建非村属建筑量：3.71万m²复建非村民住宅3.71万m²。合计建筑量：29.25万m²。建筑复建方案（万平方米）村民住宅有证住宅根据实测数据，鹤洞村村民有证物业共9.04万㎡，1：1复建，纳入成本。9.04复建权益指标村总户数为526户，按户均240㎡复建村民住宅共12.62万㎡，减去等量复建现状有证住宅9.04万㎡，为3.58万㎡，资金自筹。3.58公建配套复建村民住宅总量6%公建配套，纳入成本。0.76小计13.38非村民住宅有证住宅根据实测数据，居民住宅有证物业共3.5万㎡，1：1复建，纳入成本。3.5