易居_龙湖产品研究及华侨城集团户型产品专题分析-130页

  1试金石10月全国热销、滞销项目“拼”亦有道—两代居拼接房型探究产品热点大搜索—易居百城千企调研旅游地产专家——华侨城集团产品线解析上海龙湖·滟澜山浪漫盛宴变奏曲产品月报2008.10  2目录试金石：10月全国热销、滞销项目p3-9上海龙湖·滟澜山—浪漫盛宴变奏曲p10-23“拼”亦有道—两代居拼接房型探究p24-38产品热点大搜查——易居百城千企调研p39-55旅游地产专家——华侨城企业产品线p56-64新盘速览p65-71特辑：产品40关键词点读p72-128  3热热热销销销：：：景景景观观观资资资源源源重庆海昌•加勒比——水上嘉年华价价价格格格竞竞竞争争争力力力广州保利城——知名开发商户户户型型型特特特色色色长沙华润·凤凰城——N+1创新户型地地地段段段优优优势势势大连热岛黄金海岸——一线海湾滞滞滞销销销：长春澳海东方1号——总价过高杭州天阳上河——促销折扣不足广州珠江御景湾—— 配套缺乏 重庆中亿•阳明山水——推广力度不够 十月全国热销、滞销项目试金石   4销售状况：9月19日，位于南岸区南山风景区上的海昌·加勒比面市，该项目开盘推出120套花园洋房住宅，当天销售83套，销售率达到约70% 热销项目景观资源重庆海昌•加勒比常州景瑞曦城杭州海威国际产品亮点：海昌·加勒比作为重庆首个以水上嘉年华为核心，集主题公园、旅游商业、度假酒店、花园洋房、森林别墅等为一体的复合旅游地产项目，本次推出的花园洋房面积相对较小，总价相对相低，因此受到众多投资型和居家型消费者追捧。销售状况：08年9月销售达到67套良好业绩，位列08年9月常州商品住宅销售套数第三名，销售面积第五名。产品亮点：公园地产产品——东临900亩生态自然公园——青枫公园，结合小区景观，打造优越的人居环境社区。销售状况：08年9月6日推出4-5号楼的共计421套房源，截止至30日，实现成交106套，是进入杭州商品住宅销售前三名的唯一一个当月新开楼盘。产品亮点：本期开盘的4、5#楼直接面江，视野开阔辽源，户型设计上通过客厅落地窗等设计，放宽室内面江视野，把更多的景色引入户内。  5价格竞争力广州保利城南京明发滨江新城海口珠江大厦销售状况：该项目9月共成交102套，销售排名广州第六。产品亮点：作为品牌开发商的大型项目，其最为吸引客户的因素依然是价格，洋房价格仅3680元/平方米起（带1200元装修）。对比项目临近的万科天景花园4700元/平方米（带800元装修）价格要便宜很多。销售状况：08年9月浦口区明发滨江新城逆势热销，成交面积达9800平米，其成交量位居全市首位。产品亮点：能够在逆势中得到认同，起决定性作用的还是该楼盘的价格竞争力，从其成交均价3895元/平米可略见一斑。销售状况：该案于2008年9月1日推出了106套，共计3884平方米的住宅房源。9月，该案共销售81套，合计面积2577平方米，在9月全市商品住宅成交面积排行中居第8名。产品亮点：本项目处于该区域的价格洼地，且自身小户型、低总价的特性吸引了大量中低端客户。  6户型特色无锡洛城·德院长沙华润凤凰城南宁和润园销售状况：项目于08年9月2日首次开盘，当月认购87套，位列本月商品住宅成交面积第五位。产品亮点：户型设计多样，充分考虑了不同层次人群的需求，有适合青年人初次置业的90平米小户型，也为三代同堂的大家庭精心打造了“1+1”亲情户型，销售状况：08年9月20日开盘，推出570套住宅，开盘当日即销售约120套，当月销售约148套。产品亮点：华润凤凰城为城市精英创造N+1创新户型。在平常空间之外再增加一个空间，可以根据不同需求随心布局，任意组合。销售状况：项目于8月2日再次推出153套住宅，当天全部售罄，临时加推产品也基本售罄，当天预约客户也高达800多人。产品亮点：项目为低密度、带电梯的8层洋房，舒适豪华的大户型产品规划，配置良好的科技系统，凸显其东盟商务区山顶豪宅成功定位。  