绿城中国控股有限公司财务分析

绿城中国控股有限公司1绿城中国控股有限公司财务分析通过网上查询绿城中国的每月通讯、定期财务报告及其他相关公告，绿城中国通过如下举措逐步改善其财务状况：1.通过处置项目公司股权或资产、增发配股、发行永久次级可换股可购回证券等筹得资金人民币129.2亿元；2.变革销售模式，即以开放式的经纪人制度取代自我销售模式。在房地产成交逐步回暖的形势下，集团2012年1至10月的销售额较去年同期明显增加，达到413亿（归属于集团的销售额为234亿），已超出2011年全年的353亿（归属于集团的销售额为233亿）。3.向轻资产、代建、服务产品的方向转型，适当调整项目开发进度，2012年上半年未新增土地。通过以上举措，绿城中国负债压力显著下降，净负债率（有息负债减去货币资金/净资产）已由2011年底的148.7%下降至2012年6月30日的93.5%，至2012年9月末进一步下降至70％左右。一、财务报表分析该公司为香港上市公司，采用国际财务报告准则，与中国会计准则的科目名称有较大差异，但资产、盈利等相关指标两个准则之间差异不大。1.资产负债表项目2012.6.302012.6.302012.6.302012.6.30（千元）2011.12.312011.12.312011.12.312011.12.31（千元）非流动资产物业、厂房及设备3,179,2772,861,141投资物业1,730,0001,730,000于联营公司权益5,037,4345,866,392于共同控制实体权益1,282,9831,061,033可供出售投资327,305303,300预付租赁款189,756196,726预付租金13,57615,358递延税项资产767,851728,165非流动资产合计12,528,18212,528,18212,528,18212,528,18212,762,11512,762,11512,762,11512,762,115绿城中国控股有限公司2流动资产2012.6.302012.6.302012.6.302012.6.30（千元）2011.12.312011.12.312011.12.312011.12.31（千元）可供发展物业10,622,01914,127,886发展中物业51,161,15267,597,987已竣工可出售物业4,198,0542,956,620存货87,98773,387可供出售投资23,750234,720贸易及其他应收款项、定金及预付款项5,301,1195,180,473应收关联人士欠款14,908,69215,131,620预付所得税1,494,7301,509,285其他预付税项2,141,3482,518,644抵押银行存款2,535,0472,268,642银行结余及现金4,747,2673,615,149小计97,221,165115,214,413归类为持有待售资产16,865,537-流动资产合计114,086,702114,086,702114,086,702114,086,702115,214,413115,214,413115,214,413115,214,413流动负债2012.6.302012.6.302012.6.302012.6.30（千元）2011.12.312011.12.312011.12.312011.12.31（千元）贸易及其他应付款项14,836,32913,238,106预售定金39,900,91545,758,782应付关联人士欠款9,870,18013,689,413应付股息0164,026应付所得税3,657,2172,935,305其他应付税项846,992926,474银行及其他借款（一年内到期）18,461,62515,877,335信托相关金融衍生工具82,520可换股债券186,46687,573,25892,858,427与归类为持有待售资产相关的负债8,764,911流动负债合计96,338,16996,338,16996,338,16996,338,16992,858,42792,858,42792,858,42792,858,427净流动资产17,748,53322,355,986总资产减流动负债30,276,71535,118,101非流动负债银行及其他借款（一年后到期）8,373,545.0015,806,358应付关联人士欠款-992,174高收益债券242,737241,718递延税项负债482,712434,537非流动负债合计9,098,9949,098,9949,098,9949,098,99417,474,78717,474,78717,474,78717,474,787负债合计105,437,163105,437,163105,437,163105,437,163110,333,214110,333,214110,333,214110,333,214股本及储备股本193,154166,441储备14,947,25511,773,458本公司股东应占权益15,140,40911,939,899非控股股东权益6,037,3125,703,415所有者权益合计21,177,72121,177,72121,177,72121,177,72117,643,31417,643,31417,643,31417,643,314绿城中国控股有限公司32.利润表项目2012.6.30（千元）2011（千元）收入12,600,81221,963,747销售成本-9,125,366-14,555,354毛利3,475,4467,408,393其他收入506,0061,000,840开支-1,116,644-2,541,686出售附属公司净收益556,849分占联营公司及共同控制实体业绩258,467833,167除税前净利3,680,1246,700,714税项-1,419,880-2,582,772年内净利2,260,2444,117,942应占净利本公司股东1,811,4982,574,637非控股股东权益448,7461,543,3052,260,2444,117,9423.