徐州云龙万达项目报告

徐州云龙万达项目研究报告2011年10月谨呈：万达集团目录项目属性界定房地产市场发展背景研究徐州市住宅市场研究及产品建议徐州市商业用房市场研究及产品建议徐州市写字楼市场研究及产品建议1、项目属性界定区位位置及交通情况项目经济技术指标项目地块四至项目周边区域环境分析项目属性界定地块位于徐州市云龙区庆丰路西侧、和平路北侧，民祥园路东侧，铜山路以南；距离高铁徐州东站6公里，距离徐州市政府6公里，距离徐州火车站4公里，距云龙区政府300米，交通路网发达，出行便捷。本案徐州火车站地理位置•距离徐州市政府：6公里•距离云龙区政府：300米•距离徐州火车站：4公里•距离高铁徐州东站：6公里交通枢纽•主干道：和平路、庆丰路•公共交通:10、11、102路等鼓楼区云龙区新城区泉山区高铁商务区项目属性界定/项目位置及交通状况云龙区政府徐州市政府高铁徐州东站项目单位数值规划用地面积Ha12.98总建筑面积万㎡45.06其中地上建筑面积万㎡33.46地下建筑面积万㎡11.60购物中心总建筑面积万㎡18.00其中地上建筑面积万㎡10.00地下建筑面积万㎡8.00住宅建筑面积万㎡11.92其中地上建筑面积万㎡8.92地下建筑面积万㎡3.00写字楼建筑面积万㎡9.79其中甲级写字楼万㎡4.90写字楼万㎡4.89容积率2.58建筑密度%44绿地率%14建筑高度M68公建占比%73.04停车数量辆1769其中商业/写字楼辆1100住宅辆669项目地块内部部分待拆迁项目总建面45.06万平方米，项目地块目前基本平整，但仍有部分拆迁工作。项目地块目前地上平整项目属性界定/现状及经济技术指标项目地块处于徐州市云龙区东侧，北至铜山路，南到和平路。东至庆丰路，西到民祥园路，路网发达，交通便利。利好因素项目处于徐州市云龙区东侧，地块周边路网发达，交通便捷、位于该区中心位置，与云龙区政府隔街相邻，昭示性强，利于塑造高端形象。不利因素周边环境：地块西侧邻近农贸市场，未来商业档次较低；道路状况：地块北侧、东侧规划路还处在待建状态，短时期内难以带来商业人流。项目北侧为铜山路地块四至项目东侧为改造中的庆丰路北段项目西侧为民祥园路项目南侧为和平路项目属性界定/地块四至地块周边的教育、医疗、政府机构较为齐全；周边区域商业配套发展较慢，未形成完整的商业氛围。本案的进驻将提升周边区域的整体形象，形成新的地标性商圈。行政：云龙区政府商业：目前地块周边商业氛围不够浓厚，商业未形成规模教育：地块周边教育较为齐全，民富园小学、徐州医学院等医疗：云龙医院购物：沃尔玛本案地块古彭市中心云龙区高铁商务区新城区高铁徐州站云龙湖徐州市市政府大龙湖和平路民富园小学沃尔玛云龙医院徐州火车站云龙区政府徐州医学院项目属性界定/周边环境本案是大型低容积率、高建筑密度综合体项目，地处徐州市云龙区紧邻区政府，周边成熟社区、配套小学、医院、零散商业街等，区域功能配套设施比较完善，整体商业未形成规模。属性特征诠释区位云龙区中心位置处于老城区与新城区之间，地段好，在享受老城区便捷的城市配套服务时，也可以促进周边区域的发展交通路网发达南侧临一条主干道—和平路，形象昭示性较强，交通出行便捷环境城市功能设施较为齐全工作、生活设施较为完善，有较好的居住氛围和人流量，但区域整体商业并不成熟辐射力主干道交错环绕合理的距离和较强的交通辐射力以及位置，对客群的导入起到积极的作用项目大规模建面约为45.06万平方米高容积率、高建筑密度容积率2.58、建筑密度44%项目属性界定/总结2、房地产市场发展背景研究宏观经济指标研究城市规划研究房地产发展情况研究区房地产发展情况研究13697162562306927500332331922114.0%19.0%18.0%20.0%19.2%20.80%050001000015000200002500030000350002005年2006年2007年2008年2009年2010年0%3%6%9%12%15%18%21%24%人均GDP（元）同比增长率数据来源：徐州统计局2005-2010年徐州市人均GDP走势（单位：元）2005-2010年徐州市GDP走势（单位：亿元）12121429168020072390286714.3%15.1%15.3%13.5%13.9%13.90%05001000150020002500300035002005年2006年2007年2008年2009年2010年12.0%12.5%13.0%13.5%14.0%14.5%15.0%15.5%GDP（亿元）同比增长率徐州GDP总量及人均GDP近年来徐州GDP总量始终保持在年均10％以上的高速增长过程中，徐州人均GDP增长较快。人均GDP与房地产发展关系徐州房地产市场处于平稳发展期。徐州GDP总量及人均GDP近年稳固增长，房地产市场处于平稳发展期。宏观经济指标研究/GDP走势人均GDP与房地产发展关系800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期缓慢发展综合发展型平稳发展，以质量为主，数量与质量并重•快速发展，以数量为主，数量与质量并重超速发展单纯数量型改善需求为主改善需求为主生存、改善需求兼有生存需求模型来源：CRIC徐州固定资产投资增速较为平稳，房地产开发投资增速有所反弹，房地产投资占固定资产投资比重较低，整体经济对房地产依赖度不高。2005年—2010年徐州市房地产开发投资2005年—2010年徐州市固定资产投资2010年徐州县区固定资产与房地产开发投资数据来源：徐州统计局数据来源：徐州统计局房地产投资额较为稳定，是固定资产的重要用途之一，目前所占比重较低徐州目前房地产投资增速较前几年有所下滑，较固定投资比例在10%左右，房地产投资比重较低，整体经济对房地产依赖度不高。