产权不能分割的物业销售模式研究

主要针对不能进行产权分割的旅馆业用地可能的物业类型和销售模式进行分析。产权不能分割的物业销售模式研究分享人：江红旅馆业用地产权的规定及类似项目前言近年来旅馆业用地等其它土地性质出让逐渐增多，但如何销售、转化现金成为重要课题3关于用地性质的相关法律规定：城市建设用地共分8大类、35中类、44小类。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，各类用地出让的最高年限为：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年在《城市用地分类与规划建设用地标准》的土地分类中，在商业金融性用地一项中包含关于旅馆业用地的规定：旅馆、招待所、度假村及其附属设施等用地。酒店作为高投入物业类型，如何销售、转化现金成为重要课题。主要抗性在于客户对40年的认知及产权不能够分割销售。关于旅馆业用地产权分割的规定各个城市不一，南京尚无明文规定旅馆业用地产权是否可以分割各个城市规定不一，北京、上海、海南已明令禁止将旅馆业用地进行产权分割，而广州仍可以进行产权分割。南京目前暂未出台此类规章制度。北京：2010年5月19日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市发展和改革委员会、北京市规划委员会、北京市国土资源局联合发布了《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》的通知。规定各房地产开发企业在取得酒店类项目立项核准或备案批复文件后，必须严格按照酒店类规划用途组织设计、开发建设，不得擅自改变项目用地性质和规划用途经营使用，未经批准不得擅自分割转让。2010年5月31日后通过出让方式取得国有土地使用权的酒店类项目一律不得分层、分套（间）办理酒店类项目的测绘成果备案、预售许可和现房销售确认手续。上海：2009年6月，上海市房管局、上海市规土局联合发布的《上海市房地产登记技术规定（试行）》称，非居住房屋以规划确定的完整功能、可以独立使用，并且有明确、唯一编号的房屋或者特定空间为基本单元，如独幢的宾馆、公寓式酒店以幢为基本单元，不得分层、分套出售。海南：2010年，海南省前段时间出台一个54号文件，禁止旅游用地产权分割出让。广州：尚未出禁止旅馆业用地分割的政策，2009-2010年取得预售许可证的富力·公园28与大学时光均可分割产权销售。南京：尚无明文规定，咨询过房管局工作人员，答复为不可分割。4南京市场类似项目——美加东部假日精装公寓通过划分十分之一产权、低价吸引度假投资客户，总体接受度弱，去化缓慢项目概况美加东部假日地处4A级茅山风景区，东望茅山主峰，西临茅山水库，生态资源丰富。规划建设国际精品酒店、酒店式公寓、度假别墅和高尔夫发球场、生态果园等度假配套。公寓推出152套酒店式精装公寓，将公寓产权拆分10份，每份价格3.98万元，同时每年尊享28间夜度假时光，并可换住至美加旗下酒店。整套购买的客户，按照总房价4%年租回报，累计6年，每年依然可获得一定数量的同级别酒店客房的免费入住权。销售情况项目在售3期，1期是40年产权公寓，141间，已经售罄。2期是度假小别墅，还有一些在售。3期是新开的度假公寓，一共154间，截止到2013年12月，已去化83户。客户南京、上海、镇江都有，还有海南的。客户以私营业主、教师为主，他们这样的人都是注重生活品质的，追求一定生活方式的5“我们公寓是按份和按套销售。按份销售一份价格现在是5.98万元/份，1期是3.98万元/份。按套销售是49.8万/套，一套是分为10份。公寓主力面积在40平米左右。您可以只买一份，也可以买1套（10份）。购买我们十分之一产权，就是一间房的，可以享受我们提供40年，每年28天的免费入住或者在全国我们美加体系酒店的入住。买一间房，房间不固定。10个人共同拥有1套房的产权。产权证我们酒店代管理，会给到你们复印件并加盖我们美加公章。