房地产建筑业“营改增”纳税操作实务新

房地产建筑业“营改增”纳税操作实务孙炜青岛大学经济学院副教授孙炜的课程介绍1、《房地产企业项目全周期纳税筹划及税收风险防范》20092、《房地产企业投资融资重组纳税筹划及风险防范》20093、《房地产企业土地增值税及其他税收政策运用解析》20044、《房地产企业所得税汇算清缴操作实务及政策解析》20045、《房地产建筑业‘营改增’应对策略及操作实务》20156、《房地产内控管理中的税务风险防范及筹划》2012增值税原理解析运用增值税是价外税(应收和应付）增值税的中性特点（零售税）增值税纳税人不是负税人税负率自动与盈利能力挂钩避免重复征税（上游是否纳税链条抵扣）中间环节免税意义不大甚至负面增收范围和纳税义务人--1条例第一条在中华人民共和国境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税。增收范围和纳税义务人--2细则二、三条销售货物，是指有偿转让货物的所有权。有偿，是指从购买方取得货币、货物或者其他经济利益。八条境内是指：（一）销售货物的起运地或者所在地在境内；（二）提供的应税劳务发生在境内。九条个人，是指个体工商户和其他个人十条单位租赁或者承包给其他单位或者个人经营的，以承租人或者承包人为纳税人增收范围和纳税义务人--3视同销售细则第四条单位或者个体工商户的下列行为，视同销售货物：（一）将货物交付其他单位或者个人代销；（二）销售代销货物；（三）设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送其他机构用于销售，但相关机构设在同一县（市）的除外；（四）将自产或者委托加工的货物用于非增值税应税项目；（五）将自产、委托加工的货物用于集体福利或者个人消费；（六）将自产、委托加工或者购进的货物作为投资，提供给其他单位或者个体工商户；（七）将自产、委托加工或者购进的货物分配给股东或者投资者；（八）将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人国税发【1998】137企业所属机构间移送货物增值税：开票或收款增收范围和纳税义务人--4其他规定：1）国家税务总局公告〔2010〕13号融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为2）国家税务总局公告2011年第13号、国家税务总局公告2013年第66号在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人4）国家税务总局公告2013年第3号纳税人取得的中央财政补5）国税函【2007】414、电信国税函【2007】778、联通国税函【2006】1278移动联通6）国家税务总局公告2011年第32号纳税人将粉煤灰无偿提供给他人，征收增值税。7）财税字〔1995〕69号罚没商品拍卖收入不交税增收范围和纳税义务人--5财税【2013】106第一条在中华人民共和国境内（以下称境内）提供交通运输业、邮政业和部分现代服务业服务（以下称应税服务）的单位和个人，为增值税纳税人。纳税人提供应税服务，应当按照本办法缴纳增值税，不再缴纳营业税。增收范围和纳税义务人--5财税【2013】106第九条提供应税服务，是指有偿提供应税服务，但不包括非营业活动中提供的应税服务。有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。非营业活动，是指：（一）非企业性单位按照法律和行政法规的规定，为履行国家行政管理和公共服务职能收取政府性基金或者行政事业性收费的活动。（二）单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供应税服务。（三）单位或者个体工商户为员工提供应税服务。（对比前面的集体福利和个人消费)（四）财政部和国家税务总局规定的其他情形。增收范围和纳税义务人--5财税【2013】106第十条在境内提供应税服务，是指应税服务提供方或者接受方在境内。下列情形不属于在境内提供应税服务：（一）境外单位或者个人向境内单位或者个人提供完全在境外消费的应税服务。（二）境外单位或者个人向境内单位或者个人出租完全在境外使用的有形动产。（三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。增收范围和纳税义务人--5财税【2013】106第十一条单位和个体工商户的下列情形，视同提供应税服务：（一）向其他单位或者个人无偿提供交通运输业、邮政业和部分现代服务业服务，但以公益活动为目的或者以社会公众为对象的除外。（二）财政部和国家税务总局规定的其他情形。增值税税率--1条例第二条增值税税率：（一）纳税人销售或者进口货物，除本条第（二）项、第（三）项规定外，税率为17％。（二）纳税人销售或者进口下列货物，税率为13％：（三）纳税人出口货物，税率为零；但是，国务院另有规定的除外。（四）纳税人提供加工、修理修配劳务（以下称应税劳务），税率为17％。税率的调整，由国务院决定。十二条小规模纳税人增值税征收率为3%。增收率的调增，由国务院规定。增值税税率--2财税【2013】106第十二条增值税税率：（一）提供有形动产租赁服务，税率为17%。（二）提供交通运输业服务，税率为11%。（三）提供现代服务业服务（有形动产租赁服务除外），税率为6%。（四）财政部和国家税务总局规定的应税服务，税率为零。第十三条增值税征收率为3%。增值税税率--2财税【2013】106第三十五条纳税人提供适用不同税率或者征收率的应税服务，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率。第三十七条纳税人兼营免税、减税项目的，应当分别核算免税、减税项目的销售额；未分别核算的，不得免税、减税。增值税税率--3简化税率：财税〔2014〕57号国家税务总局公告2014年第36号一般纳税人和小规模纳税人的划分及管理--1条例第四条除本条例第十一条规定外，纳税人销售货物或者提供应税劳务（以下简称销售货物或者应税劳务），应纳税额为当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。