石家庄旧城改造项目策划报告

Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。石家庄城市综合体项目策划报告Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2010一、项目条件分析二、项目定位三、住宅价值挖掘四、商业律动五、营销初探目录Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2010PartI项目条件分析项目背景及开发商诉求分析基地条件政策条件市场条件Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2010该地块为塔冢村，距石家庄中山路4公里，槐安路1.5公里，属于城市副中心区。槐安路体育大街富强大街青园街东岗路裕祥街南焦客运站大学城世纪公园塔南路南二环富强公园火车站本案西临：青园街北临：水云间、富强小区、富强公园南临：本项目回迁居住区东临：民心河及百米城市绿带区域印象PARTI地块条件Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2010•道路交通：紧邻体育大街、南二环，并且与槐安路近在咫尺，向西、向北、向东三个方向都是直接进入城市的交通主动脉，可以轻松到达市区任何一个区位。快速便捷的交通网络四通八达。•轨道交通：规划中的4、5号线在项目附近设有车站，增加生活便利性的同时提升本案附加值。•水上交通：三环水系工程的建设使民心河水系得以改善，即使环境价值提升也使以船只为载体的水上生态、休闲成为可能。路网完善，交通便利性佳；立体交通网的建立对本案中远期利好，利于商业客流导入。1524324315本案交通条件PARTI地块条件Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2010•商业：周边怀特商圈、万达商圈距本项目均在2公里辐射范围之内，连同本案即将建成的商业配套，为业主提供了便利的购物环境。•教育：附近为43中、8中、师大附中附小等，连同规划中的大学城，名校环绕，不仅大大提升了居民受教育的水平和方便性，更在很大程度上为居民提供了一个文化氛围浓郁的生活境界。•医疗：石家庄慈济医院、第五医院、燕赵医院、食管肿瘤医院及众多医疗机构分布在项目周围，为业主提供了便利的医疗服务设施。•其它：规划中的火车站南迁成为促进区域发展的强大推动力。区域内各项配套资源的优势，对项目形成强有力的中远期支撑。配套条件PARTI地块条件Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2010•公园、绿带、水系环绕，景观资源丰富，环境价值优越项目北侧的富强公园、东侧贯穿南北的百米绿化带以及环绕项目蜿蜒流过的民心河，连同附近的世纪公园、政府着力打造的环城绿带为项目提供了生态宜居的生活环境。富强公园：2.8万平方米绿带：北区约4.6万平方米民心河：东侧、北侧环抱本案世纪公园、龙卡公园等散布周围景观条件PARTI地块条件Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2010项目地块条件分析项目回迁量大，地块内部价值不平衡，难以整体实现高端价值；项目周边环境配套齐全，东侧北侧景观资源丰富，具备打造高端产品的素质。Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2010宏观政策分析Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2010保障房政策6月9日—市政府《石家庄市廉租住房保障和管理办法》监管政策6月27日房产开发企业与相关商业银行开设商品房预售资金监管账户，双方共同签订预售资金监管协议。•首付3成,二套房首付5成，利率1.1倍•三套停贷、限购政策现端倪•限制违法违规企业购地监管政策6月1日《石家庄市城市规划违法建设案件处理办法》•房价上涨过快城市，限定居民家庭购房套数；•暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；•契税优惠仅适用于家庭首套普房，取消个税优惠。税收政策石家庄市个人购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人购买住房超购5年（含5年）的，对外出售免征营业税。•家庭购二套房首付60%，利率1.1倍•11年保障房建设1000万套•增加公共租赁住房供应•户籍限购两套，非户籍最多1套•个人住房不足5年转手交易的全额征收营业税新国十条国五条新国八条房地产政策回顾2010.12月限购政策2011.3月底公示调控目标2011.6月彻查“一房一价”落实情况•利率双率上调•一季度公布住房价格控制目标•贯彻执行“一房一价”政策•先后18个城市实行楼市限购政策国家政策持续调控，楼市发展愈加规范石家庄国家政策Part政策条件Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2010解读对市场的影响严格执行个人所得税征收政策对个人购房不足5年转手交易的，按其销售收入全额征收营业税。严格执行差别化住房信贷政策贷款购买二套首付比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。5年内房源再交易的成本上涨，将明显遏制过度炒房投机。二套房贷首付增加一成，一方面抑制投机购房，另一方面规避金融风险。2010年12月31日内，本地户口已有两套住房的禁止再购房，有一套住房的可再限购一套，非本地户口有一套住房的限购，限购区域设定为市内五区、高开区。限购目标明确，主要打击投资性购房。要点石家庄6月严查违反“一房一价”政策的，每套最高罚5千，价格欺诈处违法所得5倍以下罚款迫于国八条的压力，石市制定的一个涨幅标准，具体执行力度并不乐观。限涨、限购、限区、限时——石家庄楼市政策松紧有度，楼市发展存有空间严格实施限价政策力争限制房价涨幅在10%以内“一房一价”不能从根本上影响房价，它只是规范房地产市场交易的一种行为，对房价影响还是很有限的。