零售业态的选址报告分析

零售业态的选址报告分析一、选址的重要性分析零售业是面向大众消费者服务于大众消费者的流通企业。零售企业惟有拥有众多的消费者，为大众消费者所接受才能生存与发展。零售业的经营成果极大地依赖其店址的选择。因此，零售业被称为“选址的产业”是有一定道理的。业界有不少专家认为，零售业成功的关键是“选址一选址一选址”，更从另一个角度说明了选址的重要性。选址之所以重要，是因为它是一项关键性的，长期起作用的投资，关系着企业的发展前途，店址一经确定就需要大量的资金不断地投入来维护和经营，当外部环境发生变化时，它不能轻易地调整与变动，所以，必须慎而又慎。同时，店址是零售企业确定经营目标和制定经营策略的重要依据，因为不同的地区有不同的社会环境、地理环境、人口环境、交通条件等，它分别制约着其所在地区零售店的顾客来源和特点，以。及零售店对经营的商品、价格、促销等活动的选择，店址的选择具有战略性的作用。另外，店址选择得当，就意味着其享有优越的“地利”优势，所以，零售店的开设地点决定了零售店可以吸引有限距离或地区内的潜在顾客的多少，也决定了可以获得销售收人的高低，从而反映出开设地点作为一种资源的价值的大小。总之，对于零售业来说店址的选择是一项把战略的前瞻性，决策的科学性，经营的艺术性有机地结合在一起的重要工作，必须予以高度的重视。二、零售店的位置类型商店位置的选择，是商店经营战略成败的关地因素。零售店有多种位置类型，但主要有四种:中心商业区、城市交通要道和交通枢纽的商业街、城市居民商业区和边沿区商业中心、郊区购物中心。1、中心商业区，是城市中人们熟悉的传统商业繁华地带。全市性的主要大街贯穿其问云集着许多著名的百货商店、超级市场和各类专业店，豪华大饭店、彤剧院和办公楼也分布于此。中心商业区商业活动策集，容易引起拥挤，因而许多中心商业在晚间和周末购物非常消耗时。致使许多顾客不愿光顾这一地点，而且不象现代购物那样，中心商业区非常缺乏计划性和协调性。2、城市交通要道和交通枢纽的商业街，它是大城市的次姿商业街，这里所说的交通要道和交通枢纽，包括城市的直通街道，地下铁路中转站等等。这些地点人流量大、交通便利流动人口多，上下班时人流如潮，店址选择在此有很好的商机。3、城市居民商业区和边沿商业区，城市居民商业区的主要消费者是附近的居民，在些地区开商店是为了服务和方使附近居民就近购买日用百货、杂品的需求。边沿商业区中心往往坐落在重要车站附近，规模一般较小。4、郊区购物中心，在城市交通日益拥挤，停车困难，环境污染严重及地价上升的悄况下，随着高速公路快速发展和私人汽车大量增加，大型的购物中心对顾客的吸引力越来越大。购物中心把许多分散的商店有序地组织起来，能够吸引更多的顾客，使各个分散的商店产生了集聚效应。出现了1+1+130三、零售店选址的决策性因素1、地区(市场区域)。对于一个新建商店而言。地区人口量、人口特征是必要的，同时还必须符合本店目标市场的需求，另一方面地区供给水平高低对新店的吸引力也有影响。2、贸易区。贸易区可分为三个区域:核心贸易试、二级贸易区、三级贸易区。如下图:一级贸易区是商店或购物中心，总顾客量的60%到65%染中在此区域，这一区域距离商店一般有3到5里远。或少于10分钟的搭车路程。二级贸易区是根据对顾客的销咨额而言的重要性位居第二的贸易区，该地区通常能产生商店销售额的20%，这个区城延仲到了7里。三级贸易区包括那些偶尔在商店或购物中心购物的顾客的地理区域，这些顾客家居附近或缺少零售设施，或者没有良好的公路系统可以达到商店或购物中心。贸易区的确切边界是由商店的可利用性和商店的竞争位置所决定的，如上图:上部和下部的省际公路缩小了地区购物中心的贸易区。另一方面两条公路也方便了生活在购物中心附近的居民。竞争的激烈程度也会影响特定贸易区的规模和形状，如果两家便利店距离太近，那么他们各自的贸易区都会缩小。3、具体位置的选择。一个新设的商店做好地区和贸易区选择之后，还要综合考察多种影响和制约因素对地点的要求，做出具体位置的选择。