应纳税额计算公式：应纳税额=当期销项税额－当期进项税额条例第十一条小规模纳税人销售货物或者应税劳务，实行按照销售额和征收率计算应纳税额的简易办法，并不得抵扣进项税额。一般纳税人和小规模纳税人的划分及管理--2细则第二十八条条例第十一条所称小规模纳税人的标准为：（一）从事货物生产或者提供应税劳务的纳税人，以及以从事货物生产或者提供应税劳务为主，并兼营货物批发或者零售的纳税人，年应征增值税销售额（以下简称应税销售额）在50万元以下（含本数，下同）的；（二）除本条第一款第（一）项规定以外的纳税人，年应税销售额在80万元以下的。细则第二十九条年应税销售额超过小规模纳税人标准的其他个人按小规模纳税人纳税；非企业性单位、不经常发生应税行为的企业可选择按小规模纳税人纳税。第三十二条条例第十三条和本细则所称会计核算健全，是指能够按照国家统一的会计制度规定设置账簿，根据合法、有效凭证核算。第三十三条除国家税务总局另有规定外，纳税人一经认定为一般纳税人后，不得转为小规模纳税人。一般纳税人和小规模纳税人的划分及管理--32010年国家税务总局令22号增值税一般纳税人资格认定管理办法财税【2013】106附件2（五）一般纳税人资格认定。《试点实施办法》第三条规定的应税服务年销售额标准为500万元（含本数）。财政部和国家税务总局可以根据试点情况对应税服务年销售额标准进行调整。国家税务总局公告2013年第75号二、除本公告第三条规定的情形外,营改增试点实施前（以下简称试点实施前）应税服务年销售额超过500万元的试点纳税人，应向国税主管税务机关（以下简三、试点实施前已取得增值税一般纳税人资格并兼有应税服务的试点纳税人，不需要重新申请认定，由主管税务机关制作、送达《税务事项通知书》，告知纳税人。四、试点实施前应税服务年销售额未超过500万元的试点纳税人,如符合相关规定条件，也可以向主管税务机关申请增值税一般纳税人资格认定。一般纳税人和小规模纳税人的划分及管理--3财税【2013】106第十五条一般纳税人提供应税服务适用一般计税方法计税。一般纳税人提供财政部和国家税务总局规定的特定应税服务，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。第十六条小规模纳税人提供应税服务适用简易计税方法计税。第十七条境外单位或者个人在境内提供应税服务，在境内未设有经营机构的，扣缴义务人按照下列公式计算应扣缴税额：应扣缴税额=接受方支付的价款÷（1+税率）×税率一般纳税人和小规模纳税人的划分及管理--3国家税务总局公告2015年18号调整一般纳税人管理有关事项一、增值税一般纳税人（以下简称一般纳税人）资格实行登记制，登记事项由增值税纳税人（以下简称纳税人）向其主管税务机关办理。二、纳税人办理一般纳税人资格登记的程序如下：1、2、3三、纳税人年应税销售额超过财政部、国家税务总局规定标准（以下简称规定标准），且符合有关政策规定，选择按小规模纳税人纳税的，应当向主管税务机关提交书面说明（附件2）。个体工商户以外的其他个人年应税销售额超过规定标准的，不需要向主管税务机关提交书面说明。四、纳税人年应税销售额超过规定标准的，在申报期结束后20个工作日内按照本公告第二条或第三条的规定办理相关手续；未按规定时限办理的，主管税务机关应当在规定期限结束后10个工作日内制作《税务事项通知书》，告知纳税人应当在10个工作日内向主管税务机关办理相关手续。五、除财政部、国家税务总局另有规定外，纳税人自其选择的一般纳税人资格生效之日起，按照增值税一般计税方法计算应纳税额，并按照规定领用增值税专用发票。六、本公告自2015年4月1日起施行。《增值税一般纳税人资格认定管理办法》（国家税务总局令第22号）第四条第二款第（一）项、第七条、第八条、第九条、第十一条暂停执行，相应条款将依照规定程序修订后，重新予以公布。一般纳税人应纳税额计算--1条例第四条除本条例第十一条规定外，纳税人销售货物或者提供应税劳务（以下简称销售货物或者应税劳务），应纳税额为当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。应纳税额计算公式：应纳税额＝当期销项税额－当期进项税额当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。一般纳税人应纳税额计算--1第六条销售额为纳税人销售货物或者应税劳务向购买方收取的全部价款和价外费用，但是不包括收取的销项税额。第七条纳税人销售货物或者应税劳务的价格明显偏低（或者偏高）并无正当理由的，由主管税务机关核定其销售额。一般纳税人应纳税额计算--1第八条纳税人购进货物或者接受应税劳务（以下简称购进货物或者应税劳务）支付或者负担的增值税额，为进项税额。下列进项税额准予从销项税额中抵扣：（一）从销售方取得的增值税专用发票上注明的增值税额。（二）从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。（三）购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13％的扣除率计算的进项税额。进项税额计算公式：进项税额＝买价×扣除率（四）购进或者销售货物以及在生产经营过程中支付运输费用的，按照运输费用结算单据上注明的运输费用金额和7％的扣除率计算的进项税额。进项税额计算公式：进项税额＝运输费用金额×扣除率准予抵扣的项目和扣除率的调整，由国务院决定。一般纳税人应纳税额计算--1第九条纳税人购进货物或者应税劳务，取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国务院税务主管部门有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。一般纳税人应纳税额计算--1第十条下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：（一）用于非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物或者应税劳务；（二）非正常损失的购进货物及相关的应税劳务；（三）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物或者应税劳务；（四）国务院财政、税务主管部门规定的纳税人自用消费品；（五）本条第（一）项至第（四）项规定的货物的运输费用和销