石家庄政策及市场影响PartI政策条件Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2010《石家庄市住房保障“十二五”规划》指出，“十二五”期间，中心城区内规划新建保障性住房14.48万套。其中，新建廉租住房16924套、经济适用住房2500套、公共租赁住房41306套、限价商品住房20000套，改造危陋住宅区40070套，城中村改造24000套。中原数据库统计显示，2010年1-12月，市区商品房当期上市面积621.68万平方米，商品住房411.75万平方米。假设按照平均每套住房90平方米，全年上市商品住房4.57万套。而按照“十二五”保障性住房规划，中心城区内规划新建的保障性住房14.48万套的目标计算，每年投向市场的保障性住房将达到2.9万套，理论上几近目前年上市住房总量的50%。海量保障住房供应，必将对“十二五”期间的石家庄房地产市场、尤其是商品住房市场产生深远影响。石家庄保障房建设今年，石市保障性住房和棚户区改造任务是41248套，其中由政府投资建设的廉租住房5200套、公共租赁房5840套，合计11040套。PartI政策条件Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2010宏观政策加速房地产转型；市场多元化、精细化趋势明显；限购、限贷政策对市场影响有限。宏观政策小结PartI政策条件Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2010石家庄房地产市场分析Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2010石家庄在售项目分布2010年石家庄土地出让分布2010年石市国土局共出让39块土地（不含矿区5块），共计2705亩，其中住宅及商服用地2510亩，工业195亩。石市三环内在售项目共计103个，数量较多。2010年是三年大变样的收尾年，大规模的城中村改造和旧城改造带来的土地放量，使石家庄楼市出现了百花齐放，百家争鸣的局面。城市改造及不断的扩容为众多开发商提供了拿地的机会，引来万达、恒大等品牌地产企业的进入，使得市场供应无论从数量上还是品质上都有很大的提升。2010年石家庄量价齐升，刚需保证了产品的去化率，降低开发风险，改善型需求在保障开发商利润的同时追求品质，促使开发商对产品升级，进而带动整个楼市价格的提升。2010-2011年石家庄楼市整体活跃PartI市场条件Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,2010石家庄2011房地产土地市场放量5月石家庄市土地市场再次推出8宗地。在石家庄出台限购令、限价目标后，石家庄土地市场出现集中放量，这8宗地均为涉及住宅用地，其中4宗为纯住宅用地，总占地面积约合410亩。热点区域楼面地价约为3000元/平方米。编号土地位置土地面积（平方米）土地用途容积率出让年限（年）受让人成交价款（万元）成交时间[2011]004号建华东路以南，东二环南延线以西172675.6城镇住宅不大于2.670河北高杰士房地产开发有限公司435002011.5.16[2011]005号中华大街东、裕华路南、礼让街西21980.5商服、住宅综合容积率≤8.040、70石家庄联邦伟业房地产开发集团有限公司169002011.5.16[2011]006号东至维明街，西至民心河，南至南二环路，北至中核石辐公司宿舍21736.538城镇住宅综合容积率≤3.2570河北天地富华房地产开发有限公司112002011.5.16[2011]007号裕华路以南、休门街以西3839.4商服、住宅地上建筑面积为24764.66平方米，其中住宅建筑面积为20701.68平方米，商业办公建筑面积为4062.98平方米40、70石家庄市美城房地产开发有限公司29002011.5.16[2011]008号华西路以南、西建街以西4078.9住宅不大于3.570石家庄佳业房地产开发有限公司25002011.5.16[2011]009号裕华路以南、建设大街以东4155.7商服、住宅规划指标：住宅地上建筑面积为30028.09平方米，建筑高度为25层；配套商业地上建筑面积为1840.95平方米，建筑高度为5层40、70石家庄市神龙房地产开发有限公司43502011.5.16[2011]010号东至文苑街，西至泰华街，南至四十二中，北至北二环路26784.2住宅综合容积率：≤4.5。居住容积率：≤3.570河北润达房地产开发有限公司137002011.5.16[2011]011号百花街以东、丰收路以南18407.5商服、住宅≤3.040、70石家庄盈佳房地产开发有限公司110502011.5.16PartI市场条件Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,20101月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月2010年2011年均价39404342411442704322515456225737575659636035616564066420642966526805010002000300040005000600070008000价格（元/㎡）2010-2011年石家庄商品住宅均价——2010年7月份楼价中国房价排行榜中，石家庄未进入前50，而2011年1月份统计显示，石家庄以6226的均价跃居第39位，从去年7月份到今年5月份增长率约为21%。——2010年商品住宅均价首破五千，2011年在限购政策、限价政策的执行下，房价依然呈现上升态势。2010-2011年5月份，市场均价走势住宅市场多轮政策调控下，房价逆势上涨PartI市场条件Codeofthisreport|18©CopyrightCentalineGroup,20102010-2011年5月楼市供需情况——2010年市场供应创历史之最，商品住房供应411.75万平方米，住房成交面积