(1)交通条件。交通条件的便利与否，是商店位置必须考虑的，首先要考虑开设地点或附近是否有足够的停车场可以利用，停车场的车位多少，离商店距离的远近都会影响顾客光顾商店购物;另一方面，过多闲置空间又会给人一种购物中心的商店经营不善而不受欢迎的印象。因而，停车场的合理设计显得十分重要，外国绝大多数购物中心设计的停车场与售货场所的一般比率为4：1。其次考虑交通流量，交通流量要求行人数量水平和位于周围的道路数量、车辆交通协调，一般而言，商店所在地周围拥有良好的公路交通系统会使顾客量增加，但对顾客来说，过度拥挤会使晌物速度降低，令顾客恼火，从而销售额下降，相反，购物中心相对较快的流动速度会刺激销售额上升。(2)竞争对手的干扰。一般而言，开设地点附近竟争对手众多，商品结构、服务水准趋同，且潜在需求不大，新店很难以取得成功。其中获得潜在需求的办法是:总购买力一现有销售额二潜在需求。地区吸引力的简单衡量办法是看有竞争力的现有零售店里每平方米的销瞥额，如果销售硕大大高于令人满意的利润，这就意味着新加人者有足够的利润空间。如果该地区的零售店太多，即人口太少不能支撑现有零售店的供应量，就表现出很低的单位平方销售额。作为零售店还应考虑选择在商店相对集中且有发展潜力的地方，这便于与竞争对手共享广告、节约经营费用。(3)商店可利用性。核心贸易区的公路使用年限、车道数量、拥挤程度和公路的总体维护状况，对零售店的可利用性有着密切的关系。例如，一个年久失修、路面狭窄拥挤、红绿灯很多的二级公路上的位置就不是一个好位置，天然障碍(如河流、湖泊)和人为障碍(如铁路，主要公路)也会影响商店的可利用性。在零售店周围地区，影响商店可利用性还有其他一些因素，如可光顾性。即顾客可以看到商店，并能安全进人停车场的能力，一些专家坚持认为，应该排除影响商店可见性的任障碍，在流动人口很多的地方(如旅游中心或大城市)，商店的良好标志的可见性对商店经营状况特别重要。(4)商店业态。在独立零售店和连锁店之间，在100m，便利店与1000m，的仓储超市之间，在超市与餐馆店之间。其选址的区别是很大的，这种区别不仅仅体现在最后的结果上，还体现在选址的过程中。上述区别的简单反映如下表所示:四、选址的前提条件门店的销售状况是受到一些因素影响的，只有把这些影响因素先归纳成前提条件，我们才可以建立销售模型。1、商品的地域购买力连锁超市经营的商品，卞要是食品、副食品与小件易耗的日用品。顾客在某一段时间内，愿意购买一定数量的这些商品。虽然每一位顾客的偏好是不同的，但是在处理大量顾客购买的事件时，愿意购买的数量的平均值是相对稳定的。本文假设这个购买数量与地理位置有关，即在一个地域内，有一个在时间上相对稳定的购买力。对于每一种商品都有一个地域购买力强度，并目不同的时间，不同的地点，有不同的值。2、商圈内的饱和度商圈指门店能吸引其顾客的地理区域。当打算在某个商圈建立门店时，商圈内现有的竞争状况会直接影响到将来可能的销售。所以必须要测定商圈内同行业商店的饱和程度。测定该饱和度的指标3、门店的吸引力连锁超市的所有销售行为的日的是为了吸引顾客。可以认为，每个商店对顾客都存在一个随距离变小的吸引力。商店附近的顾客受到这个商店的吸引到这个商店消费，另外的顾客受到另外商店的吸引，从而形成了商店的服务半径。通常销售低值易耗日用品与食品的连锁超市的服务半径相对小一些。连锁超市的所有特性和行为:信誉，营销乎段，经营商品的种类，以及顾客到门店的距离，都最终归结为门店的吸引力。五、选址的策略零售业的选址大致有如下几种策略:“贴身结伴”策略众所周知，肯德基与麦当劳是一对欢喜冤家。人们一提到“肯德基”一定会联想到“麦当劳”，这一对“冤家”几十年来一直相互竞争，试比高低又如棒打不散的鸳鸯，如影随形，哪里有“肯德基”“和蔼可亲的山德士上校”，哪里就有笑容可掬的“麦当劳”大叔。这种贴身选址策略在零售业里处处可见，远的不说，近的就如“好德利”便利店，就是利用这种策略迅速崛起的一个样板。