您可以自由转让、继承。按套买的，可以享受我们提供40年，每年52天的免费入住，其中28天是可以在全国美加体系酒店入住。可以自由选房，我们不分楼层，不分位置，价格都一样。按套买的话，是带投资性质的。前5年是带返租合约的，每年会给到您6%的固定回报率。5年后，可选择继续托管给我们带经营，利润扣除成本，二八分成。也可以选择自主不托管，需交1.9元/平米的物业费。”——置业顾问陈先生旅馆业用地的物业类型及销售模式模式目前旅馆业用地的物业类型主要为酒店类、酒店式公寓类和养老公寓类1、旅馆、度假村2、酒店式公寓3、养老公寓8销售模式股权模式租赁权模式使用权模式会员制模式简介：从俱乐部入会方式演变过来，业主支付较高额度入会费，以后每年支付年费，可以永久享有会员资格，每年固定免费居住权。分为酒店和养老公寓两种形式。代表项目：悦榕秘境、上海亲和源简介：业主一次性缴纳房间入股费用，定期享受盈利分红及一定期限免费居住权代表项目：今典红树林酒店简介：认购使用权，后期交由酒店管理公司统一管理，业主每年可以获得一定的收益，即产权式酒店模式代表项目：丽江悦榕庄销售模式主要分为4种：股权模式、使用权模式、租赁权模式和会员模式简介：直接销售房产租赁权，项目多位于环境良好的区域，针对养老及度假客户，但在配套及软性服务方面还需加强代表项目：莫干山项目概况：占地400亩，总建筑面积67万平米，由6座主题酒店集群组成，5600套客房，相当于10座5星级酒店。配套设施：7万平米多功能会议会展、体育竞技赛事中心，1.2公里长多国风情运河商街销售速度2012年3月开盘，月均去化30套置业模式创新“股权式”置业模式，实现了“置业一房、全国度假，置业一次、年年分红”多重利益全揽的超值收获。完美的置换体系，业主随时都可换住三亚的三亚湾（五星级）、亚龙湾（五星级）、海棠湾（七星级）、青岛灵山湾、云南的丽江、大理、腾冲、西湖太湖区域、福建武夷山、广东从化等稀缺度假资源城市的红树林系列度假酒店。股权模式【今典红树林】三亚湾红树林度假世界，是中国最大的度假目的地酒店，70万平方米建设有4000余间客房910股权模式【今典红树林】构建酒店运营集团，保障稳定的客户收益，均摊投资风险模式特点•酒店配套自己建设、自己经营，实现长期稳定收入•纯酒店开发模式，不介入住宅开发•中国第一家真正意义上的股权式酒店，出售房屋产权和公司股权•会展、会议、商业、演艺广场、迪拜式水上乐园等中国最顶级配套标准，欲打造成为中国的“拉斯维加斯”客户权益•股东购买酒店，获得酒店的产权，并以“原始股”的形式获得酒店股份，未来伴随地价、房价的升值分红比例不变•基于今典整个酒店集团的运营收入分红，实现风险共摊•享有免费居住权、置换权、股东房价权、代订团队房的提佣权等多项权利产品的市场热销•地产+酒店+电影+艺术的高标准配套•房价的理性把握：2.8万/平米，远低于市场平台价格7万元/平米•以原始股入股，未来分红比例不变11今典集团三亚湾红树林酒店经营酒店长期获益2/3销售收入+1/3运营收入，成功运营下一个项目•在知名休闲旅游度假城市取地•除在北京之外，其他城市全部做酒店，不做住宅•区域旅游规划政策利好，以酒店用地名义取地，成本仅高于工业用地，取地成本每平米不足千元，前期土地投入低“股权式”运作模式•酒店建筑面积约占总建筑面积的2/3，剩余1/3为配套建设面积，酒店销售收入和长期运营收入成功启动下一个红树林项目•青岛——灵山湾红树林度假酒店；三亚——海棠湾红树林费尔蒙度假酒店；云南丽江、广州从化、福建武夷的红树林度假酒店也将陆续启动•高标准配套+理性房价+原始股分红，成功实现产品的市场热销•后期建设投资大，但可通过销售取得大量回款，其中当酒店销售量达15%左右时可收回地价成本•通过经营会议、会展、商业、美食、娱乐等配套产业长期获取收益•经过两年运营，三亚湾红树林酒店实现64.95%的毛利率，远高于酒店产品毛利率30-50%的平均水平产权出售快速回笼资金【今典红树林】“股权式”运作模式，获取短期的销售收入和长期的酒店