现金流量表简表项目2012.1-62012.1-62012.1-62012.1-6（千元）2011.1-122011.1-122011.1-122011.1-12（千元）经营活动净流入551,083(124,879)投资活动净流入4,203,556(3,501,909)筹资活动净流入(3,260,426)(5,156,735)净流入（++++为流入，----为流出）1,494,2131,494,2131,494,2131,494,213(8,783,523)(8,783,523)(8,783,523)(8,783,523)4.财务指标财务指标2012.6.302011.12.31净负债率93.5%148.7%资产负债率83.3%86.2%资产负债率（扣除预收款）51.8％50.5％流动比率1.181.24速动比率0.500.33存货周转天数1,4882,096毛利率28%34%净利率18%19%从上述财务指标分析看，公司因出售部分项目，存货余额有所下降导致存货周转天数减少，一方面，公司加大销售力度，收入增长的同时，毛利率及净利率略有下降，实现资金快速回笼，另一方面，通过出售项目公司股权及增发配股等筹集资金，从2012年上半年绿城中国控股有限公司4的现金流看，投资活动净流入为42亿，该等资金用于偿还银行等相关方借款。公司的净负债率下降较为明显。二、资产处置分析为缓解债务压力，绿城自2011年底起陆续通过出让项目公司股权或资产、增发配股、发行永久次级可换股可购回证券等方式进行变现，具体如下：1.出让项目公司股权日期出让标的出让的股权比例作价依据出让价款（亿）项目公司开发的楼盘名称09/12/2011杭州绿城墅园置业有限公司35%成本价51.11杭州新华造纸厂项目14/12/2011售杭州绿城锦玉置业有限公司50%成本价杭州兰园项目29/12/2011杭州绿城合升投资有限公司100%成本价上海海之门项目30/12/2011上海静宇置业有限公司49%成本价上海东海广场项目05/01/2012无锡绿城湖滨置业有限公司51%成本价无锡蠡湖香樟園項目24/05/2012台州绿城能源房地产有限公司39%成本价台州紫薇花园项目24/05/2012台州绿城房地产有限公司35%成本价台州海棠花苑项目21/09/2012唐山绿城房地产开发有限公司60%成本价0.3唐山南湖春晓项目22/09/2012青岛绿城华景置业有限公司60%成本价2.28青岛深蓝广场项目合计55553.693.693.693.692.与九龙仓的战略合作于2012年6月8日宣布与九龙仓集团有限公司就对绿城进行战略性投资达成合作协定，涉及资金合共约港币51亿元（人民币约41.8亿）。本次投资由两个部分组成：第一部分股份配售，配股价为港币5.2元，合共金额为港币17亿元，股份数目为3.3亿股（占当前股本数19.99%）；第二部分股份配售及發行永久次级可換股可贖回证券，股份配售的配股价为港币5.2元，金额为港币8.4亿元，股份数目为1.6亿股（占当前股本数9.88%）﹑永久次级可換股可贖回证券金额为港币25.5亿元，证券发行起第3年后可转换，换股价为港币7.4元，发行后首个5年年利率9%；之后每5年的递升差额为2%，发行后赎回溢价每年增加3.5%；最高溢价不超过17.5%。本次战略性投资将有助于提高集团的财务稳定性，优化集团的资本架构和管治架构。注：第二部分股份配售及发行永久次级证券于2012年8月2日进行，共计收到约人民币27亿。该金额未在2012年半年报中反映。3.与融创的战略合作于2012年6月22日宣布与融创中国控股有限公司签订合作协议，共同出资成立合资公司，双方各持有合资公司50%股权。合资公司将收购绿城中国所持有的八家项目公司股权。此外，融创将受让上海玫瑰园50%的股权，九家公司的股权转让总代价为人民币33.7亿元。详情请参阅绿城中国2012年6月22日之公告。绿城中国控股有限公司5小结：通过上述事项共计变现129.2亿，其中截止到2012年6月末，累计收到转让款42.8亿，2012年7月份起将逐步收回86.4亿，主要包括九龙仓的第二次注资、永久次级可换股可赎回证券的认购以及融创置地转让款的注入。三、销售分析2012年1至10月，绿城中国的销售额较去年同期大幅提高，达到413亿（归属于集团的销售额为234亿），已超出2011年全年的353亿（归属于集团的销售额为233亿），主要归结于两个方面的原因：1）房地产市场自2012年2季度起开始逐渐回暖2）绿城自身的销售模式变革，即以开放式的经纪人制度取代自我销售模式。下表为各月的销售情况对比从上图看，自2012年6月起公司的销售额较去年同期大幅提高，仅6月至10月这5个月份的销售额即达到290亿（包括合营企业销售额），对于2013年及2014年绿城中国的销售预测，需要协调对方管理层提供。若短期内房地产市场无大的波动，预计未来2年的销售将在新的销售模式下保持较好的水平。销售业绩的提升带动资金快速回笼，在较大程度上缓解了公司的偿债压力，公司已于2012年9月27日提前归还北京信托∙绿城房地产集合资金信托全部款项。該信托计划已經提前结束。绿城中国控股有限公司6四、有息债务分析绿城中国意识到负债率过高所衍生的问题，近一年来通过出让资产和股权变现以及向轻资产、代建、服务产品的方向转型，净负债率（有息负债减去货币资金/净资产）已由2011年底的148.7%下降至2012年6月30日的93.5%，2012年7至9月又收回九龙仓的二次注资以及永久次级债27.74亿人民币以及项目公司股权出让款13.2亿人民币，净负债率已降至70%的水平。有息债务主要包括银行及信托借款，具体如下：有息债务类别如下2012.6.302012.6.302012.6.302012.6.30（千元）