“出奇制胜”策略商场选址时既需要科学考察分析，同时又应该将它看成一种艺术。零售业的经营者要有敏锐的洞察力，善于捕捉市场缝隙，采用出奇制胜的策略·与众不同的眼光来选择商场位置，常常会得到别人意想不到的收获。如全球最大的零售企业“沃尔玛”联合商场的总经理山姆·沃尔顿就是采用“人弃我取”的反向操作策略。“客流兴旺”策略选址客流兴旺还涉及人流走向情况，这是指在商场所选位置顾客流动的方向。比如我国的交通管制度规定人流、车流均靠右行驶，所以普遍养成位，如果道路是南非走向客流主要是从南向北流动时，则以东南路口为最佳方位人流的走向选得准。可以使客流旺上更盯，祝到叠加效应。“交通便利”策略商店选在人流多的地方，更要选交通便利的地力一。因为交通便利可以把较远地方的人带进来，又方便购物的人群走出去。做生意讲便利，通则不藏不通而痛’沐随着汽一车时代的到衣交面使利已成了现代零售业必须考虑的重要因素。爱人者，人恒爱之；敬人者，人恒敬之；宽以济猛，猛以济宽，政是以和。将军额上能跑马，宰相肚里能撑船。最高贵的复仇是宽容。有时宽容引起的道德震动比惩罚更强烈。君子贤而能容罢，知而能容愚，博而能容浅，粹而能容杂。宽容就是忘却，人人都有痛苦，都有伤疤，动辄去揭，便添新创，旧痕新伤难愈合，忘记昨日的是非，忘记别人先前对自己的指责和谩骂，时间是良好的止痛剂，学会忘却，生活才有阳光，才有欢乐。不要轻易放弃感情，谁都会心疼；不要冲动下做决定，会后悔一生。也许只一句分手，就再也不见；也许只一次主动，就能挽回遗憾。世界上没有不争吵的感情，只有不肯包容的心灵；生活中没有不会生气的人，只有不知原谅的心。感情不是游戏，谁也伤不起；人心不是钢铁，谁也疼不起。好缘分，凭的就是真心真意；真感情，要的就是不离不弃。爱你的人，舍不得伤你；伤你的人，并不爱你。你在别人心里重不重要，自己可以感觉到。所谓华丽的转身，都有旁人看不懂的情深。人在旅途，肯陪你一程的人很多，能陪你一生的人却很少。谁在默默的等待，谁又从未走远，谁能为你一直都在？这世上，别指望人人都对你好，对你好的人一辈子也不会遇到几个。人心只有一颗，能放在心上的人毕竟不多；感情就那么一块，心里一直装着你其实是难得。动了真情，情才会最难割；付出真心，心才会最难舍。你在谁面前最蠢，就是最爱谁。其实恋爱就这么简单，会让你智商下降，完全变了性格，越来越不果断。所以啊，不管你有多聪明，多有手段，多富有攻击性，真的爱上人时，就一点也用不上。这件事情告诉我们。谁在你面前很聪明，很有手段，谁就真的不爱你呀。遇到你之前，我以为爱是惊天动地，爱是轰轰烈烈抵死缠绵；我以为爱是荡气回肠，爱是热血沸腾幸福满满。我以为爱是窒息疯狂，爱是炙热的火炭。婚姻生活牵手走过酸甜苦辣温馨与艰难，我开始懂得爱是经得起平淡。爱人者，人恒爱之；敬人者，人恒敬之；宽以济猛，猛以济宽，政是以和。将军额上能跑马，宰相肚里能撑船。最高贵的复仇是宽容。有时宽容引起的道德震动比惩罚更强烈。君子贤而能容罢，知而能容愚，博而能容浅，粹而能容杂。宽容就是忘却，人人都有痛苦，都有伤疤，动辄去揭，便添新创，旧痕新伤难愈合，忘记昨日的是非，忘记别人先前对自己的指责和谩骂，时间是良好的止痛剂，学会忘却，生活才有阳光，才有欢乐。不要轻易放弃感情，谁都会心疼；不要冲动下做决定，会后悔一生。也许只一句分手，就再也不见；也许只一次主动，就能挽回遗憾。世界上没有不争吵的感情，只有不肯包容的心灵；生活中没有不会生气的人，只有不知原谅的心。感情不是游戏，谁也伤不起；人心不是钢铁，谁也疼不起。好缘分，凭的就是真心真意；真感情，要的就是不离不弃。爱你的人，舍不得伤你；伤你的人，并不爱你。你在别人心里重不重要，自己可以感觉到。所谓华丽的转身，都有旁人看不懂的情深。人在旅途，肯陪你一程的人很多，能陪你一生的人却很少。谁在默默的等待，谁又从未走远，谁能为你一直都在？这世上，别指望人人都对你好，对你好的人一辈子也不会遇到几个。人心只有一颗，能放在心上的人毕竟不多；感情就那么一块，心