运营收益股权模式12产权式酒店【丽江悦榕庄】产权销售迅速变现，通过后续经营获取持续收益悦榕酒店有限公司（经营权）酒店业主（所有权）一次性资金回笼房屋所有权、土地40年使用权（可申请延长）酒店经营提供持续现金流按比例提供经营提成业主收益模式模式一：固定收益•6年内每年可享有相当于售价6%的收益•10年内每年可享有相当于售价4%的收益或者客房净收入的33%收益（以较高者为准）模式二：可变收益•6年内可享有相当于客房净收入的33%•客户净收入应扣除旅行社佣金和信用卡公司手续费•3%作为维修基金以支付设施更新悦榕酒店有限公司副总裁鲁红：“试营业近半年来，每间客房的平均房价达到了380美元。目前的客房入住率达到了65%，像我们这样级别的酒店，65%的入住率已算很高了，已超过了我们的预期。”昆明城建房地产开发股份有限公司合作开发13【凤池岛】对外销售并实行返租的产权式酒店，业主通过委托代租方式获取投资回报，并享有若干天的入住权产权式酒店业主与花样年物业管理公司签订委托代租协议，无需与酒店管理公司签订协议。酒店管理公司对所有参加委托代租计划的业主房屋进行统一经营，统一利润结算业主房屋的总销售额扣除酒店管理公司的运营成本后即为当月的经营利润。业主权益：1.每年30点的业主入住权（支付一房50元/晚，两房100元/晚的成本费），周一至周四入住按每天1点计算，周五至周日按每天2点计算，国家法定节假日入住按每天3点计算2.入住权可以转送亲友3.酒店管理公司获得该利润的25%作为经营酬金，业主获得75%作为经营收益。4.参加代租计划，业主需承担一房（含一房两厅）不超过2万，两房不超过3万的经营开办费，用于购买对外经营所需的物品。协议期满后，如不再参加代租计划，则退还开办费购买的房间内物品。发展商投资者销售产权委托代租返租回报委托经营回报流程关系流程花样年物业管理公司委托管理酒店经营公司14开发商收益来自酒店销售收益及酒店经营收益开发商利润－投资合同期内，开发商占有使用权因此获得收益分配投资收益－业主拥有的产权部分获得的收益分配佣金－由于开发商拥有使用权，因此通过合同将使用权衍生的经营权委托于第三方（销售代理商），第三方因此获得佣金合同到期后，若业主愿意，仍可继续签订类似投资合同产权酒店所有权使用权专业第三方开发商投资客户酒店住客经营权投资回报开发商收益佣金图例：合同关系：权利素：现金流：产权式酒店15【悦榕秘境】亚洲第一个拥有永久及可转让会员资格,并且有资产保障的旅游目的地俱乐部会员制模式简介：悦榕秘境是亚洲首个具备资产保障的旅游目的地俱乐部作为享誉全球的顶级酒店，悦榕集团在亚洲推出独一无二的全球性度假俱乐部。建设规模：各地建设规模不同，杭州悦榕庄约2万平米，丽江悦榕庄约2.4万平米。会员制、永生制：于二零零六年成立的悦榕秘境,是亚洲第一个拥有永久及可转让会员资格,只需支付一次性的入会费以及年费,每年便可入住世界一流目的地的豪华别墅或酒店式公寓。加上会籍是永久性的,会员不但可终生享有此项旅游乐趣和权益,更可将会籍代代相传。可享用酒店：普吉岛、民丹岛、塞舌尔、仁安和丽江各地的悦榕庄双房式别墅、意大利托斯卡纳和法国普罗旺斯的私人四房式别墅，伦敦的双房式公寓。以及正在兴建的度假村，如在印尼巴厘岛、摩洛哥马拉喀什、墨西哥马亚柯巴、印度喀拉拉、希腊皮罗斯等地。享受服务：度假村管家和会员服务经理都将全力安排好客户的行程，预订Spa疗程、悦榕阁购物、高尔夫挥杆都有特别折扣，以及推荐本地景点、徒步探险或是名厨美食探访等独一无二的体验。16悦榕秘境是一家全球性的度假俱乐部,您在任何一处购买会员资格后将获得每年免费入住悦榕秘境旗下的所有房产。悦榕秘境是亚洲第一家度假俱乐部，提供永久并且可以完全转让的会员资格。一周永久个人会籍两周永久公司会籍两周永久个人会籍入会费15万美金25万美金22万美金年费三千一百伍拾美金六千三百美金六千三百美金晚数71414模式：会员制模式，与高尔夫、游艇俱乐部等会员制形式类似。付款形式：先支付会费，类似房产首付，之后每年支付会费，类似房