7地段优势长春金祥奥邻郡大连热岛黄金海岸           长沙高桥·现代商贸城   销售状况：9月完成销售323套，销售面积2.4万㎡，销售总额713.8万元，位列08年9月长春商品住宅销售面积第一名。产品亮点：项目邻近汽车厂区，工作交通便利，以小面积户型产品面向汽车厂内客户群体，较受客户群体欢迎。销售状况：9月10号当天，首期推出房源78套，成交率高达80%之多。产品亮点：开发一线海湾土地日渐稀少，而本项目正处在大连市家喻户晓的豪宅区内最珍贵的地块上，销售状况：该项目08年9月10日开盘，共推出989套住宅，开盘当日即销售约200套，当月销售近40%。产品亮点：地处高桥商圈，地段优势明显，方便高桥经商人士，且周边无竞争楼盘；户型以148平米舒适型三房为主，适合高桥经商人士需求。  8滞销项目长春澳海东方1号杭州天阳上河 广州  珠江御景湾        销售状况：7月27日首次开盘推出192套房源，在本月的销售中，只销售6套，面积625㎡，销售总额仅为235万元，均价为3764元/㎡，销售不理想。滞销因素：项目位于东方广场南侧，主力户型为95-97㎡二房产品。从地段来看，现阶段区域相对较偏，同时单套产品户型相对较大，总价稍高，且推广力度相对较弱，进而影响到项目的整体去化速度。销售状况：08年9月15日推出299套房源，其中61套为排屋，截止30日，仅成交1套89.82平方米的公寓，成交均价12695元/平方米。滞销因素：虽然项目所处位置较好，配套也比较成熟，但是本月项目所在板块的2个楼盘燕园和西岸采取了折扣销售的措施，主力价格在11000-12000元/平方米范围内。本项目高于板块内同类项目的价格成为动摇购房者下单的主要原因。销售状况：9月下旬，楼盘成交量仅为3套。滞销因素：项目位于海珠区南部，周边生活配套不成熟。本期产品以135‐200平方米的四房、175‐200平方米的五房为主。价格区间为15000‐25000元/平方米，总价约为200‐500万元/套。对于这样定位高端而且缺乏一定地段力的项目，在现今市场环境下其抗风险能力有限。  9南宁棕榈印象 重庆中亿•阳明山水长沙富兴嘉城销售状况：截止2008年9月30日推案160套住宅，项目成交备案18套，占推案量的11.25%，成交备案套数和面积居2008年上半年南宁市住宅项目新盘的末位。滞销因素：项目位于仙湖大桥附近，从地段上来看，所处位置较偏僻，交通不顺畅，没有公交车到达，且配套欠缺。项目一期均是大户型产品（三房和复式）户型面积130-230平方米，偏大，价格定为均价3300左右。与周边项目相比，项目卖点较少，性价比不高，销售遇阻也是在所难免。销售状况：2008年9月13日，中亿阳明山水面市，推出143套房源，套内均价为4800元/平方，套内面积区间主要集中61-109平方米，项目开盘当天仅销售6套房源，销售率仅为4.2%，销售情况较差。 滞销因素：中亿阳明山水属于重庆高端高层项目，但其未做过多的宣传来吸引消费者眼球，致使消费者对该项目认识较少。加上项目一直以来均以大户型销售为主，总价较高，消费者接受度有限，致使销售情况不理想。 销售状况：08年9月20日开盘，推出306套住宅，开盘当日即销售30套，当月销售约40套。 滞销因素：户型以大四房为主，面积较大；且与周边湘府华城雷同，相比之下其价格又偏高，无性价比优势，同时小区规模较小，难以吸引消费者目光。  10 上海龙湖·滟澜山—浪漫盛宴变奏曲   上海龙湖滟澜山是龙湖集团进军上海的首个项目。在北京滟澜山开盘持续旺销的基础上，龙湖集团对凭借上海滟澜山项目打开上海市场充满了信心。  