数据来源：徐州统计局90.18203.9145210.19251.861415.516.322.1219.21050100150200250300丰县沛县睢宁新沂邳州固定资产投资（亿元）房地产开发投资（亿元）205.32159.06130.81100.1170.846.8148.5%51.25%41.40%30.67%21.60%29.08%0501001502002502005年2006年2007年2008年2009年2010年0%20%40%60%房地产开发投资（亿元）同比增长率601.42752.991624.572049.261250.66960.7023.3%29.90%26.14%30.18%27.58%25.22%050010001500200025002005年2006年2007年2008年2009年2010年0%10%20%30%40%固定资产投资（亿元）同比增长率宏观经济指标研究/固定资产及房地产投资徐州产业结构中第二产业占了较大的比重，随着未来固定资产向第三产业倾斜，第三产业在经济结构中的比重将逐步提升。2005年—2010年徐州市产业结构分布图徐州以第二产业为支柱产业门类的特征相当明显徐州市第二产业的比例达到近六成，第二产业的产值总额较高，是传统的工业强市；徐州未来投资方向将向第三产业倾斜，其比重将逐步提升徐州近几年大力发展第三产业，第三产业比重在逐年加大，这也标志着金融保险、房地产和教育等第三产业在徐州将呈现较快增长。宏观经济指标研究/产业结构14.0%12.6%11.5%10.5%10.5%9.7%50.7%51.9%52.5%52.9%52.3%52.0%35.3%35.5%36.0%36.6%37.2%38.3%0%20%40%60%80%100%120%2005年2006年2007年2008年2009年2010年第一产业第二产业第三产业数据来源：徐州统计局2005年—2010年徐州市人均可支配收入增长2005年—2010年徐州市社会消费品零售总额增长2010年徐州各县区人均可支配收入比较数据来源：徐州统计局数据来源：徐州统计局宏观经济指标研究/居民收入396.04460.08543.01680.23965.25808.9718.9%18.9%25.3%18.1%16.2%21.2%020040060080010002005年2006年2007年2008年2009年2010年0%10%20%30%社会消费品零售总额（亿元）同比增长率徐州市人均可支配收入保持较快增速，居民购买能力显著增强，消费潜力较大。数据来源：徐州统计局11185128371487516955187692126513.67%14.77%15.87%13.98%10.69%13.30%05000100001500020000250002005年2006年2007年2008年2009年2010年0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%人均可支配收入（元）同比增长率2010年徐州人均可支配收入为21265元，增幅为13.3%。2005-2010年徐州市的人均可支配收入增长较快。2010年徐州市社会消费零售总额为965.25亿元，增幅为18.9%。2005年至今，徐州市社会消费零售总额保持较高的增速，居民购买能力显著增强。徐州整体人口较为稳定，城市人口的提升全部依靠徐州整体城镇化的发展，由于2010年铜山撤县划区，市区人口大增，城市化率下降明显。2005年—2010年徐州市人口增长2006年—2010年徐州市城市化率走势数据来源：徐州统计局徐州人口处于缓慢增长阶段；徐州的城市外向性不强，对周围区域辐射力有限，人口处于缓慢增长阶段；撤县划区使徐州城镇化水平有所降低近几年徐州城市化水平稳步提高，2010年铜山撤县划区，市区人口大增，城市化率下降明显。44.80%45.80%47.20%49.10%46.00%42%43%44%45%46%47%48%49%50%2006年2007年2008年2009年2010年宏观经济指标研究/人口情况925.31934.73940.95946.86957.61955186.45187.11182.93184.32186.22305.380200400600800100012002005年2006年2007年2008年2009年2010年全市人口（万人）市区人口（万人）39574352114020406080100120云龙区鼓楼区贾汪区泉山区铜山区2010年各区人口（万）数据来源：徐州统计局经济指标房地产投资产业状况徐州GDP总量及人均GDP近年稳固增长，房地产市场处于平稳发展期。人口收入徐州固定资产投资增速较为平稳，房地产开发投资增速有所反弹，房地产投资占固定资产投资比重较低，整体经济对房地产依赖度不高。徐州以第二产业为支柱产业门类的特征相当明显徐州未来投资方向将向第三产业倾斜，其比重将逐步提升。徐州的城市外向性不强，对周围区域辐射力有限，人口处于缓慢增长阶段，由于2010年铜山撤县划区，市区人口大增，城市化率下降明显。徐州市人均可支配收入保持较快增速，居民购买能力显著增强，消费潜力较大。宏观经济指标研究/小结2、房地产市场发展背景研究宏观经济指标研究城市发展研究房地产发展情况研究区房地产发展情况研究徐州市位于淮海经济区的核心位置，覆盖四省20个地级市的淮海经济区中，徐州已经才逐步成为淮海经济区的第一梯队（徐州、济宁、临沂、盐城）的城市之一。淮海经济区由山东、江苏、安徽、河南四省20个地级城市及所辖范围组成；以徐州为核心，包括江苏省的连云港、宿迁、淮扬、盐城，山东省的济宁、泰安、临沂、日照、枣庄、菏泽，安徽省淮北、蚌埠、阜阳和河南省周口、商丘、开封。淮海经济区位人口密度高，消费需求潜力大。总面积17.8万平方公里，总人口1.23亿，属于人口密集区域，潜在消费需求巨大。淮海经济区的经济发展起步比较低，但是发展速度较快，未来发展具有较大潜力。整个淮海经济区经济发展开始进入全面加速期。徐州、济宁、临沂、盐城四市从2004年起相继实现双超（GDP超亿元、财