11滟澜山：蔷薇与银杏的溪谷图1、2、3、4北京龙湖滟澜山2007年9月北京滟澜山入市一次性创下了开盘数量最大、销售速度最快、销售额度最高等三大记录图5、上海龙湖滟澜山会所区域实景照  12表1、龙湖滟澜山北京、上海项目概况表项目建筑形态建筑面积容积率均价（元/㎡）车位配比北京龙湖滟澜山联排108000㎡0.6736000-400001:2上海龙湖滟澜山双拼、叠加、联排143295㎡114000-16000元/㎡（叠加）20000-25000元/㎡（联排）25000-30000元/㎡（双拼）1:0.95表2、龙湖滟澜山产品线特征龙湖滟澜山产品线特征物业类型别墅建筑形态联排、双拼、叠加建筑风格西班牙式、意大利托斯卡那式为主规划设计一般采用坡地式造园法，具有浓郁地中海式风情。景观塑造成年树全冠移植，名贵树种，高密度绿植高水平的成品园林景观，人性化的道路设计自然资源项目占据优越的景观资源，如山脉、河流等。龙湖·滟澜山是龙湖集团产品线中定位高端客户的子品牌。在滟澜山，龙湖独有的浪漫气质得到淋漓尽致的完美展现。继北京滟澜山之后，龙湖又进军上海市场，在青浦区赵巷打造了一个令人惊艳的“蔷薇与银杏的溪谷”。  13但在上海，滟澜山却没有完全复制出北京的成功和轰动，销售也一度陷入困居，为什么会出现这种情况？是水土不服还是客户差异？接下来本文将对上海滟澜山产品定位、产品品质以及销售情况进行分析。地块条件先天不足上海滟澜山项目基本遵循滟澜山产品线的塑造准则，但由于地块的先天不足，对上海滟澜山地块的规划形态影响较大，给实际设计时带来诸多的限制。图6、图7、上海滟澜山地块示意图上海滟澜山地块呈狭长形带状，地块东至嘉松公路，西至崧塘河，南至规划路，北至淀浦河。同时，由于该地块的开发受74/90政策的规划限制，上海滟澜山还设计有74%以上90㎡以下小户型叠加别墅。项目整体容积率为1；由叠加别墅、联排别墅及双拼别墅三种形态产品构成。其中叠加部分容积率约为1.3；双拼和联排部分容积率约为0.8。  14图8、上海滟澜山项目规划图作为别墅用地，上海滟澜山整体规划容积率偏高图9、小区整体布局十分紧凑,空间整体感觉略显局促；联排与双拼的东西栋间距稍嫌不足，难以起到有效的区隔作用。上海滟澜山项目整体建筑规划为行列式排布。其中沿河景观效果最好的一线为双拼别墅、中间布置联排别墅、靠近西侧行车道的为叠加别墅。双拼别墅 叠加别墅 联排别墅   15总体看来，从上海滟澜山的规划密度来看基本是按经济型别墅的标准来做的,其规划指标基本紧贴规范的最低标准，这与其土地基本条件有很大关系，但这也明显与滟澜山产品线高端别墅的定位形成了较大反差。房型面积“买一送一”地块先天不足，后天设计来补，上海龙湖滟澜山在房型设计上下足了功夫，买一送一的赠送面积让人印象深刻，典型表现为其260-280㎡的双拼别墅竟有6层层高，建筑高度与旁边的联排、叠加相若。有着高达180-200㎡的超大赠送面积。表3上海滟澜山户型配比表产品形态户型面积套数比例附赠面积叠加别墅180㎡35673.90%80-100㎡联排别墅220-250㎡8016.60%110-180㎡双拼别墅260-280㎡469.50%180-200㎡表4、常规房型面积与滟澜山房型面积对比房型常规做法龙湖滟澜山面积（㎡）面积（㎡）双拼350（含赠送）440-460（含赠送180-200，赠送地下室、阁楼、露台）联排200-250（含赠送）330-430（含赠送110-180，赠送地下室、花园）叠加170-180（含赠送）260-280（含赠送80-100，下叠附赠地下室，上叠附赠露台、阁楼、花园）根据易居经验，大面积的赠送虽使滟澜山产品具有较高附加值，但随着赠送面积的增加，溢价效应递减，产品附加值也随之减少。合计赠送面积的话超过了客户的常规需求，同时这也会带来房型的使用带来不便，；同时叠拼别墅使用电梯也增加了后期的物业管理成本。  16建筑景观限于先天图10景观虽密度大、层次多，但空间限制很大龙湖是以景观闻名于业内的，但上海滟澜山小区外部自然资源较为贫乏：项目周边无山脉、高尔夫球场等稀缺资源，仅在别墅范围内有一条景观河。小区内部景观塑造以宅间景观为主，仅在会所部分有少部分集中景观，所谓“英雄无用武之地”，受其景观面积所限，虽有景观亮点，但距舒适型别墅的产品标准尚有一定距离。建筑风格采用西班牙风格，目前上海市场此类风格已过流行期，有一定审美疲劳。由